（2013）覃民初字第976号
裁判日期: 2013-11-25
公开日期: 2014-10-31
案件名称
覃民初字第976号甘山诉杨肖兰等租赁合同纠纷一案民事判决书
法院
贵港市覃塘区人民法院
所属地区
贵港市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
甘山,杨肖兰,杨肖霞,杨建初,广西农垦国有西江农场
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十一条，第一百三十二条第一款，第一百三十三条；《中华人民共和国物权法》：第七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
广西壮族自治区贵港市覃塘区人民法院民 事 判 决 书（2013）覃民初字第976号原告甘山，男，1981年10月11日出生，汉族，农民，住贵港市××区××互××村下××号，公民身份号码：×××4634。委托代理人郑先，重庆天元律师事务所律师。被告杨肖兰，女，1962年8月3日出生，汉族，工人，原住贵港市××区东风路××小区××院××室，现住贵港市××区××小区××单××室，公民身份号码：×××3825。被告杨肖霞，女，1968年9月20日出生，汉族，干部，住北海市海城区××号，公民身份号码：×××0926。第三人杨建初，男，1968年9月25日出生，汉族，工人，住贵港市××区石卡镇××号，公民身份号码：×××4311。以上两被告及第三人杨建初共同委托代理人梁炳南，广西元丰律师事务所律师。第三人广西农垦国有西江农场。住所地贵港市城××狮子岭。法定代表人李震，场长。委托代理人苏海波，男，1982年12月29日出生，汉族，广西农垦国有西江农场员工，住贵港市××区××路狮子××室。原告甘山诉被告杨肖兰、杨肖霞，第三人杨建初、广西农垦国有西江农场（下称西江农场）租赁合同纠纷一案，本院于2013年8月26日受理后，依法适用简易程序，由审判员余艳独任审判，于2013年9月24日、11月22日公开开庭审理了本案。书记员陈海媚担任记录。原告甘山及其委托代理人郑先，被告杨肖兰、杨肖霞及其与第三人杨建初的委托代理人梁炳南，第三人西江农场的委托代理人苏海波到庭参加2013年9月24日庭审。2013年11月22日除被告杨肖霞、第三人杨建初不到庭参加诉讼，第三人西江农场缺席该次庭审外，其余当事人及委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告甘山诉称，2012年5月15日，被告将通过第三人杨建初承包的西江农场第十分场十五号地全部转包给原告，原、被告双方于当日签订了《承包合同》一份，约定承包期限为10年，即2012年5月15日起至2022年5月15日止。租金为10万元／年，承包范围包括水田、旱地、鱼塘、猪舍等，在履行中被告同时将该场地上所有的青苗及附着物、农资、设备一并转让给原告。签订合同后原告对该承包地共投资了1373225元，其中有22.5万余元直接支付给被告（包括一年租金以及地上青苗、附着物、农资转让等费用）。2013年3月16日，该场地所有者第三人西江农场总场决定将第十分场十五号地收回，以每亩地3500元不等对该地上青苗及附着物进行赔偿或补偿。原告曾要求第三人西江农场总场将十分场十五号地的补偿款直接支付给原告，但西江农场认为其与原告无直接关系，要求原、被告自行解决。而被告对原告亦不予理会。原告认为，原、被告双方签订的承包合同合法有效，在履行过程中因被告丧失了承包合同的标的，致使承包合同终止，合同终止时承包地上的作物及附着物属于原告，第三人西江农场对该场地的地上作物及附着物的补偿款亦应属于原告。同时，因被告方面的原因致使承包合同无法继续履行，被告应该赔偿原告因此造成的经济损失。