（2012）鄂咸安民初字第04528号
裁判日期: 2013-11-25
公开日期: 2014-12-26
案件名称
郑传湘与湖北众联房地产开发有限公司、咸宁市安居工程开发总公司合资、合作开发房地产合同纠纷一审民事判决书
法院
咸宁市咸安区人民法院
所属地区
咸宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郑传湘,湖北众联房地产开发有限公司,咸宁市安居工程开发总公司
案由
合资、合作开发房地产合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条，第一百四十四条
全文
湖北省咸宁市咸安区人民法院民 事 判 决 书（2012）鄂咸安民初字第04528号原告郑传湘。委托代理人王洪山，湖北开成律师事务所律师。被告湖北众联房地产开发有限公司（以下简称众联公司）。公司住所地：湖北省咸宁市温泉体育街**号*楼。法定代表人程峰，众联公司董事长。委托代理人黎琼楼，湖北海舟律师事务所律师。被告咸宁市安居工程开发总公司（以下简称安居公司）。原告郑传湘诉被告众联公司、安居公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑传湘及其委托代理人王洪山，被告众联公司委托代理人黎琼楼到庭参加了诉讼，被告安居公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑传湘诉称：原告郑传湘与被告众联公司合作开发被告安居公司“潭惠花苑”小区泉塘社区综合楼工程，双方于2006年9月19日签订了房地产合作开发协议。协议第四条第一款中约定，原告郑传湘享有二楼（1轴至8轴、1／OA轴至L轴）、三楼（1轴至10轴、1／OA轴至L轴）坐北朝南房产约720㎡、车库2个约20㎡、一楼楼梯通道1个约55㎡的房产。同时，根据咸宁市中级人民法院（2009）咸民三终字第81号民事判决书审理查明，原告郑传湘按房地产合作开发协议约定享有上述房产。但被告众联公司在销售潭惠小区综合楼过程中，将合同约定归原告郑传湘所有的约100㎡面积的房产一并销售给他人，其行为违反了合同约定，给原告郑传湘造成了巨大的经济损失。此外，根据咸宁市中级人民法院（2012）咸民三终字第00004号民事判决书的判决，被告众联公司已代原告郑传湘缴纳了应按合同约定分得房产部分的相关办证费用，原告郑传湘需向被告众联公司支付该部分费用，而被告众联公司需向原告郑传湘交付相应的房屋所有权证和土地使用权证，但经原告郑传湘多次找被告众联公司协商未果。为此诉至法院，请求判令一、被告众联公司赔偿因其违约给原告郑传湘造成的经济损失280000元；二、被告众联公司、安居公司交付原告郑传湘实际分得房产的房屋产权证和土地使用权证。原告郑传湘为支持其诉讼主张，向本院提交了下列证据：证据1.房地产合作开发协议，证明原告郑传湘与被告众联公司于2006年9月19日订立了合作开发协议，该协议第四条第一款明确约定了原告郑传湘应分得的房产位置。证据2.图纸，证明原告郑传湘与被告众联公司合作开发建成房产的设计图纸，进一步证实原告郑传湘应分得房产的位置和面积。证据3.（2009）咸民三终字第81号民事判决书，证明原告郑传湘与被告众联公司之间的房地产合作开发协议合法有效，原告郑传湘依合同约定应分得房产情况，被告众联公司以被告安居公司名义投资开发“潭惠花苑”小区泉塘社区综合楼项目，由被告众联公司自行投资，自主销售房屋，独立核算经营，自负盈亏。证据4.（2008）咸证字第1392号公证书，证明被告众联公司以被告安居公司名义销售与原告郑传湘合作开发的房产，将应依合作开发协议分给原告郑传湘的部分房产面积作为公共部分，并以分摊建筑面积的方式出售给商品房买受人。证据5.（2012）咸民三终字第00004号民事判决书，证明依被告众联公司起诉，原告郑传湘需承担分户房产土地证契税4798.65元。证据6.