（2013）穗番法学民初字第45号
裁判日期: 2013-11-25
公开日期: 2014-04-25
案件名称
夏慧诉曾波租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市番禺区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
夏慧,曾波
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国合同法》：第五十八条，第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2013）穗番法学民初字第45号原告夏慧，女，19XX年XX月XX日出生，汉族，身份证住址：湖北省黄冈市XXXXXXXXXXXX，公民身份号码：XXXXXXXXXX********。委托代理人郭一文，系广东满祥律师事务所律师。委托代理人谢朝政，系广东满祥律师事务所律师助理。被告曾波，男，19XX年XX月XX日出生，汉族，身份证住址：湖南省娄底市XXXXXXXXXXXX，公民身份号码：XXXXXXXXXX********。委托代理人邓汝松，系广东海智律师事务所律师。原告夏慧诉被告曾波租赁合同纠纷一案。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告夏慧的委托代理人郭一文，被告曾波及委托代理人邓汝松到庭参加诉讼。案件已审理终结。原告夏慧诉称，在2011年9月29日，原告与被告签订了《广州大学城GOGO新天地商铺租赁合同》（下称该合同）一份。双方约定，原告向被告租赁位于广州大学城（中山大学生活区）北一路“GOGO新天地”商业广场2279C2号商铺（下称该商铺）一间，租赁期限为5年（从商场正式开业起算），租金为按月支付，每月的租金数额也做了详细约定。另外，双方还注明了：原告对商铺享有独立使用和经营权，被告不得干预原告在该商铺的日常经营。原告在签署上述协议的当天，依约以现金方式向被告缴纳了该商铺的转让费和按金共计58724元。但是自原告在该商铺经营后，被告多次提出新的要求，若原告不同意即马上锁着该商铺不让其继续营业。由于原告打算长期在此经营，本着息事宁人的心态，多次向被告妥协。在2013年1月7日，被告短信联系原告的丈夫胡宇，要求该商铺2013年的租金的交付方式改为一次性交付一年的租金（合计43472元）。原告不同意，坚持按照双方的合同约定按月支付租金。被告明确拒绝了原告按月支付租金的要求，并强调在2013年1月10日前，若其没交付一年的租金，就会收回该商铺。因被告拒绝按照双方的约定履行合同，原告于2013年1月9日致函被告，提出解除合同并要求被告退还商铺转让费50500元和商铺租赁按金8224元。被告没有任何的答复，并在2013年1月10日晚上约10点，擅自在商铺加了一把锁，导致原告无法继续营业。原告认为，根据我国《合同法》等相关法律法规的规定，被告擅自要求一次性交付一年租金，并在协商不成的情况下擅自锁商铺的行为已经违反了我国法律的规定和双方的约定。侵犯了原告的合法权益，给原告造成了巨大的损失。原告有权解除双方于2011年9月29日签订的《广州大学城GOGO新天地商铺赁合同》，并要求被告应当立即退还商铺转让费50500元和商铺赁按金8224元，并支付利息，故本人向法院起诉，要求：1、解除双方签订的《广州大学城GOGO新天地商铺租赁合同》；2、判令被告立即退还商铺转让费50500元和商铺租赁按金8224元，共计58724元，并支付利息（利息按照中国人民银行同类同期贷款利率从2011年9月29日计付至款项清偿之日止）给原告；3、本案的诉讼费用全部由被告承担（含诉前财产保全费）。被告曾波答辩称，请求法院驳回原告的诉讼请求，本案因原告违约，没有按时交纳房租，原告有违约的事实存在。基于原告有违约行为，根据租赁合同的约定，我方有权没收原告交纳的押金，也有权收回商铺，原告所交的一切费用不予退回。原告的起诉是没有事实和法律依据的，原告在承租我方的商铺后违法经营，侵犯了他人的注册商标权，受到了政府有关部门的处罚，商场的管理方也已经发出了书面的通知，要求原告停止违法经营。原告要求解除合同我方是不同意的，原告的违法情形本身就要取缔，我方本应收回商铺，原告的诉讼请求与事实不相符，请求法院予以驳回。另如合同无效，要求原告赔偿我损失36000元。经审理查明，位于广州大学城（中山大学生活区）北一路“GOGO新天地”商业广场2279C2号商铺为被告向案外人承租的物业，被告与案外人的租赁合同至今正常履行。2011年9月29日，原告与被告签订了《广州大学城GOGO新天地商铺租赁合同》（下称该合同）一份。双方约定，原告向被告租赁位于广州大学城（中山大学生活区）北一路“GOGO新天地”商业广场2279C2号商铺（下称该商铺）一间，租赁期限为5年（从商场正式开业起算，收租到合同租赁年限为止），租金为按月支付，第一年每月租金4112元，按本协议第七条款第1点约定执行，租金可获原价7.2折优惠，即每月租金应缴为叁仟陆佰柒拾元（含管理费）按每月原租金4112元计收。