（2013）衢柯巡民初字第373号
裁判日期: 2013-11-25
公开日期: 2014-03-11
案件名称
包英俊、张颖颖与绍兴中房房地产开发有限公司衢州分公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
衢州市柯城区人民法院
所属地区
衢州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
包英俊,张颖颖,绍兴中房房地产开发有限公司衢州分公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十二条，第五条，第六条，第八条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；建设部关于印发《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）的通知：第五条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百三十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
衢州市柯城区人民法院民 事 判 决 书（2013）衢柯巡民初字第373号原告：包英俊。原告：张颖颖。委托代理人：包英俊。被告：绍兴中房房地产开发有限公司衢州分公司。法定代表人：谢国兴。委托代理人：童明星。委托代理人：董坚。原告包英俊、张颖颖与被告绍兴中房房地产开发有限公司衢州分公司（以下简称绍兴中房）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年9月4日受理立案后，依法适用简易程序，由代理审判员聂留辉独任审判，于2013年10月9日公开开庭进行了审理。原告包英俊、被告绍兴中房的委托代理人童明星、董坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告包英俊、张颖颖起诉称：原、被告于2010年4月9日签订商品房买卖合同一份，约定：原告购买被告开发的座落于衢州天和家园第3幢601号房屋和第3幢9号储藏室，房屋建筑面积242.73平方米，总价1105169元，储藏间33.91平方米，价款61000元；商品房交付后，产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人；出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明；出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》；出卖人承诺于2011年6月30日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。合同签订后，原告依约付清了全部1166169元购房款，但被告至今未将上述权属证书及登记证明交付给原告，致使原告至今未能办理该商品房的转移登记。另外，被告未在合同中载明储藏室的公摊面积，应视为不计公摊面积，储藏室实际建筑面积为24.96平方米，面积误差为8.95平方米，其中误差在3%以内（含3%）的部分为1.0173平方米，误差超出3%的部分为7.9327平方米，被告应返还原告面积差异部分房价款30369.78元。综上，为维护自身的合法权益，故原告诉至法院，要求：一、判令被告将座落于衢州天和家园第3幢601号商品房和第3幢9号储藏室经初始登记的土地、房屋权属证书及该房屋转移登记证明材料交付给原告，并自2011年7月1日起至实际交付经初始登记的权属证书及该房屋转移登记证明材料之日止，按日向原告支付已付房价款1166169元万分之五的违约金（至起诉之日违约金450000元）；二、判令被告返还原告房价款30369.78元；三、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告以涉案房屋储藏间存在大量裸露的管道，不仅挤占大量空间，影响美观，而且存在安全隐患为由，要求增加一项诉讼请求：判令被告赔偿原告储藏间经济损失20000元。为证明自己的主张，原告向本院提供了如下证据：1、原、被告双方签订的商品房买卖合同、个人贷款合同、合同补充协议、发票各1份，证明原告向被告购买天和家园第3幢601室商品房和第3幢9号储藏间的事实；2、储藏间管道实拍图和外观实拍图各1份，证明被告所交付的9号储藏间存在大量裸露的管道，被告交付的储藏间结构与合同约定的储藏间结构严重不符的事实。