（2013）杭萧民初字第3392号
裁判日期: 2013-11-25
公开日期: 2014-04-30
案件名称
杭州萧山闻堰镇黄山村经济合作社与杭州龙山化工汽车运输有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市萧山区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
民事一审
当事人
杭州萧山闻堰镇黄山村经济合作社；杭州龙山化工汽车运输有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》:第六十条第一款；《中华人民共和国合同法》:第一百零七条；《中华人民共和国合同法》:第二百二十六条；《中华人民共和国合同法》:第二百三十五条；《中华人民共和国合同法》:第二百三十六条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》:第十二条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》:第十三条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第六十四条第一款
全文
杭州市萧山区人民法院民 事 判 决 书（2013）杭萧民初字第3392号原告（反诉被告）杭州萧山闻堰镇黄山村经济合作社。法定代表人华幼娟。委托代理人华伟东。委托代理人黄红儿。被告（反诉原告）杭州龙山化工汽车运输有限公司。法定代表人沈建。委托代理人吴兆峰。委托代理人应宏伟。原告杭州萧山闻堰镇黄山村经济合作社诉被告杭州龙山化工汽车运输有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2013年6月18日立案受理后，被告杭州龙山化工汽车运输有限公司于同年7月3日向本院提出反诉，本院予以受理。同年7月10日、8月22日，本案依法由代理审判员崔白洁适用简易程序两次公开开庭进行了审理。同年8月26日，本案依法裁定转为普通程序并依法组成合议庭。同年11月13日，本案第三次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杭州萧山闻堰镇黄山村经济合作社的委托代理人黄红儿、华伟东到庭参加第一、第二次庭审，原告（反诉被告）杭州萧山闻堰镇黄山村经济合作社的法定代表人华幼娟、委托代理人黄红儿到庭参加第三次庭审。被告（反诉原告）杭州龙山化工汽车运输有限公司的委托代理人吴兆峰三次到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告杭州萧山闻堰镇黄山村经济合作社诉称：2010年5月1日，原、被告双方经过友好协商，签订土地房屋租赁合同一份。原告将集体所有的龙山万达路东土地11.45亩、厂房918.64平方米出租给被告经营，租赁期限为2年，从2010年4月1日起至2012年3月31日止，租金每年302491.20元，每三个月上交一期，先交后租。合同签订后，原告依约交付了土地房屋，被告按约支付了到2012年3月31日止的租金。由于村集体资产租赁均要经过公开招投标进行，2012年4月19日原告即用书面的形式通知被告“不再续租，作好搬迁”，后又于2012年9月25日、2013年5月2日催促被告立即腾空场地，将租赁物交还原告，但是被告均予以拒绝，至今仍未腾退。为此原告起诉来院，要求判令：一、被告立即腾退，并将所租赁的土地房屋在2013年7月30日前归还原告。二、被告赔偿原告租赁损失378114元（自2012年4月1日起暂计算到2013年4月1日至6月30日，具体计算到腾退之日）。被告杭州龙山化工汽车运输有限公司辩称：原告诉称基本属实，但遗漏了一些情况。原、被告发生租赁关系的时间是1998年10月，此后租赁面积陆续增加，增加租赁土地上的青苗、作物的补偿也是被告支出的。双方连续或不连续地签订过很多份租赁协议，在原告认可的情况下，被告对所涉房屋进行了平整、装修、围墙修建。2010年5月，双方签订了原告陈述的租赁合同，约定租赁期限2年，被告也收到了原告不再续租、要求搬迁的通知。2013年5月，被告又收到了通知，原告说已经确定了新的承租单位，这侵害了被告的优先承租权。现被告认为原告要求被告腾退、赔偿的请求是不成立的，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告杭州龙山化工汽车运输有限公司反诉称：1998年10月，原告将其所有的房屋及土地出租给被告，租期5年。同时，原告将萧山市闻堰镇运输公司的整体资产转让给被告。不久，原告又陆续将相邻农地一并出租给被告使用，被告对所涉土地上的青苗等进行补偿。在取得原告同意的情况下，被告陆续在该宗租赁地块上投入大量的人力、物力，对土地、基础设施进行平整、建设，搭建了围墙及部分房屋，对房屋进行了装修。