（2012）芝民一初字第33号
裁判日期: 2013-11-25
公开日期: 2014-04-01
案件名称
梁洁与孙春山、孙明虎等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
烟台市芝罘区人民法院
所属地区
烟台市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
梁洁,孙春山,孙明虎,烟台桦林置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六条，第四十四条第一款，第五十二条，第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款，第六十三条
全文
山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2012）芝民一初字第33号原告梁洁，女，1973年7月17日出生，汉族，无固定职业。委托代理人陈涛，山东滨海正大律师事务所律师。被告孙春山，男，1933年8月31日出生，汉族，烟台市公安局芝罘分局退休人员。委托代理人孙伟，男，1987年1月24日出生，汉族，无固定职业。被告孙明虎，男，1961年3月27日出生，汉族，烟台市公安局交警支队第二大队工作人员。两被告的共同委托代理人董学全，山东鑫希望律师事务所律师。被告烟台桦林置业有限公司。法定代表人吕清波，该公司董事长。委托代理人李敬琳，烟台桦林置业有限公司工作人员。原告梁洁诉被告孙春山、孙明虎、烟台桦林置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈涛、被告孙春山的委托代理人孙伟、被告孙春山和孙明虎的共同委托代理人董学全以及被告烟台桦林置业有限公司的委托代理人李敬琳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2007年3月7日，我与被告孙春山签订了一份《房屋转让协议》，约定被告孙春山将坐落于烟台市芝罘区魁玉路魁玉花园6-1-18号的房屋一套转让给我。协议签订后，我依约付清全款，但被告孙春山未能依约履行交房义务，且于2010年12月6日擅自将该房的买受人更换为其子即被告孙明虎，被告孙明虎并与被告烟台桦林置业有限公司签订了《商品房买卖合同》。故请求（一）确认我与被告孙春山在2007年3月7日签订的《房屋转让协议》有效；（二）确认被告孙明虎与被告烟台桦林置业有限公司针对涉案房屋签订的《商品房买卖合同》无效；（三）被告孙春山和孙明虎将坐落于烟台市芝罘区魁玉路魁玉花园6-1-18号的房屋交付给我。被告孙春山辩称，原告诉称与我签订了《房屋转让协议》及付款情况均属实。但《房屋转让协议》签订时，涉案房屋尚未开工建设，我也不拥有涉案房屋的所有权，且至今也未取得，故该《房屋转让协议》是无效的。另外，《房屋转让协议》实际仅是购房权的转让，而涉案房屋是烟台市公安局芝罘分局为所属人员统一购置的宿舍楼，具有福利性质，不允许对外转让，因此我没有转让涉案房屋购房权的权利，转让协议是我在不了解规定的情况下与原告签订的。综上，我同意与原告协商解决。被告孙明虎辩称，我与被告孙春山系父子关系。涉案房屋是被告孙春山赠与给我的，故我与被告烟台桦林置业有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，且根据烟台市公安局芝罘分局的内部规定，统一开发的宿舍楼只能在直系亲属之间变更登记姓名。其他答辩意见同被告孙春山。被告烟台桦林置业有限公司辩称，涉案房屋作为烟台市公安局芝罘分局统一在我公司开发的魁玉花园小区团购的房屋之一，初始购房人是被告孙春山。我公司是按区公安分局的书面更名通知，与被告孙明虎签订了《商品房买卖合同》。至于原告与被告孙春山之间的《房屋转让协议》，我公司并不知情。综上，请求法院依法裁判。经审理查明，2007年3月7日，原告与被告孙春山在签订的《房屋转让协议》中约定：被告孙春山在芝罘区公安分局购得房屋一套，位于黄务镇付家村，面积大约100平方米，价格在2300元／平方米；经双方同意将该房屋在芝罘区公安分局收取原价格2300元／平方米的基础上，总房屋价值加价贰万元人民币转让给原告；上述面积及价格均为约值，具体准确的面积及价格须根据芝罘区公安分局公布的政策确定，原告及被告孙春山双方同意无论芝罘区公安分局公布的价格和面积如何变化，均表示认可并继续履行本协议，原告且承诺及时支付相关款项；由于该房屋尚未开始建设，所以在芝罘区公安分局通知分期收取房屋房款时，原告应及时交纳，不得延误；原告交纳房款后应妥善保存收款收据；本协议签署后，虽然收据上所写为被告孙春山名字，但实际为原告所全额交纳的；在芝罘区公安分局通知被告孙春山选择该房屋具体楼层、面积、户型等相关事项时，被告孙春山应及时通知原告，根据芝罘区公安分局的相关规定由原告进行选择；与房屋相关的配套费、煤暖投资及其他税费均与被告孙春山无关，应由原告及时交纳；如果芝罘区公安分局公布的政策确定该价格中已经包含了上述费用，则此优惠由原告享受，与被告孙春山无关；在房屋竣工交付后，被告孙春山应及时将房屋钥匙交给原告，原告按照芝罘区公安分局通知办理相关产权证书，如果发生原告无法办理产权证书的情况，则被告孙春山确认，虽然产权登记为被告孙春山名字，但该房屋为原告所有，以后被告孙春山应积极配合原告办理过户手续，过户过程中发生的一切税费均由原告承担；本协议签署后当日内，原告应一次性将加价款贰万元人民币交付给被告孙春山，被告孙春山收到后出具收条；本协议签署后，双方均不得反悔，如果原告违反本协议或不履行本协议，则应承担违约责任贰万元人民币，如被告孙春山违反本协议或不履行本协议，则除应返还已经交纳的全部房款及加价款外，还应承担违约金贰万元人民币和违约时市场价格与原告购买价格之间的差价赔偿原告的经济损失；本协议自双方签署后，即日生效，自房产证过户到原告后终止。