（2013）浙杭民终字第2790号

裁判日期: 2013-11-25

公开日期: 2014-06-20

案件名称

虞国良与杭州巨美五金制品有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省杭州市中级人民法院

所属地区

浙江省杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

杭州巨美五金制品有限公司,虞国良

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百三十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

浙江省杭州市中级人民法院民事判决书（2013）浙杭民终字第2790号上诉人（原审被告）：杭州巨美五金制品有限公司。法定代表人：来巨根。委托代理人：周杭明，被上诉人（原审原告）：虞国良。委托代理人：王国恩。上诉人杭州巨美五金制品有限公司（以下简称巨美公司）因与被上诉人虞国良房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2013）杭滨民初字第232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年9月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院认定，2006年8月30日，虞国良与孔幼美签订房屋租赁合同，承租人为来巨根。合同约定，虞国良将原浦联钣金厂主厂房及部分办公用房、传达室，共计880平方米出租给承租人使用，租赁期限三年，自2006年9月1日至2009年8月31日止。合同约定，租赁期满，承租人若续租，应在合同届满前三个月与出租方签订续租合同。租金为每年88000元，全年分二期支付，半年支付一次，采用先交租费后使用的原则。2008年9月4日，来巨根、孔幼美投资成立巨美公司并按该合同由巨美公司实际承租该租赁物。2011年7月26日，虞国良向来巨根、孔幼美告知腾退场地。2012年1月20日，虞国良收取孔幼美支付的厂房租金83700元。因巨美公司未支付租金引起纠纷。2012年8月20日，虞国良委托浙江萧和律师事务所通知来巨根、孔幼美，要求其在2012年9月15日前腾房。2013年2月19日，虞国良向原审法院提起诉讼，请求判决：1、解除虞国良与巨美公司间不定期房屋租赁合同关系；2、巨美公司腾退虞国良所属的厂房；3、巨美公司支付房屋租金132000元。原审法院认为，孔幼美与虞国良签订的租赁合同约定的租赁期间，巨美公司于2008年9月4日起实际使用租赁物，租赁合同期满后，巨美公司未与虞国良签订合同继续使用该租赁物，应视为双方成立不定期租赁合同关系。虞国良、巨美公司对租金未重新约定，视为双方愿意按原租金履行，故巨美公司于2012年1月起至2013年6月未支付租金为132000元。巨美公司应按照约定的期限支付租金，巨美公司逾期未支付租金，故对虞国良关于巨美公司支付2012年1月起至2013年6月止租金132000元的诉讼请求，予以支持。现巨美公司经虞国良催收后未仍支付租金，故对虞国良要求解除租赁合同关系及巨美公司腾退租赁物的诉讼请求，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五、第二百二十六条、第二百二十四条、第二百二十七条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，于2013年8月8日判决：一、虞国良与杭州巨美五金制品有限公司的不定期租赁合同于判决生效之日解除。二、杭州巨美五金制品有限公司于判决生效之日起十日内腾退承租的厂房。三、杭州巨美五金制品有限公司于判决生效之日起十日内支付虞国良租金132000元。如果巨美公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2940元，由杭州巨美五金制品有限公司负担。虞国良于判决书生效之日起十日内来原审法院退费；杭州巨美五金制品有限公司于判决书生效之日起十日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。宣判后，巨美公司不服，向本院提起上诉称：上诉人认为，被上诉人在未履行合同义务的情况下要求上诉人解约腾房缺乏理由，且违反法律规定和合同约定，原判不应给予支持。