（2013）黔毕中民终字第1125号
裁判日期: 2013-11-25
公开日期: 2017-02-28
案件名称
黔西县福临锦绣餐饮娱乐城、贵州世纪宏洋物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
贵州省毕节市中级人民法院
所属地区
贵州省毕节市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黔西县福临锦绣餐饮娱乐城,贵州世纪宏洋物业管理有限公司,黔西县瑞丰铭苑业主委员会
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2013)黔毕中民终字第1125号上诉人（原审被告）黔西县福临锦绣餐饮娱乐城。住所地：黔西县里沙大道。负责人：周毅。被上诉人（原审原告）贵州世纪宏洋物业管理有限公司。住所地：黔西县水西大道（新车站后门旁）法定代表人周廷洋，该公司经理。被上诉人（原审第三人）黔西县瑞丰铭苑业主委员会。住所地：黔西县里沙大道。负责人周永健，系该委员会主任。上诉人黔西县福临锦绣餐饮娱乐城（以下简称娱乐城）与被上诉人贵州世纪宏洋物业管理有限公司（以下简称宏洋物管公司）、被上诉人瑞丰铭苑业主委员会（以下简称业主委员会）物业服务合同纠纷一案，娱乐城不服黔西县人民法院于2013年8月21日作出的（2013）黔县民初字第1034号民事判决，向本院提出上诉，本院于2013年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审原告诉称:2012年7月31日，黔西瑞丰铭苑业主委员会通过选聘，我公司为其小区提供物业管理服务，合同约定，从2012年8月1日起非住宅性用房以每平方米2.5元收取物管费。被告娱乐城共使用该小区的面积为776.39平方米，每月应交纳1940.98元的物管费，被告共欠9个月的物管费17468.78元，经公司多次催收，被告拒绝交纳。故诉至法院请求判决被告支付物管费17468.78元及滞纳金52.40元以及由被告承担诉讼费。原审查明：原告宏洋物管公司通过第三人黔西瑞丰铭苑业主委员会的选聘，为瑞丰铭苑小区提供物业管理服务，2012年7月31日，原告与第三人签订了物业管理服务合同，合同的服务期限从2012年8月1日至2014年7月31日，合同第23条约定，住宅性用房以每平方米1元收取物管费，非住宅性用房（商业或者其他经营性用房）以每平方米2元至2.5元收取物管费，逾期未缴纳管理费的则按总额的3‰收取滞纳金。被告娱乐城于2009年11月通过租赁瑞丰铭苑的二楼从事餐饮娱乐服务，从而成为瑞丰铭苑的业主，被告租赁的房屋面积为776.39平方米。瑞丰铭苑原来的物业服务机构是黔西县锦程物业管理有限公司，被告每月向其缴纳管理费720元至2012年5月。2012年6月至原告起诉之日，被告未向任何管理机构缴纳相关的物业管理费。另查明，瑞丰铭苑于2012年7月21日成立了业主委员会，委员会成员共计7人，其中主任1人，副主任2人，成员4人，业主委员会成立后，于同年7月26日向相关的主管部门进行了备案登记。因本案的处理结果与第三人有一定的利害关系，本院依职权通知第三人为当事人参加本案诉讼。原告被第三人选聘为新的物业服务机构后，为各业主进行了相应的物业服务。因被告未缴纳相应的管理费，原告诉来本院要求被告缴纳从2012年8月至起诉时未缴纳9个月的管理费共17468.78元及滞纳金52.40元。原审认为：公民、法人的合法民事权益应受法律保护。本案第三人业主委员会经相关部门进行了备案登记，其与依法选聘的原告签订的物业管理服务合同未违反有关法律的禁止性规定，该合同签订后，原告将合同的内容在小区的公众场所进行了公示，故该合同应对小区各业主有约束力。原告受聘于瑞丰铭苑小区实行物业管理服务，原告实施了物业服务管理后，有权依物业合同的约定向业主收取物业管理费。被告作为该小区业主享受原告提供的服务，则应履行相应的交费义务。根据原告与第三人签订的物业服务合同的约定，非住宅性用房的物业管理费为每平方米2元至2.5元，本院依法酌定为以每平方米2元收取物业管理费。被告辩解其与原物业管理公司签订有物业服务合同的理由不成立，且被告以其并非合同当事人及原告未为其进行服务为由进行抗辩，人民法院不予支持。其次，被告事实上也接受了原告的物业服务（如为其代交电费），故被告应承担支付物业服务费的义务。被告应向原告缴纳9个月的物业管理费为13975元（776.39平方米×2元×9个月）。