（2013）城民二初字第198号

裁判日期: 2013-11-25

公开日期: 2014-12-16

案件名称

达娃与西藏格荣建筑工程有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

拉萨市城关区人民法院

所属地区

拉萨市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

达娃,西藏格荣建筑工程有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

西藏自治区拉萨市城关区人民法院民事判决书（2013）城民二初字第198号原告（反诉被告）达娃，男，藏族，拉萨市城关区人，经商，现住拉萨市。委托代理人央金，西藏恒丰律师事务所律师。委托代理人杨超，西藏恒丰律师事务所律师。被告（反诉原告）西藏格荣建筑工程有限公司，住所地拉萨市。法定代表人格多，系该公司董事长。委托代理人索朗坚才，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。原告（反诉被告）达娃与被告（反诉原告）西藏格荣建筑工程有限公司（以下简称格荣公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年7月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2013年11月18日公开开庭进行了审理。原告达娃及其委托代理人央金，被告格荣公司的委托代理人索朗坚才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）达娃诉称：2010年10月27日，被告给巴桑出具委托书，委托巴桑全权办理其享有所有权的宾馆买卖事宜，包括价格和手续的更换，并全权办理上述房产的有关转让手续代为签署房产转让合同及办理过户登记等，并全权办理所转让上述房产的水、电、物业、煤气、有线电视、电话、网络费以及其他相关过户和销户手续，并特别注明：委托代理人在其权限范围内签署的一切有关合法文件及办理的相关手续，委托人均予以承认。巴桑根据该授权委托书找到原告商谈宾馆买卖事宜，经双方充分协商巴桑代表被告于2010年11月30日签订宾馆买卖协议书，双方在协议中明确约定了将被告位于拉萨市贡布堂的格荣建筑公司的宾馆（四层楼房、院内有停车场、食堂等设施）转售给原告。双方商定转让价格为900万元，并约定了交房及付款的方式和期限，约定原告在签订协议的当天向被告交付价值350万元的四台汽车，并约定由原告替被告付清其在建行拖欠的贷款550万元。双方签订合同后，原告于2010年11月30日向被告交付了价值350万元五辆汽车（100型4500丰田车一辆折价75万元，大众途锐一辆折价100万元，国产富齐一辆折价75万元，现代车一辆折价10万元，本田车一辆折价6.5万元），还向巴桑支付现金10万元，并代被告向金珠加油站支付拖欠油料款7.5万元，以及被告所欠水费5000元、菜费、税务费等6000元，电梯维修费8000元，以上共向被告支付813.9716万元，之后原告还给巴桑交付一辆奥迪车双方商定价为16万元。2011年9月7日，被告所有的土地使用权及房屋所有权的债务抵押权人及受偿人建行西藏分行又将抵偿资产变卖给格荣公司，并与被告及原告签订了抵债资产变卖协议，由原告将上述资产的变卖价5762916.06元一次性以现金形式支付给建行，根据该变卖协议原告于2011年9月7日向建行共支付5762916.06元。原告已按照买卖协议履行了自己的义务，被告也在签订合同后将房屋及停车场等交付给原告，原告也使用至今，但被告却一直不为原告办理土地使用权及房屋所有权变更手续，现原告为维护自身合法权益，故依法向人民法院提起诉讼，请求依法判令：1、被告履行《宾馆买卖协议书》，并为原告办理土地使用权证及房屋所有权证；2、本案诉讼费用由被告承担。