（2013）南民初字第1739号
裁判日期: 2013-11-26
公开日期: 2014-08-28
案件名称
无锡市崇安区通江街道办事处与杨惠房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
无锡市南长区人民法院
所属地区
无锡市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
无锡市崇安区通江街道办事处,杨惠
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百三十五条
全文
江苏省无锡市南长区人民法院民 事 判 决 书（2013）南民初字第1739号原告无锡市崇安区通江街道办事处。法定代表人施庆洲，该街道办事处主任。委托代理人李彩明、束仁杰，（均该街道办事处的特别授权委托），均系江苏崇安律师事务所律师。被告杨惠，女，1976年1月19日生，汉族。委托代理人华晨曦（系杨惠之夫，受杨惠的特别授权委托），男。原告无锡市崇安区通江街道办事处（以下简称通江街道）诉被告杨惠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年3月26日受理，经诉前调解未成，于2013年7月24日转正式立案，后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告通江街道的委托代理人李彩明，被告杨惠及其委托代理人华晨曦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告通江街道诉称：2011年12月7日，通江街道与杨惠签订房屋租赁合同1份，约定，通江街道将位于无锡市南禅寺女人街A26号一楼房屋出租给杨惠，租期12个月（自2012年1月1日至2012年12月31日），年租金为24300元，租期届满，杨惠应如期交还房屋，如逾期归还，每逾期1日应支付原日租金2倍的滞纳金。合同签订后，通江街道依约提供租赁房屋，杨惠支付了1年租金。租期届满前，通江街道函告杨惠不续签合同，将收回房屋。租期届满后，杨惠拒不返还租赁房屋。要求判令杨惠返还租赁房屋，支付自2013年1月1日起至实际返还房屋之日止按照每日66.58元计算的房屋使用费以及按照每日66.58元2倍计算的违约金，本案诉讼费由被告承担。被告杨惠辩称：杨惠实际承租的是无锡市南禅寺女人家28-12房屋，并非通江街道所述的无锡市南禅寺女人街A26号房屋，且通江街道未向杨惠出示过无锡市南禅寺女人家28-12房屋的权属证明。双方订立合同时，通江街道口头上讲只要不欠租金，房屋可以一直租下去，而且杨惠可以将租赁权转让给他人。通江街道突然要收回房屋，存在违约，况且通江街道收回租赁房屋后仍对外出租的，杨惠有优先承租权。杨惠并未违约，如杨惠违约需承担违约金，由法院依法调整。要求继续履行合同，并驳回通江街道的诉讼请求。经审理查明：2002年1月，无锡市商业网点开发公司（以下简称网点开发公司）与无锡市崇安区工运路街道办事处（以下简称工运路街道）签订增订拆迁协议书1份，约定：双方于1995年10月10日签订拆迁协议书，因城建规划变动，网点开发公司无法履行协议，双方多次协商达成补充协议；网点开发公司原应在河夅里新建大厦底层西侧归还工运路街道197.7平方米产权房，现更换为南禅寺文化商城1号房26号营业房（一至二层），面积143.23平方米一处；网点开发公司还缺少工运路街道54.47平方米的营业房，网点开发公司按6000元／平方米计价，折算为326820元；网点开发公司用景南苑住宅房41号302、402跃层式143.49平方米，总价231018元，20号302室48.97平方米，总价75413元，二处住宅房合计306431元给工运路街道，还要补给工运路街道20389元；网点开发公司在协议签订后3日内将3处房票开给工运路街道，并负责为工运路街道办好产权证（办证所有费用由网点开发公司负责）……。2004年2月19日，因崇安区街道办事处行政区划调整，崇安区各街道办事处进行撤并整合，工运路街道并入调整后的通江街道。另查明：在2003年至2010年期间，华晨曦、杨惠先后与工运路街道、通江街道签订租房合同、租房协议及房屋租赁合同，约定承租无锡市南禅寺女人街A26号一楼房屋。2011年12月7日，通江街道与杨惠签订房屋租赁合同1份，载明：通江街道出租给杨惠的房屋位于无锡市南禅寺女人街A26号一楼，出租房屋面积70平方米，房屋类型为营业；租赁期为12个月，自2012年1月1日至2012年12月31日，租赁房屋仅作为营业用房使用，经营业态为服饰（童装）；租赁期满，通江街道有权收回出租房屋，杨惠如期交还，杨惠如要求续租，必须在租赁期满2个月前书面通知通江街道，经通江街道同意后重新签订新的租赁合同；自2012年1月1日至2012年12月31日的租金共计24300元，租金每年支付1次，先付后用；租赁期间，杨惠向通江街道委托的物业管理公司支付物业管理费及其他相关费用，租赁期间产生的房产税费由杨惠负责；未经通江街道同意，杨惠不得转租、分租、转借、承租房屋，不得改变经营业态；租赁期满前，杨惠要继续租赁的，应于租赁期满2个月前书面通知通江街道，如通江街道在租赁期届满后仍要对外出租的，在同等条件下应优先考虑杨惠；租赁期满合同自然终止；杨惠交还房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用，对未经同意留存的物品，通江街道有权处置；租赁期满，杨惠应如期交还房屋，如杨惠逾期归还，每逾期1日应向通江街道支付原日租金2倍的滞纳金，还应承担因逾期归还给通江街道造成的损失。