本案虽然存在2012年1月至2013年6月租金未付的事实，但不存在上诉人不付或故意拖欠，而是被上诉人拒收所造成。事实反映，上诉人与被上诉人自2006年9月起发生房屋租赁关系至2012年1月，上诉人均是按约按时向被上诉人支付租金，原判对此也进行了认定。被上诉人之所以拒收租金和发生本案租赁纠纷，原因的根本所在系被上诉人出租给上诉人的厂房于2011年1月5日被列入了拆迁范围。因此，被上诉人为了达到与拆迁人签订“补偿安置协议”的目的，故拒收上诉人向其支付的租金并一而再的向上诉人提出解约腾房的要求。对此，因上诉人在承租期间发生了拆迁的事实，根据法律规定和双方《租赁合同》的约定，上诉人作为承租人依法享有获得补偿安置的权利。为此，上诉人将有关可以获得补偿的相关依据（清单）提交给了被上诉人并要求其在与拆迁人办理补偿安置中一并给予解决。为此，上诉人曾多次要求被上诉人向上诉人提供拆迁人对租赁补偿的依据（如评估报告、补偿范围、补偿标准），但时至今日，被上诉人仍未给予上诉人任何回复。综上，上诉人认为，根据法律规定和双方《租赁合同》的约定，被上诉人作为被拆迁人（出租人）有义务为承租人的拆迁补偿安置与拆迁人进行交涉，因此，被上诉人在承租人的补偿安置问题未解决之前而要求上诉人解约腾房显然缺乏理由并违反法律规定和合同约定，被上诉人一审要求解除本案的房屋租赁合同关系不应得到法律的支持。据此，为使上诉人的合法权益得到法律的有效保护，在拆迁人未与上诉人（承租人）签订“补偿安置协议”之前，请求二审法院依法撤销原审判决第一项，驳回被上诉人的一审该项请求，本案案件受理费由被上诉人承担。针对巨美公司的上诉，虞国良辩称：一、2006年8月30日，虞国良与孔幼美签订房屋租赁合同，承租人为来巨根。合同约定承租面积880平米厂房，租赁期自2006年9月1日起到2009年8月31日止。2008年9月4日来巨根、孔幼美投资成立巨美公司并实际承租了本案涉诉的租赁物，但上诉人与虞国良没有签订书面租赁合同。2011年7月26日虞国良以书面形式告知上诉人，要求上诉人腾房；2012年8月20日被上诉人再次书面通知上诉人腾房，上诉人多次以暂无地挪动为由占用被上诉人的厂房。虞国良一审起诉属迫于无奈。综上，事实表明一审判决中第一项裁决符合法律规定。二、虞国良认为上诉人在上诉理由中列举的拆迁补偿诱发了腾房行为的产生并不属实。到目前为止，虞国良不曾与任何一方有过拆迁行为。请求本院依法驳回上诉，维持原判。二审中，巨美公司逾期向本院提交杭州市国土资源局2011年02号拆迁公告（复制件）一份，拟证明案涉房屋已经列入拆迁范围。该证据经出示，虞国良对该证据的来源不予认可，上面没有国土资源局的公章，巨美公司也不能证明其来源。关于证据内容，上面写明具体拆迁范围以建设用地规划许可证附图为准，该证据并没有显示被上诉人是被拆迁对象，不能证明上诉人所要证明的目的。本院认为，该证据系复制件，且上面没有杭州市国土资源局的印章，本院对该证据的真实性不予认可，对该证据不予采纳。虞国良未向本院提交新的证据材料。本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为，在孔幼美与虞国良签订的租赁合同约定的租赁期间内，巨美公司于2008年9月4日起实际使用租赁物，租赁合同期满后，虞国良未与巨美公司续签书面租赁合同，但巨美公司仍继续使用租赁房屋，故双方成立不定期租赁合同关系。根据《合同法》第二百三十二条之规定，当事人可以随时解除不定期租赁合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。2011年7月26日、2012年8月20日，虞国良已经两次通知巨美公司的两位股东来巨根、孔幼美，要求腾房，而巨美公司至今未腾退，故原审法院支持虞国良要求解除与巨美公司间不定期房屋租赁合同关系的诉讼请求，并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理结果恰当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人杭州巨美五金制品有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　胡宇审判员　　陈艳审判员　　王宓二〇一三年十一月二十五日书记员　　黄琴关注公众号“”