（2013）渝二中法民终字第01300号
裁判日期: 2013-11-25
公开日期: 2014-02-17
案件名称
重庆恒通建设（集团）有限公司一分公司与陈忠琼,吴波，重庆恒通建设（集团）有限公司，等侵权责任纠纷再审民事判决书
法院
重庆市第二中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
重庆恒通建设（集团）有限公司一分公司,陈忠琼,重庆市万州区云松房地产开发有限公司,重庆市万州南浦房地产开发公司,重庆恒通建设（集团）有限公司,崔艮华,吴有锦,吴文滔,吴明清,王大清
案由
侵权责任纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》审判监督程序若干问题的解释：第三十七条；《中华人民共和国民法通则》：第五条，第一百零六条第一款；《中华人民共和国物权法》：第九条第一款，第三十条，第二百四十五条第一款
全文
重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2013）渝二中法民终字第01300号上诉人（一审被告）：重庆恒通建设（集团）有限公司一分公司，住所地重庆市万州区国本路140号。组织机构代码证号：78159141-2。负责人：程凡，经理。委托代理人：周红升，重庆法韵律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：陈忠琼。被上诉人（一审第三人）：重庆市万州区云松房地产开发有限公司，住所地重庆市万州区五桥百安一路日杂市场内。企业法人营业执照注册号：5001012130104。法定代表人：李云松，经理。委托代理人：黄卫兵，重庆渝万律师事务所律师。被上诉人（一审第三人）：重庆市万州南浦房地产开发公司，住所地重庆市万州区国本路106号。企业法人营业执照注册号：500101100004039。法定代表人：冯德贵，董事长。一审被告：重庆恒通建设（集团）有限公司，住所地重庆市万州区国本路140号。组织机构代码：71160402-X。法定代表人：程甦，董事长。委托代理人：周红升，重庆法韵律师事务所律师。委托代理人：程世国，男，1940年4月20日出生，住重庆市万州区钟鼓楼街道双溪*组**号。身份证号码：512221194********。一审被告：崔艮华。一审被告：吴有锦。一审被告：吴文滔。法定代理人：崔艮华，系吴有锦、吴文涛之母。一审被告：吴明清。一审被告：王大清。原审原告陈忠琼与原审被告重庆恒通建设（集团）有限公司一分公司（以下简称恒通一分公司）、重庆恒通建设（集团）有限公司（以下简称恒通公司）、吴波、原审第三人重庆市万州南浦房地产开发公司（以下简称南浦公司）、重庆市万州区云松房地产开发有限公司（以下简称云松公司）侵权责任纠纷一案，重庆市万州区人民法院2011年1月28日作出（2010）万民初字第2660号民事判决，原审被告重庆恒通建设（集团）有限公司一分公司不服，向本院提起上诉。本院于2011年7月26日作出（2011）渝二中法民终字第1024号民事判决。该判决生效后，原审被告重庆恒通建设（集团）有限公司一分公司及原审第三人重庆市万州区云松房地产开发有限公司不服，向重庆市高级人民法院申请再审，重庆市高级人民法院经审理后，于2011年12月30日作出（2011）渝高法民申字第01487号民事裁定，指令本院对该案进行再审。本院于2012年5月3日作出（2012）渝二中法民再终字第00012号民事裁定，裁定撤销原一、二审判决，并将该案发回重庆市万州区人民法院重审。重庆市万州区人民法院于2013年5月16日作出（2012）万法民再初字第00006号民事判决，恒通一分公司不服，向本院上诉。本院依法组成合议庭，公开听证进行了审理。