（2013）惠湾法民一初字第987号
裁判日期: 2013-11-25
公开日期: 2015-10-29
案件名称
原告陈某某诉被告惠州大亚湾某某实业有限公司（以下简称某某公司）商品房预售合同纠纷一案判决书
法院
惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院
所属地区
惠州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈某某,惠州大亚湾某某实业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款
全文
惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2013）惠湾法民一初字第987号原告：陈某某，男，汉族，1969年9月8日生，住河南省虞城县。委托代理人：蔡某某，广东普罗米修律师事务所律师。被告：惠州大亚湾某某实业有限公司。住所：惠州市大亚湾区。法定代表人：韩某某。委托代理人：杨某某，广东日升律师事务所律师。原告陈某某诉被告惠州大亚湾某某实业有限公司（以下简称某某公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2012年9月29日受理后，依法由审判员徐黎适用简易程序，于2013年11月15日公开开庭进行了审理，原告陈某某的委托代理人蔡某某、被告某某公司的委托代理人杨某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈某某诉称：2011年11月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于大亚湾的开发项目某某园楼盘第7栋1704号房，房款总价为782548元。并约定被告应于2012年6月30日前将验收合格的涉案房产交付原告。合同签订后，原告积极履行合同的约定，但至今被告已超过约定交房日期一年四个月仍未交付符合约定的房产给原告，原告认为被告至今未履行双方合同约定的义务，被告的行为己构成根本违约。为维护原告合法权益，原告请求人民法院依法判决：一、解除原告与被告签订的商品房买卖合同；二、被告退还原告已交付的房款82548元及维修资金费、合同登记费、抵押登记费共计8400元；三、被告承担木案的全部诉讼费用。原告向法庭提交了以下主要证据：商品房买卖合同、收款收据等，拟证明其诉称的事实。被告某某公司辨称：一、答辩人与被答辩人签订的商品房买卖合同及补充协议、补充合同等均是双方的真实意思表示，合同主体合法，内容不违反法律的强制性规定，是合法有效的合同，对双方有法律约束力。二、被答辩人未按照合同的约定办理银行贷款手续，也未按约定一次性付清房款，已经构成根本违约，应当承担违约责任。三、根据答辩人与被答辩人签订的补充合同约定，被答辩人应当支付首期款153000元，但答辩人至今分文未付，已经违约，答辩人有权要求解除合同，被答辩人已经交付的房款82548元作为违约金不予退回。四、被答辩人支付的维修基金、合同登记费、抵押登记费是被答辩人应当承担的费用，是答辩人代收取的费用，被答辩人请求退回没有事实和法律依据。综上，请求人民法院驳回被答辩人的诉讼请求。被告向法庭提交了以下主要证据：商品房买卖合同、补充协议等，拟证明其辩称的事实。经审理查明：2011年11月29日，原告陈某某与被告某某公司签订《广东省商品房买卖合同》一份，约定的主要内容有：一、物业情况，原告购买被告开发的位于大亚湾区西区某某苑第7幢1704号房，建筑面积为135.63平方米，总价为782548元；二、付款方式，原告采用按揭付款的形式支付合同价款，即首期款235548元于签订合同时付清，余款547000元办理银行按揭贷款；三、逾期付款的违约责任，原告逾期在15日内，自本合同规定的应付款期限日起至实际付款之日止，按日向被告支付应付款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过15日后，被告有权解除合同，原告按累计已付款的3%向被告支付违约金，原告愿意继续履行合同的，经被告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之一的违约金；四、交付期限，被告应当在2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；五、逾期交房的违约责任，被告逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。被告逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限之第二日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；六、合同附件四第4条约定，原告应当在签订合同时提供办理银行按揭贷款的全部资料，并在接到按揭银行的通知后三日内办理完按揭贷款手续。因原告的原因致使银行拒绝贷款申请的，原告同意付款方式转为商品房买卖合同签订后30日历天一次性付款完毕。合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。原告于2011年11月1日向被告支付了部分首期款82548元。2011年11月28日，被告代收取原告缴纳的房屋维修基金、合同登记费、抵押登记费等共计8400元。此后，原告未向被告支付剩余首期款，也未按合同约定申请办理银行按揭贷款。另查，2011年11月28日，原、被告签订补充合同，约定的主要内容如下：因原告无法一次性支付首期款，被告同意原告先支付首期款82548元，剩余首期款153000元分二次付清，第一次还款时间为2012年3月30日前付40000元，第二次还款时间为2012年6月10日前付113000元；原告未按约定时间偿还余款，被告有权变更或解除合同，有权将该物业另行销售，原告已经交付的房款82548元不予退还。再查，被告开发的某某苑项目于2012年9月17日统一办理收楼入伙手续，原告于上述日期前往被告，但未办理相关收楼手续。上述事实，有原、被告的庭审陈述，原、被告提交的商品房买卖合同、补充协议等证据予以证实，足以认定。本院认为：原告陈某某与被告某某公司签订的商品房买卖合同，是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，对原、被告双方均具有法律约束力。关于原告是否有权请求解除与被告签订的商品房买卖合同的问题。原告在合同签订后，未按照合同的约定及时履行支付购房款的义务，则合同解除的请求权应在被告而非原告。但庭审过程中，被告也表示愿意解除上述合同，则原、被告签订的上述合同已没有继续履行基础，应予解除。按照买卖合同约定，被告应当按累计应付款的3%的标准向被告支逾期付款的违约金，因原告已经向被告支付了部分首期款82548元，尚应向被告支付的购房款为700000元，因此违约金应按700000元的3%的标准计算为21000元。原、被告签订的上述合同尚未办理合同备案登记，也未办理银行按揭贷款，故合同登记费、抵押登记费等尚未实际发生。同时，被告也未能举证证明已经将代收取的房屋维修基金支付入大亚湾区房产管理局的专用账户。故原告请求被告返还房屋维修基金、合同登记费、抵押登记费等共计8400元，有事实和法律依据，本院予以支持。被告辩称根据原、被告签订的补充合同，原告已经违约，其已经交付的房款82548元作为违约金不予退回。本院认为，上述补充合同签订的时间在商品房买卖合同签订时间之前，且双方的上述约定明显加重了原告的责任，又与双方签订的商品房买卖合同的相关约定相悖，故被告的该项辩解无法律依据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告陈某某与被告惠州大亚湾某某实业有限公司于2010年9月1日签订的《广东省商品房买卖合同》。二、原告陈某某自本判决生效之日起10日内向被告惠州大亚湾某某实业有限公司支付逾期付款的违约金21000元（700000元×3%），上述款项在原告已向被告支付的82548元中抵扣，抵扣后的余款由被告退回原告。三、被告惠州大亚湾某某实业有限公司自本判决生效之日起10日内向原告陈某某返还房屋维修基金、合同登记费、抵押登记费等共计8400元。四、驳回原告陈某某的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费932元，由原告陈某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判员 徐 黎二〇一三年十一月二十五日书记员 连楚宇 关注公众号“”