（2013）玄锁民初字第636号
裁判日期: 2013-11-25
公开日期: 2020-07-21
案件名称
636程广富与周万有、周磊房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市玄武区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
民事一审
当事人
程广富；周万有；周磊
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》:第六十条第一款；《中华人民共和国合同法》:第六十条第二款；《中华人民共和国合同法》:第一百零七条
全文
南京市玄武区人民法院 民 事 判 决 书 (2013)玄锁民初字第636号 原告程广富，男，1952年8月1日生，汉族，住南京市玄武区。 委托代理人鞠俊杰，北京市隆安（南京）律师事务所律师。 被告周万有，男，1957年11月8日生，汉族，住南京市玄武区。 被告周磊，男，1986年5月6日生，汉族，住南京市玄武区。 两被告共同委托代理人周玉莲，江苏振泽律师事务所律师。 原告程广富诉被告周万有、周磊房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员杜建军独任审判，公开开庭进行了审理。原告程广富及其委托代理人鞠俊杰、被告周万有及被告周万有、周磊的共同委托代理人周玉莲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告程广富诉称：原、被告于2010年3月29日签订了房地产买卖合同，约定原告向两被告购买位于南京市玄武区房屋（以下简称605室房屋），房屋总价款为52万元，同时对付款方式进行了约定，房屋交付日期为2010年4月30日。原告依约支付了购房款，现房屋已经满足了过户条件，两被告未协助原告办理房屋过户，故原告诉至法院请求判令：1、两被告依法履行合同，将605室房屋产权过户至原告名下；2、两被告承担迟延履行违约金16万元；3、本案诉讼费用由两被告承担。 被告周万有、周磊辩称：1、对房屋买卖事实无异议；2、涉案房屋当时并未办理产权证，故原告购买价值低于市价一半左右；3、两被告卖房后，被告周万有的朋友向周万有借用车辆，后发生交通事故，导致涉案房屋被法院查封，对此原、被告均无过错，两被告同意过户，但现无法过户，因此原告要求两被告承担违约金16万元无法律依据；4、希望原告协助解决交通事故保全问题，给予两被告一定经济补偿。 经审理查明：2010年3月29日，原告（乙方）与两被告（甲方）签订了一份《房地产买卖中介合同》，约定甲方将名下的605室房屋出卖给乙方，总价款52万元，同时对付款方式进行了约定，其中乙方于产权证出件后付2万元作为过户保证金；甲方确保房屋无司法机关查封、冻结、限制等；甲、乙方无正当理由不履行合同的，应承担违约责任，由违约方向守约方支付违约金100万元；乙方承担所有税、费。两被告认可原告支付了50万元，剩余2万元尾款未付。 另查明：两被告于2008年7月3日取得605室房屋销售不动产统一发票；2009年7月22日取得605室房屋所有权证，周磊占有99%所有权份额，周万有占有1%份额；2009年8月7日取得605室房屋土地使用证，房屋性质为经济适用房。2012年5月3日，605室房屋被本院发生法律效力的（2012）玄执字第566号民事裁定书裁定查封。 审理中，原、被告的主要争议焦点是原告要求两被告支付违约金的诉讼请求应否得到支持。 原告称合同中约定违约金100万元，但该约定过高，故主张16万元；因两被告未配合过户，导致房屋自2013年5月起无法出租，产生租金损失；虽涉案房屋被法院查封，但两被告并没有发生生活重大困难等问题，其完全有能力支付交通事故赔偿款，故房屋被法院查封并不能成为两被告违约的理由。 两被告称其主观上愿意协助原告过户，但现因交通事故案件导致房屋被法院查封，两被告无力赔偿，房屋无法解封；被告周万有名下只有605室房屋，虽被告周万有妻子名下有四套房屋，但属于其个人财产；房屋交付后原告一直出租该房屋，并不存在租金损失，因此原告要求支付违约金无事实依据。被告周万有为此提供了南京市玄武区玄武湖街道仙居雅苑社区居民委员会出具的情况说明，证明被告周万有无稳定工作，患有××病。 由于原、被告分歧较大，致无法调解。 上述事实有原、被告的陈述、《房地产买卖中介合同》、保证书、销售不动产统一发票、房屋所有权证、土地使用证、本院（2012）玄执字第566号民事裁定书及本院庭审笔录加以证实。 本院认为：原、被告签订的《房地产买卖中介合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同。原告按约支付购房款，现605室房屋已达到有关政策规定的上市交易条件，故两被告应协助原告办理605室房屋的过户手续。关于本案的争议焦点，《房地产买卖中介合同》第九条约定甲方无正当理由不履行合同的，应承担违约金100万元，首先，605室房屋于2012年5月3日被法院裁定查封，于2013年7月3日符合上市交易条件，两被告虽对房屋被查封无法预测，但查封时间距今已超过一年，两被告对此风险并非不能控制，被告周万有提供的居委会证明不能证明生活发生重大困难；其次，原、被告约定该条款并不以实际损失的发生为前提，即使原告没有损失，两被告没有在约定期限内过户，构成违约，亦应承担违约金。两被告辩称不承担违约金，应视为要求调整违约金的抗辩。本院结合案件实际情况，酌定两被告以原告已付房款50万元为基数，自2013年7月14日起按中国人民银行同期贷款利率标准支付违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告周万有、周磊于本判决生效且南京市玄武区房屋的司法查封解除后十日内协助原告程广富将上述房屋所有权过户至原告程广富名下，因房屋过户产生的所有费用由原告程广富负担。 二、被告周万有、周磊于本判决生效之日起十日内支付原告程广富自2013年7月14日起以50万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准计算的违约金至南京市玄武区房屋过户至原告程广富名下之日止。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费15106元，因适用简易程序减半收取7553元，由原告程广富负担1000元，被告周万有、周磊负担6553元（原告已预交诉讼费，两被告在支付上述判决款时加付6553元给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的相关规定，向该院预交上诉案件受理费15106元（南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行；账号：10×××76）。 代理审判员 杜建军 二〇一三年十一月二十五日 见习书记员 李 程 微信公众号“”