（2013）钦民一终字第194号

裁判日期: 2013-11-25

公开日期: 2014-10-31

案件名称

194号判决��事判决书

法院

广西壮族自治区钦州市中级人民法院

所属地区

广西壮族自治区钦州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

叶某某,苏某文,苏卫某,苏建某,刘某某

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

广西壮族自治区钦州市中级人民法院民事判决书（2013）钦民一终字第194号上诉人（一审被告）叶某某，女，1941年1月11日出生，汉族，广东省广州市人，广西钦州市邮政局退休职工，住广西钦州市××仙鹤路××号。上诉人（一审被告）苏某文，曾用名叶军，男，1968年10��2日出生，汉族，广西合浦县人，住广西钦州市××仙鹤路××号。委托代理人苏建某，男，1976年2月11日出生，汉族，广西合浦县人，住广西钦州市××仙鹤路××号。系本案上诉人之一，与上诉人苏某文是兄弟关系。上诉人（一审被告）苏卫某，男，1972年2月24日出生，汉族，广西合浦县人，住广西钦州市××仙鹤路××号。委托代理人苏建某，男，1976年2月11日出生，汉族，广西合浦县人，住广西钦州市××仙鹤路××号。系本案上诉人之一，与上诉人苏卫某是兄弟关系。上诉人（一审被告）苏建某，男，1976年2月11日出生，汉族，广西合浦县人，住广西钦州市××仙鹤路××号。被上诉人（一审原告）刘某某，女，1976年11月2日出生，汉族，广西钦州市人，住广西钦州市××仙鹤路仙鹤××单××室。委托代理人王良，男，钦州市城区服务所法律工作者。上诉人叶某某、��某文、苏卫某、苏建某因与被上诉人刘某某房屋买卖合同纠纷一案，不服钦州市钦南区人民法院（2013）钦南民初字第1106号民事判决，于2013年8月26日提起上诉。本院于2013年9月13日立案受理后，依法组成合议庭于2013年10月17日公开开庭审理了本案。上诉人叶某某、苏建某及上诉人苏某文、苏卫某的委托代理人苏建某、被上诉人刘某某的委托代理人王良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院查明，钦州市钦州湾大道邮电局1幢二单元303号房屋是苏恒某的单位房改房，房产证登记房屋所有人只有苏恒某一人。2007年4月6日苏恒某与原告签订《房屋转让协议》一份，协议约定：由甲方（苏恒某、叶某某）将位于钦州湾大道邮电局1幢二单元303号房屋（房产证号钦城区980105**号）转让给乙方（原告），转让款73300元，收款后甲方将房屋所有权证及一切手续交给乙方，签订协��前有关房屋的债权债务及向他人作过担保、抵押的均由甲方享有和承担，与乙方无关，若乙方要办转户手续时，甲方有条件协调办好为准，甲方净收73300元，如有其他收费，均与甲方无关，协议自双方签字起生效，任何一方违约造成对方的损失，违约方按损失总额加倍支付违约金。该协议书甲方签字栏上有苏恒某和叶某某的名字及在名字上盖有指模。协议签订后原告向苏恒某支付了73300元，苏恒某将该房屋的房产所有权证交给原告。原告支付了购房款后，对该房屋进行了管理和使用至今，各被告对此没有提出过异议。2009年底，原告到房产部门办理房屋产权变更登记，并委托有关部门对房屋进行测绘和评估。为协助原告办理该房屋的产权变更手续，2010年2月3日苏恒某向钦州市住房制度改革委员会办公室（以下简称钦州市房改办）申请对该房屋进行上市交易，在申请书上，苏恒某及叶某某均在上面签字并盖指模，苏恒某原所在单位在申请审核表上盖章同意该房屋进行上市交易。