本案现已审理终结。重庆市万州区人民法院原审查明，2001年4月30日，原告陈忠琼与第三人南浦公司、云松公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买第三人开发的位于重庆市万州区五桥百安大道937号2幢3单元401室房屋壹套，总价款45000元。2005年10月14日，原告向房地产管理部门申请房地产权登记，2006年2月24日，房地产权登记主管部门向原告颁发了房地产权证书（房地证号：房地证2005字第02722，建筑面积：112.74平方米）。2007年，被告恒通公司一分公司向该院起诉，请求撤销重庆市国土资源和房屋管理局颁发给原告的上列房屋所有权证，同年11月19日，该院作出（2007）万行初字第1号行政判决书，判决撤销重庆市国土资源和房屋管理局颁发给原告的上列房屋所有权证，重庆市国土资源和房屋管理局对此不服，向重庆市第二中级人民法院提出上诉，重庆市第二中级人民法院于2008年5月14日作出（2008）渝二中行终字第40号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。另查明：2000年6月11日，第三人南浦公司将其开发的上列房屋所在楼盘即江南农副产品商贸中心（现五桥百安大道937号）2号楼的基础、土建、装饰、室外散水、排水工程等交由重庆市万如建筑安装工程直属公司承建，同年底，重庆市万如建筑安装工程直属公司被工商行政管理局注销，原重庆市万如建筑安装工程直属公司负责人程世国以其次子程凡作为负责人，成立被告恒通公司一分公司，并对原重庆市万如建筑安装工程直属公司上列工程继续承建。2003年5月16日，恒通公司一分公司与南浦公司办理上列楼盘工程结算，南浦公司尚欠恒通一分公司工程款1139350.00元。2004年7月4日，第三人负责人李云松与恒通公司一分公司负责人程地国签订《商品房买卖合同》，将南浦公司开发的由恒通公司一分公司承建的上列楼盘中的部分房屋折抵工程款533505元抵偿给恒通一分公司（抵偿房屋中，不含原告向第三人购买的上列房屋）。2004年10月1日，恒通公司一分公司将原告向第三人购买的上列房屋卖与吴波，由吴波入住至今。2002年12月，南浦公司五桥分公司被吊销营业执照，上列楼盘事宜由云松公司、南浦公司继任。诉讼中，该院根据当事人申请，于2010年9月30日委托重庆宏泰房地产土地评估有限责任公司对上列争议房屋的清水房价格进行估价鉴定。同年10月24日，重庆宏泰房地产土地评估有限责任公司作出司法估价鉴定报告书，评估确定双方争议该房的清水房价格在2010年9月30日的市场价值为332583.00元，评估的有效期限为一年（2010年10月24日至2011年10月23日）。原告陈忠琼请求判决被告恒通公司、恒通一分公司、吴波返还重庆市万州区五桥百安大道937号2幢3单元401室房屋一套，被告及第三人赔偿损失5万元。一审法院认为，原告依据与第三人所签订的《商品房买卖合同》而取得的该商品房房地产权证虽被依法撤销，但并不能否定其与第三人签订的《商品房买卖合同》合法有效，且被告恒通公司及恒通公司一分公司与第三人负责人李云松签订的《商品房买卖合同》并未包括原告所购房屋，恒通公司及恒通公司一分公司也无证据证明其已向第三人主张了优先受偿权。故恒通公司及恒通公司一分公司将原告所购房屋卖与被告吴波，在未得到第三人认可的情况下，其行为应为无效，侵犯了原告等他人合法权益。考虑吴波属善意取得，并支付了相应房屋对价，对该房屋进行了部分装修，且实际占有该房至今，因此，为了避免多重诉讼，减少诉讼成本，维护诉讼成本，维护稳定，保护善意第三人合法权益，原告请求三被告返还房屋该院不予支持。恒通公司及恒通公司一分公司应对原告因此而产生的损失以该房市场同等价值予以赔偿。