（2013）汉中民终字第00617号
裁判日期: 2013-11-25
公开日期: 2014-01-07
案件名称
贺某某与城固县市场建设服务中心租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
陕西省汉中市中级人民法院
所属地区
陕西省汉中市
案件类型
民事案件
审理程序
民事二审
当事人
贺某某；城固县市场建设服务中心
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第一百七十条第一款第一项
全文
陕西省汉中市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）汉中民终字第00617号上诉人（原审被告）贺某某，男，汉族，农民。委托代理人黄勇，陕西恒爱律师事务所律师。被上诉人（原审原告）城固县市场建设服务中心。委托代理人赵祥名，男，汉族，系服务中心职工。委托代理人杨立军，系该服务中心法律顾问。上诉人贺某某因与被上诉人城固县市场建设服务中心租赁合同纠纷一案，不服城固县人民法院（2013）城民初字第00657号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人贺某某及其委托代理人黄勇，被上诉人城固县市场建设服务中心的委托代理人赵祥名、杨立军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定，原、被告于2011年10月30日签订房屋租赁合同。合同载明：自2012年起，一号楼1111号门面房租金为首年9000元，次年起每年在原基础上递增10%，实际缴款数为2012年9000元，2013年9900元，2014年10800元，2015年11800元，2016年12500元。合同条款：一、租期：壹年。自2012年1月1日至2012年12月31日止。第十条、有下列情形之一致使合同不能履行的，免除甲方（出租方）的合同责任；第1款、市场总体规划实施改造项目，需要乙方迁移、停业、变更或终止合同（详见租赁合同）。2012年12月4日城固县政府会议决定对城固县经贸市场升级改造。2012年12月12日，城固县经贸市场整改稳定升级改造领导小组办公室发出公告，经贸市场所有租赁合同到期后一律不再续签下年度租赁合同，停止市场经营，待整改结束后对原市场商户进行回迁安置。2013年2月26日，城固县经贸市场整改稳定升级改造领导小组办公室发出公告，经贸市场l号楼及各营业大厅于2013年3月1日起关闭，暂停经营活动，待市场升级改造后，恢复经营。2013年2月28日，城固县人民政府与城固金茂商城有限公司签订了城固经贸市场升级改造投资合作协议。协议约定项目地址为城固县经贸市场（其中包含一号楼一至四楼整栋）。2012年3月2日，城固县建设服务中心口头通知被告于3月28日前自行搬离，不再对外出租。被告以租赁协议未到期，也未提前告知安置事项，现在没有领到安置卡为由，拒绝腾房。2013年4月25日，原告以租赁合同到期，现需终止合同为由诉至法院，要求被告腾房，并交纳占用期间的房租2475元。原审法院认为，合法有效的合同受法律保护，双方应当全面善意履行合同。原、被告签订的房屋《租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容没有违反法律、政策的条款，该房屋《租赁合同》合法有效，双方均应当按照合同的约定行使权利、履行义务。房屋租赁期间届满后，被告就理应将所租赁的房屋完整无损的交回给原告；庭审中被告辩称在《租赁合同》总则部分约定的租期是五年，《租赁合同》到2016年到期，《租赁合同》之所以一年一签，主要是服务中心为了应付上级检查而要求一年一签，并提交了2010年12月24日签订的《租赁合同》，证明现签订的《租赁合同》上与2010年前的《租赁合同》上多出了五年租金的约定，正好证明了双方现在签订的《租赁合同》期为五年。法院认为，原、被告2011年10月30日签订的《租赁合同》总则部分约定，自2012年起，一号楼1111号门面房租金为首年9000元，次年起每年在原基础上递增10%，实际缴款数为2012年9000元，2013年9900元，2014年10800元，2015年11800元，2016年12500元，这都是对2012年起5年的房屋租金递增的标准及租金金额的约定，不是对《租赁合同》的期限的约定，如果《租赁合同》不再续签，该约定也就失去了实际意义；被告也没有有力的证据证明是服务中心为了应付上级检查要求《租赁合同》一年一签的；所提交的2010年12月24日签订的《租赁合同》，只能证明与现《租赁合同》的差异，而不能证明现在的《租赁合同》租期就是5年；2011年10月30日签订的《租赁合同》第一条明确约定租期一年，自2012年1月1日至2012年12月31日止。故被告的辩称理由依法不予采信，2011年10月30日签订的《租赁合同》应当认定为租期一年，自2012年1月1日至2012年12月31日止。被告辩称原告剥夺了被告在同等条件享有优先承租权，经庭审查明，服务中心在《租赁合同》期满将房屋收回后，将整体楼房交回城固县政府，城固县政府在2013年3月8日与城固金茂商城有限公司签订了《城固经贸市场升级改造投资合作协议》，由此可见原、被告所争议的房屋并未再次向外出租，也就不存在原告剥夺被告优先承租权的事实，故被告的辩称理由不能成立；被告辩称的回迁安置等问题，不属于本案的审理范围，应当由相关行政部门协调处理；2012年12月12日，城固县经贸市场整改稳定升级改造领导小组办公室发出公告，经贸市场所有租赁合同到期后一律不再续签下年度租赁合同，停止市场经营，2011年10月30日原、被告签订的房屋《租赁合同》到期后，原告于2012年3月2日也口头通知被告于3月28日前自行搬离，不再对外出租，但被告至今未将房屋交回给原告，故原告要求被告承担逾期交回房屋期间三个月的使用费的诉讼请求，依法照准，被告应当比照2013年度约定房租标准承担三个月房租费；依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决：一、由贺某某在判决书生效后七日内将租赁的房屋交还给服务中心。