期间，被告的法定代表人沈建又整体受让了原告所有的杭州萧山第二汽车修理厂并在上述租赁场地内经营。此后，被告及杭州萧山第二汽车修理厂一直使用上述土地、房屋经营至今。期间，原、被告就土地、房屋租赁先后连续或不连续的签订了数份租赁协议。2011年12月，经原告对租赁土地房屋进行实地测绘，实际租赁面积比合同约定的面积少0.33亩。2012年4月，原告以镇、村规划，前述土地、房屋另有安排为由，单方通知被告不再续租。2012年4月24日，被告支付了2012年1月至3月的租金。2013年5月，原告却又通知被告上述土地、房屋已经招标后确定新的承租单位，要求被告腾空场地。原告上述行为侵害了被告的优先承租权，被告对所租赁土地、房屋进行大量投入使其增值，原告却利用增值的土地、房屋出租于第三人获取暴利。为此被告提起反诉，要求判令：一、原告赔偿被告损失2000000元（其中厕所20000元、暗沟30000元、阴缸10000元、围墙80000元，监控、红外线30000元，沥青地面180000元、小房屋7间150000元、大楼装饰100000元，检测线、设备、简易房2间200000元，简易棚60000元，修理车间装饰、电器，简易房10间200000元，加油机、机房、罐体设备30000元，青苗赔偿费10000元，塘渣、平整地坪工时费640000元，搬迁费150000元，深井10000元，传达室、房屋、大门50000元）；二、原告返还被告租赁押金50000元；三、原告返还原告多收的租金69720元。原告杭州萧山闻堰镇黄山村经济合作社针对反诉辩称：被告陈述自1998年开始双方即存在租赁关系，但上述合同均已履行完毕，与本案无关。被告搭建房屋等建筑，未经原告同意，系违章建筑，原告不同意赔偿被告损失。关于50000元押金，原告同意返还。关于土地实际面积少于合同约定的租赁面积，因为之前的租赁时间较长，土地面积一直在变，被告可能重新搭建了围墙，故面积有所减少，但原告现也同意将0.33亩土地租金退还给被告，但仅同意退还自2010年5月1日起的租金，之前的租金不予退还。原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.2010年5月1日土地房屋租赁合同1份，证明原、被告间的租赁合同关系。2.收款收据1份，证明被告于2012年4月24日支付原告2012年1月至3月租金的事实。3.通知书3份，证明原告于2012年4月19日、9月25日、2013年5月2日三次通知被告要求其腾退土地、房屋的事实。4.市委办公厅（2010）13号文件（打印件）、浙江省人民政府办公厅（2011）135号文件（打印件）各1份，证明涉案土地的租赁根据市政府的要求应进行公开招投标的事实。5.杭州市人民政府办公厅杭政办函（2013）40号文件（打印件）1份，证明被告搭建的违法建筑属于“三改一拆”范围的事实。6.2012年11月30日、2013年4月11日公开招租招标（杭州市萧山区招投标管理信息网网页打印件）2份、2013年4月24日招租中标公示（杭州市萧山区招投标管理信息网网页打印件）1份，证明原告对案涉土地房屋已经发布了招租招标公告，且已公布了中标情况。经质证，被告认为：对证据1、2没有异议；对证据3没有异议，但可以看出原告侵害了被告的优先承租权。对证据4、5属于法规政策，不属于证据的范畴。对证据6，原告提供的是没有任何招标管理部门盖章的证据，不能直接证明其在网上进行了公告。即使三份公告的时间和内容都是真实的，但未通知到被告，侵害了被告的优先承租权。即使公告具有通知效力，公布结果前应通知被告中标人以什么样的条件承租，让被告确认是否行使优先权。被告为支持其抗辩及反诉主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.租赁合同4份，证明原、被告之间的租赁关系开始于1998年，之后又签订过多份合同。2.收据1份，证明被告支付原告押金50000元的事实。3.资产转让协议、资产转让补充协议书各1份，证明原告将其下属的运输公司转让给被告的事实。4.面积测量表通知（复印件）1份，证明案涉租赁土地实测的面积与合同约定的面积相差0.33亩。5.营业执照1份，证明杭州萧山第二汽车修理厂也在案涉土地上经营。6.照片2份，证明原告出租给被告的房屋现场情况。7.照片1组，证明被告对于案涉土地房屋进行平整、搭建、装修的事实。8.工商登记变更情况1份，证实被告公司名称变更情况。9.收款收据1组，证明被告自1998年起支付原告部分租金的情况。10.支票领用单、发票、业务委托书、票据、浇筑沥青路面协议书1组，证明被告对案涉土地房屋进行土地平整、房屋搭建、装修、围墙搭建，投入大量资金的事实。经质证，原告认为：对证据1，其中1998年10月5日、2005年4月27日、2008年3月1日三份租赁合同已履行完毕，与本案无关。