并提交如下证据加以证实：1、委托书一份，用于证明被告委托巴桑全权办理宾馆买卖相关事宜的事实；2、《宾馆买卖协议书》一份，用于证明巴桑依据被告的委托授权与原告达成宾馆买卖协议的事实；3、《西藏格荣建筑工程有限公司抵债资产变卖协议书》一份，用于证明原告按照协议书全面履行了自己付款义务的事实；4、《执行和解协议》一份，用于证明被告格荣公司知晓上述抵债资产变卖协议书，且也参与了该协议书并加盖了公章的事实；5、收据及银行转账凭条一组，用于证明原告按照变卖协议书约定代替被告格荣公司付款的事实；6、报纸一份，用于证明被告格荣公司在报纸上登报声明其所有的房屋及土地已出售给原告的事实；7、证人证言一份，用于证明《宾馆买卖协议书》是在经被告授权后才签订的事实；8、拍卖公告两份，用于证明本案诉争房屋未拍卖成功的事实。被告（反诉原告）格荣公司辩称：首先，格多作为我公司的法定代表人在无其他股东授权的情况下，无权代表公司对外出具委托手续，且格多向巴桑出具的委托书也已在2010年11月10日收回，所以巴桑在无任何委托手续及授权的情况下，无权代表我公司处置相应的资产；其次，我公司所有的宾馆价值远高于巴桑与原告所签订的《宾馆买卖协议书》中所约定的价值，我公司不可能以该协议中的价格进行买卖；最后，在我公司已将向巴桑出具的委托书收回并终止的情形下，巴桑无权代表我公司与银行及原告签订《西藏格荣建筑工程有限公司抵债资产变卖协议书》，因此，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。并提交如下证据加以证实：1、西藏格荣建筑工程有限公司章程及西藏方天会计师事务所报告书一份，用于证明公司法定代表人格多在无公司其他股东同意的情况下，无权代表公司向巴桑出具委托书的事实；2、抵押合同及核定贷款指标通知一组，用于证明被告格荣公司以本案诉争房屋进行抵押贷款的事实；3、房屋所有权证及国有土地使用证各一份，用于证明本案诉争房屋及土地的现所有权人仍是被告格荣公司的事实；4、证人证言一份，用于证明格多向巴桑出具的委托书已于2010年11月10日收回并终止委托关系的事实。被告（反诉原告）格荣公司反诉称：2011年4月份未经反诉原告的书面授权委托或同意，反诉被告与他人擅自签订了一系列无效的买卖协议，将反诉原告所有的房屋据为己有，现反诉被告要求反诉原告办理过户手续，其要求无任何法律依据和事实依据，而反诉被告使用占有反诉原告的房屋至今，严重侵犯了反诉原告的财产权益，因此，反诉原告就本案提起反诉，请求法院依法判令：1、反诉被告向反诉原告返还位于拉萨市贡布堂的鄱阳湖宾馆房权证、房产、土地及附属建筑物；2、反诉被告向反诉原告赔偿损失297.5万元；反诉部分的诉讼费用由反诉被告承担。并提交如下证据加以证实：1、西藏格荣建筑工程有限公司章程及西藏方天会计师事务所报告书一份，用于证明公司法定代表人格多在无公司其他股东同意的情况下，无权代表公司向巴桑出具委托书的事实；2、抵押合同及核定贷款指标通知一组，用于证明被告格荣公司以本案诉争房屋进行抵押贷款的事实；3、房屋所有权证及国有土地使用证各一份，用于证明本案诉争房屋及土地的现所有权人仍是被告格荣公司的事实；4、证人证言一份，用于证明格多向巴桑出具的委托书已于2010年11月10日收回并终止委托关系的事实；5、《房屋租赁合同》两份，用于证明要求反诉被告赔偿损失中关于宾馆出租部分损失为270万元的事实；6、《基站站址租赁合同》一份，用于证明要求反诉被告赔偿损失中关于宾馆租用联通发射台租金损失24000元的事实。原告（反诉被告）达娃辩称：委托书及《宾馆买卖协议书》均是有效的，而格荣公司与建行西藏分行及反诉被告达娃所签订的《西藏格荣建筑工程有限公司抵债资产变卖协议书》也是由反诉被告将变卖价5762916.06元一次性以现金形式支付给建行的，现反诉被告按照双方的买卖协议履行了自己的义务，反诉原告也在签订协议后将房屋及停车场等交付给了反诉被告使用至今，因此，反诉原告应当按照协议约定履行自己的义务，更不存在反诉被告需要向反诉原告赔偿任何损失的问题，所以请求法院依法驳回反诉原告的全部诉讼请求。