（2013）中一法坦民一初字第106号
裁判日期: 2013-11-25
公开日期: 2014-04-30
案件名称
戴杰芳与费洪岩房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第一人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
戴杰芳,费洪岩
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释：第一百二十一条；《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第一百一十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第九十二条第一款，第一百四十四条
全文
广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2013）中一法坦民一初字第106号原告：戴杰芳，女，1984年2月3日出生，汉族，住广东省茂名市。委托代理人：丰收，常会珍，湖南人和（珠海）律师事务所律师。被告：费洪岩，男，1973年1月24日出生，汉族，住黑龙江省鹤岗市。原告戴杰芳诉被告费洪延房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年3月7日受理后，依法由审判员谭敏、代理审判员黄小玲、人民陪审员李培荣组成合议庭，于2013年11月14日公开开庭进行了审理。原告委托代理人丰收、常会珍到庭参加诉讼，被告费洪延经本院合法传唤，无正当理由无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2010年11月24日，原告与被告通过第三方中山市天城房地产经营有限公司签订了房地产买卖合同（合同编号：JFDS101124），合同约定：原告戴杰芳通过银行按揭方式向被告费洪延购买其位于中山市坦洲镇金山城10期凯都大厦＊座＊房房屋一套，房屋总价格为人民币290000元整（大写人民币贰拾玖万元整），购房定金人民币60000元整（大写人民币陆万元整），首期楼款人民币76000元，该款于卖方办妥全权委托公证后支付，其余房款通过银行按揭方式支付。由于该房屋是被告费洪延于2009年2月9日向中山市金山城房地产有限公司一银行按揭方式所得，按揭贷款于中国工商银行中山市坦洲镇支行，该物业开发商尚未出房产证。合同约定：从签署此合同至出证办理过户当月，由卖方继续供楼。该合同同时约定：因卖方或买方违反本合同项下约定的义务，守约方有权要求解除合同并要求违约方双倍返还定金。合同签订当日，原告戴杰芳以现金方式一次性向被告费洪延支付购房定金人民币60000元整（大写人民币陆万元整），取得房屋钥匙，依据合同约定卖方将房屋钥匙交付给买方即视为房屋转移占有标志，享有该房屋的占有和使用权。自2010年11月24日起至今，该房屋的物业管理费、水费、电费等费用都是由原告支付，期间，原告戴杰芳曾多次催告被告费洪延，履行合同项下的义务，但原告不予理会，更甚的是被告费洪延至今下落不明，无法取得联系，同时被告费洪延因逾期拒不归还该房屋银行按揭贷款超出法定还款期限，以致被中国工商银行中山市坦洲镇支行诉至法院，查封了该房屋，致使该房屋产权存在瑕疵，无法交易，导致该房地产买卖合同履行不能，原告戴杰芳无法取得该房屋产权，被告费洪延构成根本违约，被告已经严重违背了诚实信用原则。故原告向法院提起诉讼，请求判令：1.解除原告戴杰芳与被告费洪延的房地产买卖合同关系；2.被告费洪延向原告戴杰芳双倍返还购房定金人民币120000元整（大写人民币壹拾贰万整）；3.本案的诉讼费、保全费均由被告费洪延承担。原告为证明其主张，向本院提交以下证据：1.戴杰芳身份信息；2.费洪岩身份信息；3.房地产买卖合同；4.收款依据；5.中山市商品房买卖合同；6.法院诉讼文书通知书。被告费洪岩经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，在法定答辩期间也没有提出书面答辩意见，亦没有到庭辨认、核对原告所举证据真实性。原告所举书证及所作陈述因无相反证据反驳，也无影响证明效力的因素，且原告方保证真实，本院经审查后予以认定。经审理查明，2010年11月24日，戴杰芳与费洪岩通过第三方中山市天城房地产经营公司签订了一份《房地产买卖合同》，约定戴杰芳购买费洪岩位于中山市坦洲镇金山城10期凯都大厦＊座＊房；总价款为290000元，戴杰芳须在合同签订当天支付购房定金60000元，且须将首期楼款76000元于费洪岩办妥全权委托公证并交付钥匙当日支付给费洪岩，楼价余款通过银行按揭的方式支付；房屋交付时间为签署合同当天，且费洪岩将钥匙交付给戴杰芳即视为房屋转移占有的标志；买卖双方须在完成按揭申请、提前还贷、注销抵押登记及归档手续后3天内起向房屋登记机构申请办理交易过户手续；从签署合同至出证办理过户当月，由费洪岩继续供楼，出证后，费洪岩欠银行贷款金额，由费洪岩自行还款注销；若买卖双方未能履行合同条款完成交易，守约方有权解除合同并要求适用定金罚则承担违约责任。签订合同后，戴杰芳于当日支付定金60000元，并取得房屋钥匙使用至今，但后来费洪岩下落不明，没有按约定办理过户登记。戴杰芳认为费洪岩未按约定办理过户登记，遂于2013年3月7日诉至本院，提出前述诉讼请求。另查明：涉案房屋存在抵押登记，抵押权人为中国工商银行中山市坦洲镇支行，且中国工商银行中山市坦洲镇支行因费洪岩逾期拒不归还银行按揭贷款起诉至法院，涉案房屋现已被查封。本院认为：戴杰芳与费洪岩于2010年11月24日签订的房地产买卖合同，是双方的真实意思表示，无违反法律及行政法规的强制性规定，合同有效，双方均应受合同的约束。合同约定买卖双方须在完成按揭申请、提前还贷、注销抵押登记及归档手续后3天内起向房屋登记机构申请办理交易过户手续，但费洪岩签订合同并交付钥匙给戴杰芳后就下落不明，其未按约定办理过户手续，且现涉案房屋已被查封，致使该房屋产权存在瑕疵，导致合同目的不能实现，戴杰芳请求解除上述房地产买卖合同，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。至于戴杰芳请求费洪岩双倍返还购房定金人民币120000元，结合本案证据，戴杰芳与费洪岩签订合同时确实约定了定金罚则，且费洪岩于2010年11月21日已收取了购房定金60000元，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十一条之规定“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。”，本案争议合同涉及的款项为290000元，戴杰芳与费洪岩双方约定的定金数额依法不应超过合同标的额的百分之二十即58000元，对戴杰芳超出116000元（58000×2=116000元）部分的诉讼请求，没有法律依据，该院不予支持。费洪岩经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其放弃对原告诉请的抗辩，不影响本案依查明事实作出判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告戴杰芳与被告费洪岩于2010年11月24日签订的房地产买卖合同；二、被告戴杰芳于本判决生效之日起七日内向原告费洪岩双倍返还购房定金116000元；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2700元（原告已预交1350元），诉保费1120元（原告已预交），共计3820元，由被告负担（被告于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长 谭 敏代理审判员 黄小玲人民陪审员 李培荣二〇一三年十一月二十五日书 记 员 余 锋 来源：百度“”