（2013）秦行初字第49号

裁判日期: 2013-11-25

公开日期: 2014-06-13

案件名称

左祥与南京市住房和城乡建设委员会不服行政登记一审行政裁定书

法院

南京市秦淮区人民法院

所属地区

南京市

案件类型

行政案件

审理程序

一审

当事人

左祥,南京市住房和城乡建设委员会

案由

法律依据

《中华人民共和国行政诉讼法》：第三十九条，第四十条；最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释：第四十二条，第四十四条第一款

全文

南京市秦淮区人民法院行政裁定书（2013）秦行初字第49号原告左祥，男，1973年7月17日生，汉族。委托代理人汤小玲，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。被告南京市住房和城乡建设委员会，住所地在本市广州路185号。法定代表人周金良，男，南京市住房和城乡建设委员会主任。委托代理人蔡莉莉，南京市住房和城乡建设委员会干部。委托代理人刘新，南京市住房和城乡建设委员会干部。原告左祥不服被告南京市住房和城乡建设委员会（以下简称市住建委）房屋行政登记及行政赔偿一案，于2013年7月4日向本院提起行政诉讼。本院于2013年7月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年8月19日公开开庭审理了本案。原告左祥及其委托代理人汤小玲、被告委托代理人蔡莉莉、刘新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。被告市住建委于2006年12月4日向原告左祥颁发了宁房权证白转字第274X**号房屋所有权证，将座落于本市绣花巷10号某室的房屋登记于原告名下，证载建筑面积99.71平方米。被告市住建委于2013年7月22日向本院提供了作出被诉具体行政行为的证据及依据：证据1、南京市房屋权属登记申请书一份，证明原告与涉案房屋原权利人徐某某因房产交易向被告提交申请，原告在申请书中明确表示其对所购房屋已全面、充分了解，且原告应该到房屋实地查看，对房屋的物理属性比较清楚。证据2、宁房权证白改字第0420**号房屋所有权证一份，证明涉案交易房产合法归属于原权利人徐某某所有。证据3、涉案房屋分层分户平面图3张，证明涉案房屋的真实、客观使用范围，原告在交易时并未要求被告对第二ＸＸ面图进行复核。证据4、南京市房地产买卖契约一份，该契约第9页的面积误差特别提示和补充约定中有双方协议，证明原告在房屋交易过程中是按套成交计价的，并未要求对交易面积予以复核。证据5、发票两张，证明原告履行了法定纳税义务。证据6、南京市房屋所有权（交易）登记审核表（一），证明被诉具体行政行为是客观存在的。证据7、南京市房屋所有权登记审核表（三），证明原告于2006年12月4日领取了宁房权证白转字第2741**号房屋所有权证，已经知晓具体行政行为的内容，时至今日起诉已经超过起诉期限。依据有：《南京市城镇房屋权属登记条例》第四条、第二十一条。原告诉称，原告于2006年11月8日通过南京网尚营销顾问有限公司与卖方徐某某签订了房地产买卖中介合同，约定原告以755000元的价格购买后者拥有的位于南京市绣花巷10号某室、建筑面积为99.71平方米的涉案房屋一套。原告与卖方于2006年11月23日签订了房地产买卖契约，并向被告申请办理房屋权属变更登记手续，并办理了测绘配图申请。被告于2006年11月26日出具宁房权证白转字第274X**号房屋所有权证，证载建筑面积99.71平方米，其中分摊面积9.72平方米。原告支付了卖方755000元并缴纳了契税15100元。为筹齐房款，原告申请了150000元公积金贷款，用于还贷资金共计167431.6元。2013年3月27日，原告与他人签订房屋买卖合同，当日到被告位于本市大光路的交易中心办理房屋权属变更手续，并依要求交件。2013年3月29日，原告缴纳面积测算（配图）等待出图。2013年5月23日，原告得知涉案房屋的证载建筑面积存在严重缩水，与实际面积相差11.08平方米，其中分摊面积相差1.34平方米。原告认为，被告作为不动产登记机构，及时、如实办理登记是其法定职责，而被告的房屋登记行为不仅造成了原告在2006年房产交易上的经济损失，也导致了原告此次房产交易的失败，侵害了原告的财产权益，造成了相应的直接经济损失，应承担相应的赔偿责任。综上，原告请求法院确认被告作出的宁房权证白转字第274X**号房屋权属建筑面积登记违法，判决被告赔偿原告因此造成的损失145975.87元。原告向本院提供了以下证据：证据1、房地产买卖中介合同一份；证据2、南京市房地产买卖契约一份。以上两证据证明卖方徐某某将其拥有的位于南京市绣花巷10号某室、建筑面积为99.71平方米的涉案房屋出售于原告，原告对价支付房款755000元。