（2013）朝民初字第37776号
裁判日期: 2013-11-26
公开日期: 2014-06-12
案件名称
李袖云与范延祥房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李袖云,范延祥,北京广夏园房地产经纪有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百一十五条
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2013）朝民初字第37776号原告李袖云，女，1930年7月23日出生。委托代理人汤巍，北京市安理律师事务所律师。被告范延祥，男，1954年1月28日出生。委托代理人范沛，男，1983年10月27日出生，中国国际货运航空有限公司职员。委托代理人王宝生，北京市嘉宋律师事务所律师。第三人北京广夏园房地产经纪有限公司，住所地北京市丰台区东铁营街道塔园12号，实际经营地北京市朝阳区垡头派出所南侧白房子。法定代表人冯爱军。委托代理人鲁记英，女，1964年5月23日出生，汉族，北京广夏园房地产经纪有限公司职员，住北京市朝阳区金蝉北里12号楼1303室。委托代理人王秀英，女，1962年6月26日出生，汉族，北京市广夏园房地产经纪有限公司职员，住北京市朝阳区垡头东里西院7排5号。原告李袖云（以下称姓名）与被告范延祥（以下称姓名）、第三人北京广夏园房地产经纪有限公司（以下简称广夏园公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李媛独任审判，公开开庭进行了审理。李袖云的委托代理人汤巍，范延祥及其委托代理人范沛、王宝生，广夏园公司的委托代理人鲁记英、王秀英均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李袖云诉称：2012年5月6日，孙江龙代其母李袖云与范延祥协商租房事宜，孙江龙于当日支付范延祥2900元定金。2012年6月15日，孙江龙代李袖云与范延祥在广夏园公司的中介下正式签订了《房屋租赁合同》，约定李袖云向范延祥承租其位于北京市朝阳区金蝉北里X号房屋（以下简称涉案房屋），租赁期限自2012年6月16日至2013年6月15日，月租金为2900元，押金为2900元，租金按季度交纳。次日，孙江龙代李袖云支付范延祥押金2900元、3个月的租金8700元，及12个月的有线收视费216元、卫生费72元、燃气费932.1元、电费67.2元，共计12887.4元。后因涉案房屋的配套设施不符合要求，且室内仍存放范延祥的物品，李袖云也未能与范延祥就上述问题取得一致意见，故李袖云一直未能实际入住涉案房屋。2012年9月，李袖云发现范延祥擅自将涉案房屋出租给第三人居住。故李袖云诉至法院，要求解除李袖云与范延祥签订的《房屋租赁合同》，范延祥返还李袖云房屋租金、押金、有线收视费、卫生费、燃气费、电费等共计12887.4元，并双倍返还定金5800元。范延祥辩称：与范延祥签订合同的是孙江龙，李袖云并未在场，孙江龙亦未出具李袖云的委托手续，故李袖云作为原告起诉的主体不适格。孙江龙及其妻子一同参与了看房和签订合同的过程，范延祥一共收取了孙江龙包括定金在内的款项共计12887.4元，并非15787.4元。2012年6月17日左右，孙江龙委托其妻子与范延祥协议解除合同，鉴于孙江龙违约，因此范延祥仅扣除了2900元违约金，并将剩余款项退还给了孙江龙的妻子，对方也将房屋的水卡、电卡、燃气卡等交还给范延祥。当日，因广夏园公司的工作人员张建平也在场，所以范延祥并未让孙江龙的妻子出具退款的收条。合同于2012年6月签订，李袖云现在才起诉，已经超过了一年的诉讼时效。综上，范延祥不同意李袖云的诉讼请求。广夏园公司述称：签订租赁合同时，李袖云并未在场，广夏园公司从未见过李袖云。合同签订之后，广夏园公司自孙江龙处得知，其租赁涉案房屋是为其母李袖云居住，但后来李袖云不同意住，所以孙江龙提出不再租赁涉案房屋，并要求广夏园公司退还佣金，但被广夏园公司拒绝。后，双方在广夏园公司的见证下协商解除了合同，广夏园公司认可范延祥陈述的事实。经审理查明：2012年5月6日，孙江龙代其母李袖云与范延祥协商租房事宜，并于当日交纳了涉案房屋的定金2900元。2012年6月15日，孙江龙代李袖云与范延祥在广夏园公司的中介下正式签订《房屋租赁合同》，约定：李袖云承租涉案房屋，租赁期限自2012年6月16日起，至2013年6月15日止；月租金标准为2900元，租金按季度缴纳，押金2900元，李袖云须提前十天缴纳下一期房屋租金，每季度租金交纳的时间分别为2012年6月16日、2012年9月6日、2012年12月6日、2013年3月6日；在租赁期内所有用的水、电、燃气、电话、有线收视、卫生费等费用由李袖云支付；范延祥如半途解除合同，除非双方协商一致，否则应按本合同的月租金的额度向李袖云支付违约金；租赁期满李袖云结清所有费用，房屋设施及室内物品没有损坏的情况下，范延祥退还李袖云全部押金；李袖云如逾期向范延祥支付租金或中途解除合同，应按本合同月租金的额度向范延祥支付违约金并须结清应缴费用；双方还在合同中对其他权利义务进行了约定。