对被告辩称原告现主张权利已过诉讼时效，因诉讼时效应以原告知道或应当知道其权利被侵害之日起计算，而本案中，诉讼时效的起算应从原告领取重庆市第二中级人民法院（2008）渝二中法行终字第40号行政判决书之日起计算，且原告也曾以本案第三人为被告向该院起诉，后于2010年5月17日撤诉，表明原告在诉讼时效期间内已在主张权利，故被告该辩称理由不能成立，该院不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第六十一条、第七十二条、第七十五条、第一百一十七条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十二条、最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第四十条、第一百六十二条之规定，判决：一、由被告重庆恒通建设（集团）有限公司一分公司在本判决生效后十日内赔偿原告陈忠琼房屋损失款332583.00元。被告重庆恒通建设（集团）有限公司在重庆恒通建设（集团）有限公司一分公司财产不足以赔偿原告该损失的范围内承担补充赔偿责任。二、驳回原告陈忠琼要求被告重庆恒通建设（集团）有限公司、重庆恒通建设（集团）有限公司一分公司返还房屋的诉讼请求。三、驳回原告陈忠琼要求被告吴波返还房屋及赔偿损失的诉讼请求。四、驳回原告陈忠琼要求第三人重庆市万州南浦房地产开发公司赔偿损失的诉讼请求。五、驳回原告陈忠琼要求第三人重庆市万州区云松房地产开发有限公司赔偿损失的诉讼请求。案件受理费1050元，由被告重庆恒通建设（集团）有限公司、重庆恒通建设（集团）有限公司一分公司负担。重庆恒通建设（集团）有限公司一分公司对该判决不服，向本院提起上诉。请求：撤销原判，驳回陈忠琼的诉讼请求。事实和理由：1、争议房屋由上诉人承建，开发商在未付清工程款且房屋未经验收、交付的情况下，上诉人享有法定的优先受偿权；2、陈忠琼不是法定的物权人，只能以违约之诉追究南浦公司的责任，且其主张已超过诉讼时效；3、一审法院以房屋的价值确定损失有失公允，即使按照一房二卖，也只能是按购房款的双倍承担责任。陈忠琼答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。在二审审理中，双方当事人对原判认定的基本事实无异议，本院予以确认。另查明，二审第三人重庆市万州南浦房地产开发公司、重庆市万州区云松房地产开发有限公司开发的江南农副产品商贸中心（现五桥百安大道937号）至今未验收，也未交付。本院二审认为，被上诉人陈忠琼依据与二审第三人重庆市万州南浦房地产开发公司、重庆市万州区云松房地产开发有限公司所签订的《商品房买卖合同》而取得的讼争之房的产权证虽被依法撤销，但并不能因此否定或改变该合同的效力及陈忠琼作为买受人之身份，二审第三人应当按照合同约定承担交房义务，对不能交付应承担相应的责任；而二审被告重庆恒通建设（集团）有限公司及上诉人重庆恒通建设（集团）有限公司一分公司与二审第三人签订的《商品房买卖合同》并未包含讼争之房，即使上诉人主张建设工程价款优先受偿权，根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释（2002）16号）“二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”之规定，上诉人擅自处分讼争之房侵害了陈忠琼的合法权益，因二审被告吴波系善意取得，且实际占有至今，应由二审第三人按司法估价鉴定报告所确定的金额承担赔偿责任，上诉人及重庆恒通建设（集团）有限公司对此承担补充赔偿责任。故上诉人上诉称不承担责任的理由不能成立。对于上诉人主张诉讼时效问题，本案诉讼时效应从讼争之房之产权证被撤销之日起计算，故上诉人的该项主张亦不能成立。