（2013）闸民三（民）初字第1111号
裁判日期: 2013-11-25
公开日期: 2014-02-25
案件名称
上海环申房地产经纪有限公司与上海市邮政速递物流有限公司居间合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市闸北区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海环申房地产经纪有限公司,上海市邮政速递物流有限公司,上海英畅商务咨询服务部
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款
全文
上海市闸北区人民法院民 事 判 决 书（2013）闸民三（民）初字第1111号原告上海环申房地产经纪有限公司，住所地上海市青浦区重固镇赵重公路2778弄66号二楼。法定代表人朱国建，职务总经理。委托代理人王政，公司员工。委托代理人王国钢，上海徐伟奇律师事务所律师。被告上海市邮政速递物流有限公司，住所地上海市闸北区恒丰路601号4-6层。法定代表人王观，职务董事长。委托代理人王俊，公司员工。第三人上海英畅商务咨询服务部，住所地上海市嘉定区华亭镇浏翔公路6899号3号楼326室。投资人钱玉英。原告上海环申房地产经纪有限公司与被告上海市邮政速递物流有限公司居间合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员龚平独任审判，于2013年5月28日公开开庭进行了审理。后本案转为普通程序，本院依法追加上海英畅商务咨询服务部作为第三人参加诉讼，并于2013年8月27日第二次公开开庭进行审理。原告上海环申房地产经纪有限公司委托代理人王国钢、被告上海市邮政速递物流有限公司委托代理人王俊到庭参加诉讼。第三人上海英畅商务咨询服务部经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海环申房地产经纪有限公司诉称，2012年6月27日，原、被告签订《中介服务协议书》约定，被告委托原告居间办理房屋承租事宜，被告在察看原告介绍的物业后，不得再直接、间接或通过其他经纪公司或个人与该物业之业主联系，如果被告不经允许私下联络签约的，应承担1个月房屋租金作为佣金。同日，原告带被告前往嘉定区娄塘镇嘉唐公路2442号（以下简称系争房屋）物业进行察看，并且和该物业之业主就承租事宜进行了多次沟通。2012年10月，原告发现被告已经入住了系争房屋。经原告向出租方了解，被告承租价格为年租金人民币3，200，000元（以下币种均为人民币），故根据合同约定，被告应向原告支付一个月的租金作为佣金，即266，666.67元。被告上海市邮政速递物流有限公司辩称，原告提供的中介协议上只有被告员工王俊夷个人签名，未加盖被告公章，故该份协议对被告没有约束力。王俊夷没有被告的授权，无权代表被告签订合同。其次，原告没有核实王俊夷的身份，也没有出租方同意由原告进行居间的书面协议，中介服务协议书上只有一名居间人员签字，这一系列的操作均不规范，违反了国家的相关规定。再次，即使中介协议成立，中介协议也是格式合同，发生争议时应作出不利于提供方的解释。原告现在依据合同约定主张的实际是违约金，但是被告并没有给原告造成实际损失。最后，房源信息是被告职工王俊夷提供给被告的，但王俊夷称原告曾明确告知承租方不用支付佣金。王俊夷看过房屋后，原告一直没有消息，所以王俊夷通过门卫直接与出租方取得联系，出租方告知王俊夷并未委托原告对外出租系争房屋。由此可见，被告如果通过原告居间介绍签订租赁合同，是不用支付佣金的，所以被告没有跳单的必要，本案是原告违反有关法律规定、不规范操作引起的纠纷，被告不同意原告的诉讼请求。第三人上海英畅商务咨询服务部未应诉答辩。经审理查明，2012年6月27日，被告公司员工王俊夷与原告签订一份《中介服务协议书》。该协议书载明承租方（甲方）是被告，居间方（乙方）是原告。甲方委托乙方居间介绍承租房屋（物业）事宜。协议第二条约定，对于甲方（包括该客户之亲属、朋友、授权人、委托人、代理人、有股权关联或合作关系或劳动关系的企业或个人等有关联的第三人）成功租赁所介绍之物业（含以合作、股权转让、重组等方式间接承租所介绍之物业），甲方需向乙方一次性支付租赁的零个月房租金作为佣金（间接承租仍按介绍之物业价格计算支付佣金），支付佣金时间为与业主签订合同之时，若客户先进场、装修，后签订合同，则以进场、装修为准。另甲方先承租，后又协商购入物业的（含以合作、股权转让、重组等方式间接承租所介绍之物业），则仍须按买卖标准支付佣金。