（2013）松民三（民）初字第370号
裁判日期: 2013-11-25
公开日期: 2014-04-07
案件名称
上海鎏元置业有限公司与上海思辰美容有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市松江区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海鎏元置业有限公司,上海思辰美容有限公司,上海众元投资管理咨询有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款
全文
上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2013）松民三（民）初字第370号原告上海鎏元置业有限公司。法定代表人黄小芳。委托代理人汪伟敏，上海市朝华律师事务所律师。委托代理人钱亦肖，上海市朝华律师事务所律师。被告上海思辰美容有限公司。法定代表人张又匀。委托代理人刘羽，上海敏诚善律师事务所律师。委托代理人柴小森，上海敏诚善律师事务所律师。第三人上海众元投资管理咨询有限公司。法定代表人马国瑛。委托代理人李曼蔺，上海君澜律师事务所律师。委托代理人程文杰，上海君澜律师事务所律师。原告上海鎏元置业有限公司（以下简称“鎏元公司”）与被告上海思辰美容有限公司（以下简称“思辰公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年2月16日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，后因被告思辰公司无法直接送达需要公告送达，故转为适用普通程序进行。审理案件审理过程中，经原告申请，本院依法追加上海众元投资管理咨询有限公司（以下简称“众元公司”）作为第三人参加诉讼。本案于2013年7月18日公开开庭进行了审理。原告委托代理人汪伟敏、被告委托代理人刘羽、第三人委托代理人程文杰、李曼蔺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鎏元公司诉称：2010年12月21日，其委托众元公司与被告签订《佘山天地商业广场租赁合同》，约定由被告承租松江区佘山镇桃源路XXX弄XXX-XXX号、XXX号XXX-XXX室的房屋，租赁期至2015年3月31日止，月租金59，000元。合同签订后，众元公司按约将房屋交付给被告使用。后原告与众元公司产生纠纷，双方的委托关系于2012年7月10日解除。解除后，原告于2012年10月15日致函被告，将原告与第三人委托关系解除的情况告知被告，并要求被告向原告支付租金，但被告始终以各种理由拒绝。2013年1月29日原告再次致函给被告通知被告双方的租赁合同解除。合同解除后被告并未与原告办理相关手续，也未返还房屋，现原告无奈诉至法院，请求判令：1、解除原、被告之间的租赁合同关系；2、被告迁出位于松江区佘山镇桃源路XXX弄XXX-XXX号、XXX号XXX-XXX室的房屋并将房屋返还给原告；3、被告向原告支付2012年5月25日至合同解除之日的租金，按照每月59，000元的标准计算；4、被告支付原告自合同解除之日至实际迁出房屋之日的房屋使用费，按照每天5，885元计算（日租金的三倍）；5、被告向原告支付自2010年12月21日起至实际迁出之日止的物业管理费，按照每月4，562.32元（每月每平方米4元）的标准计算；6、被告向原告支付违约金177，000元；7、被告注册地从上海市松江区佘山镇桃源路XXX弄XXX-XXX号、XXX号XXX-XXX室房屋迁出。审理中原告自行将房屋使用费的标准调低至参照合同约定的租金标准一倍主张每月使用费。同时，原告认为因被告逾期交纳租金导致合同解除，故根据合同约定押金应予没收。被告思辰公司辩称：其是与众元公司签订的租赁合同，原、被告之间并不存在租赁合同关系，故原告的主体资格不适格。但是若原告主体资格没有问题的话，合同解除是同意的。因为租赁房屋一直存在漏水、消防设施、排污设施不合格等问题导致被告无法正常经营，特别是2012年以来，原告多次干扰被告使用房屋，尤其在2012年11月原告对租赁房屋进行断水断电，并私自换锁，使得被告已无法实际使用了。第三人在2011年5月1日将涉案房屋交付给其后，其交纳过一个月的租金和一个月的押金。被告与第三人先后签订过两份合同，第一份是原告诉请主张依据的落款时间2010年12月21日的这份合同，在履行过程中因房屋存在的种种质量问题，并且因消防问题导致商户无法办理营业执照，故被告与第三人协商将租金标准调低，双方又签订了落款时间为2011年3月21日的租赁合同，双方实际履行的也是这份合同，对于欠付的租金被告愿意按照3月21日的合同约定履行，但对于2012年11月开始因原告采取了干扰措施使得被告已不能使用租赁房屋，故被告也无需再支付租金及使用费。