协议签订次日，原告向被告孙春山支付了房屋加价款20000元。截止到2010年11月25日，原告以被告孙春山的名义分四次向涉案房屋开发商即被告烟台桦林置业有限公司支付了购房款及附属款项等共计329860.59元。2010年11月25日，烟台市公安局芝罘分局致函被告烟台桦林置业有限公司：购房人孙春山符合变更住房登记名字条件，望予以更改为其子孙明虎为盼。2010年12月6日，被告孙明虎与被告烟台桦林置业有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：被告孙明虎以单价2390元／平方米、总房款288520.80元的价款购买被告烟台桦林置业有限公司开发的坐落于烟台市芝罘区魁玉花园第6幢（建筑号6号）东1单元9层18号、建筑面积120.72平方米的房屋一套，被告烟台桦林置业有限公司应当在2011年5月31日后，依照国家和省、市的有关规定，将具备单体建筑经质量监督站验收合格的商品房交付被告孙明虎使用。当日，被告孙明虎还与被告烟台桦林置业有限公司签订了小棚销售合同（小棚价款24784元）、暖气投资配套费代收合同（暖气投资10186.35元）和天然气投资配套费代收合同（天然气投资配套款3259.44元）。2010年12年5日，被告烟台桦林置业有限公司向被告孙明虎交付了上述涉案房屋，涉案房屋尚无人装修入住。至今，涉案房屋所在楼盘的初始登记已经办理完毕，个人所有权证书尚未办理。2011年11月17日，原告具状请求被告孙春山继续履行双方签订的《房屋转让协议》，将坐落于烟台市芝罘区魁玉路魁玉花园6-1-18号的房屋交付给原告。诉讼中，本院根据原告的申请，依法追加了孙明虎、烟台桦林置业有限公司作为本案的共同被告参加诉讼，并裁定查封了涉案房屋。庭审中，原告变更请求确认其与被告孙春山签订的《房屋转让协议》有效；确认被告孙明虎与被告烟台桦林置业有限公司针对涉案房屋签订的《商品房买卖合同》无效；由被告孙春山和孙明虎将坐落于烟台市芝罘区魁玉路魁玉花园6-1-18号的房屋交付给原告。诉讼中，被告孙春山和孙明虎书面申请本院到烟台市公安局芝罘分局调取该单位统一开发的包括涉案房屋在内的魁玉花园房产不允许对外转让的证明材料，本院经研究决定未予允准。本院所确认的上述事实，有《房屋转让协议》、《商品房买卖合同》、汇款凭证、现金交款单、存款凭证、更名证明、小棚销售合同、暖气投资配套费代收合同、天然气投资配套费代收合同等为证，还有双方当事人的陈述笔录在案为凭。这些证据材料，均经庭审质证和本院审查认证，可以采信。本院认为，（一）本案原告与被告孙春山在2007年3月7日签订的《房屋转让协议》是双方当事人的真实意思表示，双方基于该协议签订之时涉案房屋尚未建成的现实状况，对房屋价款、付款方式、具体位置选择及交房方式等均进行了约定。而履约中，作为买方的原告依约支付了全部购房款329860.59元，不存在任何违约行为；且涉案房屋的位置后已确定为烟台市芝罘区魁玉路魁玉花园6-1-18号，由被告烟台桦林置业有限公司交付给了被告孙明虎，涉案房屋所在楼盘也已办理了所有权初始登记的事实清楚。故本院认定原告与被告孙春山在2007年3月7日签订的《房屋转让协议》合法有效。（二）履约中，被告孙春山在原告已支付了全部购房款的情况下，以烟台市公安局芝罘分局不允许在直系亲属之外转让团购房为由将涉案房屋的购房人更名为其子即被告孙明虎的更名行为，违背了诚实信用的民事行为基本原则，与《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”的规定不符，故被告孙明虎依据被告孙春山的该更名行为，在未支付对价的情况下与被告烟台桦林置业有限公司签订的《商品房买卖合同》应属无效，本院依法支持原告的这一诉讼请求。（三）基于以上对《房屋转让协议》和《商品房买卖合同》效力的认定，考虑到被告烟台桦林置业有限公司于2012年12月5日向被告孙明虎交付涉案房屋后，涉案房屋尚无人实际入住，房屋个人所有权证书也尚未办理的事实，现原告请求被告孙春山与被告孙明虎交付涉案房屋的主张，理由正当，本院依法予以支持。两被告对于烟台市公安局芝罘分局不允许对外转让包括涉案房屋在内的团购房屋的抗辩理由，即使属实，也仅属于单位内部的规定，被告孙春山在签订《房屋转让协议》之时并未告知原告，协议签订后原告也履行了全部付款义务。现被告孙春山和被告孙明虎又以该项规定对抗作为善意购买人的原告，理由不能成立，本院依法不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条之规定，判决如下：一、确认原告梁洁和被告孙春山于2007年3月7日签订的《房屋转让协议》有效。二、确认被告孙明虎和被告烟台桦林置业有限公司于2012年12月6日签订的《商品房买卖合同》无效。三、限被告孙春山和被告孙明虎于本判决生效之日起30日内向原告交付坐落于烟台市芝罘区魁玉路魁玉花园6-1-18号的房屋一套。案件受理费5800元及财产保全费2020元，由被告孙春山负担。鉴于原告已向本院预交，故限该被告于本判决生效之日起10日内迳付给原告梁洁7820元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 于晓宁人民陪审员 邹 丽人民陪审员 孙 静二〇一三年十一月二十五日书 记 员 吕海燕 来源：