为维护原告的合法权益，特具状起诉，请求判令：1、终止原、被告双方2012年5月15日签订的《承包合同》；2、确认西江农场第十分场十五号地的地上青苗及附着物属于原告；3、判令被告赔偿原告因终止合同造成的经济损失共50万元。原告对其陈述事实提供的证据有：1、《承包合同》一份，以证实原告与被告杨肖兰于2012年5月15日签订承包合同，约定被告将其承包的位于西江农场十分场十五号地转包给原告，承包期限为十年，承包租金为每年十万元，包括水田、旱地、鱼塘、猪舍等；2、《收条》三张，以证实原告于2012年10月16日向被告杨肖兰支付10万元租金，于2012年11月12日向被告杨肖兰支付1万元，于2013年1月4日向被告杨肖兰支付8000元的事实；3、便条一张，证实原告为承包西江农场第十分场十五号地投入的各项费用共计169150元；4、《土地租赁合同》（复印件）一份，以证实第三人杨建初与西江农场于2008年8月1日签订土地租赁合同，约定西江农场将所属第十分场十五号地的土地使用权出租给杨建初，由杨建初独资经营自负盈亏；5、《协议》（复印件）一份，以证实2012年10月2日第三人杨建初与被告杨肖兰、杨肖霞签订协议，杨建初自愿退出西江农场十分场甘蔗地、鱼塘的承包；6、《通知》复印件，证实西江农场2013年3月16日向第十分场各种植户发出通知，杨肖兰与西江农场签订的合同应当终止；7、照片12张，以证实原告在涉案土地上修了路、种了香蕉树及建了四间房屋等。被告杨肖兰、杨肖霞辩称，1、原告与被告杨肖兰签订的合同没有经过杨肖霞及杨建初的同意，而杨肖霞也是承包者之一，故我方认为该合同无效；2、原告没有交纳2013年的租金，合同实际上已经解除；3、原告主张赔偿青苗和附着物没有事实依据，因现在青苗及附着物仍然存在，西江农场也尚未进行补偿；4、原告主张被告赔偿经济损失50万元没有事实和法律依据。综上，请驳回原告的诉讼请求。被告为其答辩提供的证据有：清单（复印件）一份，以证实2012年原告应付给被告的费用是235650元。第三人杨建初的述称与被告杨肖兰、杨肖霞的辩称相同，提交证据相同。第三人西江农场陈述称，根据我方与杨建初签订的租赁合同，涉案土地不得转租，我方对杨建初与杨肖兰、杨肖霞合伙租赁我场土地予以追认，但对原告与杨肖兰签订的合同我方不予追认。第三人西江农场未为其答辩提供证据。本院依职权调取的证据有：现场照片39张。经过开庭质证，两被告及第三人杨建初对原告提供的证据6的真实性表示不能确认，对原告其余证据的真实没有异议，但认为：未补签具体细节合同，杨肖兰与原告签订的《承包合同》不能发生效力；被告仅收到原告2012年10月16日交来的租金10万元、2012年11月12日及2013年1月4日化肥款共1.8万元，其余便条上的项目只是罗列各项费用，被告并没有收到；根据《土地租赁合同》的约定，土地转租应该取得西江农场的同意；香蕉树确是原告所种，照片上的平房确是原告所建，但部分照片上的道路是被告原来所修建。第三人西江农场对原告证据的真实性均没有异议，但认为原告证据1、2、3、5与其无关，原告证据7上的建筑物、道路及香蕉树是否是原告修建和种植其不能确认。原、被告双方当事人对本院依职权调取的证据均没有异议。本院认为，原告证据6的真实性已得到《通知》发布人西江农场的确认，其余证据的真实性当事人均无异议，本院对原告提交的全部证据均予以认定。本院依职权调取的证据双方当事人均没有异议，本院予以认定。综合全案证据，本院确认以下法律事实：被告杨肖兰、杨肖霞及第三人杨建初为姐妹（弟）关系，原告甘山与杨肖兰、杨肖霞、杨建初为姨表关系。