（2013）浙杭民终字第2780号
裁判日期: 2013-11-25
公开日期: 2014-06-20
案件名称
罗环钡与杭州正中置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省杭州市中级人民法院
所属地区
浙江省杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
罗环钡,杭州正中置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）浙杭民终字第2780号上诉人（原审原告）：罗环钡。被上诉人（原审被告）：杭州正中置业有限公司。法定代表人：周建伟。委托代理人：刘勇、魏亮。上诉人罗环钡因与被上诉人杭州正中置业有限公司（以下简称正中置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市拱墅人民法院（2013）杭拱民初字第1028号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年9月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院认定，2009年7月10日，罗环钡与正中置业公司签订商品房买卖合同，合同约定罗环钡购买尚品商务楼2层213号房屋，房价120万元，正中置业公司应于2009年12月31日交付房屋。同时正中置业公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地所有权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。并对违约责任进行了约定。2009年12月16日，正中置业公司向罗环钡交付案涉房屋，双方在进行交房验收过程中，罗环钡因发现房屋无排水、排气设施而拒绝收房，并因此而与正中置业公司发生纠纷。2010年1月18日，罗环钡向原审法院提起诉讼，要求正中置业公司继续履行合同，并赔偿损失300000元，后变更诉讼请求为解除合同并赔偿损失1556350.26元。该案经原审法院（2010）杭拱民初字第192号民事判决驳回了罗环钡的诉讼请求。罗环钡不服一审判决，遂于上诉期内向本院提起上诉，在二审过程中，正中置业公司在案涉房屋内安装了自来水进水管和排污管。后本院（2010）浙杭民终字第2650号民事判决驳回了罗环钡的上诉，维持原判。后罗环钡向浙江省高级人民法院申请再审，2013年4月3日，该院裁定驳回了罗环钡的再审申请。2013年4月11日，罗环钡再次致函正中置业公司，要求解除双方签订的《房屋买卖合同》。后，罗环钡又致电正中置业公司，要求领取办证所需材料。2013年5月14日，罗环钡再次向原审法院提起诉讼，要求：1、依法解除房屋买卖合同，退还房款1254505元，2、正中置业公司支付违约金6272525元，3、正中置业公司赔偿罗环钡物业维修基金、设备运行费、预收水电费4961.82元，4、正中置业公司赔偿罗环钡贷款利息损失39190.52元，5、正中置业公司赔偿现在罗环钡支付预告登记相关费用1100元，6、赔偿罗环钡房款储蓄利息损失159949元。在庭审中，罗环钡表示其不要求退房，变更诉请为要求正中置业公司协助办理三证，承担逾期交房违约责任支付违约金469686.67元。支付逾期办理产权登记违约责任，支付违约金6273元。后罗环钡自愿撤回第一项诉讼请求。2013年5月27日，正中置业公司电话通知罗环钡可以领取办证所需相关材料。2013年6月7日，正中置业公司向罗环钡交付了房屋所有权证、尚品商务楼213室商品房交接书、销售不动产统一发票办证联、契税申报联、尚品商务楼213门牌证、尚品商务楼使用说明书、非住宅质量保修书、尚品商务楼213室具结书各一份。后罗环钡办理了案涉房屋三证。另查明，案涉房屋现已对外出租，出租人为罗环钡。原审法院认为，罗环钡、正中置业公司签订的《商品房买卖合同》依法有效，罗环钡主张正中置业公司向其交付房屋时，其因房屋存在问题而拒收房屋，故房屋事实并未交付。原审法院认为根据罗环钡所提交的证据，罗环钡在验收房屋时发现该房没有自来水进水管、排污设施等拒收房屋，故而导致一系列的诉讼，至本案诉讼前期及诉讼初，罗环钡仍要求解除与正中置业公司签订的商品房买卖合同，原审法院认为罗环钡、正中置业公司因交付房屋的质量是否符合合同约定而在较长时间内均处于诉讼过程中，并不能否认正中置业公司已向罗环钡交付房屋的事实。正中置业公司在合同约定的交房期限内向罗环钡交付了房屋，不存在逾期交房的事实，罗环钡主张正中置业公司承担逾期交房违约金，无事实依据，原审法院不予支持。对于罗环钡要求正中置业公司因逾期办理权证需承担违约金6273元的主张，原审法院认为正中置业公司在向罗环钡交付房屋后，在合同约定的时间内向房管部分进行了备案，并不存在办证障碍。而罗环钡拒收房屋，继而又提起诉讼，直至提起本次诉讼前期罗环钡仍在要求退房，其行为也显示罗环钡无积极办理房屋权证的意愿。2013年4月罗环钡致电正中置业公司要求取得办证所需材料，正中置业公司在合理期限通知罗环钡可以领取，庭审过程中双方也完成了材料交接，罗环钡自称已完成权证办理。原审法院认为，罗环钡之前未能办理权属证书的原因不可归于正中置业公司，罗环钡的这一主张原审法院不予支持。经依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2013年8月7日判决：驳回罗环钡的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费8439.4元，减半收取4219.7元，由罗环钡负担。宣判后，罗环钡不服，向本院提起上诉称：一、原审法院在程序上存在问题。