第2年每月租金4112元，按本协议第七款第2点约定执行，租金可获8.5折优惠，每月租金为肆仟贰佰零伍元（4205元）含管理费。第3年、第4年、第5年的租金每月分别为4822元、5027元、5243元。租金按金按原定价租金的贰个月计算，即8224元，管理费按照计价面积和单价为38元／月／平方计算，即710元。在签订租赁合同当天，支付该商铺租赁费（租金按金即人民币捌仟贰佰贰拾肆元），原告必须按照约定向被告缴纳租金，如无故拖欠租金，被告给予原告七天的宽限期，拖欠租金超过七天，被告视为原告违约，被告有权收回商铺，所交的费用归被告所有，原告无权追究。由于原告方资金周转不足，按月租方式缴纳租金，故被告不予原告每年两个月的免租期。另外，双方还注明了：原告对商铺享有独立使用和经营权，被告不得干预原告在该商铺的日常经营。原告在签署上述协议的当天，原告向被告缴纳了该商铺的转让费50500元和租金按金8224元，上述款项分别由被告曾波及曾波的妻子分2张收据向原告开据。双方在签订租赁协议后至2012年12月7日前均按约履行。此后，被告要求原告变更交租的方式，要求原告按年一次性缴交当年的租金，双方对交租的方式的变更没有达成协议。被告于2013年1月10日对涉案的商铺擅自加锁导致原告没法继续经营，被告陈述已于2013年2月1日收回涉案商铺。2013年1月30日原告委托广东满祥律师事务所向被告发出律师函，要求解除合同通知，并要求被告退回转让费及按金58724元。被告没有回复，以致引起纠纷。另查明，对于按金8224元及转让费50500元，原告主张是在2011年9月29日分两次支付给被告曾波，为此分别由曾波的妻子及曾波本人出具的2张收据给原告收执，双方约定的转让费50500元其实是顶手费；被告曾波则认为，其实其只收到原告交纳的一笔转让费50500元，按金8224元其实已转入转让费50500元之中，只不过当时一时疏忽没有注明，转让费50500元中包含押金8224元及原告应支付给被告的好处费42276元。另查明，上述铺位由被告向案外人租赁。在一审法庭辩论结束前亦未能提供涉案商铺已取得建设工程规划许可证。诉讼中原告向本院提供的证据有：1、《广州大学城GOGO新天地商铺租赁合同》；2、收据2张；3、原告的结婚证、中国农业银行金穗借记卡明细对账单；4、原告与被告的短信记录、原告发给被告函件、国内特快专递邮件详情和邮件投递签收查询单、报警回执；5、受理诉前财产保存申请通知书、民事裁定书。以上事实另有庭审笔录为证。本院认为，通过庭审查明的事实及质证的证据可知，双方关于租赁协议存有的分歧在于租赁协议是否有效的问题。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因涉案的铺位在一审法庭辩论结束前未取得建设工程规划许可证，故原、被告之间的广州大学城GOGO新天地商铺租赁合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于双方争议的原告所交取的按金8224元是否已转入转让费50500元之中，本院认为被告是分2张不同的收据出具给原告，而且2张收据亦并没有注明8224元已转入转让费50500元之中，故对于被告抗辩认为按金8224元已转入转让费50500元之中的抗辩主张，不予接纳。本院确认被告分2次收取了原告的押金8224元及转让费50500元。结合本案的具体情况，双方均有过错。故本院对原告要求被告返还租赁按金8224元的请求，本院予以支持。另对于转让费50500元退还的问题，考虑到原告已实际使用商铺的时间以及双方的过错程度，本院酌情确定被告应退还转让费30000元给原告。对于被告主张因合同无效要求原告赔偿损失36000元，对此，被告并没有提供充分的证据予以证实，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法法院《关于民事诉讼证据若干规定》第二条第二款规定，判决如下：一、确认原告夏慧与被告曾波签订涉及广州大学城GOGO新天地商铺租赁合同无效；二、被告曾波应在本判决发生法律效力之日起三日内返还租赁按金人民币8224元及商铺转让费30000元给原告夏慧；三、驳回原告夏慧的其它诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟缓履行期间的债务利息。本案诉讼费1268元，诉讼保全费607元，合计1875元，由原告夏慧负担717元，由被告曾波负担1158元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应当在递交上诉状次日起七日内按照《诉讼费用交纳办法》确定的上诉案件受理费向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 陈 忠人民陪审员 梁玉谊人民陪审员 陈 璐二〇一三年十一月二十五日书 记 员 张秋鹏 来自：