证据3、号码为00045075的南京房地产测绘事务所服务专用发票一张，证明原告缴纳了涉案房屋的面积测算费。证据4、宁房权证白转字第274X**号房屋所有权证，证明涉案房屋面积99.71平方米，原告按照房屋的自然状况购买。证据5、号码为00073288的江苏省南京市销售不动产通用发票一张，证明原告按每平方米7571.96元购买了建筑面积为99.71平方米的房屋，总价为755000元。证据6、南京市市区契税纳税申报表一份，证明原告为购买涉案房屋缴纳了15100元契税。证据7、公积金贷款合同明细及还款情况表，证明原告为购买涉案房屋进行了公积金贷款并支付了相应的本息。证据8、南京市存量房买卖合同，证明原告与他人签订了房屋买卖合同，约定房屋售价1994200元，因为被告的登记错误导致原告房屋交易失败。证据9、收据一张，证明原告于2013年3月27日向被告申请办理过户手续，此时原告仍不知被告登记错误。证据10、号码为00251665的发票一张，证明原告缴纳了面积测算（配图费）。证据11、丘权号为400-XXXX的房产分层分户平面图两张，证明涉案房屋建筑面积88.63平方米，其中分摊面积8.38平方米，该图系原告于2013年5月23日坚持要被告出具的，证明原告此时才知道房屋的实际状况。证据12、南京电视台科教频道的三段视频报道，证明被告早在2007年就已经知道其将涉案房屋登记错误。被告市住建委辩称，原告左祥的起诉不能成立。具体理由如下：1、原告起诉确认被诉具体行政行为违法已超过法定期限。根据原告的诉讼请求及事实与理由，本案被诉具体行政行为系2006年12月4日被告向原告颁发宁房权证白转字第274X**号房屋所有权证的行为。原告是该房屋所有权证的持有人，被告在权证附记栏中明确告知了原告对此产权登记、发证行为提出异议的诉权和起诉期限。原告在2006年12月4日取得该产权证后，时至今日才向法院提起行政诉讼，要求确认被诉具体行政登记行为违法，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第三十九条的规定，已超过法定的起诉期限。2、涉案房屋在2000年由中国银行江苏省分行按房改政策出售给职工，申请登记的基本单元是“室”，704室及703室职工在领取房改权证后，也未发现图形与实际使用范围不一致，但其实际使用范围至今一直没有改变。2006年，原告与原产权人徐某某办理权属转移登记时，因属于成套房屋权属转移，故调出房产测绘成果档案直接配图。宁房权证白转字第274X**号的分层分户平面图将实际在703室西北侧的部分范围画入704室之内。房屋的真实现状是分户图的基础，被告于2013年5月23日出具的分层分户平面图记载的户型结构与704室现状相符，并不改变现实中的权利范围，原告及原产权人在法律上、实际上也从未取得“703室西北侧部分范围”的权利，故原告客观上不存在由于分户图的改变导致真实“权利范围损失”。3、根据涉案房屋买卖合同、买卖契约，原告与原产权人计算房屋价值的主要指标是“套”，不是按平方米计价。这表明，原告在购房前对房屋的建筑年代、大小、室内布局等情况进行了实地查看、综合评判、整体认可后才签署购房协议的，面积已不再是原告购房的唯一因素。另一方面，原告自购买房屋入住迄今，房屋的实际使用价值并未随着分户图的改变而减少。故原告不存在为“703室西北侧部分范围面积”多支付了对价。4、房地产买卖契约中面积误差特别提示已告知交易当事人面积可能存在问题。因此，原告在签署契约时选择了按房屋现状成交、按套计价方式，未要求测绘复核，面积因素不作为计价考虑。故分层分户图形错误无论在交易前或交易后发现，均对交易当事人无成交影响。综上，被告认为原告的诉请没有事实与法律依据，请求法院驳回原告的起诉或诉请。审理中，原告提出以下辩论意见：1、本案是涉及不动产的，原告在2006年取得的房屋所有权证书上所记载的建筑面积为99.71平方米，这只是一个数字，其构成依据和内容，被告并没有告知原告，配套的图也没有标明数据，且更为严重的是被告2007年已知道其登记错误，却没有按照规定依法告知原告。原告直到2013年再次转让该房屋、且缴纳了配图费之后于2013年5月23日获得相关配图时，才知道其权益被侵害，原告于2013年7月4日起诉，并未超过法定起诉期限。2、原告提供的房屋买卖合同上明确记载了房屋的情况，建筑面积是99.71平方米，双方并没有按套成交。3、交易契约是被告提供的格式合同，所谓的提示和约定是被告单独制定的格式条款，该条款内容加重了交易双方的交易责任，剥夺了双方的权益，规避自己的法律责任，是无效的。4、原告按要求缴纳了复核测量费用，即明确了复核要求；误差是有限制的，11平方米既不是误差，也不是差异。房产测绘成果应当与房产自然状况保持一致，当房产的自然状况发生变化时应及时变更。被告作为房地产交易主管部门，在发放产权证书之前应当进行测绘计算并以其测绘计算的面积进行产权登记，但被告未按测算实际面积进行登记，属认定事实不清、主要证据不足，构成违法登记。