（2013）烟民四终字第1417号
裁判日期: 2013-11-25
公开日期: 2014-02-11
案件名称
苗福洲与苗福晓房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省烟台市中级人民法院
所属地区
山东省烟台市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
苗福晓,于国英,苗福洲
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）烟民四终字第1417号上诉人（原审被告）：苗福晓，男，1962年4月24日出生，汉族。委托代理人：ＸＸ，山东同杰律师事务所律师。委托代理人：王永迅，山东烟泰光远律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：于国英，女，1962年11月18日出生，汉族。委托代理人：ＸＸ，山东同杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苗福洲，男，1957年1月8日出生，汉族。委托代理人：孙景敏，山东永禄律师事务所律师。上诉人苗福晓、于国英因农村房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省烟台经济技术开发区人民法院（2013）开民三初字第194号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人苗福晓及其委托代理人王永迅、上诉人苗福晓和上诉人于国英的共同委托代理人ＸＸ、被上诉人苗福洲之委托代理人孙景敏到庭参加了诉讼。现已审理终结。原审原告苗福洲一审诉称：原告与被告苗福晓系同村村民，2008年5月18日苗福晓因到外地做生意，央求原告以12万元价格将自己所有的位于烟台开发区大季家街道大苗家村南房屋一处转让给原告，并签订《房契》一份，协议签订时双方房款两清。原告买房后对房屋进行了修缮，并实际居住至今。2012年底房屋所在村庄整体拆迁，苗福晓得知后以双方买卖协议无效为由恶意阻挠，致使原告不能与拆迁单位签订拆迁补偿协议。原告认为，被告自愿将房屋卖与原告，原告对买房不存在任何过错，且已对房屋进行修缮，并实际居住达八年，此前双方从未因房屋问题发生过任何争议，遇房屋拆迁时，被告故意阻挠，故起诉至法院，要求依法确认原告与被告苗福晓2005年5月18日签订的《房契》有效，原告是位于烟台开发区大季家办事处大苗家村78号房屋的所有权人。原审被告苗福晓一审辩称：一、原告的起诉应予驳回。烟台开发区法院在执行申请人烟台金鹏食品有限公司与苗福晓保证合同纠纷一案中，查封了涉案房屋，苗福洲已经向法院提出异议，法院以（2012）开执异字第764-1号执行裁定书，支持了苗福洲的异议。根据《民事诉讼法》第204条之规定，只有对该裁定不服时才能提起诉讼。而苗福洲又以同样的事实和理由起诉，违反了一事不再理的原则，应驳回其起诉。二、苗福洲所述不属实。苗福晓是迫于苗福洲及农业银行等其他债主的逼债，不得已将房屋出卖，并非如苗福洲所说的到外地做生意央求苗福洲购买。另外，苗福洲从来没有要求办理过户手续，更不存在多次到房产管理部门办理房产过户手续的事实。三、虽然苗福晓与苗福洲达成了房契，但当时是出于苗福洲逼债的无奈，并非苗福晓的真实意思表示，苗福洲也未付清12万元，至今尚欠3万元。双方有言在先，以后苗福晓有钱的时候可以赎回的。并且，该房屋属于苗福晓与妻子于国英共同所有，《房契》未经于国英同意，应属于无效协议。烟台开发区房地产管理部门在2002年即停止办理农村房产过户登记手续，说明政府是禁止农村房屋买卖的，该买卖行为违反了政府的禁止性规定，进一步说明买卖是无效的。并且，按照物权法的规定，该房屋仍登记在苗福晓名下，尚未办理过户手续，不产生物权变动的效力，仍属于苗福晓所有。原审第三人于国英一审诉称：第三人与苗福晓系夫妻关系，于1985年1月5日登记结婚。