原判认定事实清楚，但适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，据此判决：一、维持重庆市万州区人民法院（2010）万民初字第2660号民事判决第二、三项；二、撤销重庆市万州区人民法院（2010）万民初字第2660号民事判决第一、四、五项；三、由二审第三人重庆市万州南浦房地产开发公司、重庆市万州区云松房地产开发公司在本判决书送达后十日内赔偿被上诉人陈忠琼房屋损失款332583.00元。上诉人重庆恒通建设（集团）有限公司一分公司、二审被告重庆恒通建设（集团）有限公司在二审第三人重庆市万州南浦房地产开发公司、重庆市万州区云松房地产开发公司财产不足以赔偿陈忠琼该损失的范围内承担补充赔偿责任。一审案件受理费1050元，二审案件受理费6289元，合计7339元，由二审第三人重庆市万州南浦房地产开发公司、重庆市万州区云松房地产开发公司、上诉人重庆恒通建设（集团）有限公司一分公司负担。原审原告陈忠琼在原审及本次重审中诉称，2001年4月30日，我与第三人南浦公司、云松公司签订《商品房买卖合同》。约定我购买其位于万州区百安大道937号商贸中心2幢3单元401室住房壹套（面积112.74㎡）。嗣后，我一次性付清购房款，并于2005年12月22日领取了房地产权证书，然而恒通公司一分公司未经我允许，擅自将我所购房屋出卖给被告吴波，重庆市万州区人民法院于2007年11月19日根据被告恒通公司一分公司的诉请，判决撤销了房管部门领发给我的房地产权证，致使我合法权益受损。故现诉至法院，请求判令被告恒通公司、恒通公司一分公司、吴波返还我所有的位于重庆市万州区五桥百安大道937号商贸中心2幢3单元401室房屋壹套；恒通公司、恒通公司一分公司、吴波及第三人南浦公司、云松公司赔偿我房屋损失。原审原告陈忠琼在本次重审中变更诉讼请求为：要求被告恒通公司、恒通一分公司赔偿原告因该套房屋产生的损失332583元，本案的诉讼费用由被告负担。原审被告恒通公司、恒通公司一分公司在本次重审中答辩称，该项工程至今尚未竣工验收，我公司也并未将工程移交给甲方，因此我公司享有优先受偿权。陈忠琼所订立的房屋买卖合同是人为地将购房时间提前以对抗我公司。因为该房屋是陈忠琼的丈夫承包水电安装工程，采取以房抵工程款，但在2003年5月份才进行双方结算，不可能在2001年4月30日订立合同，并且至今对方不能出示合同原件以供核对。双方将房屋的名称书写为“五桥百安大道937号2幢3单元401号”，而甲乙双方在2003年结算时所采用的名称还是“江南农副产品2号楼”，在2001年的名称不可能是买卖合同双方所采用的名称。我公司在结算后，发现所抵偿的房屋均系应当分割给国信燃料石油有限公司的房屋，无奈之下才在2003年6月份占用了包括本案讼争房屋在内的4套尚未出售的房屋，更换了防盗门。此时该房屋并没有交付给陈忠琼，陈忠琼没有取得该房屋的所有权，不能从侵权的角度主张我方赔偿，而应当通过买卖合同关系向出售方主张权利。我公司的行为并没有侵犯陈忠琼的权利，即使侵权也仅仅是侵犯了南浦公司的权利。原审第三人云松公司在本次重审中辩称，吴波并未取得讼争房屋的所有权，不能适用善意取得制度；原告以财产权属纠纷起诉，并未以合同纠纷起诉，我公司没有侵犯陈忠琼的财产权利；同时我公司并不是本案适格的当事人，该房屋的业主是南浦公司与国信燃料石油有限公司联建，南浦公司五桥公司被吊销营业执照后，项目由南浦公司完成，并非交由我公司继任，与我公司无关。云松公司在房屋买卖合同上签字，是应陈忠琼的要求而实施，但是卖方是南浦公司五桥公司，而不是云松公司。由于行使建筑工程优先权，需要满足从竣工之日起六个月内行使、不能对抗消费者等条件，恒通公司无权处分财产；如果吴波不能返还财产，应由恒通公司向陈忠琼承担赔偿责任。