（2012）普民四（民）初字第1749号
裁判日期: 2013-11-25
公开日期: 2015-04-27
案件名称
上海嘉弘建设工程发展有限公司与上海市普陀区工业总公司等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市普陀区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海嘉弘建设工程发展有限公司,上海市普陀区工业总公司,吴赠金,穆玉柱,王燕,王萍,上海金瑞居宾馆管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第五十二条，第六十条第一款，第九十一条，第一百零七条，第二百二十七条
全文
上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2012）普民四（民）初字第1749号原告上海嘉弘建设工程发展有限公司，住所地上海市曹安路3550号。法定代表人封德华，董事长。委托代理人黄翔杰，上海小城律师事务所律师。委托代理人朱锷，上海市嘉华律师事务所律师。被告上海市普陀区工业总公司，住所地上海市武宁路200弄16号。法定代表人范光新，总经理。委托代理人夏仁汉，上海沪法律师事务所律师。委托代理人陆建宇，上海君韵律师事务所律师。第三人吴赠金，男。委托代理人刘纲，上海市国鑫律师事务所律师。第三人穆玉柱，男。委托代理人刘剑钊，男。第三人王燕，女。第三人王萍，女。上述两第三人共同委托代理人黄莹，上海鼎添律师事务所律师。上述两第三人共同委托代理人吴建萍，上海鼎添律师事务所律师。第三人上海金瑞居宾馆管理有限公司，住所地上海市兰溪路175号4楼。法定代表人金永善，总经理。原告上海嘉弘建设工程发展有限公司与被告上海市普陀区工业总公司、第三人吴赠金、穆玉柱、王燕、王萍、上海金瑞居宾馆管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海嘉弘建设工程发展有限公司的委托代理人黄翔杰、朱锷、被告上海市普陀区工业总公司的委托代理人陆建宇、第三人吴赠金、第三人穆玉柱的委托代理人刘剑钊、第三人王燕、第三人王燕、王萍的共同委托代理人黄莹、吴建萍、第三人上海金瑞居宾馆管理有限公司（以下简称金瑞居宾馆）的法定代表人金永善到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海嘉弘建设工程发展有限公司诉称：2005年12月30日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由原告将上海市某路某号房屋（共四层，建筑面积5，125.26平方米，以下简称系争房屋）整体出租给被告经营，租期自2006年4月1日起至2012年3月31日止，租金首年为人民币3，980，000元（以下币种均为人民币），此后每年递增6%。据此，2011年4月1日至2012年3月31日的租金总额应为4，471，900元。截至2011年12月31日，被告共支付该期租金4，001，900元，尚余470，000元未付。2011年12月21日，原告向被告发函，表示由于公司发展需要，将不与被告续签租赁合同，租赁关系于租赁期限届满后终止，请被告提前准备并做好租户的清场工作，以便按时交还房屋。但租赁合同到期后，系争房屋内仍有部分租户未搬离，并实际占用租赁部位，致使原告无法开展对系争房屋的施工改造工程。此外，被告自2012年4月起未再支付系争房屋电费。原告认为，原、被告签订的系争房屋租赁合同已到期，原告亦已履行提前告知义务，被告未能向原告按时返还系争房屋的行为构成违约，应承担相应违约责任并赔偿由此给原告造成的经济损失，并应支付合同到期后继续占用系争房屋期间的房屋使用费。原告故向法院起诉，请求判令：1、被告返还系争房屋；2、被告支付拖欠的房屋租金470，000元；3、被告支付占用房屋期间拖欠的水电费共计335，455.25元（自2012年4月起计算至2013年4月止，之后上述费用未再产生）；4、被告支付超期占用房屋使用费（按照日租金12，251元计算，自2012年4月1日起计算至被告实际返还系争房屋之日止）；5、被告赔偿原告合同违约金500，000元；6、被告支付原告装修停工损失363，796元；7、本案诉讼费由被告承担。