2010年7月2日，原告向钦州市住房公积金管理中心交付该房屋的房改款及分摊楼梯款。2011年苏恒某病故，被告叶某某是苏恒某的妻子，被告苏卫某、苏某文、苏建某是苏恒某的儿子。因各被告不同意协助原告办理房屋产权变更手续，原告诉至该院要求解决。一审法院认为，钦州湾大道邮电局1幢二单元303号房屋虽然登记为苏恒某一个人名下，但苏恒某与叶某某是夫妻关系，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条的规定，应认定房屋属于苏恒某和叶某某共同共有。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定“共有人处分共有财产应取得其他共有人同意。”《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”苏恒某将房屋转让给原告，在签订转让协议时，苏恒某未取得共有人叶某某同意而代叶某某在协议上签字并盖指模，属于无权代理，但苏恒某在办理该房屋转户并申请房屋上市交易时，被告叶某某在申请表上签名同意办理，其行为表明对苏恒某转让房屋的代理行为进行了追认，故该转让合同合法有效。叶某某虽然辩称其签字是受苏恒某欺骗，但没有提供足以反驳的证据，故该院不予采信。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项规定“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”叶某某和苏恒某是夫妻关系，且��屋转让后一直由原告使用和管理，几年来被告叶某某均未提出过异议，苏恒某生前在办理该房屋转户时，叶某某也协助在上市交易申请表上签字，可见原告有理由相信转让房屋是苏恒某夫妻的共同意思表示，故被告叶某某以房屋转让未经其同意为由拒绝办理转户手续是不当的。综上所述，本案中原告与苏恒某之间的房屋转让协议体现了双方的真实意思表示，事后又得到房屋共有叶某某的追认，且已房款两清，现苏恒某已故，其合法继承人应当协助原告到有关部门办理房屋产权变更手续。原告的诉讼请求合法有理，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第五十一条、第六十条的规定，判决：一、确认原告刘某某与苏恒某于2007年4月6日签订的《房屋转让协议》有效；二、被告叶某某、苏卫某、苏某文、苏建某于本案判决生效之��起十日内开始协助原告刘某某办理钦州湾大道邮电局1幢二单元303号房屋（房产证号钦城区980105**号）的产权变更手续，直至该房屋产权登记为原告刘某某名下。案件受理费816元，由被告叶某某、苏卫某、苏某文、苏建某负担。上诉人叶某某、苏某文、苏卫某、苏建某上诉称，叶某某没有在《房屋转让协议》上签名和盖指模，也没有出具书面的同意房屋转让证明书，也没有委托苏恒某代理卖房，叶某某在上市申请书共有人栏签名，不能等同于叶某某对苏恒某和被上诉人签订的《房屋转让协议》进行追认，也不等于叶某某同意将房屋卖给被上诉人，是否将房屋卖给被上诉人，应由苏恒某和叶某某协商一致。由于该房屋买卖违反国家法律规定，无法办理过户手续。在2010年2月3日，苏恒某以房屋出租要进行登记为由，带叶某某到钦州市房改办，要求叶某某在产权共有人栏��名，实际是在上市申请书签名。但上市交易前后，苏恒某都没有告知过叶某某已将房屋出卖给被上诉人，也没有征求过叶某某的意见。在苏恒某将房屋出卖给被上诉人之前，苏恒某、叶某某一家已搬往钦州市钦南区仙鹤路9号居住，该房屋由苏恒某出租，租金也由苏恒某收取，从来没有给叶某某，最后导致苏恒某背着叶某某私自将房屋卖给被上诉人，卖房款也是由苏恒某收取，苏恒某长期隐瞒，致使被上诉人入住该房屋，叶某某还认为是苏恒某出租给被上诉人居住而长期不过问。