（2013）杭余良民初字第246号

裁判日期: 2013-11-25

公开日期: 2015-07-13

案件名称

杭州新思路金属制品有限公司与杭州航皖建筑工程有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

杭州市余杭区人民法院

所属地区

杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

杭州新思路金属制品有限公司,杭州航皖建筑工程有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十三条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款，第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条

全文

杭州市余杭区人民法院民事判决书（2013）杭余良民初字第246号原告：杭州新思路金属制品有限公司，住所地：杭州市余杭区良渚街道港南村九组。法定代表人：黄勤，总经理。委托代理人：沈学让，北京市德恒律师事务所杭州分所律师。被告：杭州航皖建筑工程有限公司，住所地：杭州市拱墅区上塘乡皋亭村十组。法定代表人：周捍东，董事长。委托代理人：宋广华，杭州市华达法律服务所法律工作者。委托代理人：陈腊英，杭州市政邦法律服务所法律工作者。原告杭州新思路金属制品有限公司（以下简称新思路公司）诉被告杭州航皖建筑工程有限公司（以下简称航皖公司）租赁合同纠纷��案，本院于2013年8月5日立案受理后，依法由代理审判员沈宇珍适用简易程序分别于2013年8月21日、9月23日和10月16日公开开庭审理了本案。第一、二次庭审，原告新思路委托代理人沈学让，被告航皖公司委托代理人宋广华、陈腊英到庭参加诉讼；第三次庭审原告新思路公司委托代理人沈学让到庭参加诉讼，被告航皖公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。原、被告在审理期间向本院申请庭外和解二个月。本案现已审理终结。原告新思路公司起诉称：2010年6月10日，原、被告签订了一份《租赁合同》，该合同就租赁期限、租金支付方式及违约责任等作了详细约定。合同签订后，原告依约于2010年6月20日将约定租赁物租赁给被告。按照合同的约定，被告应于2013年4月20日前支付2013年至2014年的租金。期间原告多次敦促被告支付租金，但被告始终以各种理由拒绝支付。原告认为，被告至今仍没有支付租金，其行为已经构成违约，特起诉，请求判令：一、依法解除原、被告签订的《租赁合同》；二、被告航皖公司立即搬离租赁地；三、被告航皖公司支付租金10244.58元（自2013年6月21日起暂计算至2013年7月21日，以后租金计算至被告实际腾退租赁物止），并支付违约金53450元，共计63694.58元。后原告新思路公司向有关部门了解，发现涉案租赁厂房和场地没有房屋所有权证、土地使用权证也没有建设工程规划许可证和建设用地规划许可证，故变更诉讼请求，请求判令：一、依法确认原、被告签订的《租赁合同》无效；二、被告航皖公司立即搬离涉案《租赁合同》中的厂房和场地；三、被告航皖公司支付占有使用费10244.58元（自2013年6月21日起暂计算至2013年7月20日止，以后占有使用费计算至被告航皖公司实际搬离之日止）。原告新思路公司为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：1.租赁合同一份，用以证明原、被告之间存在租赁关系的事实。2.函告及邮寄凭证各二份、被告寄给原告的仓库搬迁费用统计清单一份，用以证明被告没有按照合同约定履行付款义务以及其出具搬迁费用统计清单即表示同意搬迁的事实。3.土地承包协议原件一份及补充协议复印件二份，用以证明涉案《租赁合同》租赁的土地系原告从杭州余杭港南股份经济合作社租赁所得的事实。4.临时用房用地呈报表、会议纪要、住所（经营场所）使用证明及转产申请各一份，用以证明涉案租赁土地系农民集体所有土地，被告承租后用于非农生产建设，与土地性质不符，故涉案《租赁合同》应属无效合同。针对原告新思路公司变更前的诉讼请求，被告航皖公司答辩称：被告曾二次支付租金给原告，均遭到原告拒绝，被告未��约。即使被告延期支付租金，也只需支付滞纳金，并未构成根本性违约，没有达到解除合同的条件，要求驳回原告的诉讼请求。针对原告变更后的诉讼请求，被告未作答辩。针对原告新思路公司变更前的诉讼请求，被告航皖公司在庭审中出示了转账支票及支票存根各一份、工商登记基本信息、杭州银行标准对帐单（复印件）各一份、农村合作金融机构分户明细对帐单一份以及函告、邮政特快专递邮寄单、邮件送达短信各一份，用以证明被告曾通过转账支票和现金的方式支付租金，均遭到原告拒收，被告为此发函告知原告拒收后果的事实。针对原告变更后的诉讼请求，被告未有证据提供。经庭审举证质证，本院认证如下：对原告提交的证据材料。证据1，被告对证据的真实性、合法性、关联性没有异议，本院对该证据予以认定，并以其内容认定本案相关事实。证据2，被告对二份函告的真实性没有异议，确认收到过该二份函告。对仓库搬迁费用统计清单的真实性没有异议，对待证事实有异议，认为出具该清单是由于原告要求被告搬迁，遭到被告拒绝，因原告提议如果被告同意搬迁需要什么费用，被告才出具的清单，并非被告同意搬迁。本院对证据2的真实性予以认定，并认可原告二次向被告发送函告以及被告曾向原告出具搬迁费用统计清单的事实。证据3，被告没有异议，本院确认为认定本案相关事实的依据。