（2013）朝民初字第33264号
裁判日期: 2013-11-26
公开日期: 2015-08-27
案件名称
熊羽莎等与王金行等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
熊羽莎,沙长波,王金行,王彪,北京链家房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十八条，第一百一十四条第一款
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2013）朝民初字第33264号原告熊羽莎，女，1985年7月5日出生。委托代理人熊大伟，男，1955年1月5日出生。委托代理人沙玉兰，女，1947年11月17日出生。原告沙长波，男，1980年6月7日出生。委托代理人熊大伟，同上。委托代理人沙玉兰，同上。被告王金行，男，1936年7月21日出生。法定代理人王杰，男，1961年4月7日出生。被告王彪，男，1963年12月13日出生。被告北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。法定代表人左晖，董事长。委托代理人孙笑竹，女，1983年12月15日出生。委托代理人姜博，男，1983年12月9日出生。原告熊羽莎、沙长波（以下简称二原告或姓名）与被告王金行、王彪（以下简称二被告或姓名）、被告北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院曾作出（2012）朝民初字第09649号判决。王彪不服一审判决，上诉至北京市第二中级人民法院。北京市第二中级人民法院作出（2013）二中民终字第09278号民事裁定书，以事实不清为由，撤销（2012）朝民初字第09649号民事判决，发回本院重审。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。二原告共同委托代理人熊大伟、沙玉兰，王金行法定代理人王杰，王彪，链家公司委托代理人孙笑竹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。二原告诉称：2011年9月，通过链家公司购买北京市朝阳区XX房屋（以下简称涉案房屋）。9月16日将购房款首付款打入王金行的账户，王金行应当在2013年10月13日交付涉案房屋。后来王杰告诉我们王金行不卖房了，并且房本已经作废了。整个过程中王金行、王彪等一直在协商无果，链家告诉告诉我们贷款已经下来了，但是无法继续履行合同。双方后来达成解约协议，后来王杰反悔，没有签订解约协议。王金行故意违约，损害了二原告的合法权益。现诉至法院，要求解除与王金行于2011年9月6日签订的北京市存量房屋买卖合同，王金行、王彪支付居间服务费31100元，王金行、王彪支付违约金260000元。王金行辩称：不同意二原告的诉讼请求。二原告和王金行签订房屋买卖合同王杰等人不知道，王金行一人无权处理房屋。后来王杰告诉了链家公司卖不了房子，因为牵扯到子女问题，当时母亲不让卖房。王彪辩称：我父亲是限制行为能力人，该房屋买卖合同无效，不存在违约金的问题，我当时无权作为王金行的代理人。如果当时合同成立的话，我没有超越代理权限，我没有过错。当时父亲得了脑血栓，多年的积蓄已经花光，卖房子是为了治病。我父母同意卖房，当时委托我卖房，做了公证。链家公司辩称：签约时候王金行的行为能力是正常的，可以正常交流，当时王金行明确表示要卖房子的。王金行的配偶李金锁当时在世，也在现场，李金锁也签署了同意出售的声明。即便当时王金行的行为能力有问题，李金锁作为其配偶也是其法定监护人，同时李金锁也是交易房屋的共有权人，因此我方认为，当时夫妻二人处分交易房屋的行为，应当是合法有效的行为。签约后王金行夫妻二人以及被告王彪共同到公证处办理了出售房屋的委托公证手续，没有任何一方缺席，作为专业的公证机构都没有对王金行的行为能力表示任何怀疑，直至房本被挂失之前。参与签约的人员也没有向原告和我方表示王金行患有疾病。因此原告和第三人完全有权相信被告王金行具有处理房屋的权利、能力和意愿，我方在本案中没有任何过失。经审理查明：王金行与李金锁系夫妻关系，涉案房屋登记在王金行名下。2011年9月6日，王金行作为出卖人与二原告作为买受人签订北京市存量房屋买卖合同，约定出卖人向买受人出售涉案房屋；房屋成交价格100万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价30万元；定金金额3万元；买受人拟贷款80万元；出卖人应当在买受人支付首付款后两日内将该房屋交付给买受人；出卖人未按照约定的期限将该房屋交付买受人的，逾期超过15日后，买受人有权退房，买受人退房的出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。同日，王金行作为甲方（出售人），二原告作为乙方（购买人），链家公司作为丙方（居间人），三方签订居间服务合同，约定甲乙双方在丙方的居间服务下就涉案房屋签订北京市存量房屋买卖合同，乙方应向丙方支付居间代理费28600元；甲方或乙方违反本合同约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间代理费用，无须退还，如支付费用方为守约方，可向违约方追偿该笔费用。