（2013）蜀民一初字第02195号
裁判日期: 2013-11-25
公开日期: 2014-12-29
案件名称
合肥庐苑物业管理有限公司与张志育房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
合肥市蜀山区人民法院
所属地区
合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
合肥庐苑物业管理有限公司,张志育,刘先忠
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第二百二十六条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书（2013）蜀民一初字第02195号原告：合肥庐苑物业管理有限公司。法定代表人：刘近，该公司经理。委托代理人：周展，安徽安援律师事务所律师。委托代理人：吕媛媛，安徽安援律师事务所律师。被告：张志育，男，1964年3月26日出生，汉族，个体户，住安徽省合肥市瑶海区。委托代理人：刘芝兰，安徽华人律师事务所律师。委托代理人：李健伟，安徽华人律师事务所实习律师。第三人：刘先忠，男，1966年1月3日出生，汉族，个体户，住安徽省合肥市蜀山区。委托代理人：李磊磊，安徽高速律师事务所律师。原告合肥庐苑物业管理有限公司（以下简称庐苑物业）与被告张志育、第三人刘先忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月14日受理后，依法由审判员李中明担任审判长，与人民陪审员谢金富、何妨组成合议庭，于2013年10月21日公开开庭进行了审理。原告庐苑物业的委托代理人周展、被告张志育及其委托代理人刘芝兰、第三人刘先忠及其委托代理人李磊磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庐苑物业诉称：××008年6月，原、被告双方签订租赁协议，约定原告将位于岳西路西边皖岳小区五号楼下面的一层、二层门面房约1400平方米租赁给被告使用。租期为××008年9月1日至××018年8月31日，租金一年为××47××00元，从××008年9月1日起算，并约定在每年9月1日和3月1日前支付该年度的半年租金。此外，原、被告还约定了违约责任，其中第三项内容为“乙方（被告）在承租期内，若不能按时交付租金，每天按所欠租金总额银行利息的4倍标准加收利息，最多不得拖欠15天。否则，甲方（原告）有权通过行政手段（停水、停电）进行干预，直至要求终止协议。乙方违约造成的损失均由乙方自负，并赔偿给甲方造成的损失”。协议签订后，原告将房屋交给被告，被告陆续支付房租至××011年1月30日，后经原告多次催要，被告都以种种理由搪塞，拒绝支付后期房租；至××013年3月1日，被告已拖欠房租31个月，欠房租为638600元；至××013年7月31日，被告因延付租金的利息为××77988.76元。因被告长期拖欠租金，给原告造成了极大的损失。为维护原告的合法权益，特起诉至法院要求判令：1、解除原、被告双方签订的租赁合同；××、被告向原告支付所欠31个月的房屋租金共638600元（自××011年1月31日暂计算至××013年3月1日）；3、被告支付原告逾期付款利息共××77988.76元（自××011年3月16日暂计算至××013年7月31日）；4、本案诉讼费用由被告承担。在本案审理过程中，原告以“刘先忠实际使用了部分房屋用于经营，本案处理结果与刘先忠有重大利害关系”为由，申请追加刘先忠作为第三人参加诉讼，并增加如下诉讼请求：判决被告及第三人返还租赁物。原告庐苑物业为证明其诉请，提交如下证据：1、被告身份证；××、租赁协议；3、通知四份。被告张志育辩称：1、该房屋是由被告和第三人刘先忠分别承租，有第三人工商登记记载的营业地和第三人交付给原告租金的收据为证；××、原告出具的交付房租的清单不完整，有一笔4××000的仅有收条，没有发票；3、原告起诉的租赁合同纠纷，应当分别与被告和第三人刘先忠计算租金；4、房租不是借贷，计算利息没有依据，该约定无效。被告张志育为证明其诉辩主张，提交如下证据：1、租赁协议；××、洪雪飞出具的收条；3、现场拍摄的照片。第三人刘先忠辩称：1、涉案房屋由被告与第三人共同承租，原告对此明知并认可。××008年6月第三人承租并装修该房于当年的9月份开业，原告对此是明知的。××、欠租数额应和被告分别查明分别予以缴纳。3、第三人承租期间房屋渗漏，给第三人造成维修及停业损失，请求在租金总额中予以核减；4、房租不是借贷，计算利息没有依据，该约定无效。第三人刘先忠为证明其诉辩主张，提交如下证据：1、身份证；××、照片；3、函、工程预算报价书、收款收据；4、维修赔偿申请书、工程预算报价书、收款收据。对原、被告和第三人所举的证据，本院审核认定如下：原告所举的证据1、××、3，被告所举的证据××、3，第三人所举的证据1均符合证据的三性，可作为本案的证据使用，其证明效力予以确认。被告所举证据1因与原告提交的证据××存在矛盾，原告证据××显示承租方仅是被告，且各方对此无异议，故对被告所举证据××的三性无异议。第三人所举的证据××无法证明与本案存在关联性，原告亦不予认可，本院不予认定。第三人所举证据3、4，因第三人无法证明其函件已经送达给原告、工程预算报价书、收款收据无法证明与本案存在关联，且原告对此不予认可，故本院不予认定。