（2013）海民初字第1911号
裁判日期: 2013-11-26
公开日期: 2014-06-05
案件名称
徐秀丽与弘盛地产有限公司、弘盛地产有限公司海阳分公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
海阳市人民法院
所属地区
海阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐秀丽,弘盛地产有限公司,弘盛地产有限公司海阳分公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十四条，第十八条第一款
全文
山东省海阳市人民法院民 事 判 决 书（2013）海民初字第1911号原告：徐秀丽，女，1968年2月28日出生，汉族。委托代理人：赵桂欣，山东息相通律师事务所律师。被告：弘盛地产有限公司，机构代码73579252-0。法定代表人：王安年，经理。委托代理人：迟春岷，海阳琴剑法律服务所法律工作者。被告：���盛地产有限公司海阳分公司，机构代码55220319-9。负责人：陈龙，经理。委托代理人：迟春岷，海阳琴剑法律服务所法律工作者。原告陈华与被告弘盛地产有限公司、弘盛地产有限公司海阳分公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人赵桂欣，二被告委托代理人迟春岷到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告徐秀丽诉称：2010年10月26日，原告与第二被告签订商品房预售合同及补充协议。被告应当在2011年9月30日前向原告交付所购房屋，原告按照合同的要求付清了所有房款。按照补充协议第二条，被告交付的房屋应当通过综合验收，而被告直到2012年6月才通过综合验收。按照合同第十五条规定，被告应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记提供的材料报产权登记机关备案，被告直至2013年6月才将材料���产权登记机关备案。一、诉请被告支付原告已付房价款1%的违约金2806元。按照合同第十条规定，被告变更规划、设计应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知原告。而被告在楼梯间和入户平台没有按要求铺装磨光花岗岩楼面，严重影响了所购商品房质量，二、诉请被告按原要求重做。根据合同及补充协议约定，原告购买的房屋建筑面积为95.39平方米，附属房储藏室面积为15.4平方米。被告交付的房屋实际建筑面积为92.04平方米，储藏室面积为19.14平方米。按照合同第五条规定，原告应交的房款为279268元，而被告收取了原告285867元。三、诉请被告返还原告6599元。被告弘盛地产有限公司、弘盛地产有限公司海阳分公司辩称，第一，我们不存在逾期办理房权证的行为。第二，根据合同第十条第一款的规定，只有在商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向设计变更，��告应当在有关部门同意批准之日起10日内书面通知买受人，除此之外无需通知原告，且该变更是在原、被告签订合同之前，原告理由不成立。第三，关于房屋及附属房车库面积原被告已协商，多出部分原告已同意按差额补齐，因此不存在多收购房款问题。综上所述，被告已履行了合同中规定的义务，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2010年10月26日原告与第二被告签订了商品房预售合同及补充协议。约定：原告购买被告弘盛华庭4号楼3单元505室，建筑面积共95.39平方米，单价2773.17元，计款264533元。附属房（储藏室）面积15.4平方米，单价1600元，计款24640元，合计总房款289173元。付款方式：自签订商品房预售合同后十日内一次性交纳总房款。面积差异处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内部分的房价由买人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%以内的房价款由出卖人双倍返还买受人。房屋交付期限：出卖人应当在2011年9月30日前将经验收合格的商品房交付买受人。产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。签订合同及补充协议后，第二被告先后共收取原告徐秀丽房屋及储藏室款合计285867元。房屋及储藏室第二被告在合同规定的时间内交付。