其在本诉部分提交的证据在反诉部分一并予以提交。经审理查明，2010年10月27日，被告（反诉原告）格荣公司的法定代表人格多作为委托人向受托人巴桑出具委托书一份，该委托书载明：“我拥有拉萨西藏格荣建筑工程有限公司宾馆所有权，现委托巴桑为我的代理人，代理如下事项：一、全权办理宾馆的买卖事宜，包括价格和手续的更换；二、全权办理上述房产的有关转让手续，代为签署房产转让合同；三、到国土部门查询上述房产产权资料，办理过户登记等手续；四、全权办理所转让上述房产的水、电、物业管理、煤气、有线电视、电话、网络费以及其他相关过户、销户手续。委托代理人在其权限范围内签署的一切有关合法文件及办理的相关手续，我均予承认。”该委托书落款处附有委托人格多的签字及捺印。2010年11月30日，巴桑作为西藏格荣建筑工程有限公司的委托人即甲方（卖方）与作为乙方（买方）的达娃签订《宾馆买卖协议书》，该协议书约定：“一、甲方将位于红族西路格荣建筑公司旁转售给乙方，房屋状况：宾馆形势，四层楼，院内有停车场、食堂等设施；二、按照甲乙双方商定成交价格为人民币900万元（大写：玖佰万元整）；三、甲方交房时间为甲方在2010年11月30日将房子交付给乙方使用；四、付款方式：根据双方协商，乙方签订协议的当天已支付价值350万元（大写：叁佰伍拾万元整）的四台汽车，剩余550万元（大写：伍佰伍拾万元整）由乙方承担向建行支付；五、手续过户：乙方付清建行原甲方贷款金额550万（大写：伍佰伍拾万元整）元后，由甲方承担费用和办理过户手续；六、乙方只承担900万元（大写：玖佰万元整）房款，若出现其他与宾馆相关的债务等现象，完全由甲方债权负责，与乙方无关。本协议自甲乙双方签字之后即可生效。本协议一式三份，甲乙双方各执一份。”该协议落款处附有西藏格荣建筑工程有限公司的委托人巴桑的签字和捺印以及达娃的签字和捺印。该协议签订后，按照协议约定将拉萨市贡布堂（城关区防疫站对面）的房屋及土地交给原告（反诉被告）达娃占有使用。2011年9月7日，巴桑同样作为西藏格荣建筑工程有限公司的委托人即买受人（乙方）与作为卖方（甲方）的中国建设银行股份有限公司西藏自治区分行及丙方达娃签订《西藏格荣建筑工程有限公司抵债资产变卖协议书》，该变卖协议书约定：“甲乙丙三方就中国建设银行股份有限公司西藏自治区分行收取的西藏格荣建筑工程有限公司抵债资产变卖事宜经协商达成如下协议：一、甲方同意将于2009年5月23日收取的乙方用于以物抵债的资产卖给乙方，乙方同意将2009年5月23日以物抵债抵给甲方的资产买回。二、抵债资产为：1、土地他项权证为他项（00）第047号载明的土地使用权，面积为1332.17平方米，位于拉萨市贡布堂（城关区防疫站对面）的土地；2、房屋他项权证为房他字第0008311号载明的房产权，面积为3300平方米，位于拉萨市贡布堂（城关区防疫站对面）的房屋。三、抵债资产变卖价格为：5762916.06元（其中：抵债金额5613672.61元、处置期间产生的拍卖费5000元、评估费31970元、律师代理费112273.45元）。四、付款期限为：2011年9月10日之前，付款方式为一次性现金付款，该笔款项由丙方自然人达娃（身份证号码：540102198110052013）代乙方向甲方支付。五、若乙方违约逾期支付，每逾期一日向甲方支付逾期付款额百分之三的违约金。六、甲方在丙方代乙方付清全部价款后7个工作日内办理法院撤诉、解除本案查封、解除抵押登记手续。因抵债资产一直由抵债人保管，因此甲方不再将抵债资产交回乙方。另其他事宜与甲方无关。七、本合同经甲乙丙三方签字盖章后生效。”该变卖协议书落款处附有甲方中国建设银行股份有限公司西藏自治区分行的印章及法定代表人的签字，乙方附有西藏格荣建筑工程有限公司的印章及委托代理人巴桑的签字，丙方附有达娃的签字及捺印。