（2013）双流民初字第2785号

裁判日期: 2013-11-26

公开日期: 2014-09-23

案件名称

张成与李良锋房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

双流县人民法院

所属地区

双流县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

《中华人民共和国侵权责任法》：第二百四十一条；《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第五条，第三十二条，第四十四条第一款，第九十一条，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十二条，第二百一十二条，第一百二十条，第二百三十五条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条

全文

四川省双流县人民法院民 事 判 决 书（2013）双流民初字第2785号原告张成。委托代理人刘诗明，四川蜀正律师事务所律师。被告李良锋。委托代理人尹冬生、熊浩宇，四川拓泰律师事务所律师。第三人成都良丰投资管理有限公司。住所地：成都市金牛区三洞桥路**号**楼**号。负责人李良锋，总经理。第三人成都廖记企业管理有限公司。住所地：成都市金牛区金府路***号*幢*楼**号。负责人李良锋，总经理。原告张成与被告李良峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年6月18日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员张翼龙独任审判，于2013年9月17日、10月14日公开开庭进行了审理。诉讼过程中，本院根据原告张成的申请，依法追加成都良丰投资管理有限公司、成都廖记企业管理有限公司作为本案第三人参加诉讼。原告张成及其委托代理人刘诗明和被告李良峰的委托代理人尹冬生、熊浩宇到庭参加诉讼，第三人成都良丰投资管理有限公司、成都廖记企业管理有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张成诉称，2013年1月10日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定被告将位于成都市青羊区祠堂街54号房屋出租给原告，租期自2013年1月11日至2023年1月10日止；双方在合同中对各租赁期间的房屋租金和租金上涨事宜进行了明确的约定，原告在合同签订后按约交付了第一季度的租金和押金共计261040元。原告根据合同聘请装饰公司对租赁房屋进行装修，被告在装修过程中也多次到现场检查，对原告的装修方案并未提出异议。大约在2013年1月17日中午，被告方人员在没有通知原告任何原因的情况下，用链条将原告所租赁的房屋锁上，不让原告装修和使用。经原告与被告方多次协商，被告将房屋钥匙交付原告，原告继续装修，2013年1月20日，被告方因装修一事协商未果再次将房屋门上锁，导致原告无法装修和使用。之后，原告派人与被告派来处理纠纷的人员协商，要求将房屋回填就算了。原告方明确表示该合同已经无法履行，于是，在2013年4月23日左右根据被告的要求将房屋进行了回填。原告要求被告赔偿损失未达成一致协议，被告却将原告告上了法庭，原告认为，被告的行为，侵害了原告的合法权利，造成了原告的租金、押金、装修费等损失共计341040元。故诉至法院，请求判令被告赔偿原告的房屋租金和押金损失及装修损失共计341040元。原告张成为支持其主张，在举证期限内向本院提交了下列证据材料：1、房屋租赁合同，拟证明原、被告双方的权利义务；2、收据6张，拟证明被告李良峰收到押金67760元、房屋租金203280元；3、证人证言3份，拟证明被告在原告装修时锁门违约的事实。经庭审质证，被告对原告提交的证据材料1、2无异议，对3，被告认为能够证明原告违法挖掘，但并非被告派人锁门。本院对原告提交的证据经开庭质证后认证如下：对1、2原、被告均无异议，本院予以采信；对3能够证明案件相关事实，本院予以采信。被告李良峰辩称，被告作为出租方，只关心收取租金，在承租方支付了租金的情况下，被告没有理由锁门；即使有人锁门，也是为制止原告违法建设所采取的合理行为，原告方违约，应当支付违约金，请求判决于2013年4月11日解除合同并驳回原告的诉请。被告为支持其主张，在举证期限内向本院提交了下列证据材料：1、双方的身份证明，拟证明双方主体适格；2、招商经营确认书，拟证明被告有权出租涉案房屋；3、房屋租赁合同一份，拟证明原告有在2013年3月10日前装修完工的义务，原告未能按时装修完毕，应当交付免租期两个月的租金；4、商铺视频光碟；5、建设项目执法调查通知书；6、现场照片，证据材料4、5、6拟证明原告违法挖掘出租房屋，严重危害房屋安全，并被规划局进行调查；7、律师函一份及邮寄单，证明原告迟延支付租金以及没有在合同期限内履行义务，原告存在违法挖掘房屋，我们已经告知对方停止违法行为的通知。原告张成质证后认为：对被告提交的证据材料1、2、3、无异议，证据3还能证明原、被告对双方义务的约定及原告方使用房屋，只是不能改变房屋的结构；对证据材料4、6有异议，认为不能证明原告损害房屋，也不能证明张成的装修是违法的；对证据材料5有异议，是复印件；不能证明被告违法，且不属于规划局管辖范围，不能证明被告的观点；对7是被告单方面证据，原告并未收到该函。本院对被告提交的证据经开庭质证后认证如下：对1、2、3原、被告均无异议，本院予以采信；对4、5、6证据材料，能够证明原告在租赁房屋内挖掘的事实，本院予以采信；对7被告不能证明邮寄给对方的文件是该函，且也不能证明原告方确实已收到该函，故本院对该证据不予采信。