2010年5月的租赁合同没有异议。对证据2，没有异议。对证据3的真实性有异议，与原告无关，也与本案无关联。对证据4，测量是黄山村老百姓自已测量的，门口有空地、道地等没有测量进去，测量并不准确，但现在原告对该证据予以认可。对证据5，与本案无关联。对证据6、7的真实性、合法性、关联性均不予认可。对证据8的真实性没有异议，但认为与本案无关。对证据9，本案所涉租赁合同是2010年5月1日签订的，2010年5月1日至2012年3月31日的租金被告已经付清，故对2010年7月29日至2012年4月24日的收款收据没有异议，均是支付本案合同的租金。2010年4月7日前开具的票据，与本案无关，不予认可。对证据10，认为与本案没有关联。经审查，本院认为：对原告提供的证据1、2、3，被告无异议，本院对其证明效力予以确认。对原告提供的证据4、5、6，经本院核实，对上述证据的真实性均予以确认。对被告提供的证据1-10的真实性本院均予以确认。根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：1998年10月5日，原告（原名萧山市闻堰镇黄山村经济合作社）与被告（原名杭州龙山化工总厂汽车运输队）签订《房屋、场地租赁合同》一份，约定原告将现有经营场地（面积3830平方米）、生产用房（面积928平方米）出租给被告经营，租期5年，从1998年10月5日至2003年10月4日止，年租金70000元，先交后租，每六个月一付。租赁前需交纳押金50000元，并抵作最后一年的租金。被告在合同签订后即交纳了50000元押金。2005年4月27日，原、被告签订《土地房屋租赁合同》一份，合同约定原告将座落于龙山万达路东原闻堰运输公司一块土地及办公楼、厂方租赁给承租方经营。土地面积为11.45亩，房屋建筑面积为918.64平方米，租赁期限3年，自2005年4月1日至2008年3月31日止，租赁押金50000元，不计息，期满后归还。土地每年每亩租金15000元，即每年租金171810元，房屋每年每平方米60元，即每年55118元，土地房屋合计每年租金226928元，三年合计680784元，先交后租，每三个月支付一期。该合同还载明，本合同所租赁土地已在2005年4月1日前交付给被告使用。在租赁期间，被告不得擅自搭建，如因生产需要必须建房，须经原告同意，否则期满后由被告无条件拆除。租赁期满，双方有意续订，被告可在租赁期满前30日内向原告提出书面申请，根据土地租赁市场价，在同等条件下续订租赁合同。2008年3月1日，双方续订租赁合同，约定租期自2008年4月1日至2010年3月31日，租赁费为厂房每年每平方米66元，土地每年每亩16500元，即年租金房屋60630.24元、土地189000元，总计249630.24元。租赁期满后，在土地房屋发包权属不变的情况下，被告如需继续租赁的，按当时市场起步价优先考虑。租赁押金、租赁面积、租金支付方式与前份租赁合同一致。2010年5月1日，双方签订《土地房屋租赁合同》，合同约定，被告继续租赁上述土地房屋，租赁期限2年，自2010年4月1日至2012年3月31日止，厂房每年每平方米80元，土地每年每亩20000元，即年租金房屋73491.20元、土地229000元，总计302491.20元。租赁押金、租赁面积、租金支付方式与前份租赁合同一致。杭州市政府办公厅于2010年12月8日发布《关于进一步加强村级集体资金资产资源管理的意见》，要求“从2011年起，各区、县（市）村级集体产权资源依法采取转让、出租、入股或其他方式流转的，原则上都要进入农村综合产权交易平台进行公开、公平交易，以进一步规范农村产权交易行为，实现权力阳光运行”。2012年4月19日，原告用书面的形式通知被告“不再续租，作好搬迁”，被告于2012年4月23日确认收到上述通知。2012年4月24日，被告支付了2012年1月至3月的租金。此后，原告又于2012年9月25日、2013年5月2日催促被告立即腾空场地，将租赁物交还原告，但被告至今仍未腾退。2012年11月30日、2013年4月11日，原告在杭州市萧山区招投标管理信息网发布《闻堰镇黄山村原杭州龙山化工汽车运输公司地块招租招标公告》，公告载明该项目位于闻堰镇黄山村，出租厂房面积918.64平方米，土地面积11.45亩，租赁承包时间十五年，公告同时还载明了报名资质要求、投标保证金、报名时间、联系方式等。2013年4月24日在上述网站对中标人、中标价格予以公示。2011年12月23日，被告租赁土积面积经实测，比合同约定面积少0.33亩。被告承租土地房屋期间，对土地进行平整，对房屋进行装修，并搭建了部分房屋及围墙。本院认为：原、被告签订的《土地房屋租赁合同》依法成立，且合法有效。