被告绍兴中房答辩称：1、导致原告房屋至今未办理产权转移手续非被告原因所致，被告已履行了通知义务，但是原告不予配合；2、储藏间面积符合合同约定，不存在返还价款的事实和理由；3、被告没有向原告隐瞒储藏间的事实，不存在赔偿损失的理由。要求驳回原告的诉讼请求。为证明自己的主张，被告向本院提供如下证据：1、衢州市房屋面积核定书、房屋建筑面积测绘成果书各1份，证明交付房屋的实际面积和合同约定面积相同的事实；2、合同补充协议1份，该份协议系双方交房以后对储藏间面积进行的确认，证明储藏间的预测和实测面积差为0，且原告对此没有异议的事实；3、房屋所有权证书和土地分割转让证各1份，证明被告在2011年9月19日已经完成土地、房屋的初始登记；4、办理产权登记通知书、快递清单、快递单各1份，证明被告于2011年9月23日已经通知原告办理产权登记的相关事宜的事实；5、2013年8月被告发给原告的支付违约金和返还房价款的函1份，证明原告于2011年9月份已经知道被告已取得房产所有权证书，并且通知原告方办理产权登记的的事实；6、2011年9月26日-30日，被告交付办证税费清单1份以及相应的收款收据4本，证明被告已履行了通知原告办证的义务；7、衢州发改委文件、协议书、收条各1份，证明2011年8月18日被告方向原告方交付房屋，同时与第2组证据相互印证，证明在交房以后原、被告进一步通过补充协议对储藏间的面积进行确认，原告有足够的时间进行测量，原、被告双方对面积是没有异议的事实；8、工程联系单和变更前后4号楼储藏间图纸各1份，证明原、被告双方在签订合同的时候，没有对原告隐瞒实际图纸与设计图纸不一致的事实。本院组织原、被告双方对上述证据予以当庭质证，并结合当事人陈述，认证如下：对原告提供的证据1，被告基本无异议，但补充：合同中附件1储藏间的图纸是4号楼的，但实际是按照3号楼的施工的；对证据2，被告对真实性没有异议，但认为该证据只能证明管道影响美观，不能证明储藏间结构与图纸不符，这些管道是为实现房屋功能所设；在签订合同时，2、3、4、5号楼的储藏间设计图纸是相同的，后来施工时4号楼的储藏间发生了变更，实际交付的储藏间和3号楼的图纸一致的，是我们工作的失误。对被告提供的证据1，原告对其真实性没有异议，但对其证明对象有异议，认为商品房买卖合同中没有注明储藏间的公摊面积，应当视为不计公摊面积；对证据2，真实性没有异议，但对其证明对象有异议，因为被告告知原告，只有签订了该协议，才能拿到钥匙，原告为了拿到钥匙才被迫签字；并且，房屋面积不是肉眼所能辨别，需要经过专门机构的检测，其当时难以此理由拒绝签字；对证据3，均无异议；对证据4，真实性有异议，称其没有收到该通知；对证据5，均无异议；对证据6，认为超过举证期限提供，拒绝质证；对证据7，真实性没有异议，但对证明对象有异议，认为该证据是延期交房的赔款合同，在拿钥匙之前就已签订；对证据8，均无异议。经审查，本院对原、被告双方均无异议的原告证据1、被告证据3、5、8予以确认。对原告证据2，真实性予以确认，对其证明对象中该储藏间存在大量裸露在外的管道的事实予以认可。对被告证据1，因双方争议的焦点在公摊面积上，而对储藏间的总体面积并无争议，故本院对该证据予以确认；对被告证据2，真实性予以确认，对协议内容亦予以确认，但该证据不足以证明双方对储藏间的公摊面积不存争议；对被告证据4，被告按照原告提供的地址及手机号码以快递的方式邮寄办证通知给原告，且相关证据显示该快递已被签收，被告已完成其合理的举证义务，原告称其未收到通知的辩称本院难以采信，故本院对该证据予以确认；对被告证据6，因被告未在举证期限内向本院提供，且该证据对本案关键事实的认定无影响，故本院不予采信；对被告证据7，真实性予以确认，对双方正式交接房屋的时间为2011年8月18日亦予以确认，对双方对储藏间面积无争议的事实不予认可。根据上述证据，结合原、被告双方的庭审陈述，本院认定案件事实如下：2010年4月9日，两原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，双方约定：被告将位于衢州西区盈川路以南、白云路以东，编号为5-197-95的地块上名为“天和家园”小区第3幢1单元601号商品房及第3幢9号储藏间出售给原告，其中商品房价款1105169、储藏间价款61000元，合计1166169元；被告应当在2011年6月30日前取得相应的土地及房屋权属证书。合同签订后，原告支付了全部购房款。2011年8月18日，原、被告签订协议，确认正式交房。2011年8月25日，原、被告签订补充协议，确认储藏间总面积为33.91平方米。2011年8月29日，衢州市房地产管理处出具房屋面积核定书，确认涉案储藏间总面积33.91平方米、套内面积24.96平方米、公摊面积8.95平方米，公摊系数为0.358460。