原审被告吴波及原审第三人南浦公司未作答辩。重庆市万州区人民法院经重审查明，原审查明的陈忠琼与第三人签订房屋买卖合同实际上是双方在2005年为了办理产权手续时，把合同签订时间提前。对其他原审查明的事实双方当事人均无异议，重庆市万州区人民法院重审直接予以确认。原审原告陈忠琼20**年承包了原审第三人南浦公司开发的讼争房屋所在楼盘即江南农副产品商贸中心3号楼的水电安装工程，由于开发商差欠水电安装工程款，原审第三人于2002年用三套房屋（含本案讼争房屋，本案讼争房屋作价51930.30元）来抵偿工程欠款，并将房屋钥匙交付于原审原告陈忠琼，陈忠琼于2002年将其中两套房屋卖与案外人秦松和陈兵。而讼争房屋一直空闲，直至2004年10月1日原审被告恒通公司以开发商欠其工程款和未受偿为由，将讼争房屋门锁撬开占有后卖给了原审第三人吴波。吴波买得房屋后，进行了装修，至今未办理房屋产权登记手续。双方由此引起纠纷。上述事实，有双方当事人提供的买卖合同、证人证言、抵房收据等证据证实，且经庭审质证，查证属实，予以确认。重庆市万州区人民法院重审认为：原审第三人南浦公司和云松公司所开发的讼争房屋系合法开发建筑，原房屋产权人具有对房屋的处分权，由于差欠陈忠琼水电安装工程款，双方以房抵款的方式将讼争房屋抵偿给了原审原告陈忠琼。原审原告陈忠琼在受领房屋钥匙后对讼争房屋占有属合法占有，后来双方为了办理房屋产权证而签订了房屋买卖合同，合同的签订时间经重审认定并非是合同上具体落款时间，且所办理的房屋产权证经行政诉讼被撤销，但上述事实行为不能否定原审原告陈忠琼对讼争房屋已经合法占有和取得享有相应物权权利的事实。原审认定陈忠琼系通过买卖取得房屋所有权，属认定事实错误，原审被告对此提出异议，应予采纳。但原审被告提出其处分讼争房屋之前，原审原告陈忠琼未依法合法占有和产权仍属开发商即原审第三人的理由因与本案重审查明的事实不符，其辩称理由不成立。综上，应当认定讼争房屋的产权归属于原审原告。原审第三人在将讼争房屋处分给了原审原告后，一是该讼争房屋并未包含在恒通公司与原审第三人就工程款抵偿所签订的《商品房买卖合同》之列，二是恒通公司已无权就讼争房屋主张建设工程价款优先受偿权，因此，恒通公司在2004年10月1日擅自将讼争房屋卖与吴波，其无权处分行为侵害了原审原告陈忠琼的合法权益，应当承担相应侵权责任。而原审第三人在本案中并无侵权行为，因此，在本案中不应承担责任。原审和再审已查明吴波作为讼争房屋买受人实际上占有房屋至今，因未办理登记过户手续，不符合善意取得条件，其本应返还讼争房屋。但基于本案的具体情况，避免产生新的纠纷，而且原审原告陈忠琼作为权利人只主张侵权人赔偿相应的损失，不要求返还房屋，故其请求判令原审被告恒通公司按司法估价鉴定报告所确定的金额承担赔偿责任的请求，重庆市万州区人民法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二条、第七条、第十五条、第三十二条、第三十七条、第一百零六条之规定，经重庆市万州区人民法院审判委员会讨论决定，据此判决：一、原审被告重庆恒通建设（集团）有限公司一分公司在本判决生效后十日内赔偿原审原告陈忠琼房屋损失款332583元，原审被告重庆恒通建设（集团）有限公司在原审被告重庆恒通建设（集团）有限公司一分公司财产不足以赔偿原审原告该损失的范围内承担补充赔偿责任；二、驳回原审原告陈忠琼的其他诉讼请求。原审案件受理费1050元及原二审案件受理费6289元，共计7339元，由原审被告重庆恒通建设（集团）有限公司、重庆恒通建设（集团）有限公司一分公司负担。上诉人恒通公司一分公司及一审被告恒通公司称，重审认定开发商2002年将讼争房屋抵偿给陈忠琼缺乏证据证明，与事实不符。陈忠琼所订立的房屋买卖合同是人为地将购房时间提前以对抗我公司。