（2013）崇民一（民）初字第2224号
裁判日期: 2013-11-25
公开日期: 2014-07-26
案件名称
上海市瑞华实业公司与丁正国租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
崇明县人民法院
所属地区
崇明县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海市瑞华实业公司,丁正国
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十一条，第二百三十五条
全文
上海市崇明县人民法院民 事 判 决 书（2013）崇民一（民）初字第2224号原告上海市瑞华实业公司。法定代表人李年宝。委托代理人沈汉荣，上海聚隆律师事务所律师。委托代理人史忠云。被告丁正国。委托代理人张白云，上海市恒远律师事务所律师。原告上海市瑞华实业公司诉被告丁正国租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月27日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员周健独任审判，并于2013年6月4日公开开庭进行了审理，原告委托代理人沈汉荣、史忠云，被告丁正国及其委托代理人张白云到庭参加诉讼。嗣后本案转适用普通程序组成合议庭，于2013年9月26日再次公开开庭审理，原告委托代理人沈汉荣，被告丁正国及其委托代理人张白云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2008年12月30日，原告与被告等五位自然人签订了名为《鱼塘承包协议》的鱼塘租赁协议，约定原告将位于崇明县星村公路XXX弄XXX号长征水产养殖场的570亩鱼塘租赁给被告等五人进行水产养殖（被告实际承租42亩），租期一年，自2009年1月1日起至2009年12月31日止，年租金为人民币86，820元（以下币种均为人民币）。2011年、2012年被告独立与原告建立租赁关系，承租鱼塘42亩，租金按每亩每月30元计算。被告于2011年按约付清15，120元，2012年支付了15，000元，尚欠120元至今未付。2013年1月上旬，原告向被告发出书面通知，告知如续租，需于2013年1月25日前最迟至2013年3月5日按新租金标准签订租赁协议并缴纳2013年度租金，否则视为自动放弃续租权，并做好清塘工作，于3月底前返还。然被告未在时限内提起续租请求，原告遂于2013年3月12日向被告发出律师函，告知原告清理并于同年3月31日前将鱼塘及相关设施设备返还，然被告占有至今。故请求判令被告立即清塘并返还位于崇明星村公路XXX弄XXX号长征水产养殖场的42亩鱼塘，立即支付2012年度租金余款120元，给付2013年1月起至返还之日止按每亩每月30元标准计算的使用费。原告为证明其诉请，向本院提供如下证据材料：1、2008年12月30日《鱼塘承包协议》复印件一份；2、2013年1月6日通知复印件一份；3、2013年3月11日律师函；4、2013年4月23日证明；5、产权证明两份；6、情况说明复印件一份。被告质证意见如下：认为证据1，被告没有参与制订及签字，故不清楚该份协议，根据该份协议第15条，被告鱼塘实际也未进行标准化鱼塘改造，另原告已按国家补贴政策拿到了改造资金，却实际上至今未对被告承包鱼塘进行改造，造成原告损失；认为证据2没有收到过，且当时原告的主要负责人与被告商谈的是增至500元而非600元；认为证据3已收悉，但不认可其关于租金的计算新标准，且原、被告之间并非简单租赁关系；认为证据4，因为光明食品集团上海长江总公司与原告关系密切，故不予认可，原告应当提交两公司内部之间的租赁关系证明文件；对证据5、6真实性无异议。被告辩称，1989年8月，当时的长征农场经农场局的批准从江苏东台招用被告在内的38家农户到农场务农，被告先是在农场31连进行管理承包工作，并领取每月100元工资及享受农场职工其它福利待遇，1993年左右部分人不愿继续种植，在领取农场的安置费后陆续离开。2000年经时任长征农场领导同意，实施对离开农场的农户予以补贴，对剩下的农户进行就地安置的政策，被告自己出资出力在分配的圈围范围内进行土地平整，并开挖了42亩鱼塘，同时搭建了鱼塘周围的电力线路及棚舍。2000年至2006年期间被告向长征农场农牧公司支付租金。2007年开始原、被告签订书面合同建立承包关系，应原告要求年租金调整为10，080元（按每年每亩240元标准计算）。后2011年根据原告口头通知又变更为按每年每亩360元标准支付租金15，120元。被告依约支付租金至2012年，不记得还有120元尚未支付。关于2008年12月30日的鱼塘承包协议，被告并未看到过该份协议，也没有签字认可。