本院为查清事实，依职权就成都市规划执法管理局发出成规监调：0019291号建设项目执法调查通知书一事向成都市规划执法管理局的工作人员叶刚做了调查笔录；还就原、被告交涉回填及解除合同一事向原告李良峰及其委托的人员李宏伟作了询问笔录。原、被告均对本院提取的证据材料无异议。对本院依法调取的证据，原、被告均无异议，本院予以采信。第三人成都良丰投资管理有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。第三人成都廖记企业管理有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。第三人成都良丰投资管理有限公司未向本院提交证据材料。第三人成都廖记企业管理有限公司未向本院提交证据材料。根据原、被告的质证、辩论意见，结合本院对证据的认定，确认本案的基本事实如下：2013年1月10日，原告张成与被告李良峰签订房屋租赁合同，双方约定甲方（被告）将位于成都市青羊区祠堂街54号的商铺两间（面积为242平方米）出租给乙方（原告）用于经营餐饮。租赁期间为2013年1月11日至2023年1月10日止，共10年。第一、二年的租金为280元／月／平方米，即从2013年1月11日至2015年1月10日，年租金为813120元（大写捌拾壹万叁仟壹佰贰拾元正）；从第三年起至租期届满，年租金在上一年度租金金额基数上每年递增6%。甲方免除乙方租期内前2个月租金（即从2013年1月11日至2013年3月10日）。租金的支付周期为2013年1月10日至2014年1月9日为季度支付一次，以后为6个月支付一次；须在单个支付周期来临之前15日交给甲方；迟延交付的，以6个月租金为计算基础，每逾期一日按1‰计违约金，迟延支付超过30日的，甲方有权终止本协议，且房屋装修归甲方所有。乙方在2013年1月11日前向甲方缴纳相当于一个月的租金即67760元（陆万柒仟柒佰陆拾元正）作为押金，合同期满，若乙方无任何违约、损坏房屋等造成甲方损失的行为，甲方将押金全额无息退还乙方，否则，甲方不予退还并有权要求乙方赔偿其他损失。乙方应采用转账方式向甲方支付租金、押金等。乙方应在2013年1月11日前，将押金交付给甲方，甲方在确认收到押金后，10日内为乙方修建隔墙。乙方按约缴纳押金后，甲方应于2013年1月11日前，将本合同约定的房屋交给乙方使用；若甲方原因到时延期交房，则乙方的租赁期顺延，甲方交房后，乙方应在3日内，将剩余租金全部缴纳给甲方。乙方保证合法、合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如因违法或使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复及赔偿甲方经济损失。乙方须在本协议签订之日起15日内开始装修，且装修完工时间不超过60日，否则，甲方有权解除本协议，前2个月租金不予免除，且乙方应向甲方额外支付2个月租金作为违约金。不得改变房屋结构、外立面（由双方拍照确认），若乙方的装修（包括但不限于户外店招等）按法律法规规章等需报相关单位批准或备案的，需按国家规定执行。若因此给甲方造成损失的，由乙方承担由此给甲方造成的一切经济损失。乙方保证在承租该房屋后，认真维护房屋主体结构，做好房屋日常维护维修。如因甲方原因造成房屋的损坏和由此产生的维修费用由乙方承担，并赔偿甲方全部经济损失。乙方有下列情形之一的，甲方可解除合同并收回房屋，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿：1、利用承租房屋进行违法活动；2、未经甲方同意，擅自改变房屋用途、转租或损坏承租房屋的；3、超过法律规定或合同约定应当由乙方交纳的各项费用之一，30日仍未缴纳的；4、其他根据法律法规可以认定为乙方原因导致甲方损失的。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，需要赔偿对方的全部损失。并按每违约一次向守约方支付该年租金的20%作为违约金。该合同由双方签字并捺印。在合同签订前，原告于2012年12月9日向被告支付了保证金10000元；合同签订之后，原告分别于2013年1月24日、1月26日、1月29日通过转账向被告支付了3个月的租金203280元及保证金57760元（以上共计271040元）。被告向原告出具了加盖有成都良丰投资管理有限公司或成都廖记企业管理有限公司财务专用章的收据。原告在合同签订之后入场装修，并在房屋内向地下进行挖掘约60厘米深。2013年1月29日，成都市规划管理局向祠堂街54号业主发出《成规监调：0019291号建设项目执法调查通知书》，通知祠堂街54号附4号业主，在祠堂街54号修建的涉嫌违法建设，因现场不能向执法人员提供规划许可手续，要求业主于2013年1月31日12时前，带上相关材料接受成都市规划执法监督局接受调查。2013年1月30日，被告的委托人通知原告停止挖掘并将该房屋上锁。之后，原、被告均未到成都市规划管理局接受调查处理。直至2013年4月20日，原告对该房屋进行回填，2013年5月1日回填完工。原告在回填之后通知原告委托的人员李宏伟，回填完工，并且明确表明不再继续租赁该房屋。2013年5月20日，被告诉至法院，要求与原告解除合同、支付违约金并给付租金直至房屋交付之日。另查明1、祠堂街54号商铺系张碧君、向玉珍、施元妹所有。被告于2012年与张碧君、向玉珍、施元妹签订分租、招商经营确认书，取得了该房屋2012年至2022年的分租及招商经营等事务的权限。2、诉讼过程中，被告自愿放弃对原告张成的装修是否导致对房屋主体及结构造成影响进行鉴定。3、被告已将原告租赁的涉案房屋的部分出租给第三人。4、第三人成都良丰投资管理有限公司、成都廖记企业管理有限公司系受被告李良峰的委托向原告张成出具了租金、押金收据。本院认为，本案争议的焦点为原告请求被告赔偿损失341040元能否得到支持？