苏恒某未经房屋共有人同意，私自与被上诉人签订房屋转让协议，处分夫妻共有财产，违反法律规定，转让协议无效。一审法院认定协议有效没有法律依据，判决错误。请求二审法院撤销原判，判决确认苏恒某与被上诉人于2007年4月6日签订的《房屋转让协议》无效。被上诉人刘某某答辩称��2007年4月6日，被上诉人与苏恒某签订《房屋转让协议》的当天，被上诉人当即付清购房款，苏恒某也将房屋和《房屋所有权证》交付给被上诉人，被上诉人从此时起一直管理使用该房屋，但由于苏恒某之前以该房屋抵押向银行贷款未还清，未能办理转让手续。在苏恒某将贷款还清后，被上诉人要求办理过户手续，苏恒某也积极协助办理。2009年2月至2011年1月间，被上诉人委托测量队进行测绘、委托评估公司对房屋进行评估。在此期间，苏恒某、叶某某提交了已购公有住房上市交易申请书。苏恒某、叶某某的单位出具同意上市交易及已购公房上市分摊共用面积的审核意见。钦州市房改办批准上市交易后，被上诉人也按照规定交纳了相关的款项和费用。之后，被上诉人多次到苏恒某家，要求协助办理房屋转让手续，但叶某某等人隐瞒苏恒某病故事实，以苏恒某不在家为��拒绝协助办理。被上诉人于2007年4月6日购买房屋后，邮政局已知道苏恒某、叶某某将房屋转让给被上诉人，已承认被上诉人是该房屋的房主，从当天起向被上诉人收取水电费用；在房屋转让手续办理过程中，苏恒某、叶某某一直参与协助办理，并经双方所在公司出具各种证明，叶某某是知情的、同意的，因此，叶某某上诉称苏恒某隐瞒出卖房屋的理由是不成立的。上诉人的上诉没有事实依据，一审判决正确，请求二审予以维持。在二审审理过程中，上诉人没有提供新的证据。被上诉人提供了6份《钦州市邮政局水电使用明细一览表》（复印件）及10份《广西钦州市邮政局收款收据》（复印件），拟证明钦州市邮政局于2007年4月6日知道苏恒某将房屋转让给被上诉人后，水电表的户名均改名为被上诉人，并向被上诉人收取水电费用。上诉人质证认为，不清楚被上诉人提��的证据是否真实，但对于水电费用是由被上诉人缴纳的事实没有异议。房屋已经出租，谁居住就由谁交纳水电费用。上述证据不能证明叶某某知道并同意将房屋转让给被上诉人。本院认为，被上诉人没有提供证据证明其提供的6份《钦州市邮政局水电使用明细一览表》（复印件）的来源以及合法性，上诉人不予认可，本院不予采信；对于被上诉人提供的10份《广西钦州市邮政局收款收据》（复印件），该收据上有收款人签章及收费单位的印章，且上诉人对自2007年4月起水电费用是被上诉人缴纳的事实没有异议。因此，本院依法予以确认。该证据证明了自2007年4月起，讼争房屋的水电费用是由被上诉人缴纳的。在二审审理过程中，上诉人提出申请，要求对2007年4月6日《房屋转让协议》上的叶某某的签名及指模进行鉴定。在二审庭审中，被上诉人陈述称，双方在协议上签字后，苏恒某带该协议回家让叶某某签名，其没有见到叶某某本人签名及盖指模，不知道协议书上叶某某的签名及指模是否是叶某某本人的。经释明后，上诉人明确表示不申请司法鉴定。但在庭审后，上诉人叶某某又要求鉴定。本院经审查认为，综合本案当事人提供的证据及当事人的陈述，叶某某的申请不符合法律规定，本院依法不予准许。本院对当事人争议事实的分析和认定：关于叶某某本人是否在2007年4月6日《房屋转让协议》上签名并盖指模的问题。上诉人主张该协议书中的“叶某某”的名字及指模不是叶某某本人的签名、指模，是被人冒充的。被上诉人认为，被上诉人在协议上签名后，由苏恒某带回家签名并盖指模，没有见到叶某某本人签名并盖指模，不知道是否是叶某某本人的签名和指模。对于这一问题，一审认定叶某某本人没有在协议书上签名和盖指模。