对原告要求被告给付逾期付款滞纳金的诉请，因其未违反法律规定，应予支持，滞纳金应为41.9元（776.39平方米×2元×9个月×3‰）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：由被告黔西县福临锦绣餐饮娱乐城于本判决生效后支付原告贵州世纪宏洋物业管理有限公司（2012年8月至2013年5月）物业管理费13975元，滞纳金41.9元，以上共计人民币14016.9元。案件受理费238元，减半收取119元，由被告黔西县福临锦绣餐饮娱乐城负担。娱乐城不服上述判决，向本院提出上诉，请求改判宏洋物管公司与业主委员会的合同无效，按照原收费标准缴纳物管费（720元/月*9个月）6480元，案件受理费由宏洋物管公司支付。上诉理由：一审判决认定事实不清，主要证据不足。瑞丰铭苑成立业主委员时，上诉人未收到召开业主大会的通知，签订物业服务合同，确定收费标准时，上诉人不知晓。瑞丰铭苑只是将物业管理合同在过道进行悬挂，悬挂时间不详，未列出公示期限、异议联系电话等内容，只能视其为告知，不能视为公示。业主委员会对于物业服务公司的选聘过程不公开透明，相关收费标准没有得到物价部门的核准，擅自定价。上诉人从未授权业主委员会签署任何文书，也没有事后追认，业主委员会属于无权代理，业主委员会和宏洋物管公司的合同自始无效。上诉人租赁瑞丰铭苑商铺三年以来均按720元/月缴纳物管费，一审判决按照每平方米2元收取物管费没有证据支持。被上诉人宏洋物管公司答辩称：请求驳回上诉，维持原判。答辩理由：答辩人与第三人签订的物业管理合同合法有效，该合同对被答辩人有约束力。业主委员会是依法成立（2012年6月在县城乡建设局会议室小区80%以上业主选举成立）并通过主管部门备案，主体资格合法。根据《物权法》及《物业管理条例》第三章第三十五条的规定，业主委员会代表业主签订的物业服务合同对全体业主具有约束力。答辩人受聘为涉案小区提供物业管理服务，其他住宅和非住宅所有业主均按时交纳了物管费，一审庭审时，被答辩人承认答辩人为其提供了服务（娱乐城交水电费已按时交给答辩人），且被答辩人也承认其租赁的商业用房物管费由其交纳。一审判决按照签订的物业合同约定，酌情按照2元每平方米计算物管费合法。经二审审理查明，原判查明事实无误，本院依法予以确认。二审争议的焦点：业主委员会和宏洋物管公司签订的物业管理服务委托合同效力如何，一审判决按照2元每平方米计算物管费是否正确。本院认为：关于业主委员会和宏洋物管公司签订的物业管理服务委托合同效力如何，一审判决按照2元每平方米计算物管费是否正确。业主委员会在黔西县房产管理局依法备案，具有合法主体资格，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》“第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第二条符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。”的规定，业主委员会代表全体业主与宏洋物管公司签订的物业服务合同不违反相关法律法规，依法有效，对全体业主均有约束力。上诉人提出该合同无效的理由并不符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的两种情形，涉案物业服务合同也不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的五种无效情形，故上诉人诉称涉案合同无效没有法律依据，本院对此不予采纳。2012年7月31日，业主委员会与宏洋物管公司签订的物业管理服务委托合同约定，非住宅性用房（商业或者其他经营性用房）以每平方米2元至2.5元收取物管费。一审判决酌情按照每平方米2元对上诉人的商业用房收取物管费符合合同约定应予维持。上诉人诉称该收费标准没有获得物价部门核准的诉称，没有事实和法律依据，本院对此不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人的诉称无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费238元，由上诉人黔西县福临锦绣餐饮娱乐城承担。本判决为终审判决。审判长 李 可审判员 吴 建 平审判员 唐 琳二〇一三年十一月二十五日书记员 朱莉（代） 微信公众号“”