关于物业费原告无权收取。本案合同解除并非被告的原因，故对于原告主张的违约金也不予同意，而且违约金标准也过高，应予调整。第三人众元公司述称：其受原告委托与被告签订了房屋租赁合同，双方实际履行的是落款时间为2011年3月21日的这份租赁合同，其于2011年5月1日将涉案房屋交给被告使用，被告至今交纳了一个月的租金和一个月的押金，还交纳了一个月的物业管理费。其与原告的委托关系已经解除，故同意由原告向被告收取租金，其他由法院判决。经审理查明：被告于2011年5月24日注册成立。原告提供的《佘山天地商业广场租赁合同》落款时间为2010年12月21日，合同约定被告作为承租方向第三人作为出租方承租位于松江区佘山镇桃源路XXX弄XXX-XXX号、XXX号XXX-XXX室“佘山天地商业广场”铺位（以下简称“涉案房屋”），建筑面积1140.58平方米，被告将涉案房屋用于开设SPA会所。合同第二条约定，租赁期限自办理出营业执照之日起至2015年3月31日止，自办理出营业执照之日起12个月为免租期（免租期内第三人仅免去被告应缴纳的租赁费，不包含物业管理费及其他各项费用）。第四条约定，自本合同约定的计租起始日起算租赁费用，如计租起始日不是当月1日的，则当月的基本租金＝月基本租金／当月总天数×当月计租日数，下月租赁费用自1日起收取。2011年8月1日至2015年3月31日，日租金均为1.72元／平方米，月租金均为59，000元。租金支付方式为按每月度支付一次，合同签订当日，被告需支付第一笔月租金59，000元，以后在每月度的最后一个月的20日前支付本月度租赁费。第五条约定，被告应自办理出营业执照之日起，按每3个月为一期交纳该房屋的物业管理费，交纳时间为当期第一个月的25日之前必须向第三人缴付完毕。物业管理费收费标准为每月每平方米4元。第六条约定，被告应于合同签订后的7个工作日支付一次性履约押金59，000元。如未按约支付履约押金，则每延迟一天，应承担应付款项千分之三的违约金。被告应确保在本合同期限内第三人始终得以持有前述金额之履约押金。第十条约定，1、被告应当在因下列情形导致的本合同效力终止时全部完成搬迁腾空并将涉案房屋及其设施完好无损的书面交接给第三人；……（3）因被告违约行为而达到第三人行使解除权条件，第三人有权单方解除本合同；……2、如租赁期满或本合同终止后被告不能按时搬出该房屋的，每逾期一天，被告应按当年租赁年度该房屋日租金（当年租赁年度租赁费÷365）的3倍向第三人支付该房屋占用使用费……。第十一条约定，……2、被告有下述违约行为，第三人有权随时提前解除本合同，被告应支付当年租赁年度三个月的租赁费的违约金，除违约金外，第三人另有权没收被告的履约押金……（5）被告欠缴租赁费或本合同约定的其他任何费用达20天；……5、若被告未能在本合同约定期限内缴纳租赁费、补足履约押金或缴纳本合同约定的其他费用，第三人有权向被告按所欠缴的租赁费、履约押金或者其他费用金额的日计算收取滞纳金至被告缴纳之日止，如欠缴超过15天的，第三人有权采取断水、断电等措施，因此给被告造成的损失第三人不承担任何的赔偿责任，并第三人单方面解除合同，扣除履约押金。合同另对其他事项进行了约定。原告提供的该租赁合同为盖有被告公章和第三人合同专用章的复印件，同时在该合同复印件的骑缝处再行加盖了第三人公章。被告提供的《佘山天地商业广场租赁合同》落款时间为2011年3月21日，该合同约定被告作为承租方向第三人作为出租方承租涉案房屋，建筑面积1140.58平方米，被告将涉案房屋用于开设SPA会所。第二条约定，租赁期限自第三人交付房屋于被告之日起至2015年3月31日止，自该铺位交付之日起6个月为免租期（免租期内第三人仅免去被告应交纳的租赁费，不包含物业管理费及其他各项费用）。第四条约定，自本合同约定的计租起始日起算租赁费用，如计租起始日不是当月1日的，则当月的基本租金＝月基本租金／当月总天数×当月计租日数，下月租赁费用自1日起收取。2011年5月1日至2015年3月31日，日租金为0.6元／平方米，月租金为20，815元。租金方式为按每月度支付一次，本合同签订当日内，被告需支付第一笔一个月租赁费20，815元，以后在每月度的最后一个月的20日前将本月度租赁费支付给第三人。第五条约定，被告应当自该房屋交接之日起，按每6个月为一期交纳该房屋的物业管理费，缴纳时间为当期最后一个月的25日之前必须向第三人缴付完毕，物业管理费的收费标准为每月每平方米4元。第六条约定，被告应于合同签订后的7个工作日支付一次性履约押金20，815元。