（2013）南民一初字第01507号
裁判日期: 2013-11-25
公开日期: 2016-11-29
案件名称
司胜友与滁州瑶海农机大市场开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
滁州市南谯区人民法院
所属地区
滁州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
司胜友,滁州瑶海农机大市场开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款
全文
安徽省滁州市南谯区人民法院民 事 判 决 书（2013）南民一初字第01507号原告：司胜友，男，1974年9月19日出生，住安徽省滁州市琅琊区。委托代理人：周光成，安徽濠梁律师事务所律师。被告：滁州瑶海农机大市场开发有限公司，住所地安徽省滁州市南谯区腰铺镇担子街道，组织机构代码68811829-2。法定代表人：徐厚江，公司总经理。委托代理人：缪崇林，安徽环滁律师事务所律师。原告司胜友与被告滁州瑶海农机大市场开发有限公司（以下简称瑶海公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年9月30日立案受理后，依法由审判员丁家春适用简易程序于2013年11月5日公开开庭进行了审理。原告司胜友的委托代理人周光成，被告瑶海公司的委托代理人缪崇林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。司胜友诉称：原、被告于2011年3月30日签订了“商品房预售合同”，原告从被告处购买了瑶海农机大市场40幢商业单元10室，原告按约定支付了购房款446415元，交房日期为2011年9月30日。但被告未如期交房，没有办理和交付房产证。被告的行为构成违约。故诉至法院，请求依法判令被告支付逾期办理房产证违约金13437元（该违约金按同期贷款利率计算，自2012年1月1日起暂计算至2012年5月8日止，其后的违约金按该标准继续计算至实际交付房产证日止）并承担本案的诉讼费用。瑶海公司在庭审中答辩称：原、被告已于2011年12月15日就诉争房屋交付等争议签订了补充协议，重新约定了诉争房屋交付等条款；诉争房屋于2012年2月13日交付给了原告使用，初始权登记证已于2012年5月8日办理交付，未超过交房后的90日，被告已履行了交房及办证义务。故原告诉请不成立，请求依法驳回原告诉请。经审理查明：2011年3月30日，原、被告之间签订了一份《滁州市商品房预售合同》，原告以446415元的价格购买了被告开发的位于紫薇南路1559号瑶海农机大市场40幢商业单元10室。合同主要约定了以下条款：第十条、该房屋的交付必须符合下列第壹种方案所列条件：壹、办理了房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证；甲方对该房屋设定的抵押已注销；第十一条、甲方（被告）定于2011年9月30日前将该房屋交付给乙方（原告），除不可抗力外；第十二条、甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之五计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止；第十四条、甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由乙方依法向滁州市房地产监理处办理过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。合同签订后，原告交付了全部购房款446415元。该房屋于2011年8月28日取得了《建设工程竣工验收备案证书》。由于瑶海农机大市场因宗地拆迁及排水、供电等基础配套工程滞后等各种因素的影响，被告未能按约交付房屋给原告。原、被告经协商后，于2011年12月15日，双方签订了一份《滁州市商品房预售合同》补充协议，协议约定了以下主要内容：由于双方未能在合同约定的期限内办理房屋交付手续，甲乙双方就《滁州市商品房预售合同》约定的房屋交付等条款重新协商后，订立本协议：第一条、本协议的签署，视为双方一致同意按照当前房屋现状予以交付的标志……；第二条、协议签署后，甲方应向乙方交付房屋钥匙，乙方享有甲方与瑶海物业服务公司签署的《市场经营管理合同》的相关合同权益……；第三条、作为原《滁州市商品房预售合同》约定房屋交付条款的延期补偿，甲方为乙方统一安装楼梯，已安装的，按2500元补偿，甲方同意承担乙方应交纳的自本协议签署之日起的三年内的物业管理费用、免除三年的公共能耗费和垃圾清运费……；第五条、本协议签订于2011年12月15日，甲乙双方签字盖章后生效。后被告将房屋交付给了原告并履行了补充协议约定的有关义务；该房于2012年5月8日取得了《滁州市房地产登记证明》初始登记。上述事实，有《滁州市商品房预售合同》及补充协议、工程竣工验收备案证书、《滁州市房地产登记证明》初始登记、庭审笔录等在卷佐证。本案争议焦点：原告各项诉请是否有事实和法律依据。本院认为：原告司胜友与被告瑶海公司签订的《滁州市商品房预售合同》及补充协议，是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。依法成立的合同，受法律保护，对当事人均具有法律约束力，双方应按照合同约定的内容履行义务。诉争房屋于2011年8月28日取得了建设工程竣工验收备案证书，被告未能在2011年9月30日前将该房屋交付给原告，构成违约；但双方已就逾期交房及赔偿于2011年12月15日达成了补充协议，按协议约定的内容，该协议的签订视为原告同意按照当前房屋现状予以接收，即协议的签订之日即是房屋接收日；主合同约定的交房日期为2011年9月30日，在房屋交接之日起90天内申领房地产权证，在补充协议有效且双方已实际履行的情况下，办理房地产权证的时间相应往后延续90天即到2012年3月15日；该房于2012年5月8日方取得滁州市房地产登记证明初始登记，故被告应承担期间逾期办证违约金。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故在双方合同中没有约定逾期办证违约金的情况下，本院按照原告已付购房款446415元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，应为5043元（446415元×6.1%×（1＋30%）×52天÷365天】；由于原告已取得房地产登记证明初始登记，可随时办理房地产权证，故原告诉请被告自2012年5月8日后继续承担违约金至实际交付房产证日止，无事实和法律依据，本院不予支持；被告辩称于2012年2月13日交付房屋给原告的辩解理由，证据不足，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、最高人民法院《关于适用民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告滁州瑶海农机大市场开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告司胜友逾期办证违约金5043元；二、驳回原告司胜友的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费135元，减半收取67.50元，由被告滁州瑶海农机大市场开发有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员 丁家春二〇一三年十一月二十五日书记员 朱亚迪附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。最高人民法院《关于适用民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 更多数据：搜索“”来源：