被告上海市普陀区工业总公司辩称：被告并非出于谋求经济利益，而是基于特殊情况方才参与系争房屋租赁事宜。租赁期内被告积极履行义务，到期前也协助原告清场，大部分租户按期搬离，剩余未搬离租户则与原告自行展开续租谈判，被告并未参与，后谈判未成，亦与被告无关，上述过程中被告不存在违约情形，不应当承担违约金。被告未实际占有、使用系争房屋，应由实际占用人向原告返还系争房屋并支付占用期间的水电费与房屋使用费。系争房屋租赁关系中被告仅代原告收取租金，故原告主张的欠付租金应由实际欠租人即第三人金瑞居宾馆支付。租赁合同到期终止，被告支付的押金500，000元原告应予退还。原告对系争房屋所作施工盖由原告单方自行决定启动，施工过程中出现的情况被告无法预见，也不应由被告承担相应损失。综上所述，被告不同意原告的诉讼请求。第三人吴赠金述称：本第三人未与原告或被告建立房屋租赁合同关系，而是与案外人上海金通企业管理有限公司（以下简称金通公司）签订租赁合同，租期自2010年7月1日至2015年6月30日，故要求继续租赁承租部位至合同期满之日。2013年4月起本第三人未再支付房租或房屋使用费，电费则为单独向供电部门申请线路，独立结算，本第三人一直按时实际缴付。目前本第三人承租部位没有实际经营。原告其余诉请与本第三人无关。第三人穆玉柱述称：本第三人承租部位位于系争房屋一楼，租期至2012年4月30日届满。经被告许可，本第三人另于系争房屋楼顶搭建鸽棚，但未签租赁合同，亦未约定租赁期限，本第三人为养鸽投入大量资金，如无法继续使用鸽棚，本第三人相关损失应得到赔偿。目前承租部位没有实际经营，本第三人的物品存放在内。因未实际使用，故没有水电费产生，租赁合同期满后未再支付租金或使用费。原告其余诉请与本第三人无关。第三人王燕述称：本第三人承租部位租期至2012年5月31日届满，租金亦付至该日期。2012年4月1日前，被告已将本第三人承租部位返还给原告，原告亦予接收，该行为表明本第三人承租部位的出租方变更为原告，本第三人对此亦不持异议。嗣后，原告与本第三人就继续租赁事宜展开协商，并将已确定租金标准等主要条款内容的格式合同交给本第三人参考，原告与本第三人间的租赁关系已独立于原、被告间的系争房屋租赁合同关系，只是由于原告要装修系争房屋，租赁开始日期没有确定，加之系争房屋内各租赁部位情况各不相同，故未实际签订正式书面租赁合同，本第三人亦未支付后续租金。2012年4月，原告开始对系争房屋外墙施工，影响本第三人经营，故本第三人不应支付装修期间的房屋使用费。本第三人认为该情况导致本第三人的租赁合同处于中断状态，待该情况消除后再恢复履行原租赁合同并续签租赁合同。水电费支付至2013年3月底，之后因无人收取而未再支付，本第三人同意水电费按实计算。原告仅对系争房屋外墙进行施工，与房屋内是否有人无关，本第三人对原告主张的停工损失不予认可，其余诉请与本第三人无关。综上，本第三人不同意原告的诉讼请求。第三人王萍述称：本第三人承租部位租期至2012年9月30日届满，租金付至2012年3月31日，之后因无人收取而未再支付。2012年4月1日前，被告已将本第三人承租部位返还给原告，原告亦予接收，该行为表明本第三人承租部位的出租方变更为原告，本第三人对此亦不持异议。嗣后，原告与本第三人就继续租赁事宜展开协商，并将已确定租金标准等主要条款内容的合同交给本第三人，本第三人对合同条款完全认可，原告与本第三人间的租赁关系已独立于原、被告间的系争房屋租赁合同关系，只是由于原告要装修系争房屋，租赁开始日期没有确定，加之系争房屋内各租赁部位情况各不相同，故未实际签订正式书面租赁合同，本第三人亦未支付后续租金。但本第三人认为即使未实际签订正式书面租赁合同，合同也已成立。2012年4月，原告开始对系争房屋外墙施工，影响本第三人经营，故本第三人不应支付装修期间的房屋使用费。本第三人认为该情况导致本第三人的租赁合同处于中断状态，待该情况消除后再恢复履行原租赁合同并续签租赁合同。水电费支付至2013年3月底，之后因无人收取而未再支付，本第三人同意水电费按实计算。