（2013）大民初字第11078号
裁判日期: 2013-11-25
公开日期: 2015-06-26
案件名称
孙后宇与谢泽权土地租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市大兴区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孙后宇,谢泽权
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第四条第一款；《中华人民共和国农村土地承包法》：第八条第一款
全文
北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2013）大民初字第11078号原告孙后宇，男，1968年3月14日出生。委托代理人赵宏伟，北京圆融律师事务所律师。被告谢泽权，男，1973年12月31日出生。委托代理人李海英，北京市国联律师事务所律师。原告孙后宇与被告谢泽权土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员康晨黎独任审判，公开开庭进行了审理。原告孙后宇及其委托代理人赵宏伟，被告谢泽权的委托代理人李海英到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告孙后宇起诉称：2007年4月3日，原告孙后宇（甲方）和被告谢泽权（乙方）签订了《土地租赁合同》，约定由原告孙后宇自愿将其租赁黄村镇高家堡村的土地（东侧以房东仓库西山墙为界，西侧以修理厂东院墙返过两米为界，南侧以前院后山墙返过一米为界，北侧以原有院墙为界）共计约3.5亩，出租给乙方建办公室及生活区一事达成如下协议：租赁期限为18年，于2007年4月15日至2025年4月15日，租赁费用每年租金59000元，不进行递增。付款方式为，合同生效后，乙方于2007年4月15日前交付当年的使用租金，以后乙方每年4月15日交付次年使用租金（交纳租金最晚延迟2个月必须交付，逾期不交视为乙方自动放弃土地及房屋使用权，无条件搬走）。乙方对其投资的项目享有经营权、管理权。2013年7月5日，原告向贵院起诉解除上述合同，在法庭审理中，原告得知被告在农用地建房，违反法律规定，上述合同应为无效。故提起诉讼，诉讼请求：1、依法确认原、被告双方于2007年4月3日签订的《土地租赁合同》无效；2、诉讼费由被告谢泽权承担。原告孙后宇向本院提交以下证据予以证明：1、2007年4月3日孙后宇与谢泽权签订的《土地租赁合同》；2、原告孙后宇与黄村镇高家堡村经济合作社签订的合同一份。被告谢泽权答辩称：不同意原告孙后宇的诉讼请求。合同没有约定不可以在土地上建设房屋用于经营，原告孙后宇没有提供土地性质是农用地的证明。原告孙后宇说合同不合法是不能成立的，原告孙后宇起诉的目的是觉得租金偏低，但是签订合同时原告定的租金是偏高的，我方租地后投入的资金是巨大的，如果是村里增加了土地租金费用，我们可以把村里增加部分的租金支付给原告孙后宇，我们认为原告的诉讼请求不能成立，但是租金问题可以协商。被告谢泽权向本院提交以下证据：1、土地租赁合同；2、工程概预算书；3、电费收条；4、公证书（2012京志证字第0911号）；5、公证费发票；6、公证书（2012京志证字第0966号）；7、收据；8、发票；9、公证书公证书（2013京志证字第1513号）；10、公证费发票；11、公证书（2013年6月13日支付租金）；12、收据（2013年6月13日支付租金）；13、发票（2013年6月13日支付租金）。本院根据上述认证查明：2007年4月3日，原告孙后宇（甲方）和被告谢泽权（乙方）签订了《土地租赁合同》，约定由原告孙后宇自愿将其租赁黄村镇高家堡村的土地（东侧以房东仓库西山墙为界，西侧以修理厂东院墙返过两米为界，南侧以前院后山墙返过一米为界，北侧以原有院墙为界）共计约3.5亩，出租给乙方建办公室及生活区一事达成如下协议：租赁期限为18年，于2007年4月15日至2025年4月15日，租赁费用每年租金59000元，不进行递增。付款方式为，合同生效后，乙方于2007年4月15日前交付当年的使用租金，以后乙方每年4月15日交付次年使用租金（交纳租金最晚延迟2个月必须交付，逾期不交视为乙方自动放弃土地及房屋使用权，无条件搬走）。乙方对其投资的项目享有经营权、管理权。在租赁期内，如遇国家政策调整或有关部门征占地，按政策如对地上建筑物补偿，十年之内补偿费归乙方拥有，十一年至十五年之内补偿费归甲乙双方共同拥有，按3：7分配，十六年至十八年之内补偿费归甲乙双方共同拥有，按5：5分配，在租赁期满后，乙方投资的地上建筑物全部归甲方拥有。上述合同签订后，谢泽权在合同约定的土地上建设了二层办公楼和宿舍等房屋，并向孙后宇支付了租金，最后两次支付租金为2012年5月28日和2013年6月13日分别将租金5.9万元向公证机关提存。上述事实，有双方提交土地租赁合同、公证书等证据和双方当事人陈述意见在案佐证。本院认为：根据我国土地管理法相关规定，国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地。同时我国农村土地承包法第八条规定，农村土地未经依法批准不得将承包地用于非农建设。本案中原告孙后宇和被告谢泽权于2007年4月3日签订的租赁合同所涉土地为农用地，双方在合同中约定谢泽权可在承租的土地上建办公室及生活区用房等，并由孙后宇收取相应租金等内容，但未经相关行政部门依法批准，该合同的约定违反了我国法律的强制性规定，应属无效。因此，本院对于原告孙后宇提出的要求确认合同无效的诉讼请求，予以支持。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第四条、《中华人民共和国农村土地承包法》第八条之规定，判决如下：确认原告孙后宇和被告谢泽权于二〇〇七年四月三日签订的土地租赁合同无效；案件受理费三十五元，由被告谢泽权负担（与本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 康晨黎二〇一三年十一月二十五日书 记 员 杨 月 微信公众号“”