被告所建设的房屋于2012年7月25日经有关部门验收合格备案。原告主张被告大房权证办理的时间为2013年5月底，直到2013年6月8日才通知原告可以办理房产证，被告对此无异议。原告于2013年6月20日取得了房权证。该证载明房屋建筑面积92.04平方米，储藏室面积19.14平方米。另查明，原告主张被告应在公共楼梯间地面和入户平台铺装磨光花岗岩，其依据是2010年4月5日海阳弘盛4#、6#、8#楼建筑工程做法中规定的。被告则主张原建筑工程做法设计时间为2010年4月15日，该做法中原公共楼梯间楼地面由花岗岩楼地面已于2010年9月份申请有关部门变更为水泥砂浆楼地面，提供了有关部门同意对工程变更答复通知书，原告对此无异议。确认上述事实，有当事人的陈述笔录、合同及补充协议、收款收据等证据在卷为凭，经庭审质证、认证，足以采信。本院认为：原告与第二被告签订��商品房预售合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规，应视为合法有效。双方当事人均应按合同的约定享有权力和履行义务。按照合同十五条约定，第二被告应当在商品房交付使用后360日内，即应当在2012年10月1日前将办理权属登记资料报产权登记机关备案。第二被告逾期通过综合验收备案，直到2013年5月底6月初才通知原告可以办理房产登记证，属第二被告违约，应当按照该条约定向原告支付已付房价款1%的违约金。原告主张支付违约金为2806元，该款额低于被告实际收取原告房款285867元的1%计算，其主张本院予以认定。按照合同约定，原告购买的商品房建筑面积95.39平方米，实际建筑面积（房产证）为92.04平方米，公共部分与公用房屋分摊面积增加3.35平方米，面积误差比为3.51%。按照合同第五条规定的面积误差比绝对值在3%以内，据实结算房价款。因此原告要求被告应按合同面积及房款单价退还绝对值3%内的房价款为7936元，剩余面积误差比为0.51%，原告要求被告双倍返还，其计算方法为3.35平方米-95.39平方米×3%×2773.17元×2倍＝2708元，原告实际应交款数为264533元－7936元－2708元＝253889元。原告主张合同约定储藏室的建筑面积15.4平方米，实际面积（房产证）19.14平方米，实际面积比约定面积增加3.74平方米，据此计算面积误差比为24.29%。按照合同第五条约定面积误差比在3%以内的部分由原告承担，超出3%的部分由第二被告承担，原告应补足3%的储藏室款739元（3.74平方米×1600元÷24.29%×3%），储藏室应交款25379元。根据上述计算，原告购买的房屋及储藏室合计应交279268元。被告已收取285867元，原告主张应返还6599元，合法有据，本院予以支持。被告主张的储藏室多出面积已与原告协商好按实结算，原告要求返还部分购房款无据，原告对此有异议，且被告未提供相关证据。被告以原告接收房屋时交齐房屋时交齐房款为由推定原告同意据实结算，理由不成立，原告得知权利被侵害后，在诉讼时效期间主张权利，原告其主张本院予以支持。原告主张的被告应在公共楼梯间地面和入户平台铺装磨光花岗岩，其依据是2010年4月5日海阳弘盛华庭4#、6#、8#楼建筑工程做法中的规定，该建筑做法设计被告于2010年9月份已申请并经有关部门同意变更为水泥砂浆楼地面。原告与第二被告签订购房时间为2010年10月28日，且合同中没有对公共楼梯间地面及入户平台铺装磨光花岗岩另行约定，因此原告之请求，本院不予支持。第二被告为第一被告的分支机构，不具有独立法人资格，原告要求二被告共同承担退款和支付违约金责任，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条第一款（一）项之规定，判决如下：一、被告弘盛地产有限公司、弘盛地产有限公司海阳分公司于判决生效之日起十日向原告徐秀丽支付逾期提供办理房地产权属证书的相关资料的违约金2806元；二、被告弘盛地产有限公司、弘盛地产有限公司海阳分公司于判决生效之日起十日内返还多收取原告徐秀丽的购房款6599元；三、驳回原告徐秀丽要求被告弘盛地产有限公司、弘盛地产有限公司海阳分公司按照“海阳弘盛华庭建筑工程做法”要求在楼梯间及入户平台铺装磨光花岗岩的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案���受理费50元，由被告弘盛地产有限公司、弘盛地产有限公司海阳分公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判长 成学波审判员 王界国审判员 马巾力二〇一三年十一月二十六日书记员 修红红 来自：