如未按约支付履约押金，则每延迟一天，应承担应付款项千分之三的违约金。被告应确保在本合同期限内第三人始终得以持有前述金额之履约押金。合同第十条、第十一条的约定与原告提供的租赁合同一致。第三人于2011年5月1日将涉案房屋交给被告使用，被告合计支付钱款41，630元，第三人明确其中20，815元为租金，另外20，815元为押金。被告还交纳了物业费4，562.30元，第三人出具发票载明为2012年11月的物业费。2012年11月16日原告向被告注册地快递函件，告知被告其与众元公司租赁合同已经解除的事实，并向被告催讨租金；2013年1月30日原告再次向被告注册地快递函件，载明因被告未支付租金，故按照合同第十一条第2款的约定即日起解除《佘山天地商业广场租赁合同》。被告称未收到函件。另查明：2008年10月27日，鎏元公司与众元公司签订一份《鎏元置业委托众元投资协议》，约定鎏元公司委托众元公司对佘山天地商业广场项目进行销售和招租。后双方产生争议，2012年7月，法院生效判决解除了鎏元公司与众元公司之间的委托关系。涉案房屋的所有权人为案外人阮妙唐等。在上述委托合同履行过程中，第三人与阮妙唐等房屋的所有权人签订代理租赁合同等，由众元公司承租或代理承租上述房屋。本案被告承租的房屋部分为阮妙唐等人所有，部分为原告自有。庭审中，被告还提供了：（1）漏水情况函、照片一组，漏水情况函载明：2012年6月17日晚间，由于2号楼与1号楼连接阳台处地漏堵塞及墙体防水施工的质量问题，导致新天地SPA二层大量灌水，将二层仓库、走道及房屋内所有地板、地毯全部泡水，无法正常使用，并且由于灌水量很大，导致沿着地毯一直漏到新天地SPA一层中庭，由此引起损失，被告将予以追究相关负责公司的责任，该份情况说明函上加盖了被告、第三人及上海轻工物业管理有限公司的章。被告据此证明涉案房屋漏水严重。（2）广告宣传资料，以证明被告和第三人原先承诺的提供免费班车、开设电影院等均未兑现。（3）接报回执单，该回执单载明，2012年11月28日，被告业主在涉案房屋门口因与物业公司人员发生纠纷矛盾激化而报警，民警出警至现场经了解当日下午涉案房屋经营业主与物业因租赁问题引发纠纷，民警现场暂时调解，告知通过司法途径解决。被告据此证明存在涉案房屋被断水断电，门被锁的情况。原告对上述证据不予认可。审理中，第三人表示对于原告提供的合同复印件，其不知晓原告从何处得来，其也不可能在该合同上加盖印章。审理中，本院释明合同解除，并要求被告就合同解除的后果提出主张，被告在本院指定的期限内未向本院提出需要法院处理的明确后果。以上事实，由租赁合同、鎏元置业委托众元投资协议、民事判决书、房屋租赁和代理租赁合同、房地产权证、函以及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，本案争议焦点为：一、原告主体是否适格？二、双方履行的是原告提供的租赁合同还是被告提供的租赁合同？三、若原告主体适格，其解约理由能否成立？四、若合同解除，则后果如何处理？关于争议焦点一。原告鎏元公司与第三人众元公司之间系委托关系，现双方委托关系已为生效的判决予以解除，故第三人在租赁合同中的权利义务由原告享有和承担，原告成为合同的相对方后即具有原告资格，被告抗辩原告不适格难以成立。关于争议焦点二。对此争议问题，本院认为，首先，虽然被告确认双方曾签订过原告提供的合同，但其也陈述双方之后变更了合同内容，实际履行的为被告提供的合同，就为何存在变更其也陈述了合理的理由。而且从被告实际履行情况来看，被告所支付费用与被告所提供的合同是相符的，故被告陈述的实际履行的是其提供的合同更具有可信性。其次，原告提供的租赁合同虽有第三人加盖的公章，但本质上仍为复印件，故从证据的证明力来看，被告提供的租赁合同的证明力显然高于原告提供的租赁合同。再次，上述租赁合同均签订于被告与第三人的委托关系存续期间，故第三人的意见对于认定上述租赁合同至关重要，而第三人明确认为双方实际履行的就是被告所提供的合同。虽然目前原告与第三人之间的委托关系已经解除、双方存在较大矛盾争议，但也没有证据证明第三人与被告存在恶意串通、损害原告利益的情形。虽然两份合同约定的租金标准、免租期有较大差异，但租金标准、免租期等合同重要条款属于商业谈判过程中的判断问题，差异本身不能作为认定双方存在恶意串通的依据。最后，虽然原告提供的租赁合同加盖了第三人的公章，且没有证据证明该章为假冒或为他人偷盖，但在没有证据证明被告存在恶意的情况下，对于被告的合法信赖利益应当予以保护。故此，本院认为应当以被告提供的租赁合同来确认双方的权利义务。同时，如原告认为第三人履行委托义务时、在确认租金标准和免租期过程中有不当行为，自可另行主张。