（2013）启商初字第0569号

裁判日期: 2013-11-25

公开日期: 2014-04-10

案件名称

施娟与启东市金龙物业管理服务有限公司物业服务合同纠纷一案的判决书

法院

启东市人民法院

所属地区

启东市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

施娟,启东市金龙物业管理服务有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条

全文

江苏省启东市人民法院民事判决书（2013）启商初字第0569号原告施娟。委托代理人石卫东、顾军。被告启东市金龙物业管理服务有限公司。法定代表人仇春雷。委托代理人顾卫东。原告施娟与被告启东市金龙物业管理服务有限公司（以下简称金龙公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2013年5月27日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原、被告委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告施娟诉称，要求被告赔偿原告财产损失34697元、管道疏通费30元、室内污水清洁整理费1500元、鉴定费用1750元，合计37977元。被告金龙公司称，根据《江苏省物业管理条例》第71条规定及物业管理合同的约定，原告室内的下水管道不属被告公司物业管理范围，其家中溢水原因系使用不当造成，应当由共同使用人承担损失，要求驳回原告的诉请。经审理查明，原告施娟于2006年6月30日购买启东市汇龙镇长龙一村83幢103室房屋。2008年9月1日，启东市长龙一村西区业主委员会与被告金龙公司（乙方）签订了《物业管理委托合同》一份。合同约定：第六条，公共设施的维护与保养。住宅区内主干道与窨井连接的总下水道及消防栓的经常性维护与管理；第十二条，共用设施、设备，如下水排水、排污管及延伸管等的使用维护维修由共同使用人共同承担相应费用，乙方接受有偿服务；第十三条，委托管理期限为5年。自2008年9月1日起至2013年8月31日止；第十五条，5、负责编制房屋、公用部位公用设施设备年度养护计划和维修方案，经双方议定后由乙方组织实施，维修经费来源物业维修基金；第二十条，其他乙方向业主和物业使用人提供的服务项目和收费标准如下：3、共用下排水，排污管及到窨井前延伸段的疏通和维修按市场中间价；第二十一条，1、房屋公共部位的日常、养护费用，（与窨井连接的排污总道、排水总道及窨井、住宅区内主干道消防栓），由乙方承担；维修、更新费用由物业维修资金中列支；2、房屋公共设施、设备的日常、养护费用，由乙方承担；维修、更新费用由物业维修资金中列支；3、房屋公共部分、公共设施、设备的维修资金，由甲方负责筹集；维修资金用于保修期满后住宅公共部位公共设施设备的维修。未设立维修资金的维修费用由业主承担；4、维修资金的其他约定由乙方保管，利息收入补贴物业管理费不足部分。动用物业维修资金按启东市有关规定执行。合同还对其他事项进行了约定。2013年5月18日，原告接楼上邻居电话称房屋内有水外溢。原告赶回家中发现室内污水一片，污水系从卫生间地漏处溢出。5月21日，原告向启东市城市管理行政执法局物业管理科投诉，该科室工作人员赶至现场，查看东西走向公用管道（排水总道）畅通无阻，情况良好，103室进水系因103室至503室住户共用管道堵塞所造成。5月22日，原告联系被告金龙公司，该公司请疏通管道工杨建兴给予从103室车库内下水道检查口处向下疏通，当疏通到太阳能管处通出了头发、绒头、油渣等异物，原告支付杨建新手续费30元。后原告雇请人员对室内进行保洁，支付保洁费1500元。因原、被告意见不一，故原告向本院起诉提出上述诉讼请求。审理中，原告向本院申请财产损失鉴定，本院委托南通市价格认证中心对原告装修损失进行鉴定，结论为：原告损失为34697元。原告为此支付鉴定费1750元。另查明，原告施娟向被告金龙公司已支付2012年、2013年物管费。上述事实，由原告提供的房屋所有权证、通知、物业发票、收条、保洁公司发票、照片、视频资料、价格鉴定结论书等，被告提供的物业管理委托合同、城管局证明、疏通工证明、照片等，以及原、被告在庭审中的陈述等证据相佐证。本院认为，启东市长龙一村西区业主委员会与被告金龙物业公司签订的《物业管理委托合同》合法有效，原、被告双方应当按照该物业服务合同的约定行使权利、履行义务。现双方争议的焦点是：1、案涉下水道堵塞位置及堵塞原因；2、所堵塞下水道是否属于被告物业管理范围；3、原告损失如何确定及被告对此如何承担。针对焦点一，根据双方提供的证据均可证实发生堵塞的位置位于103室楼下车库公用下水管观察口以下及向外延伸管部分，庭审中双方对此均认可，本院予以确定。根据疏通管道工的证词及视频资料，可以证实因堵塞下水道内头发、绒头、油渣等生活污物堵塞所致，而未其他人为丢入下水管道的异物。针对焦点二，根据《江苏物业管理条例》第七十一条：“在国家规定的保修期限内，物业由建设单位负责保修。保修期届满后，物业全体共有部分的维修责任由全体业主承担，物业部分共有部分的维修责任由部分共有的业主承担，物业专有部分的维修责任由该业主承担”。根据《物业管理委托合同》第十二条的约定。被告认为，案涉下水管道属共有部分，应由共有业主承担，且不属于被告物业管理范围。根据《物业管理委托合同》第二十一条的约定，原告认为，房屋的公共部位、公共设施、公共设备的日常、养护费用，由被告承担，维修费用由物业维修资金中列支或由业主承担，案涉下水管道应由被告负责日常养护。本院认为：案涉堵塞下水管道属房屋共用设施设备，虽然《江苏物业管理条例》规定物业共有部分的维修责任由业主承担，但物业共有部分的养护义务仍应由物业公司承担。且《物业管理委托合同》约定被告负责编制房屋、公用部分共用设施设备年度养护计划和维修方案，作为被告应对房屋共用设施设备承担养护义务，本案所涉下水管道属被告物业管理范围。针对焦点三，原告家中因下水管道堵塞返水造成财物受损事实清楚，该损失由启东市价格认证中心鉴定的结论、疏通费收据、保洁费发票为证，本院予以确认。庭审中，被告金龙物业公司明确表示对房屋内共用下水管道及延伸管不存在养护情形，故对原告损失应承担未养护共用下水管道造成堵塞的法律责任。原告施娟自述家中平时无人居住，偶尔回家，客观上使卫生间地漏处反水未能得到及时发现疏通。综合考虑上述因素，本院酌定被告赔偿原告经济损失的70%，即（装修损失34697元＋鉴定费1750元＋保洁费1500元＋疏通费30元）×70%=26583.9元。综上，原告诉请的合理部分，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：被告启东市金龙物业管理服务有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告施娟人民币26583.9元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费749元（原告已预交），由原告负担284元、被告负担465元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费749元（该院开户行：中行西被闸支行，帐号：471558227682，户名：南通市财政局）。审　判　长　　姚桢荣人民陪审员　　陆祖彬人民陪审员　　成剑彬二〇一三年十一月二十五日书　记　员　　宋燕南更多数据：