被告也未收到过2013年1月上旬原告发出的书面通知，2013年3月12日的律师函虽然收到，但被告始终不知道新的租金标准。现如果原告坚持收回鱼塘，那么应按照滩涂开发及鱼塘开挖政策规定对被告进行经济补偿；如果同意被告继续养殖，那么被告要求享受农场职工同等待遇，享受租金优惠。被告为证明其辩称，向本院提供2007年1月1日鱼塘承包协议复印件一份。原告认为该份协议证明原、被告之间是租赁关系，而非承包关系。经开庭审理，双方当事人举证、质证，本院确认事实如下：1989年8月，上海市长征农场发布招工简章招用部分农业承包种植专业户和畜牧承包养殖专业户。1990年5月20日，上海市长征农场农业公司作为甲方与乙方江苏省东台市安丰镇劳动服务公司达成正式的《承包专业户（合同工）劳动管理协议书》，明确约定委托乙方在所属各有关村招收一批能基本稳定的承包专业户合同工，其中1989年计划招收农业种植35户，定于1989年10月初秋播种开始前进场。并明确“经为期一年的承包实践，……再签订长期承包合同。”被告等38家农户按规定于1989年进场。此后除包括被告在内的几户外，大多数农户陆续回到原籍。2000年被告自行出资出力在本案讼争鱼塘地块范围进行平整、开挖了42亩鱼塘及配置了相应设施从事养殖至今。从2007年1月1日原、被告签订的《鱼塘承包协议》反映，双方约定将位于长征农场原04队，由被告自行开挖的42亩鱼塘租赁承包给被告经营。承包期限自2007年1月1日至2007年12月31日，年租金为10，080元。2008年12月30日原告与案外人王某某签订的《鱼塘承包协议》约定合计养殖面积570亩，年租金为86，820元，同时合同尾部明确本合同乙方所涉及的分包人员有：……丁正国……等五人。租赁期限为2009年1月1日至2009年12月31日止。期满后，原、被告未再签订有书面合同。2011年、2012年被告根据原告口头通知以每亩每年360元标准支付年租金15，120元。2013年1月上旬，原告书面通知要求调整租金标准，并要求期限内回复，否则终止租赁，要求被告清塘并交还。2013年3月11日原告向被告发出律师函，告知鱼塘收回事宜，被告表示并未收到书面通知，不知晓租金调整和续租事宜，遂涉讼。另查明，涉讼鱼塘所在地块坐落于崇明长征农场23队（1街坊1丘）和红星农场水产养殖场8街坊3丘，地块的原权利人为现光明食品（集团）有限公司。该地块于2003年12月31日至2011年12月18日曾变更登记在上海市城市建设投资开发总公司名下。原告系光明食品集团所属的全资企业，其对涉讼地块行使的权利均得到该地块权利人的授权。审理中，原告表示对2012年租金余款120元予以放弃。同时，经本院协调，原告考虑被告之前自行开挖、投入等因素，愿意对被告作10，000元的经济补偿。本院认为，原、被告签订的《鱼塘承包协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告作为承租方理应于合同届满后将土地予以归还。现鉴于被告从事渔业养殖的周期性，故应给予合理的腾退期限。关于延期期间的土地使用费可参照原来履行情况予以支付。被告辩称对涉讼土地进行了开挖、整理等长期投入，故应给予合理补偿之请求，因无合同约定或相关法律依据，且开挖鱼塘至今，原告一直给予被告低于市场价格的优惠租金，故难以采信。关于被告应享受农场职工待遇之要求，与本案争议无关，可另行主张。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第一项、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告丁正国于2014年3月31日前将位于崇明星村公路XXX弄XXX号的42亩鱼塘（四至：东至茅雪超鱼塘，南至解放河，西至繆国民鱼塘，北至长征农场24队田地）予以腾退并归还原告上海市瑞华实业公司；二、被告丁正国支付原告上海市瑞华实业公司自2013年1月1日起至实际返还之日的土地使用费（按每亩每月30元标准计算）；三、准予原告上海市瑞华实业公司一次性补偿被告丁正国人民币10，000元（于2014年3月31日之前支付）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币50元，由被告丁正国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 林永新代理审判员 周 健二〇一三年十一月二十五日书 记 员 江 磊附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；……第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 来自：