证据4，被告未到庭质证，本院经审核，对证据4的真实性予以认定，并确认为认定本案相关事实的依据。被告提交的证据材料用以证明的待证事实与原告变更后的诉讼请求不具备关联性，对其不作为本案证据予以审查。本院为查明案件事实，调取了关于搭建6000平方米简易牛舍的报告、关于整修原奶牛场房屋的申请、良渚镇建设规划审批工作会议纪要（（2008）9号）以及良渚街道城建城管和环境保护科出具的情况说明各一份。原告对以上证据均没有异议，被告对证据真实性、合法性、关联性没有异议，但认为2008年良渚镇政府同意修建即代表政府认可租赁房屋的合法性，故《租赁合同》应属合法有效。本院对以上证据的证据资格予以认定，并以其书面记载认定本案的相关事实。根据当事人的陈述和本院确认的有效证据，本院认定事实如下：2010年6月10日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定原告将其位于良渚镇港南村九组原奶牛场厂房、场地出租给被告，厂房面积为929.50平方米、场地面积为1606平方米，场地用途为堆放、修理建筑钢管扣件及建筑设备，厂房用途为材料仓库及办公、工人住宿；租赁期限自2010年6月20日起至2022年6月20日止；租金实行一年支付制，先付后用，第一年租��在签订合同后5日内支付，以后每年租金应提前二个月支付；第一年到第三年租金标准为场地1.2万元／亩／年、厂房7元／平方米／月，计106900元／年，租金每三年递增一次，环比递增幅度为15%；本协议签订后，被告向原告交纳押金10000元，合同解除或结束后退还（无息）。2013年4月27日，原告向被告邮寄函告一份，告知被告按照合同约定应于2013年4月20日前支付下一年度租金，但被告未付，望被告在收到该函告后3日内支付所有租金。2013年6月24日，原告向被告邮寄函告一份，告知被告因其未付租金，故《租赁合同》已经到期，要求被告3日内将有关办公和生产设备搬离租赁场地，否则原告有权按照法律规定处置上述财物。庭审中原、被告确认：2010年6月20日至2013年6月20日的租金被告已经支付，2013年6月21日之后的费用，至本案辩论终结前，被告尚未支付。另查明，涉案《��赁合同》租赁的场地所占土地原系杭州余杭区良渚金鑫奶牛场从杭州市余杭区良渚街道港南村9组全体农户处租赁所得的，后转租给原告，该土地属农民集体所有土地。2013年10月14日，杭州市余杭区良渚街道城建城管和环境保护科出具情况说明一份，证明：杭州余杭区良渚金鑫奶牛场曾于2002年10月提交6000平方米简易牛舍的申请报告，并得到当时良渚镇城建办同意其办理临时建房手续；2008年，良渚镇通过会议纪要同意对原奶牛场进行修建；2008年至今，良渚街道并未审批同意其新建或者维修厂房。涉案《租赁合同》租赁的厂房属上述临时建筑之一。本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。原、被告签订的《租赁合同》租赁的场地属农民集体所有土地，被告航皖公司租赁该场地用于堆放、修理建筑钢管扣件及建筑设备等非农业建设，但其未举证证明该用途符合土地利用总体规划并已依法取得建设用地规划许可，对租赁土地部分应认定为无效。同样，根据《浙江省城乡规划条例》的规定：临时建设工程规划许可证的有效期不得超过两年，有效期届满确需延续的，可以在有效期届满前三十日内向原核发机关申请办理延续手续，逾期未申请延续或者延续申请未获批准的，相应的选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证失效。涉案租赁厂房属临时建筑，即使该建筑曾于2002年10月得到当时良渚镇城建办同意办理临时建房手续，但是原、被告均未举证证明该临时许可已由主管部门批准延长使用期限或��新审批获得建设工程规划许可证，故对租赁厂房部分也应认定为无效。综上，原、被告签订的《租赁合同》属无效合同，被告航皖公司应将其占有使用的厂房和场地返还给原告新思路公司，因被告航皖公司实际已经占有使用了相应的厂房、场地，原告新思路公司要求被告航皖公司支付实际占用使用费的诉讼请求，本院予以支持，使用费的标准参照双方签订的《租赁合同》约定的租金标准计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告杭州新思路金属制品有限公司与被告杭州航皖建筑工程有限公司于2010年6月10日签订的《租赁合同》无效；二、被告杭州航皖建筑工程有限公司于本判决生效之日起二十日内将占有使用的位于杭州市余杭区良渚街道港南村九组面积为929.50平方米的厂房和面积为1606平方米的场地返还给原告杭州新思路金属制品有限公司；三、被告杭州航皖建筑工程有限公司支付原告杭州新思路金属制品有限公司2013年6月21日至7月20日的占有使用费10244.58元，自2013年7月21日起至占有的厂房、场地返还之日止的占有使用费按合同约定的租金标准另行计算，于本判决生效之日起二十日内支付。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费136元，减半收取68元，由被告杭州航皖建筑工程有限公司负担。如不服本判决，可在判决��送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费56元。对财产案件不服提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。代理审判员　　沈宇珍二〇一三年十一月二十五日书　记　员　　许　峰微信公众号“”