（2013）杭余余民初字第761号
裁判日期: 2013-11-25
公开日期: 2014-05-06
案件名称
杭州龙福物业管理有限公司与张源富、孙建华物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市余杭区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杭州龙福物业管理有限公司,张源富,孙建华
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十���条第一款
全文
杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2013）杭余余民初字第761号原告：杭州龙福物业管理有限公司。法定代表人：陈卫星。委托代理人：蒋玲玲。委托代理人：刘志才。被告：张源富。被告：孙建华。原告杭州龙福物业管理有限公司诉被告张源富、孙建华物业服务合同纠纷一案，本院于2013年9月4日立案受理后，依法由审判员吴舒���独任审判，于2013年11月1日公开开庭进行了审理。原告杭州龙福物业管理有限公司的委托代理人蒋玲玲、刘志才，被告张源富、孙建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：2009年3月6日，原告与杭州大禹房地产开发有限公司（以上简称大禹房产公司）签订了《大禹-御景城前期物业服务合同》，合同约定由原告向其开发的小区提供物业管理服务，合同期限至该物业业委会成立为止。业主按其拥有物业的建筑面积向原告原告支付物业管理费用，按年交纳，每年的3月1日前交纳当年的物业管理服务费用。二被告系上述物业10-2-702室的业主，物业面积为111.85平方米。物业管理服务费价格为每月0.7元／平方米，公共能耗费为每月0.4元／平方米。按约定应当向原告交纳从2009年1月1日至2013年12月31日的物业管理服务费和公共能耗费共计7382元。合同履行至今，原告积极履行相关的权利义务，依法依约对两被告居住的小区实施规范的物业管理，为二被告提供了完善的物业管理服务，但二被告却拒不履行自己的缴费义务。为此，原告向法院提起诉讼，要求二被告立即支付10-2-702室物业管理服务费4698元，支付能耗费2684元；并承担本案全部诉讼费用。为证明其主张，原告向本院提交证据如下：1、《大禹-御景城前期物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》各一份，证明由原告向大禹房产公司开发的小区提供物业管理服务至业委会成立时止，业主应按其拥有物业的建筑面积向原告交纳物业管理服务费的事实。2、律师函、律师函快递单、物业费催缴通知书各一份，证明原告多次向被告催缴物业管理服务费的事实。二被告答辩称：原告所称的二被告所购房屋的地址、面积属实，房屋是2007年9月份购买，2008年年底之前的物业费、能耗费���已交清。2009年1月1日之后没有交，因为二被告所购的房屋其中一个房间里的卫生间臭味很重，且缺少一个空调洞，没办法居住。验房时物业公司说马上给解决，但一直没处理，而且一直联系不上房产商。到目前为止问题还没有解决。另外希望物业公司把打开的单元门关上，楼道的门该修的修，该换的换；单元通道上的电线要拉拉好；路面通道下雨天都是积水，无法走路；这些问题什么时候解决什么时候交物业费；能耗费不同意交。为证明所述事实，二被告向本院提交证据如下：1、验房清单一份，证明2007年12月29日验房，二被告的房屋有异味，验收没有通过的事实。2、照片20张，证明原告的工作没有做好的事实。上述证据，经庭审质证，本院认证如下：（一）对原告提交的证据1，二被告对真实性无异议；对证据2，认为只收到过律师函，其他没有收到，直到��近才在进户门上看到催缴通知书，但也看不清楚。上述证据本院予以确认。（二）对二被告提交的证据1，原告对真实性无异议，但认为卫生间的质量问题应该向开发商主张；对证据2的真实性有异议，照片都没有日期。上述证据本院予以确认相关事实。根据以上证据及当事人的陈述，本院查明的事实如下：原告系大禹房产公司选定的为其开发的大禹-御景城小区提供前期物业管理服务的企业。2007年12月30日，原告与被告张源富签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告对二被告共同所有的御景城10幢2单元702室房屋提供物业管理服务，物业类型为小高层，建筑面积为111.85平方米；被告于每年1月1日前交纳物业管理服务费用，小高层／高层物业按每月每平方米0.8元计算，电梯、二次供水、景观、楼道灯等公共能耗费由业主分摊。此后，二被告交纳了2008年的物业管理���务费。2009年1月1日后，二被告以验房时提出主卧室卫生间异味严重等问题没有解决及原告服务存在较多问题为由，拒绝交纳此后的物业管理服务费至今。2012年10月18日，原告向二被告寄发律师函，催讨物业管理服务费及公共能耗费，并将缴费通知书张贴于涉案房屋的入户门上。但二被告至今未缴纳相应费用。现原告自愿以每月0.7元／平方米的标准向二被告追讨物业管理服务费。另查明，大禹-御景城小区至今尚未组建业主委员会，原、被告签订的《服务协议》仍在履行中。本院认为，原告与被告张源富所签订的《服务协议》系双方真实的意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，应认定其合法有效，双方应当依照该约定履行自己的义务。涉案房屋系二被告共同所有，原告要求二被告共同履行义务，支付物业管理服务费4698元的诉请，本院予以支持。二被告提供��据证明其答辩意见，但该证据不构成二被告不缴纳物业管理服务费的理由，故二被告的抗辩本院不予采纳。但是应当指出，原告作为大禹-御景城小区的物业服务企业，应虚心听取和接受业主的合理化的意见和建议，同时应加强内部管理，完善各项规章制度，不断提高物业服务水平，向业主提供符合《服务协议》约定的物业服务。《服务协议》里约定公共能耗费由业主分摊，但原告未能提供相应的证据证明经业主分摊后的公共能耗费的数值，故原告要求按照0.4元／平方米的标准计算公共能耗费的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告张源富、孙建华支付原告杭州龙福物业管理有限公司自2009年1月1日起至2013年12月31日止的物业管理服务费4698元，于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告杭州龙福物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由原告杭州龙福物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费50元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人��法院，帐号：1202024409008802968）。审判员 吴舒卓二〇一三年十一月二十五日书记员 沈 晨 微信公众号“”