2011年9月19日，涉案商品房完成土地及房屋初始登记。2011年9月23日，被告通过申通快递（单号：368884296761）向原告寄送办理产权登记通知书，告知原告办理产权登记的时间、地点及相关材料等事宜，2011年9月24日，原告方签收该快递。2013年8月7日，原告等业主联合向被告发出要求被告支付违约金及返还房价款的函件，载明“因出卖人迟至2011年9月30日才完成上述登记取得相关证书，超出约定期限90日，所以应按合同约定支付违约金”5525.85元。由于双方未能就相关纠纷协商达成一致意见，故原告诉至法院，诉请如前。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原、被告双方以商品房买卖合同的形式签订的商品房买卖合同，其主体合格，内容合法，属有效合同，对合同双方当事人具有法律约束力。通过审理，本案的争议焦点在于：1、被告是否存在逾期办证的事实；如有，逾期办证的违约天数几何（原告第一项诉讼请求中要求被告交付经初始登记的土地、房屋权属证书及该房屋转移登记证明材料的请求，因包含于该焦点问题中，故不单列为一个焦点进行论述）；2、储藏间面积33.91平方米应否包括公摊面积；3、原告要求被告赔偿因管道占用储藏间空间的损失是否已过诉讼时效。针对上述焦点，逐一分析如下：一、被告是否存在逾期办证的事实；如有，逾期办证的违约天数几何。庭审中，一方面，被告提出，其不存在逾期办证的事实，认为合同中约定的交房时间为2010年12月31日前、办证时间为2011年6月30日前，现被告已就逾期交房对原告进行了赔偿，办证时间理应在正式交房后顺延180日。本院对此不予认同。首先，购房合同系当事人双方自愿签订，合法有效，合同中明确载明被告向原告交付商品房和办理相关权属证书的时间，具体确定，现被告已逾期办证，显然与此相悖。其次，这与浙江省建设厅、浙江省工商行政管理局拟定的合同范本（2008年修改版）的本意不符。合同范本2000年修改版“第十五条关于产权登记的约定”第一款内容为“出卖人应当在商品房交付使用后日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……”，而最新版的2008年修改版在“第十六条关于产权登记的约定”第三款中则将此修改为“出卖人承诺于年月日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人……”。由此可见，合同范本拟定者的本意在于将办理产权证的违约条款从交房时间的“阴影”中抽离出来，从而使买受人对此具备独立而明确的请求权。最后，按时交房和办证等系合同载明的被告义务，现逾期交房虽已由当事人双方协商解决，然逾期交房已是实然，其未按时办证乃系前者导致，他人不能要求别人为其违约行为承受权益的损害。综上，本院对被告的抗辩意见不予采纳。另一方面，原告提出，被告应将经初始登记的土地及房屋权属证书交付原告，逾期办证的截止时间即为被告交付上述两证之日。对此，本院认为，一者，根据物权法的有关规定，不动产物权变动采取的是“交付＋登记”模式，不动产所有权的转移必须办理所有权登记手续，取得权属证书。权属证书的取得，依据《城市房地产开发经营管理条例》和《城市房地产管理法》的规定，权属证书的登记与核发由行政部门具体实施。权属证书的取得，首先，应由买受人申请，出卖人应提供协助并提供必要的证明文件，即出卖人应在约定或者法定的期限内提交用地证明文件、建设工程许可证、房屋竣工验收资料、测绘资料以及其他有关证明文件完成房地产权属的初始登记的备案义务；其次，买受人在约定和法定的期限内向登记部门申请办理土地使用权变更登记和房屋所有权登记时，应按合同约定或法定期限内提供相关的证明材料。由此可见，出卖人所负有办证义务具体表现为：在约定或者法定的期限内完成房屋权属的初始登记的备案，并在买受人申请办理权属证书时能够提供权属证书的相关证明。具体到本案中，可见其与当事人双方在合同第十六条第二款中的约定是一致的。现被告绍兴中房公司已提交了用地证明文件、建设工程许可证、房屋竣工验收资料、测绘资料以及其他有关证明文件，完成房地产权属的初始登记的备案义务，且为买受人办理权属证书扫除了前置障碍，应视为其已经履行完毕合同的主要义务。二者，现被告已于2011年9月24日向原告发出集中办证的通知书，告知了时间、地点、所需资料等相关事项，由此可见，原告对被告已然办理完毕初始登记是知情的。