被上诉人提交的证据5即使真实性没问题，也不具合法性。一审法官在没人要求调查，没有经过法庭正式质证的情况下，主动查明案涉房屋已对外出租的事实，严重违反程序。二、原审判决事实认定有误。被上诉人在房屋交付日没有将符合合同约定的房屋交付给上诉人，应承担违约责任。但原审法院却认为：“这既不能成为原告拒绝收房的理由，也不能认定被告不交房。”由于被上诉人的相关办事人员表示上诉人的相关材料遗失，上诉人才在2013年4月11日发函要求退房，原审判决认为上诉人之前未能办理权属证书的原因不可归于被上诉人是不对的。三、原审法院适用法律错误。前次诉讼是告合同目的不能实现而退房，属于根本违约，不符合解除合同的条件，所以败诉。但被上诉人应该依据合同的约定，采取补救、赔偿等措施。也就是说2009年12月的交房验收，当时房屋还没有达到交付条件，不应该视为交付完成。原审判决认为案涉房屋对外出租，出租人是上诉人，但上诉人是在2013年6月底实际取得房屋所有权后才与乐普教育签约收租金的。被上诉人在约定的时间内向房管部门进行备案，不能认定为就不存在办证障碍。综上，请求本院撤销原判，改判支持上诉人的原审诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。针对罗环钡的上诉，正中置业公司辩称：一、上诉人在一审中已明确承认了曾接到过关于催告办理房产权属登记的电话，也确认通话号码系被上诉人公司的电话号码，通话对象为被上诉人公司职员。原审对被上诉人提交的证据予以确认，没有任何程序上的问题。涉案房产早已为乐普教育使用，被上诉人也向法官和被上诉人承认其房屋早就被乐普教育租用，且他也拿到了租金。原审判决关于“另查明，案涉房屋现已对外出租，出租人为原告”的认定，非但无任何程序瑕疵，也完全符合事实。二、生效的杭州中院（2010）浙杭民终字第2650号民事判决，确认了拱墅法院一审认定的2009年12月16日双方交房验收的事实。上诉人在一审中明确承认了乐普教育支付的租金是其收取的。上诉人收取租金款项的行为也表明了涉案房产早已交付给了上诉人。案涉房屋一直未过户系由上诉人自身原因造成。请求本院依法驳回上诉，维持原判。二审中，罗环钡逾期向本院提交其于2013年6月25日与杭州乐普教育信息咨询有限公司签订的《商铺租赁合同》一份，拟证明在此合同签署前，乐普教育占有涉案房屋是没有道理的，是通过物业在使用的。涉案房屋的使用人也并非是上诉人本人，涉案房屋没有进行交付。没完成占有的转移。正中置业公司认为该证据并非二审新证据，不同意质证。本院认为，该证据形成于原审法院第二次开庭之前，并非二审新证据。罗环钡未在原审中提交该证据，亦未在本院指定的二审举证期限提交该证据，且无合理的理由，故本院对该证据不予采纳。正中置业公司未向本院提交新的证据材料。本院经审理，对原审判决认定的事实予以确认。另查明，《商品房买卖合同》附件三（装饰、设备标准）中约定：“卫生间：公共卫生间装修交付。户内卫生间毛胚，内墙水泥砂浆层面，自来水接入，预留废污排水接口，暗卫预留排气接口；”。本院认为，罗环钡起诉要求正中置业公司承担逾期交房、逾期办理产权登记的违约责任，故本案的争议焦点是正中置业公司是否存在逾期交房以及逾期办理产权登记的违约事实。首先，关于正中置业公司是否存在逾期交房的违约事实的问题。2009年7月10日，在罗环钡与正中置业公司所签订的《商品房买卖合同》中约定，正中置业公司应于2009年12月31日交付房屋。同时正中置业公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地所有权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2009年12月16日，正中置业公司向罗环钡交付案涉房屋，但双方在进行交房验收过程中，罗环钡因发现房屋无排水、排气设施而拒绝收房，并因此而与正中置业公司发生纠纷。在本次起诉时，罗环钡认为直至正中置业公司为案涉房屋安装完成自来水管和排污管，才符合房屋买卖合同的要求。本院认为，在《商品房买卖合同》附件三中虽有“自来水接入，预留废污排水接口，暗卫预留排气接口”的约定，但这是关于户内卫生间的装饰、设备标准的约定，而罗环钡所购房屋并无户内卫生间，故该约定并不适用于案涉房屋，罗环钡以所购房屋无排水、排气设施而拒绝收房的理由不能成立。综上，正中置业公司已在合同约定的期限内向罗环钡交付房屋，不存在逾期交房的事实。其次，关于正中置业公司是否存在逾期办理产权登记的违约事实的问题。正中置业公司在向罗环钡交付房屋后，在合同约定的时间内向房产管理部门进行了备案登记，并不存在办证障碍。而罗环钡拒绝收房，继而提起要求解除房屋买卖合同的诉讼，客观上形成了正中置业公司履行相应合同义务的障碍。现有证据表明，罗环钡于2013年4月致电正中置业公司，要求领取办证所需材料。而正中置业公司在2013年5月27日电话通知罗环钡可以领取办证所需的相关材料，并于2013年6月7日向罗环钡直接交付了上述材料，罗环钡亦顺利办理了案涉房屋的三证。故正中置业公司已在履行条件成就的前提下，在合理期限内履行了其协助办理案涉房屋权属登记的合同义务，不存在逾期办理产权登记的违约事实。至于原审法院认定“案涉房屋现已对外出租，出租人是罗环钡”的事实，根据的是双方当事人的陈述，并不违反法定程序。综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，程序合法，罗环钡的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8439.4元，由上诉人罗环钡负担。本判决为终审判决。审判长 胡宇审判员 陈艳审判员 王宓二〇一三年十一月二十五日书记员 黄琴 微信公众号“”