第三条约定，甲方承诺，在实地察看物业后，不会再直接、间接或通过其他经纪公司或个人与该物业之业主（或其他权利人）联系。若经乙方带看之物业由甲方（或甲方的亲属、朋友、授权人、委托人、代理人、有直接或间接的股权关联或合作关系的企业或个人等有关联的第三人）不经乙方与业主（或其他权利人）私下联络签约，甲方须按本协议书第四条列明之参考价格的标准支付乙方租赁壹个月房租金作为佣金。同时应按前述佣金标准向乙方支付违约金。协议第四条记载系争房屋面积13900m2，楼层为1F，参考价0.65元／m2／天。协议尾部甲方处写有被告公司全称、公司地址以及代理人王俊夷的签名，未盖被告公章；乙方处盖有原告公章。签署协议书当天，原告工作人员带王俊夷查看了系争房屋。同年6月28日、7月9日，原告工作人员又带领王俊夷分别查看了本市宝山区、青浦区的两处房屋，同样签署了《中介服务协议书》。嗣后，原告发现被告未通过原告直接向第三人承租了系争房屋，遂向第三人主张佣金，第三人仅向原告支付了20，000元。审理中，王俊夷到庭称，房源信息通过原告获悉，由原告工作人员李慧带看系争房屋，但中介没有提供房屋产权证，也没有告知产权人信息。看房后，王俊夷向李慧提出要整体租下三栋房屋，李慧答复要回去协调。当时中介明确告知，中介费由房东支付，签署中介服务协议书只是为了证明李慧的业务量。次日，王俊夷和其部门经理直接到第三人处，再次提出要整体租赁三栋房屋，但没有谈具体条款。之后，王俊夷未再参与谈判和签约。原告认为，王俊夷向原告出示了名片，表明了其与被告的关系，而且王俊夷查看的是工业厂房，与其个人没有关系，故其行为的受益方是被告，是履行职务的行为。其次，原告与第三人之间存在委托关系，否则第三人不会向原告支付20，000元佣金。再次，王俊夷通过原告知道房屋信息，被告通过王俊夷提供的信息私下与第三人签约，属于跳单行为，已经构成违约。被告认为，原告明知王俊夷没有被告的委托手续，还让其签订中介服务协议书，本身就是恶意的。而且原告在招租时没有取得出租方的书面委托，并不了解系争房屋的权属情况。系争房屋权利人是上海华唐投资管理有限公司。嗣后，上海华唐投资管理有限公司同意上海润发市政工程有限公司将系争房屋转租给被告。同时，上海润发市政工程有限公司全权委托第三人负责系争房屋对外的租赁及管理。2012年7月12日，被告与第三人签订《上海市仓库租赁合同》。合同约定，第三人将系争房屋出租给被告，租赁建筑面积14258平方米，租期6年，从2012年7月15日至2018年7月14日。仓库单位租金每叁年递升12%，2012年7月15日至2015年7月14日，租金单价0.65元／平米天；2015年7月15日至2018年7月14日，租金单价0.728元／平米天。实际上，最后确定的合同价格并没有比中介服务协议上所载明的价格更优惠，故被告不存在跳单的理由。以上事实，由原告提供的中介服务协议书、照片、收条、录音，被告提供的合同管理实施细则、收条以及当事人的陈述等证据予以佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案被告确实通过原告获取了系争房屋的房源信息。虽然中介服务协议书上没有被告的公章，但签署该份协议的王俊夷是被告单位员工，其查看的房屋不是自用，而是明确为被告所用，且在看房时向居间人员提出了对租赁房屋的要求，查看系争房屋之后又在原告的带领下查看了另外两处房屋。所以，本院认为王俊夷是经过被告授权的，其代表被告与原告订立的中介服务协议书，合法有效，双方均应恪守履行。被告通过原告获取房源信息后跳过原告直接与第三人订立租赁合同，违反了协议书第三条的约定。鉴于房地产居间服务不仅包括看房、磋商，还包括协助双方订立合同及办理房屋交接等后续服务，故原告诉请主张的金额，本院将结合案件的实际履行情况酌情予以确定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款之规定，判决如下：被告上海市邮政速递物流有限公司应于本判决生效之日起十五日内给付原告上海环申房地产经纪有限公司80，000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费466.7元（原告已预缴），由原告上海环申房地产经纪有限公司负担326.7元，被告上海市邮政速递物流有限公司负担140元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 魏思奇代理审判员 龚 平人民陪审员 陈名玲二〇一三年十一月二十五日书 记 员 董 锟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 更多数据：搜索“”来源：