关于争议焦点三。根据前述分析，双方之间的租赁权利义务应以被告所提供的租赁合同为准。根据该份合同的约定，被告租金的起算日应为2011年11月1日，租金按月支付，而被告实际只支付了一个月的租金就未再支付，被告逾期支付租金已经符合合同解除条件，原告有权解除双方的租赁合同关系。原告的主张有事实和合同依据，本院予以支持。关于争议焦点四。合同解除后，被告就失去了继续占有和使用租赁物的依据，被告就租赁物应予以返还。同时，被告应支付欠付的租金及相关费用。关于租金及使用费的计算，根据合同的约定及被告实际的支付情况，本院确认被告应支付原告的租金及使用费起止时间应为2011年12月1日至房屋实际返还之日止。虽然原告诉请主张系从2012年5月25日开始，但因其依据的是其自己提供的合同，根据该合同约定租金起算应从2012年5月25日起，实际上原告是认为被告从未交纳过租金并要求从租金起算日开始计算租金，现本院确认的是被告提供的合同，根据该合同约定租金起算日为2011年11月1日，扣除被告已交纳的一个月租金，故本院确认被告应交纳的租金应从2011年12月1日起算，此认定并非系超出原告主张的认定。至于被告认为2012年11月原告就对涉案房屋断水断电、更换门锁，故不应再支付相应费用，被告对此并未提供充分的证据予以证明，故本院不予采信。至于被告所提的房屋质量问题，首先被告所提供的证据不足以对此予以证明；其次，被告自己明确变更合同降低租金的原因就是因为房屋存在质量问题，可见就质量问题可能产生的影响在被告与第三人变更合同中已经予以充分考虑和体现，故如在本案认定租金及使用费时再行考虑扣减也不合理。综上，本院认为租金及使用费用的标准应按照或参照合同约定每月20，815元予以确定。关于物业管理费，按照合同的约定，被告应于交房当日即2011年5月1日开始支付，而根据第三人提供的发票被告只交纳过2012年11月份一个月的物业管理费，对于尚未支付的物业管理费，被告应予支付。但为了表述方便，本院将被告交纳的11月物业费扣除在第一个月，故物业费应自2011年6月1日起算至房屋返还之日止，按照每月4，562.32元的标准计算。关于原告主张的违约金，本院认为根据前述分析，被告不支付租金存在违约，原告主张三个月租金的违约金符合合同约定，且尚属合理范围，故本院予以支持，但原告依据的租金基数有误，本院予以调整，应为62，445元。关于本案押金，按照合同第十一条第二款的约定原告除了主张三个月租金的违约金外，另外有权没收押金，故本案中原告主张没收押金，本院予以支持。关于原告要求被告将注册地迁出涉案房屋的请求，此系工商部门管理的范围，故本案对此不予处理。另外，因被告在本案中未提出明确的需要法院处理的解除合同后果，故本案中不予处理，若被告认为尚有其他需要处理的后果，则可另循法律途径解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除原告上海鎏元置业有限公司与被告上海思辰美容有限公司之间落款时间为2011年3月21日的《佘山天地商业广场租赁合同》；二、被告上海思辰美容有限公司于本判决生效之日起十日内将位于上海市松江区佘山镇桃源路XXX弄XXX-XXX号、XXX号XXX-XXX室的房屋返还给原告上海鎏元置业有限公司；三、被告上海思辰美容有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海鎏元置业有限公司2011年12月1日起至上述房屋返还之日止的租金及使用费（按照每月20，815元标准计算）；四、被告上海思辰美容有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海鎏元置业有限公司2011年6月1日起至上述房屋返还之日止的物业管理费（按照每月4，562.32元的标准计算）；五、被告上海思辰美容有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海鎏元置业有限公司违约金62，445元；六、驳回原告上海鎏元置业有限公司的其余诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费17，628元，由原告上海鎏元置业有限公司负担6，679（已付），由被告上海思辰美容有限公司负担10，949元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 王燕华代理审判员 张 莉人民陪审员 陆瑞兴二〇一三年十一月二十五日书 记 员 亓继芳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……