由于双方就买受人是自行还是委托出卖人办理该商品房的转移登记手续，没有在合同中作出明确约定，现被告依据市场习惯告知原告由被告集中办理，并无不妥，原告如有异议，应该在被告告知集中办理的期间（2011年9月26日至30日）或之后尽快向被告提出异议，而原告在法庭上称“一直在等被告的通知”，根据合同法第六十二条第（三）项规定：“履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行”，可见，原告迟迟不向被告提出异议，是在滥用合同赋予自己的权利。如据此要求被告承担相应的违约责任，显然有失公平，悖于常理，有违市场经济之诚实信用原则。故而本院认为，被告违约办证的时间应计算至办理完毕初始登记之日止，即2011年9月19日。此外，鉴于原告已诉至法院要求被告交付初始登记权属证书，本院认为其意在自行办理土地及房屋转移登记手续，本院对此予以尊重，被告应履行交付义务，予以协助。二、合同载明的储藏间面积33.91平方米是否包括公摊面积。通过法庭调查，储藏间的总面积为33.91平方米是不存疑问的，而焦点在于：原告认为，双方在合同中没有说明33.91平方米是否包括公摊面积，故应视为套内面积。被告认为，以套（单元）计价的商品房，销售面积为套内建筑面积与应分摊的共用建筑面积之和；并且，按照建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）第五条规定，商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或者单元内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。本院认为，从被告的举证看，衢州市创房地产测绘有限公司出具的建筑面积测绘成果书测绘得出涉案储藏间所在楼层的储藏间公摊系数为0.358460，衢州市房地产管理处出具的房屋面积核定书确认涉案储藏间的总面积为33.91平方米，其中套内面积为24.96平方米、公摊面积为8.95平方米，公摊系数亦为0.358460。由此可见，一者，作为房地产管理机关的房管处对此是认可的；二者，涉案储藏间是存在公摊面积的，并且经测绘公摊面积＋套内面积之和与合同约定的面积33.91平方米是一致的。从原告的举证看，原告该项诉请主张依据仅为合同第三条“辅助用房”项下储藏室“面积：33.91㎡”，显然，其证明力并不足以达到支持其诉请的程度，相比较，被告的举证更具证据优势。因此，本院对原告要求被告返还购房款30369.78元的诉讼请求难以支持。三、原告要求被告赔偿因管道占用储藏间空间的损失是否已过诉讼时效。诉讼时效是指权利人在法定期间内不行使权利即丧失请求人民法院依法保护其民事权利的法律制度。本案原告要求被告赔偿因管道占用储藏间空间的损失20000元，该诉请实为损害赔偿请求权。作为债权请求权，一般即受诉讼时效之约束。根据《民法通则》第135、137条分别规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为二年，法律另有规定的除外”、“诉讼时效期间从知道或者和应当知道权利被侵害时起算”。2011年8月18日，原、被告签订协议，确认正式交房。从常理言，双方正式交房之日，便是原告知晓其储藏间的构造及相关权利是否被侵害之日。自2011年8月18日交房，至2013年9月24日原告向本院申请增加诉讼请求要求被告赔偿储藏间空间损失，期间已过二年，而原告又未能举证证明诉讼时效存在中止、中断，或者延长的情形，故本院对被告提出的原告要求其赔偿储藏间空间被管道占用损失的诉讼请求已过诉讼时效的抗辩意见予以采信，原告的该项诉讼请求难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告绍兴中房房地产开发有限公司衢州分公司于本判决生效之日起十日内向原告包英俊、张颖颖交付座落于衢州市柯城区天和家园小区第3幢1单元601号商品房经初始登记的土地及房屋权属证书，由两原告自行办理商品房转移登记事宜；二、被告绍兴中房房地产开发有限公司衢州分公司于本判决生效之日起十日内支付原告包英俊、张颖颖逾期办理座落于衢州市柯城区天和家园小区第3幢1单元601号商品房土地及房屋权属证书违约金共计5830.85元；三、驳回原告包英俊、张颖颖的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9108元，减半收取4554元，由原告包英俊、张颖颖负担4504元（已预交），被告绍兴中房房地产开发有限公司衢州分公司负担50元，于本判决生效之日交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。代理审判员 聂留辉二〇一三年十一月二十五日书 记 员 章 文 关注公众号“”