另查明，巴桑为代表西藏格荣建筑工程有限公司签订上述《西藏格荣建筑工程有限公司抵债资产变卖协议书》，将2010年10月27日由被告（反诉原告）格荣公司的法定代表人格多作为委托人向其出具委托书向中国建设银行股份有限公司西藏自治区分行予以出示，并在委托书落款处载明“与原件核对无异，巴桑，2011年9月7日”的字样。上述变卖协议签订后，原告（反诉被告）达娃于协议书签订当日即2011年9月7日按照变卖协议书约定内容分别向西藏恒丰拍卖有限公司及房地产评估公司代被告（反诉原告）格荣公司支付拍卖费5000元及评估费31970元，并分别附有拍卖公司及评估公司相应的收据。与此同时，原告（反诉被告）达娃按照变卖协议书的约定于2011年9月7日通过银行转账的方式代被告（反诉原告）格荣公司支付抵债金额5725946.06元。2011年9月19日，西藏格荣建筑工程有限公司出具收据一份，该收据载明：“经收到中国建设银行股份有限公司西藏自治区分行退回西藏格荣建筑工程有限公司抵押物权证：1、国有土地使用证（原件）证号：国用（2005-9）第000112号，土地使用权人西藏格荣建筑工程有限公司，坐落贡布堂，使用面积1332.17平方米；2、房屋所有权证（原件）证号：房权证拉萨市（私）字第101050492号，凡物所有权人西藏格荣建筑工程有限公司，房屋坐落贡布堂（城关区防疫站对面），房屋状况框架结构，四层，建筑面积3300平方米。此据！”该收据落款处附有西藏格荣建筑工程有限公司加盖的印章及达娃、巴桑的签字捺印。再查明，本案诉争位于拉萨市贡布堂（城关区防疫站对面）的房屋及土地的房屋所有权人及土地使用权人现均系被告（反诉原告）格荣公司，为此，原告（反诉被告）达娃提起诉讼，要求被告（反诉原告）格荣公司按照宾馆买卖协议书约定内容履行其为原告办理凡物所有权证及土地使用整的义务。另本案诉讼之后，被告（反诉原告）要求对2010年11月30日签订的《宾馆买卖协议书》中西藏格荣建筑工程有限公司委托人巴桑的签字及捺印与巴桑本人的签字及捺印是否为同一人进行鉴定。对此，我院依法委托拉萨市中级人民法院进行相应的笔迹和手印司法鉴定，最终经西藏警官高等专科学校司法鉴定所出具藏警专司法鉴定所（2013）文检字第112号司法鉴定报告书及藏警专司法鉴定所（2013）文检字第111号司法鉴定检验报告书，鉴定结果载明：“《宾馆买卖协议书》（2010年11月30日）中‘巴桑’签名笔迹与样本字迹是同一人所写，《宾馆买卖协议书》（2010年11月30日）中‘巴桑’捺印的指印是巴桑本人捺印的指印”。以上事实有委托书、《宾馆买卖协议书》、《西藏格荣建筑工程有限公司抵债资产变卖协议书》、收据、中国建设银行转账凭条、房屋所有权证、国有土地使用证、藏警专司法鉴定所（2013）文检字第112号司法鉴定报告书、藏警专司法鉴定所（2013）文检字第111号司法鉴定检验报告书以及双方当事人在庭审中的笔录等证据材料在卷予以证实。本院认为：依据双方提交的证据及庭审查明的事实，格多作为被告（反诉原告）格荣公司的法定代表人，作为公司最直接的代表，其表达公司的意志，以公司的名义进行相应的民事活动。本案中，格多作为格荣公司的法人将其公司所有的房屋及土地进行委托处理，以公司的名义从事委托活动，其行为不受自我意志的控制，可视为是代表公司履行的职务行为，据此，对于格多向巴桑出具的委托书本院依法认定为系格多作为公司法定代表人履行职务行为所出具的，故对该委托书本院依法予以确认。依据委托书及其所载明的内容，巴桑作为被告（反诉原告）格荣公司的委托代理人，有权代表格荣公司全权办理宾馆的买卖事宜，故巴桑与原告（反诉被告）达娃于2010年11月30日所签订的《宾馆买卖协议书》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，因此，双方所签订的《宾馆买卖协议书》合法有效，对双方均具有法律约束力，双方当事人均应按照合同的约定全面履行其应尽的义务。