（2013）信中法民终字第1286号
裁判日期: 2013-11-26
公开日期: 2015-11-23
案件名称
上诉人胡启伟与被上诉人程合阳、信阳寓景房地产开发有限公司买卖合同纠纷案二审民事判决书
法院
河南省信阳市中级人民法院
所属地区
河南省信阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）信中法民终字第1286号上诉人（原审被告）胡启伟，男，1972年3月13日生，汉族。委托代理人郑永军、郑远韬，河南金誉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）程合阳，男，1979年7月28日生，汉族。被上诉人（原审被告）信阳寓景房地产开发有限公司。法定代表人高传生，该公司经理。委托代理人李玉峰，该公司员工。上诉人胡启伟因与被上诉人程合阳、信阳寓景房地产开发有限公司（以下简称寓景公司）买卖合同纠纷一案，不服平桥区人民法院（2013）平民初字第1064号民事判决提出上诉。本院于2013年10月22日受理后，依法组成合议庭，于2013年11月4日公开开庭审理了本案。上诉人胡启伟及委托代理人郑永军，被上诉人程合阳，被上诉人寓景公司的委托代理人李玉峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2012年1月21日，原告与被告寓景公司签订一份《认购协议书》，合同约定：原告自愿预订平桥卫生局商住楼3栋3单元606房，面积182.22平方米，总价人民币34万元，同日被告寓景公司给原告出具收据一张，价款为34万元。同一天，原告与被告胡启伟签订《购房付款协议》一份，合同约定：1、甲方（胡启伟）同意将平桥卫生局商住楼3栋3单元606房，面积182.22平方米总价为34万元售给乙方（程合阳）含储藏室一间。2、乙方（程合阳）先支付现金14万元，余款在甲方（胡启伟）办理手续后七日内付清（手续须在银行能贷款为算）。协议下面原告给被告胡启伟书写欠条一张：欠胡启伟房款贰拾万元整，不计利息。该协议签订后，被告胡启伟未将房屋交给原告。2012年9月2日，被告寓景公司出具一份复印件承诺书，内容为：现因信阳寓景房地产开发有限公司的房源迟迟不能交付给业主，经业主与我公司协商如下：我公司同意在2012年11月31日交付房源，如有违约寓景公司同意给每位业主按所交房款收据的日期算起，付违约金每日按付款的万分之二支付给购房者。原告所交款为14万元×2‰×（2012年1月21日至2013年4月21日）即12740元。原审认为，公民的合法权益受法律保护。原告分别与被告寓景公司和胡启伟在平等、自愿的基础上签订的《认购协议书》及《购房协议书》合法有效，应受法律保护。被告寓景公司在收取原告房款后，应将房屋交给原告，但被告寓景公司却将房屋交给被告胡启伟。原告虽然提供被告寓景公司未交房屋自己对业主承诺的违约金按所收房款万分之二是复印件，但能与其它证据居相印证。法院予以采纳。被告胡启伟辩解余款给他，将房屋交给原告。合同约定：余款在房屋手续办好后的七日内付清，但被告至今也未办好房产手续，故对被告胡启伟该辩称不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审判决：一、被告信阳寓景房地产开发有限公司和胡启伟于判决书生效后三日内将原告程合阳所购平桥卫生局商住楼3栋3单元606房交给原告程合阳。二、被告信阳寓景房地产开发有限公司于判决书生效后支付给原告程合阳违约金140000元×2‰×455=12740元。本案诉讼费100元由被告承担。胡启伟上诉称，一、原审事实认定错误。原审认定《认购协议书》是合同错误，该协议只是意向性约定，而不是正式合同。寓景公司不是将该房屋卖给上诉人，而是抵押给上诉人。抵押权优于购买权，该房的产权应当属于上诉人。二、原审判决没有任何根据。一没有合同约定；二是上诉人与程合阳的协议也没有约定先交房后付款；三、原购房协议属附条件的协议，条件没有成就协议至今没有生效。四、原审程序错误。五、原审适用法律错误。合同没有生效，原审适用违约的合同法内容不当。请求撤销原判，改判驳回其诉讼请求。被上诉人程合阳以原审认定事实清楚，适用法律正确为由进行了答辩，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人寓景公司答辩称，2011年因为公司欠胡启伟工程款把房子抵押给胡启伟，公司抵押在先胡启伟和程合阳的买卖合同在后，程合阳的买房行为和公司无关。因程合阳的要求公司出于道义的情况下，公司经胡启伟同意和程合阳签了认购协议。因为程合阳购买的房子公司已经抵押给了胡启伟，所以公司无法把钥匙交给程合阳。公司出具收到程合阳34万元的收条是财务人员失误，实际程合阳才给胡启伟14万元。该房子完全是程合阳与胡启伟的关系，与公司无关。二审查明的事实与原审查明的事实相同。本院认为，合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。在本案中，寓景公司与程合阳之间签订有房屋《认购协议书》、公司出具有购房收款凭证，从形式上看寓景公司与程合阳双方之间应属房屋买卖合同关系。程合阳与胡启伟之间有一份20万元房款的欠条，另有一份附条件的还款协议，程合阳与胡启伟双方之间应视为欠款合同关系。寓景公司与胡启伟之间各方均认可曾有拖欠工程款关系及以房抵欠款的法律关系。因此，当房屋具备交付使用条件后，程合阳有向寓景公司主张交付房屋的权利，胡启伟有向程合阳要求支付欠款的权利。胡启伟同意寓景公司与程合阳签订《认购协议书》并出具收条，且胡启伟现控制房屋，因此原审依据合同权利义务关系，支持程合阳的诉讼请求正确。上诉人胡启伟认为《认购协议书》不是合同，其享有抵押权并优于购买权不能成立。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持，上诉人胡启伟上诉理由不能成立，不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费100元，由上诉人胡启伟承担。本判决为终审判决。审 判 长 李 旭审 判 员 崔仁海代理审判员 左立新二〇一三年十一月二十六日书 记 员 姚 涛—5— 关注公众号“”