（2013）嘉民三（民）初字第1095号

裁判日期: 2013-11-25

公开日期: 2014-05-25

案件名称

黄志达与胡伟房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市嘉定区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

黄志达,胡伟

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条，第二百三十二条，第二百三十六条

全文

上海市嘉定区人民法院民事判决书（2013）嘉民三（民）初字第1095号原告黄志达。委托代理人马明泳，上海市正大律师事务所律师。委托代理人蔡建华，上海市正大律师事务所律师。被告胡伟。原告黄志达与被告胡伟间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员周平独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人马明泳，被告胡伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2008年5月17日，原、被告签订一份房屋租赁合同，约定原告将位于上海市嘉定区马陆镇水产市场的商用房27栋第1-2间出租予被告。租赁期限自2008年7月1日至2011年6月30日，年租金为48000元。合同签订后，被告未依约支付租金，并将所租房屋未经原告同意转租予他人。合同到期后，被告也未依约将房屋返还。原告多次与被告交涉，未果。现起诉要求：1、解除双方的租赁合同（以被告收到诉状之日解除），被告将房屋返还予原告；2、被告支付房屋使用费24万元；3、被告支付违约金24000元。被告辩称，系争房屋是从水产市场处的副总出租的。承租后，其对房屋进行了装修。合同是被逼签订的。如要搬离，原告应赔偿装修损失。经审理查明，位于上海市嘉定区马陆镇水产市场内的商用套房第27栋第1-2间（以下简称系争房屋）系原告于2001年5月29日联建取得，建筑面积294.80平方米。2008年5月17日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋出租予被告作营业使用。租赁期限三年，自2008年7月1日至2011年6月30日。年租金48000元，先付后用。被告擅自转租的，原告可终止合同，收回房屋。任何乙方违反合同约定的，按年度租金的10%作为违约金。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，被告并未支付租金。合同到期后，被告继续使用系争房屋至今并将部分房屋转租。原告多次与被告交涉，未果。因原告认为被告拒绝支付租金的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，故涉讼。以上事实，有联建协议书、房屋租赁合同及当事人的陈述等证据为证，事实清楚，证据确凿。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，当属有效，双方均应按约履行。租赁期限届满后，被告继续使用系争房屋，原告也未提出异议，原《房屋租赁合同》继续有效，但租赁期限变更为不定期租赁。现被告未按合同约定支付租金及擅自转租的行为显属违约，应承担相应的民事责任。根据合同的约定，违约金按照年租金的10%予以计算。原告按年租金的10%的5倍计算没有依据，本院不予支持。被告的违约行为已使原告的合同目的无法实现，故原告要求解除合同，收回房屋的诉讼请求，本院予以支持。合同解除的时间以被告收到起诉书的时间即2013年10月22日为准。合同解除后，被告理应将系争房屋返还予原告并支付实际使用费，实际使用费的标准按照年租金的标准即每天131.52元计算至房屋返还之日。被告关于要求原告赔偿装修损失的抗辩，没有事实和法律依据，本院不予采纳。现因被告已将部分房屋予以转租，原告表示，其与次承租人的相关租赁事宜无需在本案中处理，其可与次承租人另行协商，故本院对此不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、原告黄志达与被告胡伟于2008年5月17日签订的《房屋租赁合同》于2013年10月22日解除；二、被告胡伟应于本判决生效之日起三十日内将位于上海市嘉定区马陆镇水产市场内的商用套房第27栋第1-2间的房屋（建筑面积294.80平方米）返还予原告黄志达；三、被告胡伟应于本判决生效之日起十日内支付原告黄志达租金及实际使用费（按每天131.52元为标准，自2008年7月1日起计算至房屋返还之日）；四、被告胡伟应于本判决生效之日起十日内支付原告黄志达违约金人民币4800元。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5260元，减半收取2630元，由被告负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员　周　平二〇一三年十一月二十五日书　记　员　张红江附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。微信公众号“”