（2013）长民三（民）初字第239号
裁判日期: 2013-11-25
公开日期: 2014-05-26
案件名称
田桂林与殷莹房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市长宁区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
田桂林,殷莹,杨鹤,张洪松,郑怡
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第五十五条，第五十八条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国物权法》：第一百零六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见：第一百六十二条
全文
上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2013）长民三（民）初字第239号原告田桂林。委托代理人陆爱娟。委托代理人余庭，上海观庭观盛律师事务所律师。被告殷莹。委托代理人庄毅雄，上海市三石律师事务所律师。委托代理人陈宇超，上海市三石律师事务所律师。第三人杨鹤。第三人张洪松。第三人郑怡。原告田桂林诉被告殷莹房屋买卖合同纠纷一案，于2013年1月28日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员李冬独任审判。因本案案情复杂，本院依法将案件转为普通程序，组成合议庭审理，于2013年7月22日第一次公开开庭进行了审理，原告田桂林及其委托代理人陆爱娟、余庭，被告殷莹的委托代理人庄毅雄到庭参加诉讼。因本案的处理结果与第三人杨鹤、张洪松、郑怡有法律上的利害关系，本院依法通知上述三人参加诉讼。因第三人杨鹤、张洪松下落不明，本院依法向其两人公告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、传票、参加诉讼通知书等法律文书。本案于2013年10月23日第二次公开开庭进行了审理，原告田桂林及其委托代理人陆爱娟、余庭，被告殷莹的委托代理人庄毅雄到庭参加诉讼。第三人杨鹤、张洪松、郑怡经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2010年2月26日，原告被骗后在授权第三人杨鹤出售上海市长宁区虹桥路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“涉讼房屋”）的委托书上签名。2010年6月21日，第三人杨鹤在原告不知情的情况下擅自将涉讼房屋出售给被告，而原告本人并未取得出售房屋后的任何款项。原告一家一直居住在涉讼房屋内，被告在未实际看房的情况下购买了涉讼房屋，其购房行为明显恶意。此外，被告取得涉讼房屋的所有权后于2010年9月14日、2010年9月30日先后两次将涉讼房屋抵押给第三人张洪松、郑怡，该两次抵押均为虚假抵押。原告认为，被告与第三人之间恶意串通，骗取原告出售涉讼房屋。因此，被告与第三人杨鹤签订的关于涉讼房屋的上海市房地产买卖合同（以下简称“买卖合同”），以及被告将涉讼房屋抵押给第三人张洪松、郑怡的行为，均违反了合同法及民法通则关于无效的法律规定，以及物权法的相关规定，被告非善意取得涉讼房屋所有权。且原告只是名义上的权利人，原告无权处分涉讼房屋。综上，原告提起诉讼，请求：1、判令确认原告与被告之间签订的关于涉讼房屋的买卖合同无效；2、判令被告涤除第三人张洪松、郑怡在涉讼房屋上的抵押权，并协助原告恢复涉讼房屋的产权至原告名下。原告为证明自己的主张，向本院提供如下证据：1、上海市房地产买卖合同、房地产登记薄各一份，旨在证明第三人杨鹤将涉讼房屋出售给被告，被告再将房屋抵押给第三人张洪松、郑怡的事实。整个购房、抵押过程证明原告出售房屋并非其真实意思的表示，买卖合同是虚假的；2、担保书、借条、承诺书四份、还款经过，旨在证明原告被骗将涉讼房屋抵押借款给胡燕琳的事实；3、（2011）浦刑初字第1114号刑事判决书，旨在证明胡燕琳诈骗原告的事实，并已追究其刑事责任。原告出售涉讼房屋并非原告真实意思的表示；4、五次抵押的过程、房地产借款抵押合同、上海市房地产登记薄三份，旨在证明五次抵押之间的关联，被告名为购房，实为抵押借款的事实；5、上海市公有住房出售合同、职工家庭购买公有住房协议书、本户人员情况表，旨在证明涉讼房屋属售后公房性质，权利人不仅包括原告，还包括房屋内有户口并实际居住在内的其他人员。