（2013）甬东民初字第1612号

裁判日期: 2013-11-25

公开日期: 2014-05-19

案件名称

朱维宏与宁波新恒德置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

宁波市江东区人民法院

所属地区

宁波市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

朱维宏,宁波新恒德置业有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第三十九条第一款，第四十条，第一百一十条；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百三十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

宁波市江东区人民法院民事判决书（2013）甬东民初字第1612号原告：朱维宏，男，1968年6月29日出生，汉族。委托代理人：王凯磊，浙江君鉴律师事务所律师。委托代理人：江东侯，浙江君鉴律师事务所律师助理。被告：宁波新恒德置业有限公司。法定代表人：郁能建，该公司董事长。原告朱维宏与被告宁波新恒德置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，于2013年9月25日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员何继红适用简易程序独任审判，并于2013年10月28日公开开庭进行了审理。原告朱维宏的委托代理人王凯磊到庭参加诉讼。被告宁波新恒德置业有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告朱维宏起诉称：2007年5月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，被告作为开发商出卖人向原告出卖位于宁波市江东区新天地二期办公楼1号楼1806号商品房，建筑面积为91.23平方米，房价为900399元。上述合同第八条“交付期限”约定为：2007年6月30日前；第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定为“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”；第十一条“交接”约定为：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。上述合同内容系由浙江省建设厅、浙江省工商行政管理局监制的标准文本。但出卖人被告又要求原告签署了由其自行单方制定的所谓“附件四，合同补充协议”格式条款，其中第七条格式条款内容为：“本《合同》第十一条补充：在本《合同》第八条约定内的交付期限前的任何时间内，该商品房取得市建设局交付使用批准文件，出卖人即采取寄挂号信的方式或在”宁波日报“登报方式，发出交付通知，买受人不得以合同约定的交付期限未到为由不办理交付手续，否则视为买受人违约。如采用挂号信方式，则寄出后7日视为买受人收到交付通知；如采用登报方式，则登报之日视为买受人收到交付通知，买受人应在十日内前来付清全部余款并办理交付手续；逾期1、未付清房款的，则按本《合同》第七条规定承担违约责任；2、已付清房款��，则视为出卖人已将该商品房交付于买受人，届时，不论买受人是否已办理入住手续，出卖人除根据本《合同》第十七条规定承担保修责任外，该商品房的一切损坏、不可抗力损失及按物业管理规定应由买受人承担的相关费用均由买受人自行负责，物业管理费用和保修期均自通知发出的第十一日起计算”。原告认为，违法无效的行为应当始终无效。被告身为开发商凭借其优势事先制定提供《合同补充协议》格式条款，特别是其中第七条格式条款“已付清房款的，则视为出卖人已将该商品房交付于买受人”等内容，单方面免除其出卖人“交付”责任和义务，加重原告作为消费者的责任，而且完全排除了原告买受人和作为消费者的查验“交付批准文件”，特别是现场房屋质量验收的最基本也是最重要的权利。对此，出卖人未采取合理的方式提请原告买受人注意免除或��限制其作为开发商出卖人的“交付”合同义务和责任，也未对该条款予以说明，反而更恶劣的是故意隐瞒房屋“交付”环节的各种信息和现状情形；二是加重原告作为买受人消费者的合同风险责任，包括未经“交付”和“办理入住”即须承担所谓“商品房的一切损坏、不可抗力损失及按物业管理规定的相关费用”；三是完全排除了原告作为买受人消费者的接受实际“交付”的合同利益和法定权利，包括有权查验出卖人交付的商品房是否已得到政府有关部门批准的“交付使用的批准文件”之权利，更重要的是完全排除了原告作为一名消费者对所购商品房的各方面现场质量、房屋结构、实际面积等全方位的验收权。因此原告要求法院保护消费者购买商品房的最基本权益和权利，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定，依法认定被告提供的该格式条款违法内容无效。合同签订后，原告按约一次性付清购房款，并同时统一由被告负责代办了房产权证和国有土地使用权证。但至今，被告只履行了“办证”义务，却没有履行“交付”义务。在合同签订和执行的整个过程中，被告从未有任何提醒、说明或解释行为，反而对原告的询问一概不理不睬甚至讳莫如深故意隐瞒。被告自2007年5月28日合同签订日起直至合同约定的2007年6月30日交付日止，被告即未告知原告用挂号信书面通知也未在《宁波日报》登报通知履行“出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”的合同义务，原告据此始终认为所购房屋一直尚未符合交付条件，更不用说去办理具体的商品房“交接”手续。期间，原告曾几次致电被告问询何时办理“交付”与“验房”手续领取钥匙，接待员工借口公司高官“出事”和原经办人调离不清楚具体情况为由，长期搪塞推诿不予理睬。直至今年上半年，原告现场查看房屋，经现场物业告知该房屋早就可以实际交付使用。原告为此特意聘请律师和“专业验房师”办理房屋“交接”和“验房”手续，于2013年7月1日上门赶到现场办理交付，但被告拒绝到场而物业又告知必须凭出卖人开发商的所谓“交房流转单”并必须预交一年物业管理费结清之前“空关”费用等前提条件下才能办理“交接”、“验房”和领取钥匙。对此，原告声明从未同意出卖人可单方面决定由他人（包括任何物业公司）替代来办理商品房“交接”手续，而且原告要求出卖人必须“出示本合同第八条规定的证明文件”（即“市建设局交付使用批准文件”等）供原告查验，并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，签署“房屋交接单”。