原告仅对系争房屋外墙进行施工，与房屋内是否有人无关，本第三人对原告主张的停工损失不予认可，其余诉请与本第三人无关。综上，本第三人不同意原告的诉讼请求。第三人上海金瑞居宾馆管理有限公司述称：本第三人承租部位租期至2012年3月31日届满。2012年4月20日前后，被告切断本第三人承租部位电力供应，之后本第三人未再经营。电费因供电被切断而未再产生，水费按时支付。本第三人确实存在欠租情节，但因金通公司曾承诺本第三人安装电梯，直至合同期满也未履行该承诺，且租赁期间承租部位存在漏水情形，给本第三人经营造成损失，故未全额支付租金。第三人另曾支付四季鑫公司押金100，000元。上述费用彼此予以冲抵后，本第三人的相关损失应得到赔偿。经审理查明：上海市某路某号房屋建筑面积5，125.26平方米，权利人为原告，其中1-2层2，839.12平方米及3-4层2，244.14平方米房屋类型均为商场，用途均为商业。2005年12月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“甲、乙双方为了配合政府工作，在经济上蒙受了较大的损失，现经普陀区经委的协调，甲方同意将坐落在某路某号的门面房四楼上下约5，125.26平方米租赁给乙方经营使用。”租赁期限6年，自2006年4月1日起至2012年3月31日止。合同保证金500，000元。第一、二年租金标准为3，980，000元，第三、四年为4，218，800元，第五、六年为4，471，900元。第四条约定：“租赁期间乙方如须转租或转让经营，不得超越本合同约定的租赁期限。”第五条约定：“乙方对租赁房屋的装修不得违反国家有关装修装潢规定，同时不得破坏房屋主要部位结构，否则将视为违约。租赁房屋的装修装潢费用由乙方自行承担。若乙方违约或本合同终止，甲方都不承担任何装修装潢费用。”第七条约定：“……乙方与他人的债权债务和法律纠纷由乙方自行负责，与甲方无关。”第十三条“违约责任”约定：“任何一方违约，必须支付对方违约金伍拾万元。”2011年11月1日，原告向被告发出编号为嘉弘建工（2011）第14号《关于某路某号房屋租赁合同到期收回的告知函》，称2012年3月31日合同到期后将不再与被告续约，同时告知被告：“……1、我公司计划定于2012年5月对整栋大楼进行重新装修，包括外墙翻新、屋面整修、门面房整体布局调整、电梯安装等，以提升商业街形象和业态档次。请在合同到期日前做好分租户的清场工作。2、请于到期日前结清承租期内应有（应为‘由’）贵公司承担的所有费用。……”2011年12月21日，原告委托律师向被告发函告知，《房屋租赁合同》到期后，将不再与被告续签租赁合同，请被告做好下属租户的清场搬迁工作，于租赁期满后交还系争房屋，并按照合同约定办妥房屋交接手续。2012年2月23日，原告与金通公司发出《联合通知书》，告知系争房屋实际承租户，因原、被告间关于系争房屋的租赁合同于2012年3月31日届满，金通公司作为出租人将按期退租市场房屋，希望业主尽早作撤离准备，续租事宜可与原告联系。2012年3月19日，金通公司发出通告，要求系争房屋实际承租户于2012年4月1日前全部撤离系争房屋内的租赁摊位和房屋。2012年4月12日，原告向被告发函，称系争房屋一楼门面商铺及菜场租户已顺利清场，希望被告在2012年4月16日前完成一楼剩余租户的清场工作，2012年4月25日前完成二、三、四楼租户的清场工作，以确保原告各项工作顺利开展。2012年4月，原告开始对系争房屋外墙进行施工。嗣后，各第三人未搬离系争房屋内各自承租部位，均占有、使用各自承租部位至今。原告认为被告已构成违约，遂向本院提起诉讼，请求法院依法判决支持其诉请。另查明，2007年2月28日，原告出具委托书：“现将本公司位于上海市普陀区某路某号（现某号）所有产权房全权委托上海四季鑫农副产品市场经营管理有限公司出租，出租期间所发生的一切权利和义务于（应为‘与’）本公司无关，均于（应为‘由’）上海四季鑫农副产品市场经营管理有限公司承担。”2007年3月16日，上海四季鑫农副产品市场经营管理有限公司（以下简称四季鑫公司，甲方）与第三人王燕（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定由甲方将系争房屋二楼部分商铺出租给乙方使用，租赁面积726平方米，租期自2007年6月1日至2012年5月31日，每年租金360，000元，每年支付一次，保证金50，000元。