判决后，被上诉人对此未提出异议。在二审中，经本院释明，被上诉人仍然坚持称不清楚是否是叶某某本人的签名和指模。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条的规定，对上诉人提出叶某某没有在2007年4月6日《房屋转让协议》上签名并盖指模的主张，依法予以采信。关于叶某某在《钦州市已购公有住房上市交易申请书》签名、盖指模是否受欺骗和重大误解的问题。上诉人认为，叶某某受苏恒某的欺骗，误以为是出租房屋才在《钦州市已购公有住房上市交易申请书》上签名、盖指模。被上诉人认为，叶某某到钦州市房改办的办公室在《钦州市已购公有住房上市交易申请书》上签名并盖指模，当时还有钦州市房改办的工作人员在场，叶某某不可能受欺骗，也不存在重大误解，当时，叶某某就知道是转让房屋。本院认为，叶某某在退休前是��州市邮政局工人，负责邮件分拣工作，证明叶某某具备一定文化素养。在一审庭审中，叶某某承认，在被上诉人的陪同下，其本人到钦州市房改办的办公室在《钦州市已购公有住房上市交易申请书》的产权共有人栏上签名及盖指模。因此，上诉人的上述主张因证据不足，本院依法不予采信。关于叶某某是否知道苏恒某转让房屋给被上诉人的问题。上诉人认为，2007年前，上诉人一家已经搬到现在居住的房屋居住，本案讼争的房屋就一直由苏恒某出租、管理，租金也由苏恒某收取，从来没有给叶某某，最后导致苏恒某背着叶某某私自将房屋卖给被上诉人，卖房款也是由苏恒某收取，苏恒某长期隐瞒，上市交易前后，苏恒某都没有告知过叶某某已将房屋出卖给被上诉人，也没有征求过叶某某的意见，致使叶某某认为是苏恒某出租给被上诉人居住而长期不过问。被上诉人认为，在房屋转让手续办理过程中，苏恒某、叶某某一直参与协助办理，并经双方所在公司出具各种证明，叶某某还到钦州市房改办在申请房屋上市交易的申请书签名、盖指模，没有叶某某的协助是不可能取得上市交易批准的，因此，对苏恒某将房屋出卖给被上诉人，叶某某一家人都是知情的、同意的，因此，上诉人上诉称苏恒某隐瞒出卖房屋的理由是不成立的。本院认为，根据庭审调查查明，签订《房屋转让协议》后，苏恒某收取了房款并将房屋实际交付给被上诉人管理使用和收益，被上诉人从此时起至今一直对本案讼争的房屋实际占有、管理和收益。在办理该房屋过户登记手续的过程中，苏恒某积极予以协助，从其原工作单位及原售房单位、叶某某的原工作单位取得同意房屋上市交易的批准，特别是2010年2月3日，叶某某到钦州市房改办，在被上诉人的面前在申��涉案房屋上市交易的申请书上签名并盖指模。对此，上诉人从来没有提出过异议。在苏恒某死亡后，上诉人才提出不知道房屋转让，与查明的事实不符，也与日常生活的常理相悖，本院依法不予采信。关于上诉人主张苏恒某与被上诉人恶意串通，损害叶某某的合法权益的问题。在庭审调查中，当事人均承认被上诉人与苏恒某、叶某某一家在发生本案讼争的房屋交易前互不相识，苏恒某与被上诉人是通过房屋中介才认识的，双方约定的转让价格与当时的房地产交易市场正常流通的合理价格基本相当。在诉讼中，上诉人又没有提供任何证据证明其主张，因此，对上诉人的上述主张，本院依法不予采信。综合上述分析，经二审公开开庭审理，一审查明的事实属实，本院予以确认。另外查明，苏恒某于2000年3月30日取得讼争房屋的《房屋所有权证》，证号为钦房权证钦��区字第980105**号，该证载明房屋所有权人为苏恒某，无共有人的记录。2002年6月30日，钦州市房改办核发桂房档№0294584号《个人住房档案》，该档案记载所有权人为苏恒某，共有人为叶某某。2010年1月15日，经苏恒某申请，钦州市房改办又核发桂房档№0738732号《个人住房档案》，该档案记载所有权人为苏恒某，无共有人的记录。