依据以上具有证明效力的证据和当事人的陈述，本院查明事实如下：××008年6月3日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁协议》，内容为：甲、乙双方就房屋租赁一事，经协商达成如下协议：一、地点、时间。甲方愿将位于岳西路西边皖岳小区五号楼下面的一层、二层门面房约1400平方米租赁给乙方使用。时间从××008年9月1日起至××018年8月31日止，计壹拾年，期满后在同等条件下乙方有权优先续租。二、租金。一层租金为每月每平方米二十元，二层每月每平方米十五元，计年租金为××9××800元（以市外资金注册在二百万元以上的，二层租金为每月每平方米拾元，计年租金为××47××00元），以后每年递增10%。三、付款方式。先交租金后使用。在签订协议生效一周内交付半年租金，以后每半年付一次，即在每年九月一日和三月一日前各付该年度的半年租金，转账或付现金均可。……六、××、甲、乙双方如有违约，违约方应赔偿对方一切经济损失；3、乙方在承租期内，若不能按时交付租金，每天按所欠租金总额银行利息的四倍标准加收利息，最多不得拖欠15天，否则，甲方有权通过行政手段（停水、停电）进行干预，直至要求终止协议。乙方违约造成的乙方损失均由乙方自负，并应赔偿给甲方造成的损失。《租赁协议》签订后，被告已将上述房屋租金交至××011年1月31日，但自××011年××月1日起至今，被告未交付房租给原告，原告先后四次给被告发出《通知》要求支付租金，但被告仍未交纳。被告承租上述房屋后，将其中的10××8.47平方米交由第三人用于经营。被告及第三人均主张被告和第三人共同承租原告的上述房屋，认为第三人虽然没有与原告签订书面的租赁协议，但原告将上述房屋交付被告使用后，被告将其中的大部分交给第三人使用，第三人使用上述房屋用于经营浴场原告是明知的，且原告也收取过第三人的租金；原告对此不予认可，认为其仅与被告签订租赁协议，没有与第三人签订租赁协议，虽知道第三人开设浴场，但对于被告和第三人之间是什么关系不清楚，故不认可与第三人存在租赁关系。另查，××011年××月9日，中国人民银行公布的贷款基准利率（六个月期）为5.6%；××011年7月7日，中国人民银行公布的贷款基准利率（六个月期）为6.10%；××01××年6月8日，中国人民银行公布的贷款基准利率（六个月期）为5.85%。那么按照中国人民银行公布的贷款基准利率计算，那么截至××013年7月31日延付租金的利息为54436.4××元（144××00元×5.6%÷1××月×5.5个月＋××67800元×6.10%÷1××月×6个月＋391400元×6.10%÷1××月×6个月＋515000元×5.85%÷1××月×6个月＋638600元×5.85%÷1××月×5个月）。本院认为：合法的房屋租赁关系受法律保护。关于本案原告与第三人是否存在租赁关系。原告和第三人之间没有书面租赁协议，被告及第三人亦没有证据证明原告认可第三人的租赁行为，故本院不予认定原告与第三人之间存在租赁关系。原、被告双方于××008年6月3日签订的《租赁协议》系当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同的约定履行各自义务。原告将位于岳西路西边皖岳小区五号楼下面的一层、二层门面房租赁给被告经营使用后，被告理应按照合同约定的期限支付原告租金；被告未提交证据证明其已支付租金给原告，故原告要求被告支付（自××011年1月31日暂算至××013年3月1日）所欠31个月的租金共638600元的请求，本院予以支持。根据合同约定，房租最多不得拖欠15天，否则，原告有权通过行政手段（停水、停电）进行干预，直至要求终止协议，现被告逾期支付租金已经超过约定期限，且经原告催告至今仍未交纳，故原告要求解除双方于××008年6月3日签订的《租赁协议》，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。原告主张根据合同约定，每天按所欠租金总额银行利息的四倍标准加收利息。双方约定的逾期支付租金利息过高，本案不是民间借贷纠纷，不能按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算利息，应当按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算逾期支付租金利息，故逾期付款利息为54436.4××元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除合肥庐苑物业管理有限公司与张志育于2008年6月3日签订的《租赁协议》；二、张志育、刘先忠于本判决生效之日起十日内将位于岳西路西边皖岳小区五号楼下面的一层、二层门面房（面积约1400平方米）返还给合肥庐苑物业管理有限公司；三、张志育于本判决生效之日起十日内支付所欠合肥庐苑物业管理有限公司租金638600元；四、张志育于本判决生效之日起十日内支付合肥庐苑物业管理有限公司逾期付款利息54436.42元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27016元，由合肥庐苑物业管理有限公司负担7016元，由张志育负担20000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长 李中明人民陪审员 谢金富人民陪审员 何 妨二〇一三年十一月二十五日书 记 员 彭昌华附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 更多数据：