合同第五条约定：“……2、除合同另有约定之外，甲方应于租赁关系消除且乙方迁空、点清、并付清所有应付费用后，当天将保证金全额无息退还乙方。3、因乙方违反本合同的规定，而产生的违约金、损害赔偿金以及应付租金及相关费用，甲方可在保证金中扣抵，不足部分乙方必须在接到甲方付款通知后十天内补足。”第六条第一款约定：“乙方应承担租赁期内的水、电、煤气、通讯费等一切因乙方实际使用而产生的费用，并按单如期缴纳。”第七条第二款约定：“租赁期满后，乙方应在3天内将承租的商铺交还甲方，如有留置的任何物品，在未取得甲方的谅解之下，均视为放弃，任凭甲方处置，乙方决（应为‘绝’）无异议。”2007年5月18日，四季鑫公司出具收据，载明收到王燕支付的系争房屋二楼承租部位押金50，000元。2007年7月2日，四季鑫公司（甲方）与第三人王萍签订《商铺租赁合同》，约定由甲方将系争房屋三楼商铺出租给乙方使用，租赁面积1200平方米，租期自2007年10月1日至2012年9月31日，每年租金700，000元，每半年支付一次，保证金100，000元。合同第五条约定：“……2、除合同另有约定之外，甲方应于租赁关系消除且乙方迁空、点清、并付清所有应付费用后，当天将保证金全额无息退还乙方。3、因乙方违反本合同的规定，而产生的违约金、损害赔偿金以及应付租金及相关费用，甲方可在保证金中扣抵，不足部分乙方必须在接到甲方付款通知后十天内补足。”第六条第一款约定：“乙方应承担租赁期内的水、电、煤气、通讯费等一切因乙方实际使用而产生的费用，并按单如期缴纳。”第七条第二款约定：“租赁期满后，乙方应在柒天内将承租的商铺交还甲方，如有留置的任何物品，在未取得甲方的谅解之下，均视为放弃，任凭甲方处置，乙方决（应为‘绝’）无异议。”同日，四季鑫公司出具收据，载明收到王萍支付的系争房屋三楼承租部位押金100，000元。2007年9月10日，被告（甲方）与王萍（乙方）签订《房屋租赁合同》，租赁部位、期限、租金标准、违约金、水电费缴纳等条款与四季鑫公司、王萍签订的《商铺租赁合同》对应条款内容一致，合同第九条约定：“合同终止时，乙方用于所租房屋内的装潢等材料，应无偿交给甲方，需合法经验（应为‘营’），若违法经营甲方不承担任何补偿的责任。”2008年3月8日，被告出具委托书：“兹有普陀区工业总公司将某路某号（某号）商业用房全权委托下属企业上海金通企业管理有限公司经营管理及招商、招租。”2008年8月30日，四季鑫公司（甲方）与第三人穆玉柱（乙方）签订租赁合同两份，分别约定由甲方将系争房屋某路左旁走道壹拾叁间门面及二楼办公室出租给乙方经营，租期均自2008年8月30日至2012年4月30日，每年租金门面为75，000元，办公室为30，000元，押金均未作约定，水电费用均由乙方自理。经甲方许可，乙方可对承租部位进行装修改建，合同期满离场时，乙方所装修部分一律不得拆除，甲方一概不作任何补偿。2010年6月14日，金通公司（甲方）与第三人吴赠金（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定由甲方将系争房屋二楼部分商铺租赁给乙方经营游戏机项目，租赁面积774平方米，租期自2010年7月1日至2012年3月31日，每年租金450，000元，按季支付。保证金未作约定。合同第六条第一款约定：“租赁期内，乙方自行使用的水、电、煤气、通讯等费用由乙方自行承担并支付，按单如期缴纳。”第七条第二款约定：“租赁期满后，乙方应在10天内将承租的商铺完好的交还给甲方，……”2010年9月10日，金通公司（甲方）再与吴赠金（乙方）签订《商铺租赁合同》，租期为2010年7月1日至2015年6月30日，关于租赁部位、面积、租金标准与支付方式等内容的约定与双方于2010年6月14日签订的《商铺租赁合同》一致。合同第四条第一款约定：“为确保商铺及其附属设施之安全与完好及租赁期内相关费用之如期结算，乙方应按时支付租金等相关费用，如乙方逾期十天未支付租金，则视乙方自动退租，构成违约，甲方有权收回该楼层的使用权，并追究乙方的违约责任（违约金为人民币五万元正），并对乙方的装潢装饰等不做任何赔偿及补偿。”