2008年8月1日，第三人西江农场与杨建初签订《土地租赁合同》，将位于贵港市覃塘区石卡镇翰芦村交界的西江农场所属第十分场十五号地（下称十五号地）面积为29.4亩的土地使用权出租给杨建初种植甘蔗，并将由杨建初出资，在该片土地低畦处改造土地推造的蓄水塘共46.05亩出租给杨建初用于蓄水灌溉（可养殖）。双方约定承包期限为十年，即自2008年1月1日起至2017年12月31日止。租赁期间，杨建初不得在承包地上建造永久性建筑物，不得擅自改变承包土地用途，不得将承包土地转租，变相转租或抵押给他人，否则，西江农场有权终止承包合同，收回土地。杨建初与西江农场签订租赁合同后，实际与被告杨肖兰、杨肖霞三人共同合伙经营十五号地，在十五号地挖掘了鱼塘，建造了猪舍，种植了甘蔗及速生桉树，并在未经西江农场同意的情况下，自行开荒了部分土地，但具体面积不明。2011年春季，杨建初口头提出退伙，并得到杨肖兰、杨肖霞的同意。2012年10月2日，杨建初与杨肖兰、杨肖霞正式签订书面协议，退出合伙。期间，被告杨肖兰未经西江农场同意，于2012年5月15日与原告甘山签订《承包合同》，双方约定：杨肖兰将所承包的西江农场十分场十五号地转包给原告，承包期限为自2012年5月15日起暂定10年，承包金为每年10万元，每年5月15日付当年租金，具体细节合同于6月份补签。双方同时约定，承包金10万元仅包括水田、旱地、鱼塘及猪舍的使用费用。《承包合同》签订当日，原告即接手了十五号地的管理，但因被告杨肖霞不同意原告起草的细节合同内容，原告与杨肖兰并未如约补签细节合同。原告向杨肖兰支付租金10万元后，被告杨肖霞对原告种地没有异议，但表示其不能给予原告任何承诺。原告接手十五号地后，被告杨肖兰、杨肖霞原在十五号地仓库里的全部物资及地上全部青苗随之由杨肖兰折价转让给原告，包括装电支出折价2万元、青苗折价2.4万元、复合肥折价18850元、尿素折价2500元、普钙折价2000元、农药及壮秧剂折价1800元，共69150元。2012年6月，被告杨肖兰将十五号地猪舍里的母猪折价9000元、仔猪折价12650元转让于原告。最后，被告杨肖兰与杨肖霞原养殖在十五号地鱼塘里的鱼由杨肖兰于同年以4.5万元的价格亦转让予原告。原告于2012年5月15日接手十五号地当天，通过银行转账的方式向被告杨肖兰支付了8万元，于同年10月16日向杨肖兰支付了租金10万元，于同年11月12日及2013年1月4日各向杨肖兰支付了1万元和8000元，另有2万元是在2012年9月还是12月间支付原告与杨肖兰未能达成一致意见。以上原告共向被告杨肖兰支付了21.8万元。原告管理十五号地期间，种植了香蕉树，搭建了简易鸡、鸭、鹅棚各一个，并在未经西江农场同意且没有相关审批手续的情况下，建造了四间水泥砖石棉瓦平房。2013年3月16日，西江农场发布《通知》，表示其农场鑫林绿化公司项目将使用到十分场的部分土地，要求各种植户在完成2012年至2013年榨季的砍运工作后不再继续耕管该部分土地。2013年8月26日，原告诉至本院，请求判如所请。本案在审理过程中，经本院释明，原告坚持其与杨肖兰签订的《承包合同》为有效合同，不同意变更诉讼请求为按无效合同处理本案。本案争议焦点为：原告甘山与被告杨肖兰签订的《承包合同》是否为有效合同？原告要求终止《承包合同》、确认西江农场第十分场15号地的地上青苗及附着物属其所有、被告赔偿其终止合同经济损失50万元的诉讼请求应否支持？本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人不能达成一致意见，调解不成立。本院认为，西江农场对其所属十分场的十五号地具有合法管理权，有权依法将十五号地对外租赁、发包。被告杨肖兰、杨肖霞虽未与第三人西江农场签订租赁合同，但西江农场在本案中追认该二人与杨建初合伙租赁十五号土地的权利，故被告杨肖兰、杨肖霞对十五号地在《土地租赁合同》约定的租赁期限内，具有与杨建初同等的经营、管理权利。