1989年我们夫妻共同在烟台开发区大季家街道办事处大苗家村建造房屋一套，1994年办理了产权登记，房产证号为蓬私房字第××号，登记在苗福晓名下。2005年因欠苗福洲、农业银行等债务，我们夫妻准备外出打工挣钱还债，苗福晓谎称将房屋抵押给苗福洲，并由苗福洲使用。而近期第三人发现苗福晓于2005年5月18日与苗福洲达成了《房契》，仅以12万元的价格将花费近30万元建造的房屋出卖给苗福洲，我认为该《房契》没有经过我同意，侵犯了我作为共有人的合法权益，该《房契》应当无效，要求确认原告与被告于2005年5月18日达成的《房契》无效，确认位于烟台开发区大季家街道大苗家村房产证号为蓬私房字第15-030192的房屋归申请人和苗福晓所有。原审法院经审理查明，原告苗福洲与被告苗福晓、第三人于国英均为烟台经济技术开发区大季家街道大苗家居民委员会居民。被告苗福晓与第三人于国英系夫妻关系，双方于1985年登记结婚，婚后于1989年在烟台开发区大季家街道大苗家村建造房屋一处，门牌号78号，1994年4月20日政府发放了蓬私房字第××号房屋所有权证，登记房主苗福晓。2005年5月18日原告苗福洲与被告苗福晓签订房屋买卖合同（《房契》），约定被告苗福晓自愿将上述涉案房屋卖给原告苗福洲所有，共计人民币12万元，当即交款，分文不欠，恐后无凭，特立契约为证。合同签订后，苗福洲当即结清购房款，被告苗福晓将房屋及钥匙等交付苗福洲，苗福洲一家于2005年8月份入住该房屋居住至今，烟台开发区房地产管理部门停止办理农村房产过户登记，该房产至今未办理该房屋产权变更登记。被告苗福晓主张原告未付清购房款、双方约定房屋可以赎回，原告不予认可，被告苗福晓对此未提交证据加以证明。原审法院认为，涉案房屋系被告苗福晓与第三人于国英婚后所建造，系夫妻共同财产。被告苗福晓与原告苗福洲2005年5月18日签订的房屋买卖合同，符合农村房屋买卖的交易习惯。第三人于国英主张其为共有人、苗福晓与苗福洲达成的协议侵犯了其权利，本院认为，苗福晓与于国英系夫妻关系，苗福晓、于国英、苗福洲为同村村民，苗福晓与苗福洲签订了房屋买卖合同，且苗福洲一家于2005年8月份入住该房屋居住至今，多年来被告和第三人均未提出异议，因此被告苗福晓签订房屋买卖合同的行为相对于第三人构成表见代理，原告苗福洲属于善意取得，因此该房屋买卖合同应认定为双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。合同签订后，原告苗福洲结清了购房款，被告苗福晓将房屋及钥匙交付原告苗福洲，苗福洲入住该房屋居住至今，双方均履行了合同主要义务，房屋应归苗福洲所有。双方签订的《房契》载明当即交款、分文不欠，而被告苗福晓主张原告未付清房款，但其未提交相关证据加以证明，对于被告苗福晓主张原告没有付清房款的主张，本院不予支持。被告苗福晓主张出售该房屋系受到原告及农业银行等的逼债胁迫，但未提交证据加以证明，本院对于该主张不予支持。原告所住的涉案房屋面临拆迁，被告主张该房屋归其所有，致使原告不能与拆迁部门签订拆迁补偿协议，原告有权就该房产的所有权归属提起确认之诉。第三人于国英主张苗福晓谎称抵押而实际将房屋处分侵犯了其共有权利，其可以另行向被告苗福晓主张相关权利。第三人要求确认协议无效、房屋归被告和第三人共有的诉请，于法无据，应予驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及其它相关法律规定，原审法院判决：一、原告苗福洲与被告苗福晓于2005年5月18日签订的房屋买卖合同合法有效。二、位于烟台经济技术开发区大季家街道大苗家居民委员会78号房屋（房产证号为蓬私房字第15-0301**）归原告苗福洲所有。三、驳回第三人于国英的诉讼请求。案件受理费2700元，由被告苗福晓负担。宣判后，上诉人苗福晓、于国英不服一审判决，向本院提起上诉称：1、一审法院认定事实错误。因上诉人苗福晓欠被上诉人57000元，被上诉人长期多次到上诉人家中以死相逼，上诉人苗福晓被逼无奈才以120000元价格与被上诉人签订了买卖合同，并约定上诉人苗福晓有钱后可以120000元价格赎回。