第三款约定：“因乙方违反本合同的规定，而产生的违约金以及应付租金及相关费用，乙方必须在接到甲方付款通知后十天内补足，否则视为违约，甲方有权单方面终止本合同，并收回租赁权。”被告认为，金通公司与吴赠金于2010年9月10日签订的合同首页无骑缝印鉴，故对该合同效力不予认可，但确认该合同尾部印鉴确系金通公司印章。2006年5月1日，四季鑫公司（甲方）与金瑞居宾馆法定代表人金永善（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定由甲方将系争房屋四楼商铺出租给乙方使用，租赁面积1，150平方米，租期自2006年6月10日至2012年6月9日，每年租金660，000元，按年支付。合同第五条“保证金”第一款约定：“为确保商铺及其附属设施之安全与完好及租赁期内相关费用之如期结算，乙方同意于2006年5月1日支付给甲方人民币壹拾万元作为乙方确保合同履行之保证金。甲方在收到保证金后应予以书面签收。”第九条第四款以手写方式记载：“甲方承诺2007年5月30日之前观光电梯完工，如不完成钱款从租金中扣除。”2010年7月6日，金通公司（甲方）与第三人金瑞居宾馆（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由甲方将系争房屋四层商铺（整层楼面，面积约1，100平方米）出租给乙方经营使用，租期自2010年6月18日至2012年3月31日，每年租金600，000元，按季支付。保证金未作约定。合同第七条约定：“租赁期内，乙方租赁使用的商铺（摊位）所涉的水费、电费、煤气费、电话费、治安费、清洁费等一切费用由乙方承担并支付。”第十三条约定：“本合同期满后，本合同自动失效。……”第十四条约定：“原合同观光电梯的承诺，希望甲方能够尽快解决。”第十五条约定：“本合同期满后，如甲乙双方不再续约，乙方不得拆除商铺内外的装修物件等物，归甲方所有（可移动拆除的物品除外）。”再查明，2008年12月31日，本案被告作为原告，分别以第三人王燕、王萍及金瑞居宾馆的法定代表人金永善为被告，向本院提起排除妨害诉讼，要求上述第三人分别撤离系争房屋内其各自承租部位并支付租金。各案审理中，针对上述第三人承租部位装修残值，本案被告分别提出鉴定评估申请。2009年10月30日，上海长信资产评估有限公司分别出具资产评估报告书，以2009年7月31日为评估基准日，王燕承租的系争房屋二楼726平方米房屋装潢价值为801，963元，王萍承租的系争房屋三楼1，200平方米房屋装潢价值为269，019元，金永善承租、亦即金瑞居宾馆承租的系争房屋四楼1，150平方米房屋装潢价值为620，003元。2010年4月22日，本案被告分别申请撤回针对上述第三人的起诉，同日，本院依法裁定准许本案被告撤回起诉。审理中，原告表示，原、被告间《房屋租赁合同》签订时系争房屋地址为某路某号，后因门牌号调整，变为某路某号，两地址实际均指向系争房屋。原告另表示，2012年2月23日原告与金通公司发出的《联合通知书》中“续租事宜可与原告联系”一节内容仅系原告发出的要约，即便原告就续租事宜与第三人进行过洽谈，也不能说明原告与第三人之间建立不定期租赁合同关系。吴赠金表示，落款日期为2010年6月14日的金通公司与吴赠金的《商铺租赁合同》落款处“吴赠金”字样签名并非其本人所签，本院依法告知其可针对该签名真实性提起笔迹鉴定，嗣后，吴赠金表示，因费用问题，不再要求对该签名进行鉴定。吴赠金另提供电费缴费单据，意欲证明其单独结算电费的辩称意见，但单据上记载的户名与地址与吴赠金及其承租部位均不相符，吴赠金亦表示不清楚其中关联。吴赠金另表示，其于2012年7-8月对系争房屋内其承租部位进行装修。被告表示，系争房屋中四季鑫公司对外签订的房屋租赁合同由被告接管，租期终止日早于2012年3月31日的被告也均予认可；被告对吴赠金所称自行申请供电线路一节情况不知情；2012年5月，金通公司确实对金瑞居宾馆采取过断电措施，但嗣后金瑞居宾馆自行恢复供电；安装电梯事宜系四季鑫公司所作承诺，金通公司接手后表示可尽力协助解决，并已为此减免金瑞居宾馆年租金至600，000元。