被告殷莹辩称：被告通过房产中介才与第三人杨鹤相识，被告与杨鹤之间并无事先串通、欺诈原告的行为；被告作为涉讼房屋的买方支付了合理的价格，被告在购房期间看过涉讼房屋，才出资购买的。被告的购房行为是善意的，涉讼房屋已登记在被告名下，被告的行为符合购买不动产的要件；被告购买涉讼房屋之前，审查了公证委托书，根据公证委托书的记载，委托人落款处不仅有原告的签名，还有其妻子徐凤英的签名，被告才与第三人杨鹤签订了买卖合同；买卖合同约定的房价是人民币110万元，被告支付了90万元，余款没有付清是因为原告没有搬离涉讼房屋，户口也未迁出，为此，被告还发过要求原告交房的律师函，被告保留追究原告违约责任的权利；关于购买房屋后进行的两次抵押，是因为被告资金不足，需要资金进行周转，且不存在高利贷的情况；涉讼房屋是根据售后公房95方案购买的，故其他同住人不享有所有权，因此，原告出卖涉讼房屋的行为不存在无权处分。综上所述，被告购房行为以及抵押过程都为善意，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告向本院提供如下证据：原告及其妻子徐凤英委托第三人杨鹤出售涉讼房屋的公证书及委托书、收条、银行转账凭证、律师函、速递详情单。经庭审对双方证据质证意见如下：被告对原告的证据1、3、5的真实性没有异议，但同时认为证据2、3、4、5与本案不具有关联性。原告对被告提供的公证书及委托书的真实性无异议，对其余证据均不确认真实性。本院向上海市公安局浦东分局、上海市浦东新区人民法院调取了（2011）浦刑初字第1114号刑事案件内的相关证据资料。庭审中，原告表示对上述证据资料来源的真实性均无异议，但对被告及第三人相关陈述的真实性有异议。被告确认真实性。本院还当庭出示了（2012）长民三（民）初字第7号案件内的相关证据资料及本院向胡燕琳的调查笔录。庭审中，原、被告均确认上述证据材料来源的真实性，但原告对胡燕琳在笔录中陈述的内容有异议。第三人杨鹤、张洪松、郑怡未到庭应诉。综合双方当事人的陈述以及当庭质证情况，本院认为原告提供的证据2中的一份承诺书、证据4得到了胡燕琳刑事案件相关证据资料的印证，应属真实，但不能证明原告推断事实的成立；被告提供的收条、银行转账凭证、律师函、速递详情单等证据中，收条署名杨鹤为收款人，第三人杨鹤未到庭应诉，故本院难以确定其真实性。银行转账凭证与原件一致，故本院确认其真实性。律师函、速递详情单与原件一致，且快递送达地址系原告的住址，故本院确认真实性。综上，本院确认如下事实：经审理查明，原告原系涉讼房屋的产权人。2009年9月份，原告将涉讼房屋抵押给案外人连甲，抵押贷款金额62万元。2010年2月26日，原告将涉讼房屋抵押给案外人周某某，债权数额90万元，为余额抵押，房地产交易中心核准抵押登记日期为2010年3月3日。2010年2月26日，原告与其妻子徐凤英共同委托第三人杨鹤作为代理人出售涉讼房屋，并向其签署了一份委托书，办理如下事项：一、代为办理房屋提前还贷、领取房屋他项权证、领取退保费及办理注销抵押登记事宜。二、代为签订所售房屋的房地产买卖合同并办理相关公证事宜。三、代为向有关房地产交易管理、登记部门办理该房屋的产权交易过户、登记等手续。四、代为交纳与办理上述事项有关的正当费用和税款。五、代为收取所售房屋的房价款。六、代为办理所售房屋的交付事宜及物业变更手续。七、代为办理所售房屋的水、电、煤气、有线电视、电话等设施的过户手续。代理人在代理权限内签署一切法律文书本委托人均予以认可，并享受或承担由此而引起的权利和义务。代理人无转委托权。委托期限自二○一○年五月一日起至二○一○年年底止。2010年3月2日，原告、徐凤英在上海市杨浦公证处的公证员面前，在上述委托书落款处签名。上海市杨浦公证处因此出具了一份公证书。2010年6月21日，第三人杨鹤作为原告的代理人与被告签订了一份买卖合同。买卖合同约定：原告作为卖售人（甲方）将涉讼房屋出售给买受人被告（乙方），房屋建筑面积50.45平方米，转让款110万元。2010年7月1日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方于2010年8月1日前将涉讼房屋交付乙方……；买卖合同附件三就付款方式约定如下：1、乙方于甲乙双方签订买卖合同当天，支付甲方房屋定金5万元。2、乙方于2010年7月1日前过户当天支付甲方房款85万元。3、乙方于2010年8月1日前交房当日支付甲方剩余房款20万元。2010年6月29日，涉讼房屋产权登记在被告名下。2010年7月15日，被告以银行转账的方式向户名为“周某某”的账户内转入钱款90万元。2010年7月15日，被告将涉讼房屋抵押给案外人连乙，债权数额90万元，房地产交易中心核准抵押登记日期为2010年7月21日。