（2013）珠香法民三初字第315号
裁判日期: 2013-11-26
公开日期: 2014-12-25
案件名称
珠海市住宅物业管理有限公司与郑振填物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
珠海市香州区人民法院
所属地区
珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
珠海市住宅物业管理有限公司,郑振填
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》：第五条
全文
广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2013）珠香法民三初字第315号原告：珠海市住宅物业管理有限公司，住址：珠海市。负责人：顾家福。委托代理人：向孙文，系该物业员工。委托代理人：刘响珍，系该物业员工。被告：郑振填，男，汉族，1966年6月10日生，地址：广东省珠海市香洲区。上述原告诉被告物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨永峰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告珠海市住宅物业管理有限公司的委托代理人向孙文、刘响珍、被告郑振填到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于1993年6月21日开始为香溪庄小区业主提供物业管理服务，被告是坐落于柠溪路香溪庄4栋1单元403房的业主，属我司的物管范围。在原告为被告提供物业管理服务期间，原告与被告都应该切实履行珠海市物业管理相关法规、规章和《香溪庄住宅小区物业服务合同》，但被告自2002年7月至2013年2月均未缴纳物管费及相关费用，请求法院支持原告诉求：1、请求被告支付自2002年7月至2013年2月的物业管理费4677.6元、滞纳金9109.24元、防盗门及梯灯等维修512元（2002年7月至2013年2月止）、垃圾处理费144元（2002年7月至2003年12月止），共计14442.84元；2、诉讼费由被告承担。原告为其诉称提交如下证据：1、物管合同；2、居委会证明；3、收费许可证；4、珠海人民政府令；5、收缴垃圾处理费通知；6、律师函、邮递凭证；7、物业管理资格证；8、业主登记表；9、荣誉称号；10、IS09001质量认证；11、滞纳金明细；12、物管合同收费标准确认。被告郑振填辩称：1、物业公司未履行合同约定的服务。如公共环境卫生清洁服务、消防管理不存在、门禁坏了没人维修、楼下餐馆油烟、噪音大等困扰业主达十几年。2、业主不应承担滞纳金。原告方未履行说明义务，根据合同法“第四十条格式条款具有本法第五十二条何第五十三条规定情形的，或提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。我方不缴费完全是因为物业管理公司违约行为造成的，我方是行使正当的抗辩权，为此我方不承担违约责任。被告郑振填在法定期限内提交证据：照片。经审理查明，被告郑振填是香洲香溪路118号（香溪庄小区）4栋1单元403房的所有人，该房屋建筑面积为66.47㎡，用途为：成套住宅。被告并于1995年入住该房屋，2003年11月办理房屋产权证。原告珠海市住宅物业管理有限公司成立于1993年6月21日，领取了相应的企业法人营业执照和资质等级为一级的物业服务企业资质证书。原告虽然于2010年5月24日才与珠海市香洲区香溪庄业主委员会（甲方）签订香溪庄住宅小区物业服务合同及补充合同，约定由原告（乙方）对香溪庄小区进行物业管理服务，合同期限自2010年5月1日起至2013年4月30日止，但是珠海市香洲区翠香街康宁社区居委会已证明，从1993年6月起，原告一直为香溪庄小区业主提供物业服务。另外，原告于1997年12月18日收到珠海经济特区粮油特需公司的《委托书》，为特需公司的宿舍提供管理服务。香溪庄住宅小区物业服务合同就公共环境卫生、治安防范、房屋建筑共用部位和共用设施设备的维护养护和管理等物业服务事项进行了约定，同时该合同第九条约定，本物业按本合同之前本小区原物业收费标准收取物业服务费，乙方在年终决算时，物业服务总收入减去服务总成本，盈亏均归乙方。2012年6月21日，经原告与珠海市香洲区香溪庄业主委员会确认，对前述合同第九条所称“原物业收费标准”确认为：2001年2月1日之前每户管理费为34元，之后香溪庄小区2栋至25栋的物业服务费收费标准为每月0.55元／㎡、防盗门对讲系统维护费收费标准为每月4元／套；另外，原告按每户每月8元收取垃圾处理费，并代收水费等费用。前述情况，另有原告提交的珠海市人民政府令第28号《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》、广东省经营服务性收费许可证、珠海市建设局文件珠府建（2003）508号《关于收缴垃圾处理费的通知》为凭。原告珠海市住宅物业管理有限公司主张，被告应向其支付已拖欠的2002年7月至2013年2月的物业管理服务费4677.6元（66.47㎡×0.55元／月×128个月）、2002年7月至2013年2月防盗门及梯灯维修费512元（4元／月×128个月）、2002年7月至2003年12月垃圾处理费144元（8元／月×18月）；前述物业管理服务费按每日千分之一分段计算滞纳金，滞纳金计至2013年2月为9109.24元（前述费用暂计算到2013年2月，之后的费用照计）。原告已制作催交欠费通知并发出律师函通知欠费业主缴费。被告对其未按时缴纳前述期间物业管理服务费、防盗门及梯灯维修费、垃圾处理费均不持异议，但提出未按时缴纳原因为原告未尽管理职责等。本院认为，原告珠海市住宅物业管理有限公司有物业管理营业执照及资质证书，具有从事物业管理服务的资格。珠海市香洲区翠香街康宁社区居委会及香溪庄小区其他业主能够证实从1993年6月起，原告一直为香溪庄小区业主提供物业管理服务，后原告已与香溪庄小区业主委员会正式签订物业服务合同。另外，原告于1997年12月18日收到珠海经济特区粮油特需公司的《委托书》，为特需公司的宿舍提供管理服务。被告郑振填所有的香洲香溪路118号（香溪庄小区）4栋1单元403房在上述物业管理范围内，应向原告支付相应的物业管理服务费用。原告主张，被告应向其支付已拖欠的2002年7月至2013年2月的物业管理服务费4677.6元（66.47㎡×0.55元／月×128个月）、2002年7月至2013年2月防盗门及梯灯维修费512元（4元／月×128个月）、2002年7月至2003年12月垃圾处理费144元（8元／月×18月），对此，本院认为，前述费用的计费标准符合合同约定标准且不违反本地政府部门制定的相应指导价格标准，故本院予以支持。至于原告珠海市住宅物业管理有限公司请求被告支付滞纳金的问题，虽然原告提交的珠海市人民政府令第28号《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》、《物业服务合同》约定了逾期交纳物业管理费应交纳滞纳金，但结合本案及其他案件的当事人陈述，小区存在公共环境卫生清洁服务、消防管理不到位，门禁坏了没人维修、对讲机时常损害，楼下餐馆油烟、噪音大等困扰业主达十几年，较多车有被刮花现象，小区时而发生盗窃事件等现象。可见，原告的管理服务确实有不到位之处，被告没有按期交纳物业管理费并非是无故拖延缴纳物业服务费，因此，原告请求被告支付滞纳金，理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条和国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款的规定，判决如下：一、被告郑振填于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市住宅物业管理有限公司支付2002年7月至2013年2月的物业管理服务费4677.6元、2002年7月至2013年2月防盗门及梯灯维修费512元、2002年7月至2003年12月垃圾处理费144元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本案受理费81元（原告已预付），由被告郑振填负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 杨永峰二〇一三年十一月二十六日书记员 何惠敏 关注公众号“”