同日，王金行作为甲方（出售人），熊羽莎、沙长波作为乙方（购买人），链家公司作为丙方（代理人），三方签订过户、按揭代理合同，约定丙方代为办理贷款手续的贷款服务费300元，丙方代为办理过户手续的过户服务费500元，上述服务费共计800元由乙方承担；申请贷款的一方还应于本合同签署之日向丙方支付因申请贷款产生的评估费，评估费由丙方代收并向评估机构缴纳，且评估事宜一旦受理，该笔费用不予退还；物业交割费用200元，由乙方承担；各方同意，丙方依本合同第一条约定的标准完成代理事项后，已收取的服务费不予退还。同日，王金行作为甲方（出卖方），熊羽莎、沙长波作为乙方（买受方），链家公司作为丙方（居间方），三方签订补充协议，约定乙方于2011年9月6日向甲方支付定金3万元；乙方于2011年9月23日前将首付款50万元（含定金3万元）自行支付甲方；甲乙双方应当在乙方将首付款付于甲方2日内自行办理物业交割手续，丙方陪同；甲方逾期履行本补充协议约定的义务超过15日的，构成根本违约，甲方以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方；乙方逾期履行本补充协议约定的义务超过15日的，构成根本违约，乙方以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，丙方收取乙方的费用不予退还。二原告于2011年9月6日支付定金3万元，于2011年9月29日支付了首付款46万元。王彪于2011年10月28日向二原告退还了首付款46万元，于2011年11月27日向二原告退还了定金3万元。庭审中，二原告、王彪、链家公司均确认合同中王金行的签字系王彪代签。二原告提交公证书，用以证明王彪于2011年10月13日获得王金行及李金锁的授权代为出售涉案房屋。二被告及链家公司均予以认可。庭审中，二原告提交买卖业务预收费专用收据，用以证明其向链家公司支付了居间服务费、代收评估费等各项费用共计31100元。审理中，本院委托中国法医学会司法鉴定中心对王金行于2011年8月至今的民事行为能力进行鉴定，鉴定意见为王金行患有脑血管病所致精神障碍（血管性痴呆），评定其2011年8月至今为限制民事行为能力人。审理中，二原告陈述如下买房过程：二原告在链家公司看到涉案房屋在出售，链家公司的销售员带去看房，当时王彪，王金行、李金锁都在，简短的与王金行打招呼，没有发现异常。回来后觉得房子位置价格等都合适，后来在链家公司与王彪签订了合同，我方总计向王金行支付了49万元。后来王金行没有按时将涉案房屋交付房屋，王杰女儿告诉我房本已经作废了，涉案房屋不卖了，王彪说房本在他手里，房本不可能变更，后来核实之前的房本果然被作废了。2011年10月26日链家公司告诉我方已经批准了公积金贷款，因为无法履行合同，我方没有贷款。我方觉得很无奈，多次与王彪协商，要求将中介费3.11万、违约金3万给我方，后来因为王金行家庭纠纷无法签订调解协议。王彪、链家公司对上述事实均认可。另，李金锁于2011年10月31日死亡。王金行与李金锁之子女王杰、王彪、王贇三人共同协商确定由王杰担任本案中王金行的法定代理人。庭审中，王彪称李金锁去世后未作财产分割，王金行名下有涉案房屋，还有退休金，王金行现在与王杰在一起。上述事实，有各方当事人陈述、北京市存量房屋买卖合同、居间服务合同、过户、按揭代理合同、补充协议、买卖业务预收费专用收据、司法鉴定意见书、公证委托书等在案佐证。本院认为：代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。王彪作为王金行、李金锁的代理人与二原告达成的房屋买卖合同系双方真实意思，不违反法律法规强制性规定，合法有效。双方当事人均应严格履行。现双方合同因王金行一方原因无法继续履行，二原告有权要求解除合同，并要求王金行承担违约责任。现该合同实际已经解除，本院将对此予以确认。关于居间服务费，因合同约定应由违约方承担，故二原告有权要求王金行给付。关于违约金，本院将酌情考虑王金行违约行为对二原告造成的影响酌情确定。王金行虽为限制行为能力人，但有独立财产，可对其授权委托行为承担责任。王彪有王金行及李金锁的授权，代理行为并无不妥，不应承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十八条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告熊羽莎、沙长波与被告王金行于二○一一年九月六日签订的北京市存量房屋买卖合同已解除。二、被告王金行于本判决生效之日起十日内向原告熊羽莎、沙长波支付居间服务费三万一千一百元，支付违约金七万元。三、驳回原告熊羽莎、沙长波的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5667元，由原告熊羽莎、沙长波负担3699元（其中2834元已交纳，剩余865元于本判决生效之日起七日内交纳），由被告王金行负担1968元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 白小莉人民陪审员 郝建丰人民陪审员 赵金燕二〇一三年十一月二十六日书 记 员 陈 峰 来自：