针对本案争议的焦点，本院认为：1、第三人系受被告李良峰的委托出具收款凭证，其行为后果应由委托人承担，故第三人不应承担赔偿责任；2、原、被告于2013年1月10日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，对双方具有法律约束力，原、被告均应按照合同约定履行合同义务；3、根据原、被告双方的陈述及庭审调查，可以认定原、被告之间的合同于2013年5月2日事实解除，其原因在于，原、被告双方发生争议后，双方一直在协调处理，协商过程中，原告通知被告方，认为合同不能继续履行请求解除合同，被告方人员告知原告先回填之后再说，原告在5月1日回填之后，通知了被告方，被告也对回填的质量没有提出异议，且将全部房屋张贴上招租的广告，并将部分房屋出租给第三人。故原、被告之间的房屋租赁合同目的已经不能实现，因此本院确认原、被告签订的《房屋租赁合同》已事实解除；因原告未能举出被告将房屋租赁给他人的合同签订时间，也未能举出被告张贴招租广告的时间，故本院本着公平合理的原则，确认双方解除合同的时间为2013年5月2日；4、合同解除前，原告应当按照合同约定给付租金至合同解除前一日共计252970.67元（813120元／年÷12月÷30天×112天）；5、根据原、被告签订的《房屋租赁合同》的约定，双方约定被告如果在两个月内装修完毕，可享有两个月的免租期，但根据《成都市房屋使用安全管理条例》第二十六条“禁止任何单位和个人从事下列危害房屋安全的行为：（一）未经原设计单位或者具有相应资质的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；（二）降低底层室内标高；（三）超过设计标准、规范，增加房屋使用荷载的；（四）安装设施、设备影响房屋结构安全的；（五）法律、法规以及（临时）管理规约禁止的其他危及房屋使用安全的行为。”的规定，原告向地下挖掘的行为违反了地方性法规的强制性规定，应当承担恢复原状和赔偿损失的法律后果；6、被告认为锁门并非被告所为，即使是被告所为，也是为了保护被告的合法权益的正当行为，本院认为，根据证人证言及被告李良峰本人陈述，可以认定门是由被告的委托人锁上的，其行为后果应当由被告本人承担；7、被告的锁门行为侵害了原告对租赁物的占有、使用权，根据《中华人民共和国侵权责任法》第二百四十一条“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。”及第二百四十五条“占有的不动产或者不动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日一年内未行使的，该请求权消灭。”的规定，被告的锁门行为侵害了原告的占有、使用、收益权，给原告造成了租金损失和房屋押金损失，应当承担损害赔偿责任；故对于原告要求被告赔偿原告租金损失的请求，本院予以支持；8、因原告前期装修时违反了地方性法规的强制性规定，应当承担恢复原状并承担赔偿损失的法律责任，故对于2013年1月11日至2013年1月30日期间及2013年4月20日至2013年5月1日的租金损失70018.67元（813120元／年÷12月÷30天×31天）应当由原告自行承担；9、对于2013年1月31日至2013年4月19日期间，被告的侵权行为导致了原告的租金损失，被告应当赔偿；因原告在被告锁门后未寻求合法救济途径，导致损失扩大，应当承担相应的责任；该期间损失为180693.33元（813120元／年÷12月÷30天×80天），被告应当承担一半的损失即90346.67元，原告张成自行承担90346.66元；综上被告应当赔偿原告租金损失42914.67元（203280元-70018.67元-90346.66元）；10、原告请求被告赔偿押金损失，根据原、被告签订的《房屋租赁合同》的约定，原告方在2013年1月11日前向被告方缴纳相当于一个月的租金即67760元（陆万柒仟柒佰陆拾元正）作为押金，原告已履行给付押金的义务；根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“在合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。”的规定，原告的主张应当得到支持，被告应将押金全额无息退还原告方；11、原告请求被告赔偿原告的装修损失80000元，因原告未能举出有效证据证明原告的装修损失为80000元，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，对原告的该项主张不予支持。综上，被告应当赔偿原告的租金、押金损失共计110674.67元（42914.67元＋67760元）。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第三十二条、第四十四条、第九十一条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百一十二条、第一百二十条、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李良峰于本判决发生法律效力之日起10日内赔偿原告张成的租金及押金损失共计110674.67元。二、驳回原告张成的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3208元，由原告张成负担1600元，被告李良峰负担1608元（此款原告张成已预交，被告李良峰在履行上述义务时一并履行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员　　张翼龙二〇一三年十一月二十六日书记员　　易智慧 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