被告另表示，金瑞居宾馆欠付租金数额达511，886元，对此金瑞居宾馆表示，欠付租金具体数额需庭后确认，但与被告主张数额接近，本院依法告知其于指定日期内提交确认后的欠付租金数额，逾期未提交的本院将采纳被告主张的数额，嗣后，金瑞居宾馆未于指定期限内提交欠付租金具体数额。本院认为，根据审理查明的事实，结合原、被告陈述分析，本案中，系争房屋内由四季鑫公司参与订立的房屋租赁合同关系中的权利、义务与法律责任在被告承接后，应由被告承担；金通公司基于被告的委托参与系争房屋租赁事宜，且于审理中表示放弃相关权利主张，故其参与签订的各份租赁合同中相关权利、义务与法律责任应由作为委托人的被告承担。关于返还房屋。根据审理查明的事实，原、被告间、四季鑫公司分别与第三人穆玉柱、王燕、王萍间及金通公司分别与第三人吴赠金、金瑞居宾馆间签订的各份房屋租赁合同均系各方真实意思表示，各方均应依约履行。现各份房屋租赁合同均已到期，各第三人应按照合同约定返还系争房屋内各自承租部位，被告亦应将系争房屋整体返还给原告，原告主张被告返还系争房屋，符合事实与法律规定，本院予以支持。第三人王燕、王萍辩称其已与原告另行建立房屋租赁合同关系，但其提供的租赁合同并无任何一方签字或盖章，原告对上述辩称亦予否认，同时坚持要求收回房屋，第三人该辩称欠缺事实与法律依据，本院不予采纳。关于欠付租金。根据合同相对性原则，结合原、被告及第三人陈述分析，被告与金瑞居宾馆分别存在欠付租金情节，被告与金通公司间存在委托关系，故被告、金瑞居宾馆应分别向其合同相对方即原告、被告履行支付欠付租金的义务。因金瑞居宾馆未于指定期限内提交欠付租金具体数额相关意见，本院依法根据被告主张确定金瑞居宾馆欠付租金数额。关于违约金。根据2012年2月23日原告与金通公司发出的《联合通知书》、2012年3月19日金通公司发出的通告及2012年4月12日原告向被告所发信函显示，原、被告签订的《房屋租赁合同》期满终止前，被告确曾积极作为，尝试于租赁期满前清退租户并返还系争房屋，亦取得一定成果，而《联合通知书》中有关“续租事宜可与原告联系”的表述，以及审理中原、被告及第三人王燕、王萍的陈述，表明原告与第三人就系争房屋续租进行的磋商在客观上给系争房屋返还造成影响，故系争房屋未能按期返还的结果难以认定为完全由被告所导致。基于此，原告主张被告按照合同约定承担违约金，既与设定违约金的基本宗旨相悖，缺少法律依据，同时也欠缺合理性，故本院难以支持。关于房屋使用费。原告主张被告承担合同期满后继续占有、使用系争房屋的费用，并无不当。然，鉴于原告确认系争房屋一楼门面商铺与菜场租户业已清场，则房屋使用费计算标准应以系争房屋尚未实际返还的部位为基础，再参照租金标准予以确定更为合理，本院依法予以调整。第三人王燕、王萍辩称因系争房屋外墙装修影响经营，故装修期间不应支付房屋使用费，该辩称欠缺事实与法律依据，本院不予采纳。被告辩称房屋使用费应由实际占有、使用系争房屋的各第三人负担，虽然各第三人亦表示各自租赁合同期满后均未再支付房屋使用费，但根据合同相对性原则，被告应向原告、第三人应向被告分别承担支付房屋使用费的责任。房屋使用费标准按照第三人各自签订的房屋租赁合同约定的租金标准确定。另，鉴于第三人吴赠金与金通公司之间以及王燕、王萍分别与四季鑫公司之间签订的房屋租赁合同租期均超出原、被告之间签订的《房屋租赁合同》租期，作为出租方的金通公司与四季鑫公司应承担相应法律责任，结合前文所述，本案中该责任由被告实际承担，加之原告对系争房屋外墙实施的装修确实对吴赠金、王燕、王萍的经营造成影响，本院依法对其应付房屋使用费数额予以酌减；至于金瑞居宾馆，因被告对金通公司切断供电、承诺协助解决安装电梯事宜的事实均予确认，上述事实亦对金瑞居宾馆承租系争房屋目的实现构成影响，本院据此对金瑞居宾馆应付房屋使用费数额亦予酌减。关于水电费。如前文所述，该项费用应由系争房屋实际占有、使用人即各第三人负担。第三人吴赠金辩称其电费单独结算，但未能提供相关证据证明，本院难以采纳。鉴于各第三人签订的租赁合同中均约定水电费用应由各第三人负担，第三人王燕、王萍均表示同意按实结算水电费，加之各第三人均未提供证据证明其具体使用的水电计费数字或其应承担的具体水电费金额，本院依法判定该项费用由第三人负担。