合同订立后，杨惠支付通江街道租金24300元。2012年12月26日，通江街道向杨惠发出通知，载明：杨惠租用通江街道无锡市南禅寺女人街A26号一楼房屋，面积为70平方米，租赁期自2012年1月1日至2012年12月31日，通江街道明年不再与杨惠签订房屋租赁合同，请杨惠接通知后结清相关费用，通江街道届时将收回房屋，特此通知。租赁期限届满，杨惠未交还租赁房屋，通江街道遂于2013年3月26日诉至本院。审理中，杨惠就租赁标的及其合法性提出异议，认为：虽然租赁合同约定自2003年11月起承租无锡市南禅寺女人街A26号房屋，但杨惠实际承租的是无锡市南禅寺女人家28-12房屋，并在该处开店经营（店名为“别意得”），杨惠不清楚上述两处房产的关系；通江街道未向杨惠出示过无锡市南禅寺女人家28-12房屋的权属证明。杨惠就此提供了2003年12月至2013年7月期间的水电费收据、物业管理费发票、2003年起租赁合同以及租金收据。经审查，上述水电费收据、物业管理费发票载明的付款方为女人家28-12、别意得（28-12）或者28-12别意得，租金收据载明的交款单位为南禅寺女人街A26号或者26号A一楼杨惠。针对上述情况，通江街道表示：南禅寺文化商城1号房26号营业房即为无锡市南禅寺女人街A26号房屋，无锡市南禅寺女人家28-12是根据经营区域特定编排的门牌号，与无锡市南禅寺女人街A26号系同一处房屋。通江街道就此提供了无锡市清名桥古运河景区管理处出具的证明，该证明载明：无锡市南禅寺女人街A26号房产就是现在无锡市南禅寺女人家28-12房产，系通江街道所有。又查明：南禅寺文化商城工程于2001年经主管部门批准建设，并于2006年8月取得建设工程规划许可证（证号为锡规建许2006第123号）。上述事实，有增订拆迁协议书、调整行政区划通知、房屋租赁合同、租金收据、证明、规划许可资料等书证及当事人陈述附卷佐证。本院认为：通江街道与杨惠于2011年12月7日签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，亦不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。根据现有证据，可认定无锡市南禅寺女人街A26号与无锡市南禅寺女人家28-12系同一处房屋的事实，杨惠承租的房屋即为无锡市南禅寺女人街A26号一楼。杨惠认为其实际承租的是无锡市南禅寺女人家28-12房屋而非无锡市南禅寺女人街A26号房屋的意见，与事实不符，本院不予采纳。经查，本案所涉租赁房屋已获批准建设及建设工程规划许可，结合增订拆迁协议书及证明，可认定通江街道对租赁房屋享有合法的处分权。根据房屋租赁合同的约定，租赁期满合同自然终止，杨惠应如期交还房屋。现租赁期限已于2012年12月31日届满，杨惠未按合同约定在租赁期满2个月前书面通知通江街道要求续租，通江街道于2012年12月26日向杨惠发出通知，明确租赁期满后不再与杨惠签订房屋租赁合同，故双方的租赁合同关系在租赁期限届满后已经终止，通江街道有权要求杨惠返还租赁房屋。杨惠未按约在租赁期满后返还租赁房屋，已构成违约，通江街道有权要求杨惠支付在迁出租赁房屋前相当于租金的使用费，并可要求杨惠支付违约金，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错及损失情况等因素，本院酌定违约金金额为4000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百三十五条之规定，判决如下：一、杨惠于本判决生效后十五日内迁出无锡市南禅寺女人街A26号一楼房屋，将该房屋返还给通江街道。二、杨惠于本判决生效后十五日内支付通江街道逾期返还房屋的使用费（自2013年1月1日起至实际返还房屋之日止按照每日66.58元计算）。三、杨惠于本判决生效后十五日内支付通江街道违约金4000元。四、驳回通江街道的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费400元（已由通江街道预交），由杨惠负担。杨惠于本判决生效后十五日内将负担的诉讼费直接支付给通江街道。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本2份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省无锡市中级人民法院开户银行及帐户：中国工商银行无锡城中支行，1103020129200024805）。审 判 长 杨 斌代理审判员 邱园科人民陪审员 刘艳婷二〇一三年十一月二十六日书 记 员 张臻祯本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。