因为该房屋是陈忠琼的丈夫承包该楼的水电安装工程，采取以房抵工程款，双方2003年5月份才进行结算，不可能在2001年4月30日订立合同；合同中将房屋的名称书写为“五桥百安大道937号2幢3单元401号”，而甲乙双方在2003年结算时所采用的名称还是“江南农副产品2号楼”，在2001年的名称不可能是买卖合同双方所采用的名称；当时房屋仍然在建，无法确定工程款数额，更不可能将房屋交付给陈忠琼。再审中陈忠琼承认2001年4月30日签订的《商品房买卖合同》系伪造，实际上是2005年才签订合同，从起诉至今一直不能提供其订立的合同和收款收据原件以供核对，证人也没有到庭作证，应当承担举证不能的责任。房产证已经被撤销，再审判决认定陈忠琼对房屋享有物权错误。同时，业主曾经与我方订立合同，以房屋支付工程款，但是事后我公司发现该批房屋并不属于甲方（南浦公司或者云松公司）所有。我公司在结算后，发现所抵偿的房屋均系应当分割给国信公司的房屋，无奈之下才在2003年6月份强行占用了包括本案讼争房屋在内的4套尚未出售的房屋，更换了防盗门。由于甲方至今没有支付完毕我公司工程款。该项工程至今尚未竣工验收，我公司也并未将工程移交给甲方，因此我公司享有优先受偿权。此时该房屋并没有交付给陈忠琼。陈忠琼没有取得该房屋的所有权，无法从侵权的角度主张我方赔偿，而应当通过买卖合同关系向出售方主张权利。我公司的行为并没有侵犯陈忠琼的权利，即使侵权也仅仅是侵犯了南浦公司的权利。因此，请求撤销原审判决第一项，驳回陈忠琼要求恒通公司一分公司及恒通公司赔偿损失的诉讼请求。被上诉人陈忠琼辩称，虽然房产证被撤销，但是并不能否定我方在2002年下半年接收房屋的事实。在恒通公司占有我的房屋之时，我还电话了解情况，恒通公司当时欺骗我，否认侵占了我的房屋。我和恒通公司均是债权人，但恒通公司无权强占我的房屋，构成侵权就应承担赔偿责任，请求维持一审判决。被上诉人云松公司称，恒通公司是在2004年发现房屋不能用于还债后才占有房屋的，房屋已经交付陈忠琼。由于按照建设工程施工合同，约定的房屋竣工后法定期间内恒通公司并未主张优先受偿权，并且施工方无权自行处置施工房屋，因此恒通公司构成侵权。云松公司并非房屋的施工方，也没有侵犯陈忠琼的房屋，不属于本案适格被告，原审判决是正确的，应当予以维持。被上诉人南浦公司、一审被告吴明清、王大清未作书面答辩。一审被告崔艮华、吴有锦、吴文滔辩称，吴波购买房屋后入住，并没有侵犯陈忠琼的权利，请求维持一审判决。本院二审查明的事实与原审认定事实相同，本院予以认定。二审另查明原审被告吴波于2013年4月28日死亡，其父亲吴明清、母亲王大清、妻子崔艮华、女儿吴有锦、儿子吴文滔。结合双方当事人的诉辩主张，本案有三项争议焦点，本院对此作如下综合评判：1、陈忠琼订立买卖合同是否属实，房屋是否已经交付。陈忠琼主张2002年下半年交付房屋，订立正式的房屋买卖合同时南浦公司为了减少税费，将时间提前，但2002年3月28日开具的房款收据是真实的，原件在行政诉讼案件中已经出示供法庭核对，此后因多次搬家后遗失，无法提供原件以供核对。一审过程中陈忠琼提交了王升、郑和全、秦松、陈兵、何遗国等人的证人证言。其中秦松、陈兵属于南浦公司将其房屋抵偿给陈忠琼后，陈忠琼转卖给二人。二位证人证实了房屋买卖的整个过程，与陈忠琼、云松公司的陈述相互印证，南浦公司的房屋抵偿清单上也记载了将本案讼争房屋抵偿给陈忠琼的事实。恒通公司提出异议认为2001年4月30日订立的房屋买卖合同及收款收据不真实，一审判决已经对此作出认定，支持了上诉人所抗辩的该项事实；恒通公司否认房屋交付给陈忠琼的事实，但是对于其侵占房屋时房屋的现状没有提供任何证据证明，不能否定陈忠琼一方提供证据证明2002年交付房屋的事实。因此一审认定陈忠琼与南浦公司、云松公司订立房屋买卖合同并已占有讼争房屋并无不当。