二、限贺某某于本判决生效后七日内向服务中心支付三个月逾期交房期间的房租费用2475元。案件受理费100元，由被告承担。上诉人贺某某上诉称，一、原审将真实租期为五年的租赁合同认定为一年租期不符合客观事实，严重损害上诉人的合法权益。不符合长期经营的合同惯例，有失公正。对格式合同有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款的一方的解释，本合同出现了两种解释，应当依法做出租期五年的认定。基于历史原因，为被上诉人管理需要，书面合同一年一签，实际租期另行口头约定。本案市场改造不涉及上诉人的租赁房，被上诉人不提前给通知，不给安置，表明尚在合同期内。二、被上诉人与城固金茂商城有限公司之间的所谓《合作协议》实质上是一份租赁协议，依照本案合同第十一条约定，上诉人具有约定的优先承租权，被上诉人的行为侵害了上诉人的优先承租权。一审判决论理部分认定房屋由政府收回租赁给了城固金茂商城有限公司，却得出“房屋并未再次向外出租”的结论，论理前后矛盾。三、维持上诉人的承租权并不影响市场改建升级，更不涉及任何市场隐患，被上诉人的行为违反公平正义原则，应受法律否定性评价。四、原审判决支持逾期交房的房租费标准是2013年的返租约定，但却同时认为2013年双方没有租赁关系，逻辑混乱。本案中，被上诉人要求上诉人交房的目的是停业，即使上诉人按其要求时间交房，被上诉人也是闲置，而在租赁期关系争议期间，被上诉人单方面停水停电，给上诉人造成了巨大经济损失，该损失应由被上诉人赔偿。故原审判决证据采信不当，事实认定有误，导致错误裁判，请求二审法院撤销原判，驳回被上诉人的全部诉求。被上诉人城固县市场建设服务中心答辩称，一、双方合同第一条关于租期约定明确无误的写着：“租期：一年。自2012年1月1日至2012年12月31日至。”租期是租赁合同的形式要件之一，也是合同法强调的必备条款，且属于独立条款，上诉人以合同总则部分替代合同分则所约定的条款违背了合同解释原则。关于合同中对2012年起5年房租标准及金额的约定，是对合同续签后的价格约定。长期经营不等于永久经营，印刷体区别于手写体，但不等于格式合同，上诉人的经营离不开双方相互支持，如不是政府对市场整体改造，亦不会发生对立局面，被上诉人也因此才不续签合同。上诉人不能以长期经营为由难为被上诉人。合同双方对租期的约定是非常清楚的，语义明晰无误，不存在两种以上解释。二、1、上诉人混淆了合同主体，其优先权无事实依据。“城固县经贸市场整改稳定升级改造领导小组办公室”发布公告的主体不是被上诉人，上诉人以此作为其反驳主张的证据，属主体错误，且不符合证据关联性和客观性的要求，公告是政府因社会管理需要实施的正常行政管理活动。2、合同中约定了承租方的优先承租权，但前提是“在同等条件下”城固县人民政府与城固金茂商城有限公司签署了《城固经贸市场升级改造投资合作协议》，该协议性质属合作开发，且合作期为30年，甲方政府是以土地使用权作为出资，乙方金茂商城公司则以7000万现金出资。从项目性质和出资方式不难看出，合作双方并非上诉人所诉的简单的租赁关系，上诉人无优先权。请求二审法院查明事实，驳回上诉，维持原判。经审理查明，双方当事人的租赁合同第十一条约定了“十一、乙方租期届满后，无违约责任者如续租，应提前一个月向甲方申请，同等条件下，乙方享有优先承租权”。被上诉人在过去也形成了租赁合同一年一签的习惯。城固县政府与城固金茂商城有限公司于2013年2月8日签订了“城固经贸市场升级改造投资合作协议”，其中约定了由城固金茂商城有限公司对城固经贸市场进行投资整体改造，约定的改造范围含一号楼。被上诉人于2013年3月2日口头通知上诉人搬离。原审法院认定的其他事实清楚，本院依法予以确认。本院认为，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，并应当按照合同所使用的词句、有关条款、合同目的、交易习惯以及诚实信用原则确定该条款的真实意思。本案双方当事人签订的格式合同中，在具体编号条款之前约定了五年的价款，但合同第一条明确约定“一、租期：壹年。自2012年1月1日至2012年12月31日止”。对双方争议租期的理解仅凭合同条款词句就能确定，并不存在歧义。根据该合同第十一条有关续租的约定以及一年一签的习惯，可确定被上诉人关于五年价款是对续租价格的一并约定的理由及主张是成立的；该房屋租赁合同是依照双方的意思签订，租期条款未显失公平；上诉人提出实际租期另有口头约定，但未提出依据。故上诉人的关于租期的上诉理由不能成立，请求不予支持。上诉人所称被上诉人侵犯其优先承租权的问题，经查，根据《合作协议》的约定，城固金茂商城有限公司需对市场进行整体改造，与上诉人等的租赁协议不存在同等条件的问题，该上诉理由不能成立，请求不予支持。2012年12月31日，双方当事人的《租赁合同》期限已满，但上诉人仍继续经营使用，应当给被上诉人支付房屋使用费，原审法院参照双方签订的租赁合同确定的2013年1月至3月的房租使用费并无不当，上诉人的该上诉理由亦不能成立，请求不予支持。上诉人要求安置的问题，经调解未能达成一致意见，且不属本案审理范围，本案不作处理。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人贺某某负担。本判决为终审判决。审 判 长 汤 涛审 判 员 王永吉代理审判员 曹建祥二〇一三年十一月二十五日书 记 员 胡新一 更多数据：