另对于被告（反诉原告）格荣公司对此辩称委托书早在巴桑与原告（反诉被告）达娃签订《宾馆买卖协议书》前已被格荣公司的法定代表人格多收回，巴桑在无格荣公司任何委托的情况下，无权代表格荣公司签订该买卖协议书，因此该买卖协议书应属无效。对此辩解本院依据原告（反诉被告）达娃所提交的从中国建设银行股份有限公司西藏自治区分行资产保全部调去的委托书上载明“该复印件与我部留存原件一致”及巴桑所注明的“与原件核对无异，巴桑，2011年9月7日”的字样，可以证实巴桑代表格荣公司与中国建设银行股份有限公司西藏自治区分行及达娃签订《西藏格荣建筑工程有限公司抵债资产变卖协议书》时已向中国建设银行股份有限公司西藏自治区分行提交了相应的委托手续，否则巴桑无权代表格荣公司签订该变卖协议书，而中国建设银行股份有限公司西藏自治区分行在无法按照该变卖协议书将约定的位于拉萨市贡布堂（城关区防疫站对面）房屋及土地的房屋所有权证及国有土地使用证交给巴桑，由此格荣公司也无法就本案提交上述房屋所有权证及国有土地使用证作为所有权人的证据，故对被告（反诉原告）格荣公司的该辩解，本院依法不予采信。此外，对于巴桑作为格荣公司的委托代理人与中国建设银行股份有限公司西藏自治区分行及达娃所签订的《西藏格荣建筑工程有限公司抵债资产变卖协议书》也是在三方平等、自愿、协商的基础上形成的，代表了双方真实意思的表示，应为合法有效。该变卖协议书签订后，原告（反诉被告）达娃按照协议约定履行了相应的付款义务，中国建设银行股份有限公司西藏自治区分行也依据协议约定履行了返还房屋所有权证及国有土地使用证等义务。据此，按照双方所签订的《宾馆买卖协议书》所约定的内容以及《西藏格荣建筑工程有限公司抵债资产变卖协议书》的履行情况，可以证实原告（反诉被告）达娃已全面履行了《宾馆买卖协议书》中所约定的义务，按照该买卖协议书约定，原告（反诉被告）达娃作为买受人，在接受购买的房屋和土地后依约承担了支付购买款的义务，而被告（反诉原告）格荣公司作为出卖人依约应当全面按照双方协议约定内容履行相应的过户义务，现由于被告（反诉原告）格荣公司未能按照协议约定内容履行其过户义务，从而造成本案纠纷，对此被告（反诉原告）格荣公司应当承担相应的民事责任。据此，一、本诉部分：对于原告达娃要求被告格荣公司履行《宾馆买卖协议书》，并为原告达娃办理土地使用证及房屋所有权证的诉讼请求，证据充分，理由正当，于法有据，本院依法予以支持。二、反诉部分：1、对于反诉原告格荣公司要求反诉被告达娃向其返还位于拉萨市贡布堂鄱阳湖宾馆的房产、土地及附属建筑物的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。2、对于反诉原告格荣公司要求反诉被告达娃向其赔偿损失270万元的诉讼请求，现因反诉原告格荣公司违反双方协议书约定，未能全面履行协议书约定内容导致本案纠纷，故对反诉原告格荣公司的该项诉讼请求，于法无据，本依法亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）西藏格荣建筑工程有限公司于本判决生效之日起为原告（反诉被告）达娃办理位于拉萨市贡布堂（城关区防疫站对面）鄱阳湖宾馆房屋所有权证及国有土地使用证的过户变更手续；二、驳回被告（反诉原告）西藏格荣建筑工程有限公司的全部诉讼请求。案件受理减半收取50元（原告已预交），由被告西藏格荣建筑工程有限公司承担。反诉费依法减半收取15300元（反诉原告已预交），由反诉原告西藏格荣建筑工程有限公司承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费（开户行：中国建设银行股份有限公司冲吉路支行，账号：54001043636050003380，收款人：西藏自治区拉萨市中级人民法院），上诉于西藏自治区拉萨市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员　刘献屿二〇一三年十一月二十五日书记员　明玛次仁关注公众号“”