（2013）顺庆民初字第2799号
裁判日期: 2013-11-26
公开日期: 2014-10-31
案件名称
南充人合物业管理有限公司与鲜爱民物业服务合同纠纷一案一审民事判决书
法院
南充市顺庆区人民法院
所属地区
南充市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南充人合物业管理有限公司,鲜爱民
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年）》：第十二条第一款，第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条
全文
南充市顺庆区人民法院民 事 判 决 书（2013）顺庆民初字第2799号原告南充人合物业管理有限公司。法定代表人龚文全，经理。委托代理人陈刚（特别授权），南充市顺庆区法源法律服务所法律工作者。被告鲜爱民。原告南充人合物业管理有限公司（简称人合物业）诉被告鲜爱民物业服务合同纠纷一案，本院于2013年8月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告人合物业的委托代理人陈刚、被告鲜爱民均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与佳和花园业主委员会于2007年7月15日签订物业管理服务合同，约定被告给付的服务费项目以及费用计算的方式。被告从2007年7月15日起就一直未按物业服务合同的约定以及业主公约的约定交付物业服务费、路灯费、垃圾处理费等费用共计2533.20元。原告催收未果，现起诉要求被告支付物业服务费2533.20元，并按合同约定给付违约金，以及承担本案诉讼费。被告辩称，我们没有与物管公司签订合同，是原告与业主委员会签订的合同，我们没有见过合同，什么时候换的物业也不知道，物管费是多少不能确定，计算标准也不知道。从2004年9月入住以来至今，我的房屋窗台漏水及浸水，我多次以书面形式反映到物业公司，2007年7月人合物业公司接管，我以同样的方式找了该物业公司，至今没有答复。把我的窗台维修好了，直至不漏水和浸水，就给物业费和垃圾费清理费。另外人合物业公司的服务方面没有尽到自己的职责，工作人员上班时睡觉、垃圾乱堆放。原告为支持其主张，提供了以下证据：1、原、被告的身份证明材料，证明原、被告主体资格。2、2007年—2014年物管公司与佳和花园业主委员会签订的物业合同5份，证明原告与业主委员会签订了合同；3、照片6张、一份告知书、7份缴物管费通知。证明已于2011年4月20日公示未缴纳物管费用的业主，张贴在小区公示栏，还有由原告告知费用的通知书在小区公示栏公示了的。被告提供了照片9张。证明物管公司员工上班时间睡觉，小区绿化带被挖，垃圾堆放很多，私达乱建，物管公司没有履行自己的责任。以上证据，被告质证认为，原告和业主委员会签订合同是真实的，但告知的事实不清楚；原告质证认为被告提供的照片不能确定是在小区照的，乱搭乱建原因不清楚，员工疲倦了偶尔小憩情有可原。经审理查明：2007年7月15日，原告与佳和花园业主委员会签订了《物业管理服务合同》，双方约定：人合物业对被告居住的“佳和花园”小区进行物业管理服务，期限从2007年7月16日至2008年7月15日，双方就小区管理、绿地养护、垃圾清运、门岗值勤等作出约定；原告按建筑面积每月每平方米0.2元收取物管费；垃圾准倒费每月3元；车辆停放按自行车每月5元、摩托车每月15元、小电动车每月20元、大电动车每月22元、小汽车每月40元；同时约定逾期交纳物管费按每天3%交纳滞纳金。该物业合同第十七条约定，在法定保修期内的维修由开发商负责；第十八条约定，超过保修期，业主的房屋自用部位，自用设备的维修、养护及其他特约服务，由业主自愿向物管公司提出申请，物管公司按实际发生费用合理收取；后原告与佳和花园业主委员会签订了签订了相同内容的合同书5份，委托管理期限至2014年12月31日。被告鲜爱民于2004年9月入住该小区成为小区业主，其房屋建筑面积为119.46㎡。从原告2007年7月接受该小区业主委员会委托从事物业管理起未向原告支付相应的物业管理服务费，拖欠物管服务费、垃圾清运费共计2533.20元，原告催收未果，引起诉讼。本院认为，《物业管理条例》第十二条第五款规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”第十五条规定“业主委员会履行职责之一就是代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。”原告与佳和花园业主委员会签订《物业管理服务合同》是佳和花园业主委员会正确履行职责的行为，双方在平等协商的基础上签订的合同合法有效，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，原告人合物管公司在具备合法的物业管理企业资质前提下，自2007年7月起一直在“佳和花园”小区从事物业管理服务，被告鲜爱民作为“佳和花园”小区的业主，理应交纳物业服务费。被告鲜爱民辩称原告在物业管理过程中存在的问题及住房漏水问题，与本案不是同一法律关系，况且合同已就保修期内和保修期外的房屋维修作出了约定，被告在证据充分的情况下，可以另行主张权利，但不能对抗其应给付物管等费用的合同义务，其抗辩理由不成立，本院不予支持。但被告所提供证据能证明原告提供的物业服务质量存在瑕疵，其未完全尽到物业管理义务，本院酌情将物业管理费标准适当下调，并且对其主张违约金的诉讼请求不予支持。被告鲜爱民自2007年7月以来应交纳的物业服务费为2533.20元下调为2026.56元（含环卫费）。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：一、被告鲜爱民于本判决生效后五日内向原告南充人合物业管理有限公司给付2007年7月13日至2013年7月12日的物业管理费（含环卫费）2026.56元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由被告鲜爱民承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。审判员 林 康二〇一三年十一月二十六日书记员 孙千洁 来自：