为此，原告于2013年7月2日向出卖人和受托物业公司发出《告知声明》，表��原告坚持不同意出卖人及其受托物业公司的单方面做法。综上所述，被告违法制定所谓的“补充协议”格式条款诱骗原告签署；同时被告从未有任何提醒、说明或解释等法定行为，自2007年5月28日合同签订日起直至合同约定的2007年6月30日交付日止，被告即未告知原告用挂号信书面通知也未在《宁波日报》登报通知履行“出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”的合同义务，构成违约。为此，原告向法院提起诉讼，请求判令：一、依法确认补充合同格式条款第七条违法内容无效；二、被告立即书面通知原告交房“交接”，出示“该商品房取得市建设局交付使用批准文件”，与原告签署《房屋交接单》，并向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；三、被告支付自2011年8月1日至实际交付之日止（暂计算至2013年7月31日止）的逾期交房违约金194486元。被告宁波新恒德置业有限公司未作答辩。为证实自己主张的事实，原告朱维宏向本院提交了以下证据：1.商品房买卖合同一份及附件四合同补充协议一份，拟证明原、被告双方存在房屋买卖合同关系以及补充协议格式条款违法的事实；2.契税缴款书一份，拟证明原告已付清房款的事实；3.告知声明书一份，拟证明原告不同意出卖人及其受托物业公司的单方面做法的事实。被告宁波新恒德置业有限公司经本院合法传唤未出庭，视为放弃质证权利。经审查，本院对原告提供的证据1、2的真实性予以认定，对证据3，因原告未能提交该告知声明已送达给被告的证据，故本院对该证据的真实性、关联性不予认定。被告宁波新恒德置业有限公司未向本院提交证据。本院经审理，认定事实如下：原告朱维宏与被告宁波新恒德置业有限公司于2007年5月29日签订了一份商品房买卖��同，约定原告向被告购买被告开发的新天地二期1号楼18层1806号房一套，该商品房的用途为办公用房，建筑面积共91.23平方米，房价总额为900399元，交付期限为2007年6月30日前。该合同第十一条交接约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”，第二十一条约定：“本合同未尽事项和房屋交接事宜，可由双方约定后签订补充协议（附件四）”。同日，原、被告双方签订了附件四：合同补充协议，该补充协议第一条约定：“买受人确认本《合同》第2页中所填写的买受人的通信地址、电话均为正确、有效的。在本《合同》履行期内，如买受人的通信地址、电话发生变更的，买受人有义务在变更后十天内以挂号信等书面方式通知出卖人，否则，由此而引起本《合同》内容项下的通知无法及时送达的责任均归于买受人，由买受人承担由此而造成的所有损失，并视为出卖人的所有通知书均已送达，买受人同意出卖人以登报方式公告相应通知，视为买受人收到通知”，第七条约定：“本《合同》第十一条补充：在本《合同》第八条约定内的交付期限前的任何时间内，该商品房取得市建设局交付使用批准文件，出卖人即采取寄挂号信的方式或在”宁波日报“登报方式，发出交付通知。买受人不得以合同约定的交付期限未到为由不办理交付手续，否则视为买受人违约。如采用挂号信方式，则寄出后7日视为买受人收到交付通知；如采用登报方式，则登报之日视为买受人收到交付通知，买受人应在十日内前来付清全部余款并办理交付手续，逾期1、未付清房款的，则按本《合同》第七条规定承担违约责任；2、已付清房款的，则视为出卖人已将商品房交付予买受人。届时，不论买受人是否已办理入住手续，出卖人除根据本《合同》第十七条规定承担保修责任外，该商品房的一切损坏、不可抗力损失及按物业管理规定应由买受人承担的相关费用均由买受人自行负责。物业管理费用和保修期均自通知发出的第十一日起计算”。另原告自认于2007年6月27日缴纳了相应的契税，并取得了涉案房屋的房屋所有权证、土地使用权证及契证，于2011年7月31日取得了涉案房屋钥匙，涉案房屋目前由原告出租给案外人在使用。本院认为：格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商��条款。本案中，原告主张其与被告签订的附件四合同补充协议系格式条款，但原告没有提供该补充协议系被告预先拟定且在签订时未与之协商的证据，且原告也明确该补充协议上的签名系其本人签署，故本院对原告的该主张不予支持。从补充协议第七条的内容来看，该条款主要对商品房提前交付以及交付通知的送达等事项做出的约定，本院认为商品房交付系出卖人和买受人的共同义务，买受人应当按合同约定的时间办理交付手续，该条款中对买受人未按约定时间办理交付手续的法律后果做出约定并无不当，故本院对原告提出该条款免除了被告责任、排除了原告主要权利的主张不予支持。由于本案所涉房屋系办公用房，并非住宅，故本院认为原告要求被告交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因原告自认在2011年7月31日取得了涉案房屋的钥匙，并已实际将涉案房屋出租给他人使用，故本院认为原告已在2011年7月31日实际接收了涉案房屋，现原告主张涉案房屋未完成交接与事实不符，原告以被告违约导致房屋未交接为由要求被告自2011年8月1日起承担逾期交房违约金的诉请缺乏事实与法律依据，本院不予支持。至于原告诉请要求被告立即书面通知原告交房“交接”、出示“该商品房取得市建设局交付使用批准文件”、与原告签署《房屋交接单》，因原告已于2011年7月31日实际接收了涉案房屋，并取得了房屋权属证书，原告如要求被告继续履行上述义务的，应在合理期限内提出，本案原告并没有证据证明其在合理期限内向被告提出了相关主张，且原告提起本案诉讼时已过二年的诉讼时效，本院对其该部分诉请也不予支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款、第四十条、第一百一十条第（三）项，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告朱维宏的诉讼请求。本案受理费4390元，减半收取2195元，由原告朱维宏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，地址：宁波市江东区中兴路746号；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：376658348992，开户银行：宁波市中国银行营业部；如邮政汇款，收款为宁波市中级��民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。（此页无正文）审判员　何继红二〇一三年十一月二十五日代书记员　徐香元来源：