关于系争房屋外墙施工停工损失。原告仅提供案外人向原告发出的索赔申请，未提供其他证据证明，该项主张本院难以支持。关于押金。虽然原、被告签订的《房屋租赁合同》约定原告可在被告逾期缴付租金的情形下终止合同并不予退还押金，但原告并未行使该合同解除权，合同亦履行至期满方才终止，故原告应将押金退还被告。被告另应向第三人王燕、王萍承担返还押金的责任。第三人金瑞居宾馆述称，其曾向四季鑫公司支付押金，但其提供收据显示的收款方为案外人，并非四季鑫公司或金通公司，加之金通公司与金瑞居宾馆租赁合同中未约定押金，且该合同签订之后实际已将其与四季鑫公司订立租赁合同覆盖，故难以认定金瑞居宾馆实际已向被告支付过押金，故本院对金瑞居宾馆该述称难以采纳。关于系争房屋装潢残值。第三人穆玉柱签订的房屋租赁合同明确约定合同期满后装修不予补偿，对其承租部位的装潢残值本院不予考虑。第三人王燕、王萍签订的房屋租赁合同中虽有租赁期满装修物品归四季鑫公司所有的条款，但由于该两份合同租赁期限均超出原、被告间签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限，相关条款难以适用；第三人金瑞居宾馆签订的房屋租赁合同虽约定不可拆除的装修物件归金通公司所有，但无论四季鑫公司抑或金通公司，在履约过程中均存在瑕疵，影响金瑞居宾馆租赁目的实现。综上，上述第三人承租部位装潢残值应得到补偿。鉴于（2009）普民三（民）初字第179、180、181号案件中相关资产评估报告书曾分别就金瑞居宾馆、王燕、王萍各自承租部位装潢价值出具认定意见，本院参考该意见，酌情确定其各自承租部位装潢残值，补偿责任由原、被告按照各自责任大小加以分担。第三人吴赠金于原、被告间签订的《房屋租赁合同》到期终止后对系争房屋内其承租部位进行装修，但未提供其他证据证明，本院根据现场勘验结果，结合吴赠金实施装修时间，酌情确定装潢残值，补偿责任亦由原、被告分担。另，第三人穆玉柱称其为养鸽投入资金应得到赔偿，该情节与本案诉讼标的并无关联，且养鸽系其自行经营行为，风险责任不应加重出租方的负担而转由出租方承担，故本院对该主张不予支持。第三人王燕、王萍辩称原告对系争房屋外墙进行施工导致其房屋租赁合同中断，该辩称与事实不符，亦无法律依据，本院不予采纳。第三人金瑞居宾馆辩称其经营期间的损失应得到辩称，但未提供相关证据证明，本院亦不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第九十一条、第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告上海市普陀区工业总公司、第三人吴赠金、穆玉柱、王燕、王萍、上海金瑞居宾馆管理有限公司应于本判决生效之日起十日内迁出上海市某路某号房屋，被告上海市普陀区工业总公司应于上述义务履行完毕之日将上述房屋返还给原告上海嘉弘建设工程发展有限公司；二、被告上海市普陀区工业总公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海嘉弘建设工程发展有限公司欠付租金人民币470，000元；三、第三人上海金瑞居宾馆管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告上海市普陀区工业总公司欠付租金人民币511，886元；四、被告上海市普陀区工业总公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海嘉弘建设工程发展有限公司房屋使用费（按照年租金人民币4，471，900元的80%计算上述房屋单位面积租金价格，以第三人吴赠金、穆玉柱、王燕、王萍、上海金瑞居宾馆管理有限公司承租部位面积之和为应付使用费之房屋面积，自2012年4月1日起计算至被告上海市普陀区工业总公司实际返还上述房屋之日止）；五、第三人吴赠金应于本判决生效之日起十日内支付被告上海市普陀区工业总公司房屋使用费（按照年租金人民币450，000元的80%计算，自2012年4月1日起计算至第三人吴赠金实际返还上述房屋二楼其所承租774平方米商铺之日止）；六、第三