合同签订次日，孙江龙代李袖云向范延祥交纳了涉案房屋的押金2900元、租金8700元、有线收视费216元、卫生费72元、燃气费932元、电费67.2元，共计12887.4元。后，李袖云未实际入住涉案房屋。2012年6月21日，范延祥与案外人荆范云签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋出租给荆范云，租期自2012年6月22日起至2013年6月21日止，月租金3000元；双方还在合同中对其他权利义务进行了约定。合同签订后，荆范云实际入住涉案房屋。庭审中，范延祥提供了其子范沛与广夏园公司该笔业务经办人张建平的通话录音及范延祥与孙江龙的通话录音，用以证明在合同签订前，孙江龙之妻曾陪同孙江龙一同到涉案房屋看房，范延祥只收取了包括定金、押金、租金等在内的12887.4元；合同签订后孙江龙向范延祥表示不再承租涉案房屋，因此范延祥与孙江龙的妻子在广夏园公司的见证下于2012年6月17日协商一致解除了合同，范延祥扣除了2900元违约金，将剩余钱款已退还孙江龙之妻。广夏园公司对此予以认可，称李秀琴系孙江龙之妻，其代表孙江龙与范延祥解除合同并收取了范延祥的退款；但其未能就此提供证据。李袖云对此不予认可，称其无法核实张建平的身份，且广夏园公司与本案有利害关系；李秀琴系孙江龙的前妻，孙江龙的妻子系张玉琴，李袖云从未授权李秀琴租赁涉案房屋或解除租赁合同，亦无证据证明李秀琴收取了退款；李袖云与范延祥从未就解除合同达成过一致意见，并提供两张收条予以佐证。庭审中，孙江龙到庭表示，其受李袖云的委托找到广夏园公司租赁范延祥的房屋，并交纳了定金2900元及押金、租金等12887元；当孙江龙带李袖云入住涉案房屋时，李袖云因坐涉案房屋沙发而摔坏了，就直接前往医院，并未实际入住涉案房屋；后孙江龙与范延祥协商，要求修理涉案房屋中的沙发、冰箱等家具，但被范延祥拒绝；此后直至2012年9月，孙江龙前往涉案房屋时才发现涉案房屋已经被范延祥另租他人；孙江龙称其配偶叫张玉琴，从看房到签订合同均由其一人前往，其配偶并未参与。范延祥对孙江龙的证言表示不予认可，称其在合同履行过程中仅收取了包括定金、押金、租金等在内一共12887.4元，定金已经折抵了租金，且孙江龙曾与一女子以夫妇名义一同前往涉案房屋看房，但范延祥不能确认该女子的姓名及身份。广夏园公司对孙江龙的证人证言不予认可，表示孙江龙看房时是和其配偶李秀琴同去的，广夏园公司并不清楚李秀琴是孙江龙的前妻。另，范延祥请荆范云出庭作证，用以证明孙江龙及其爱人曾多次找到荆范云索要荆范云与范延祥签订的《房屋租赁合同》，孙江龙对荆范云称索要该份合同是要给其家人看以证明自己曾租赁涉案房屋，因此荆范云才将该合同交给孙江龙。李袖云对此不予认可，称荆范云与范延祥存在租赁关系，与本案有利害关系，荆范云陈述的孙江龙向其索取合同的目的也不符合常理。范延祥、广夏园公司对荆范云的证言表示认可。上述事实，有《房屋租赁合同》、收条、录音及各方当事人当庭陈述等在案佐证。本院认为：李袖云与范延祥签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应履行各自义务。范延祥于2012年6月22日已将涉案房屋另租他人，现有证据无法证明李袖云与范延祥曾就解除合同达成过一致意见，亦无法证明范延祥已将租金退还给李袖云或李袖云的代理人孙江龙，范延祥已构成违约，故李袖云据此主张解除与范延祥签订的房屋租赁合同、范延祥返还押金及租金等费用的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。双方并未在合同或两份收条中约定定金已转化为租金，故范延祥主张定金已折抵租金的辩解意见缺乏事实依据，本院不予采信，故李袖云主张范延祥双倍返还定金的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、解除原告李袖云与被告范延祥于二O一二年六月十五日签订的《房屋租赁合同》；二、被告范延祥于本判决生效之日起十日内返还原告李袖云押金、租金、有线收视费、卫生费、燃气费、电费共计一万二千八百八十七元四角；三、被告范延祥于本判决生效之日起十日内双倍返还原告李袖云定金五千八百元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费206元，由被告范延祥负担（于本判决书生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。代理审判员 李 媛二〇一三年十一月二十六日书 记 员 宋学亮 关注微信公众号“”