对被告市住建委提供的证据，原告左祥经质证后对其真实性无异议，但对其合法性有异议，并认为被告提供的证据3中的三份分层分户平面图，原告只能看到附属在房屋产权证上的第一张，不能看到全部三张。对原告左祥提供的证据，被告市住建委经质证后对证据1－7、证据11-12的真实性没有异议，认为证据8－10、证据12与本案无关联性。对上述证据，本院作如下确认：被告提供的7份证据系被告在履行房屋行政登记过程中所获取或制作的材料，原告对其真实性均无异议，本院予以采信；原告提供的证据1－7、证据11-12，被告对其真实性无异议，本院予以采信；因本案原告在提起行政诉讼时一并提出行政赔偿，故原告提供的证据8－10与本案具有关联性，形式真实、来源合法，本院予以采信。经审理，本院查明以下事实：2006年11月6日，原告左祥与原产权人徐某某就本市绣花巷10号某室、证载建筑面积为99.71平方米的房屋达成买卖协议并签订合同。2006年11月23日，原告与原产权人徐某某签订了房地产买卖契约，双方到被告位于本市华侨路的房产交易中心申请办理房屋权属变更登记手续并提供相关材料，原告缴纳了20元的面积测算（配图）费。2006年12月4日，被告市住建委向原告发放了宁房权证白转字第274X**号房屋所有权证，证载“房屋坐落”于“绣花巷10号某室”，在“建筑面积（平方米）”一栏填明“99.71”，并在该证“附记”部分载明，“您对此产权登记、发证若有异议，可在领证之日起三个月内，向南京市房产管理局提出，或直接依法向人民法院提起行政诉讼”。同时，该证包含一张图幅号为0246的房产分层分户平面图，标明了涉案房屋的状况。原告缴纳了相关税费并办理了涉案房屋的公积金贷款。2013年3月27日，原告与左某签订了南京市存量房买卖合同，并于当日到被告位于大光路的交易中心办理房屋权属变更手续。2013年3月29日，左某缴纳了20元的面积测算（配图）费。2013年5月23日，原告取得两张图幅号为0246的房产分层分户平面图，标明涉案房屋建筑面积为88.63平方米。查明，南京电视台科教频道曾对涉案房屋登记以“谁‘偷’走了他11.08平方米的住房”为题进行了报道。原告认为被告作出的宁房权证白转字第274X**号房屋权属证书建筑面积登记违法，要求确认该行为违法并赔偿其损失145975.87元，于2013年7月4日诉至本院。本院认为，公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益，应依照《中华人民共和国行政诉讼法》及相关法律法规和司法解释提起行政诉讼。《中华人民共和国行政诉讼法》第三十九条规定：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当在知道作出具体行政行为之日起三个月内提出。法律另有规定的除外”；第四十条规定：“公民、法人或者其他组织因不可抗力或者其他特殊情况耽误法定期限的，在障碍消除后的十日内，可以申请延长期限，由人民法院决定”。本案中，原告左祥2006年12月4日即从被告市住建委处领取了宁房权证白转字第2742**号房屋所有权证，该证对房屋坐落位置、建筑面积等均明确记载，亦明确告知了相关诉讼权利，并附有房产分层分户平面图，再结合左祥与徐某某在2006年11月23日签订的《南京市房地产买卖契约》中关于“面积误差特别提示和补充约定”的内容，应认定原告此时已经知道具体行政行为，且应当知道该具体行政行为的内容。原告于2013年7月4日向本院提起行政诉讼，要求确认被告作出的房屋行政登记行为违法并赔偿其损失，距离其知道该具体行政行为已经超过三个月，且无证据证明具有符合《中华人民共和国行政诉讼法》第四十条的法定情形及其他正当理由，故应认定其已超过起诉期限。原告提出的本案涉及不动产、被告未告知涉案房屋建筑面积的构成依据和内容、原告直到2013年5月23日获得相关配图时才知道其权益被侵害、其起诉未超过法定期限的主张，本院认为，法律明文规定行政诉讼起诉期限以知道或应当知道具体行政行为之日起计算，本案情形并不适用《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十二条的规定，故对原告的该主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第三十九条，《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十四条第一款第（六）项之规定，裁定如下：驳回原告左祥的起诉。案件受理费50元，由原告左祥负担。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审　判　长　　韩　勇人民陪审员　　潘建中人民陪审员　　林玉兰二〇一三年十一月二十五日书　记　员　　吴　霞关注微信公众号“”