2010年9月14日，被告将涉讼房屋抵押给第三人张洪松，债权数额100万元，房地产交易中心核准抵押登记日期为2010年9月17日。2010年9月30日，被告将涉讼房屋抵押给第三人郑怡，债权数额30万元，为余额抵押，房地产交易中心核准抵押登记日期为2010年10月2日。2010年12月8日，被告的代理律师向原告发出了一份《律师函》，该函的主要内容为：要求原告履行交房义务。原告及其家人在涉讼房屋内居住至今。审理中，原告及其委托代理人未向本院提出申请要求鉴定原告的民事行为能力。另查明，根据（2011）浦刑初字第1114号刑事判决书查明事实如下：2009年9月，胡燕琳以非法占有为目的，在明知自己没有还款能力的情况下，经和他人做红木生意为借口向田桂林借款，提议田桂林将名下的涉讼房屋做抵押后借款给自己用于合伙经营，约定借款及利息由自己归还，并承诺生意成功以后分配给田桂林部分利润，以此骗得田桂林房产抵押款48万元。2011年6月1日，胡燕琳犯信用卡诈骗罪及诈骗罪，被上海市浦东新区人民法院判处有期徒刑十三年，剥夺政治权利一年，罚金人民币三万元……。2012年12月4日，本案审判人员前往上海市南汇监狱向胡燕琳询问本案事实，胡燕琳陈述的主要内容为：田以房产抵押取得的现金作为出资，双方的关系是合作经营。抵押公司是其朋友介绍的，具体如何操作不清楚。其不认识殷莹、杨鹤、张洪松、郑怡等人。上述事实，有上海市房地产买卖合同、上海市房地产登记薄、承诺书、（2011）浦刑初字第1114号刑事判决书、房地产借款抵押合同、上海市公有住房出售合同、职工家庭购买公有住房协议书、本户人员情况表、公证书及委托书、银行转账凭证、律师函、速递详情单、（2011）浦刑初字第1114号刑事案件证据资料、（2012）长民三（民）初字第7号案件内的证据资料及双方当事人的陈述等证据为证。上述证据经庭审审核无误，本院予以确认。审理中，因双方各执己见，故调解未成。本院认为，本案争议的焦点关键在于被告是否是善意的购房人。本案的关键事实如下：被告是否配合第三人以欺诈的手段让原告在违背真实意思的情况下签署公证书及委托书，被告购房前是否认识第三人杨鹤，被告购买涉讼房屋时是否实际看房，被告向户名为“周某某”的账户内付款90万元是否是购房款，被告是否与第三人恶意串通将涉讼房屋抵押等。经本院开庭审理，双方当事人陈述不一致，根据原、被告提供的证据及本院调取、采集的相关证据资料，本院亦难以确认。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”原告未能提供证据证明上述事实，应承担举证不能的责任。综上，原告提出的诉讼请求因证据不足，难以支撑其所述事实，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条第（二）项、第五十八条第（三）项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）（三）（五）项、《中华人民共和国物权法》第一百零六条第（一）（二）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第一百六十二条之规定，判决如下：驳回原告田桂林的诉讼请求。案件受理费人民币14，700元，由原告田桂林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 金喆勋代理审判员 李 冬人民陪审员 王伟芬二〇一三年十一月二十五日书 记 员 陆旭辉附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：……（二）意思表示真实；……第五十八条下列民事行为无效：……（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；……二、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。三、《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；……四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。六、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第一百六十二条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。人民法院判决承担民事责任的无独立请求权的第三人，有权提起上诉。 来源：