按租赁合同约定，租费先交后租，每三个月上交一期，但被告于2012年4月24日才交纳了2012年1至3月的租金，显然与合同约定不符，同时被告在收到2012年4月19日、9月25日的两份通知时，即应知晓租赁场地房屋需进行招投标，但其却未参加招投标，应视为被告已放弃行使优先承租权。原告要求被告支付自2012年4月1日起的租金损失，但原告未能提供在租赁合同届满前曾向被告告知不再续租的相关证据，根据合同法规定租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。故本院认为案涉租赁合同解除的时间为被告第一次收到原告不再续租的书面通知之日即2012年4月23日，2012年4月1日至2012年4月23日期间应视为不定期租赁，此期间被告仍应按合同约定支付租金，其中土地租金应按实测面积计算。此后至实际交付租赁物日止被告应赔偿相应租金损失。关于被告主张的2000000元损失，四份租赁协议中都明确约定了租赁期限，被告自1998年就使用案涉土地房屋，其对土地房屋进行投入当时，应已对租赁期限的长短及在租赁期限内能否收回投入有所考虑。现案涉合同租赁期间已届满，被告要求原告赔偿房屋装饰装修、土地平整等损失，缺乏法律依据。同时，被告未经原告同意，擅自在租赁土地内搭建房屋、围墙，由此产生的费用应由被告自行承担，其要求原告赔偿亦于法无据，被告提出的资产评估申请本院不予准许。关于被告主张的50000元押金，原告同意返还，本院予以支持。关于实测租赁面积少于合同约定租赁面积，被告要求原告返还自1998年10月5日起多交部分租金的主张，本院认为双方自1998年起签订了四份租赁合同，其中前三份租赁合同已履行完毕，现双方系就履行2010年5月1日的租赁合同过程中产生的争议向本院提出本诉、反诉，故前三份租赁合同不是本案审理的范围，本院认为返还租金应自2010年4月1日起算，被告针对前三份租赁合同的诉求本案不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、杭州龙山化工汽车运输有限公司在本判决生效后十日内腾退位于杭州市萧山区闻堰镇龙山万达路东土地房屋（合同载明厂房面积918.64平方米，土地面积11.45亩），并将上述土地房屋返还给杭州萧山闻堰镇黄山村经济合作社。二、杭州龙山化工汽车运输有限公司在本判决生效后十日内支付杭州萧山闻堰镇黄山村经济合作社自2012年4月1日起至4月23日止的租金18645.20元（详见附后计算清单）。三、杭州龙山化工汽车运输有限公司在本判决生效后十日内赔偿杭州萧山闻堰镇黄山村经济合作社自2012年4月24日起至2013年11月13日止的租金损失461266元（详见附后计算清单），及此后至实际交付租赁物日止的租金损失（按厂房面积918.64平方米，租金每平方米80元，土地实测面积11.12亩，每亩20000元计算）。四、杭州萧山闻堰镇黄山村经济合作社在本判决生效后十日内返还杭州龙山化工汽车运输有限公司租赁押金50000元。五、杭州萧山闻堰镇黄山村经济合作社在本判决生效后十日内返还杭州龙山化工汽车运输有限公司自2010年4月1日起至2013年3月31日止的土地租金13218.08元（详见附后清单）。六、驳回杭州萧山闻堰镇黄山村经济合作社其余诉讼请求。七、驳回杭州龙山化工汽车运输有限公司其余反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6972元，由杭州龙山化工汽车运输有限公司负担。反诉案件受理费减半收取11879元，由杭州龙山化工汽车运输有限公司负担11189元，杭州萧山闻堰镇黄山村经济合作社负担690元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费，并按照不服一审判决部分的上诉请求向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号12020244090********）审判长 崔白洁人民陪审员陈营治人民陪审员徐玲仙二〇一三年十一月二十五日书记员 陈 燕租金计算清单：一、杭州龙山化工汽车运输有限公司应支付杭州萧山闻堰镇黄山村经济合作社自2012年4月1日起至4月23日止的租金18645.20元（918.64平方米×每平方米80元÷365天×23天=4630.95元，11.12亩×每亩20000元÷365天×23天=14014.25元）。二、杭州龙山化工汽车运输有限公司应支付杭州萧山闻堰镇黄山村经济合作社自2012年4月24日起至2013年11月13日止的租金损失461266元（918.64平方米×每平方米80元÷365天×569天=114565.73元，11.12亩×每亩20000元÷365天×569天=346700.27元）。三、杭州萧山闻堰镇黄山村经济合作社应返还杭州龙山化工汽车运输有限公司自2010年4月1日起至2013年3月31日止的土金租金13218.08（0.33亩×每亩20000元÷365天×731天）。 搜索“”