上诉人于国英对此并不知情。交接款项时，被上诉人仅支付30000元，还有33000元没有付清。2、上诉人苗福晓系在被逼无奈的情况下签订的合同，该合同无效。3、上诉人苗福晓签订买卖合同的行为未经上诉人于国英追认，上诉人苗福晓系无权处分，双方签订的买卖合同无效。4、被上诉人并非出于善意，支付的价格远低于市场价格，诉争房产没有办理过户登记，不产生物权变更效力，故被上诉人不属于善意取得房屋。5、被上诉人名下在本村有两处宅基地，违反法律强制性规定，原审法院认定涉案房产归被上诉人所有不当。综上，请求二审法院撤销原判，一、二审诉讼费用由被上诉人负担。被上诉人苗福洲答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，望二审法院驳回上诉，维持原判。本院二审期间，上诉人向本院提供如下证据：证据一、苗福洲房产登记档案材料一份，用于证明被上诉人苗福洲另有一份房产。上诉人主张根据房地一体原则，被上诉人在本村已有一处宅基地，加上原审法院判决涉诉房产归被上诉人所有，被上诉人名下将有两处宅基地。经质证，被上诉人对证据的真实性没有异议，但其主张该房产已经出售，现在该房产不是被上诉人的，只是所有权登记没有变更。证据二、烟台浩正房产估价事务所有限公司于2013年8月22日对涉诉房产出具的房地产估价报告。用于证实：1、涉诉房产在签订合同时的价值为201000元；2、被上诉人未支付合理价格不属于善意取得。3、间接证明上诉人是在被上诉人的胁迫之下才低价格转让房产。经质证，被上诉人对评估报告的真实性及上诉人所要证明的问题均有异议。其主张：1、估价报告是上诉人单方提供的，而且是在一审判决后自己作的，在原审中上诉人并没有向法院提出房屋价值鉴定的申请，该鉴定报告本身就不属于新的证据。2、该鉴定报告是根据上诉人的单方声明所作出的，而且鉴定人员是否到过现场被上诉人也不清楚。3、涉案房屋被上诉人居住以后进行过修缮。4、假如说报告是真实的，报告也不能体现所证明的问题，也就是被上诉人胁迫上诉人卖房的事实。上诉人另提供涉诉房产所在村14名村民出具的两份书面证明，用于证实上诉人是在被上诉人胁迫下才把自己仅有的一处房产转让给被上诉人。因证人均未到庭，被上诉人也不同意质证，本院对上述书面证明未予质证。上诉人另申请证人苗某某出庭作证，用以证实被上诉人胁迫上诉人将房产出让的事实。但因上诉人一审期间无正当理由未申请该证人出庭作证，该证据不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项规定的“新的证据”，本院未予质证。本院二审另查明，烟台金鹏食品有限公司与苗福晓、苗福洲申请执行人执行异议之诉一案，本院于2013年10月11日作出（2013）烟民一终字第861号民事判决书，确认苗福晓与苗福洲于2005年5月18日就本案诉争房产达成的房屋买卖合同合法有效，诉争房产属于苗福洲所有。该判决书已经发生法律效力。本院经审理查明的其他案件事实与原审法院审理查明的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（四）项、第九条第二款之规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明，当事人有相反证据足以推翻的除外。本院生效判决（2013）烟民一终字第861号民事判决书已经确认苗福晓与苗福洲于2005年5月18日就本案诉争房产达成的房屋买卖合同合法有效，诉争房产属于苗福洲所有，二上诉人一、二审期间提供的证据均不足以推翻该判决所确认的事实，故被上诉人对其诉讼请求无需再承担举证责任，被上诉人苗福洲的诉讼请求依法应予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项及第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由上诉人苗福晓、于国英负担。本判决为终审判决。审判长 栾建伟审判员 丁 伟审判员 刘光锐二〇一三年十一月二十五日书记员 林斐斐 来自