苏恒某将桂房档№0738732号《个人住房档案》交给被上诉人。2010年1月12日，叶某某的原工作单位钦州市邮政局、苏恒某的原工作单位及原售房单位中国电信股份有限公司钦州分公司在《钦州市已购公有住房上市交易申请审核表》盖章，同意涉案房屋上市交易。2010年2月3日，叶某某在被上诉人的陪同下到钦州市房改办的办公室，在申请人为苏恒某的《钦州市已购公有住房上市交易申请书》的产权共有人栏上签名，申请涉案房屋上市交易。2010年7月2日，钦州市房改办批准涉案房屋上市交易。2010年8月18日，苏恒某与被上诉人签订一份《房地产买卖契约》，该契约约定，甲方（苏恒某）自愿将座落在钦州市区钦州湾大道邮政局宿舍一栋二单元303号房的房地产（房屋建筑面积54.23平方米）出售给乙方（刘某某）。甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币73300元。乙方于2007年4月7日前一次付清给甲方。双方同意于2007年4月7日由甲方将上述房地产正式交付给乙方等。2011年1月10日，被上诉人以苏恒某的名义交纳了个人所得税等税费，取得了完税证和销售不动产统一发票。综合当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：被上诉人与苏恒某签订的《房屋转让协议》是否有效，上诉人是否有协助办理房屋过户登记的义务。本院认为，2007年4月6日，苏恒某与被上诉人签订《房屋转让协议》的当日，被上诉人按协议的约定支付了购房款73300元，苏恒某收取购房款后将《房屋所有权证》及房屋交付给被上诉人，而《房屋所有权证》登记的房屋所有权人为苏恒某，没有登记有共有人。在办理该房屋过户登记手续的过程中，苏恒某积极予以协助，从苏恒某原工作单位及原售房单位、叶某某的原工作单位取得同意房屋上市交易的批准，特别是2010年2月3日，叶某某到钦州市房改办，在被上诉人的面前在申请涉案房屋上市交易的《钦州市已购公有住房上市交易申请书》上签名并盖指模，叶某某的这一行为，足以使被上诉人有充分的理由相信叶某某同意苏恒某转让房屋给被上诉人。苏恒某与被上诉人协商以73300元的价格转让房屋，该转让价格与当时的房地产交易市场正常流通的合理价格基本相当，不存在不合理的低价情况。签订协议后，被上诉人已将73300元的购房款支付给苏恒某，苏恒某取得了相应的��价。因此，没有证据证明被上诉人在购买涉案房屋时存在恶意。综上，苏恒某作为《房屋所有权证》登记的所有权人与被上诉人签订协议转让夫妻共有的房屋，叶某某在被上诉人的面前在申请涉案房屋上市交易的申请书上签名、盖指模，因此，尽管《房屋转让协议》中的“叶某某”的签名及指模不是叶某某本人的，但苏恒某和叶某某的上述行为足以使被上诉人有理由相信苏恒某转让夫妻共有房屋的行为是其夫妻共同合意的真实意思表示，该协议内容没有违反我国有关法律、法规的强制性规定，协议合法有效。一审判决认定《房屋转让协议》合法有效，上诉人协助被上诉人办理涉案房屋的过户登记手续，符合案件事实和法律规定，依法应予维持。综上所述，被上诉人与苏恒某签订《房屋转让协议》，购买登记在苏恒某名下的房屋，支付了相应的合理对价并实际占有该房屋，其合法权益应受法律保护。上诉人叶某某、苏某文、苏卫某、苏建某的上诉主张无充分的证据证实，依法应予驳回。一审认定事实清楚，判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1632元，由上诉人叶某某、苏某文、苏卫某、苏建某负担。本判决为终审判决。审　判　长　　叶枝仁代理审判员　　梁　敏代理审判员　　何　海二〇一三年十一月二十五日书　记　员　　苏　芸关注公众号“”