但根据西江农场与杨建初签订的《土地租赁合同》，承租方不得将承租土地转租、变相转租或抵押给他人。故被告杨肖兰未经西江农场同意，将十五号地转租给原告违反合同约定，在西江农场明确表态对其与原告签订的《承包合同》不予追认的情况下，《承包合同》属无效合同，原告不能根据无效合同取得有效合同的权利，故对其要求终止合同及判令被告赔偿其因终止合同造成的经济损失的诉讼请求，本院予以驳回。原告请求确认涉讼十五号地上的附着物平房四间属其所有，因该四间平房是其未经他人同意，根据无效合同在他人拥有合法使用权的土地上建造，故建造该地上附着物的砖、瓦等材料虽属建造人即原告所有，但作为“地上附着物”，原告不能合法拥有所有权，对原告该诉讼请求，本院亦不予支持。至于原告要求确认十五号地上的青苗及鸡、鸭、鹅棚属其所有，本院认为，西江农场出租十五号地于杨建初时，地上并无青苗，十五号地上的速生桉树及甘蔗是杨肖兰、杨肖霞及杨建初所种，杨建初退出合伙后，十五号地上的速生桉树及甘蔗属杨肖兰、杨肖霞共同所有。杨肖兰与原告签订的承包合同（租赁合同）除水田、旱田、鱼塘、猪舍外，其余物品并不在租赁范围，杨肖兰与原告关于青苗、农药、化肥等物品的交易应属与租赁合同有牵连关系的买卖合同。杨肖兰将属其与杨肖霞共同经营的场地转租、共同所有的物品转让给原告，由于被告杨肖兰在庭审中表示原告曾将细节合同以电子邮件的方式传送给杨肖霞，杨肖霞在知道原告实际经营十五号地后并未明确反对，仅仅是表示不能给予原告承诺。杨肖霞的代理人对杨肖兰该陈述没有异议，并鉴于杨肖兰与杨肖霞之间的姐妹关系，应认定杨肖霞对杨肖兰将涉讼十五号地及相关青苗等转租、转让给原告知情并且同意。同时，被告杨肖兰确认，2012年5月15日接手十五号地后，原告于当日向其支付8万元，于同年10月6日支付10万元租金。由于原、被告双方均确认青苗、农药等交易在前，鱼的买卖在后，故原告甘山2012年5月15日支付的8万元应视为支付装电、青苗、复合肥等折价的价款69150元，本院认定原告甘山已为青苗支付对价。综上，原告甘山经合法交易、支付对价，且已实际管理，涉讼十五号地上的速生桉树、甘蔗应属原告所有。十五号地上的芭蕉树为原告所种，原告因种植的行为取得对芭蕉树的所有权。至于原告所搭建的鸡、鸭、鹅棚，因属可以移动的简易构建物，故原告亦可因其购买材料及搭建的行为取得对鸡、鸭、鹅棚的所有权。最后必须明确的是，其一，本院予以确认的仅仅是涉讼十五号地上青苗的所有权，超出十五号地范围由被告开荒所种植的青苗，因开荒面积不明，且不在原告诉讼请求范围内，本院不予确认；其二，本院虽确认原告对涉讼十五号地上的青苗及鸡、鸭、鹅棚具有所有权，但因其与杨肖兰签订的《承包合同》无效，故如权利人提起无效合同诉讼，上述物品仍应由人民法院按照无效合同的财产处理方式进行处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百三十二条第一款、第一百三十三条，《中华人民共和国物权法》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认广西农垦国有西江农场十分场十五号地上的青苗及鸡、鸭、鹅棚各一个属原告甘山所有；二、驳回原告甘山的其他诉讼请求。案件受理费4400元（适用简易程序审理已减半收取），由原告甘山负担3000元，被告杨肖兰、杨肖霞共同负担1400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费8800元，款汇至户名为：贵港市中级人民法院-诉讼费，开户行：中国农业银行贵港分行营业部，帐号：455101012001893。逾期不交也未提出司法求助申请的，按自动撤回上诉处理。审判员 余 艳二〇一三年十一月二十五日书记员 陈海媚 微信公众号“”