人穆玉柱应于本判决生效之日起十日内支付被告上海市普陀区工业总公司房屋使用费（按照年租金人民币105，000元计算，自2012年5月1日起计算至第三人穆玉柱实际返还上述房屋其所承租某路左旁走道壹拾叁间门面及二楼办公室之日止）；七、第三人王燕应于本判决生效之日起十日内支付被告上海市普陀区工业总公司房屋使用费（按照年租金人民币360，000元的80%计算，自2012年6月1日起计算至第三人王燕实际返还上述房屋二楼其所承租726平方米商铺之日止）；八、第三人王萍应于本判决生效之日起十日内支付被告上海市普陀区工业总公司房屋使用费（按照年租金人民币700，000元的80%计算，自2012年4月1日起计算至第三人王萍实际返还上述房屋三楼其所承租1，200平方米商铺之日止）；九、第三人上海金瑞居宾馆管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告上海市普陀区工业总公司房屋使用费（按照年租金人民币600，000元的70%计算，自2012年4月1日起计算至第三人上海金瑞居宾馆管理有限公司实际返还上述房屋四楼其所承租约1，100平方米商铺之日止）；十、第三人吴赠金、穆玉柱、王燕、王萍、上海金瑞居宾馆管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海嘉弘建设工程发展有限公司水电费人民币335，455.25元（上述第三人各自应承担的费用以水电表据计量数额为准，据实结算）；十一、原告上海嘉弘建设工程发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告上海市普陀区工业总公司押金人民币500，000元；十二、被告上海市普陀区工业总公司应于本判决生效之日起十日内返还第三人王燕押金人民币50，000元；十三、被告上海市普陀区工业总公司应于本判决生效之日起十日内返还第三人王萍押金人民币100，000元；十四、原告上海嘉弘建设工程发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付第三人吴赠金装修补偿款人民币15，000元，被告上海市普陀区工业总公司应于本判决生效之日起十日内支付第三人吴赠金装修补偿款人民币15，000元；十五、原告上海嘉弘建设工程发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付第三人王燕装修补偿款人民币80，196.3元，被告上海市普陀区工业总公司应于本判决生效之日起十日内支付第三人王燕装修补偿款人民币80，196.3元；十六、原告上海嘉弘建设工程发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付第三人王萍装修补偿款人民币26，901.9元，被告上海市普陀区工业总公司应于本判决生效之日起十日内支付第三人王萍装修补偿款人民币26，901.9元；十七、原告上海嘉弘建设工程发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付第三人上海金瑞居宾馆管理有限公司装修补偿款人民币24，800.12元，被告上海市普陀区工业总公司应于本判决生效之日起十日内支付第三人上海金瑞居宾馆管理有限公司装修补偿款人民币37，200.18元；十八、对原告上海嘉弘建设工程发展有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费人民币26，080元，由原告负担人民币2，600元，被告负担人民币3，480元，第三人吴赠金负担人民币4，000元，第三人穆玉柱负担人民币1，000元，第三人王燕负担人民币3，250元，第三人王萍负担人民币6，350元，第三人上海金瑞居宾馆管理有限公司负担人民币5，400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 郝晓鹃代理审判员 汪诗尧人民陪审员 姚鸿康二〇一三年十一月二十五日书 记 员 张敏娴附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。