2、恒通公司一分公司对于讼争房屋是否享有优先受偿权，能否对抗陈忠琼。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条规定，建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。恒通公司主张该工程至今没有竣工验收，其依法享有优先受偿权。但是开发商南浦公司已经接收工程并将房屋对外处分，房屋在事实上已竣工，是否验收不属于优先受偿权成立的法定要件；并且按照合同约定的竣工之日起六个月内恒通公司一分公司也没有通过起诉主张优先受偿权；同时，即使优先受偿权成立，权利人也不能通过占有建设工程的方式进行自力救济。因此，上诉人关于享有优先受偿权，可以占有并处分讼争房屋的主张不能成立，更不能以此对抗被上诉人陈忠琼。3、本案讼争的法律关系，恒通公司侵权是否应当赔偿与房屋价值相当的损失。一审确定的案由为财产损害赔偿纠纷。财产损害赔偿纠纷是指因为财产受到损害，权利人请求赔偿损失，属于物权保护纠纷案由下的三级案由。物权保护纠纷的前提是权利人享有的是物权。而本案讼争房屋系南浦公司合法建设，自事实行为成就时取得房屋的所有权。虽然陈忠琼曾经办理过该房屋的产权证，但因房屋登记机关的具体行政行为违法被撤销后，本案诉讼过程中房屋的所有权仍然归房屋开发商南浦公司所有，一审判决认定陈忠琼享有房屋物权属于适用法律不当。但是陈忠琼与南浦公司、云松公司之间存在买卖合同关系，具有向房屋出售方主张履行合同从而取得房屋所有权的请求权。虽然陈忠琼曾经取得的房屋产权登记被撤销，但其原因不可归责于买受人，而是因为开发商、建筑商没有依法完善相关建设手续办理房屋竣工验收登记。陈忠琼未依法取得讼争房屋的物权，但基于房屋事实上的交付，对该房屋享有占有的权利。陈忠琼可以基于占有权保护纠纷主张权利。《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定，占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。陈忠琼以占有主张权利，其请求权亦因超过一年的除斥期间归于消灭，不应得到法律的保护。但是，陈忠琼基于房屋买卖合同对该房屋享有债权，恒通公司在侵占该房屋时应当明知房屋已经由开发商出售并交付给陈忠琼的事实。恒通公司将房屋转卖给吴波属于无权处分，并且必然损害了陈忠琼对该房屋所享有的债权。陈忠琼实现该债权的法律效果即取得该房屋的物权及使用、收益、处分等权益，必然包含该房屋的现行价值在内。经二审释明，陈忠琼明确其选择的法律关系为侵权，本案案由应当确定为侵权责任纠纷。因此，恒通公司应当对其侵权导致陈忠琼不能实现该房屋价值332583元的损失予以赔偿。原审判决虽然在适用法律及阐述理由方面存在瑕疵，但裁判结果正确。综上所述，本案经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥审判监督程序若干问题的解释》第三十七条、《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条、《中华人民共和国物权法》第九条、第三十条、第二百四十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。原审案件受理费1050元，二审案件受理费6289元，共计7339元，鉴定费10000元，由原审被告重庆恒通建设（集团）有限公司、上诉人重庆恒通建设（集团）有限公司一分公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。（此页无正文）审 判 长 夏 川审 判 员 张世伟代理审判员 李遇贵二〇一三年十一月二十五日书 记 员 杜 娟 更多数据：