证明、房屋分层分户平面图、分层分户面积对照表，证明根据潭惠小区综合楼实测数据计算，其中一单元第1-3层被住户分摊的楼梯间面积为69.72㎡，未计入本单元商业部分用房产权面积内。证据7.商品房买卖合同登记资料，证明潭惠小区综合楼的房产销售情况。被告众联公司辩称：一、我公司按协议履行了义务，并无任何违约行为。1.无任何生效判决确认诉争区域为原告郑传湘所有；2.双方当事人签订的房地产合作开发协议已实际履行完毕，我公司已履行了自身义务，无需再履行；3.按咸宁市房地产管理局测绘房屋分层分户平面图，二、三楼房产面积为760.28㎡，远超双方约定的约720㎡，且我公司并未对外出售，并无任何违约行为。二、我公司无需向原告郑传湘交付房屋产权证和土地使用证。1.该综合楼开发商系被告安居公司，被告安居公司是该综合楼的所有权人和办证义务人；2.（2009）咸民三终字第81号民事判决书认为我公司与原告郑传湘已结为一体，是法律上主体的合并。我公司与原告郑传湘分得面积应承担的土地契税已均由我公司缴纳，我公司要求原告郑传湘承担该费用符合合作建房协议的约定；3.（2012）咸民三终字第00004号民事判决书判决郑传湘承担土地证契税，并不证明我公司有为原告郑传湘办证的义务。被告众联公司为支持其抗辩理由，向本院提交了下列证据：证据1.（2009）咸民三终字第81号民事判决书，证明该判决并未确认原告郑传湘按房地产合作开发协议约定享有上述房产，该协议已履行完毕。证据2.房地产合作开发协议，证明双方约定原告郑传湘享有二、三楼约720㎡为暂估数，办证均以被告安居公司名义，费用和手续均由各方按各自的房产证面积承担。证据3.合作建房协议，证明协议第十二条约定，甲方（安居公司）应协助乙方（泉塘村村委会）、丙方（众联公司）办理房屋分户的房产证、土地证，办证各项费用由乙、丙方按各自分配的面积各自承担。证据4.房屋分层分户平面图，证明二、三楼面积为760.28㎡，超过双方约定的720㎡。证据5.（2012）咸民三终字第00004号民事判决书，证明该判决仅确认原告郑传湘承担土地证契税，并不证明被告众联公司有为其办证的义务。被告安居公司未作答辩，亦未到庭参加诉讼。经庭审质证，被告众联公司对原告郑传湘提交的证据6、7无异议，原告郑传湘对被告众联公司提交的证据1、2无异议。对上述无异议的证据本院依法予以采信。被告众联公司对原告郑传湘提交的证据1、2的真实性无异议，但认为房产面积是多少应按房产测绘部门的实测为准，且依协议约定办证义务人为被告安居公司，原告郑传湘应分担土地契税；对证据3的真实性无异议，但认为不能证明其证明目的，且该证据进一步明确了办证义务人为被告安居公司；对证据4的真实性无异议，但认为不能证明其证明目的，房产面积是按房产测绘部门的实测为准而非被告众联公司能确定的；对证据5的真实性无异议，但认为该判决只是明确了被告众联公司为原告郑传湘代交的土地契税，而不包括其他费用。原告郑传湘对被告众联公司提交的证据3的真实性无异议，但对其证明目的有异议，认为被告安居公司对被告众联公司已有授权委托，被告众联公司自行投资、收益，所有手续由被告众联公司办理；对证据4表示对分户情况不清楚，且对其证明目的有异议，认为分给原告郑传湘的房产面积应以实际测量为准，同时该证据证明被告众联公司将属于原告郑传湘的房产面积作为公摊面积卖给了其他用户；对证据5的真实性无异议，但认为不能证明被告众联公司没有办证义务。对上述有争议的证据，本院认为，原告郑传湘提交的证据1房地产合作开发协议和证据2图纸，被告众联公司对其真实性并无异议，该两份证据可证明原告郑传湘按双方约定享有“潭惠花苑”小区泉塘社区综合楼二楼（1轴至8轴、1／OA轴至L轴）、三楼（1轴至10轴、1／OA轴至L轴）坐北朝南房产约720㎡、车库2个约20㎡、一楼楼梯通道1个约55㎡（见附图）的事实，本院予以采信；证据3（2009）咸民三终字第81号民事判决书，系咸宁市中级人民法院已经发生法律效力的二审民事判决，该判决已确认原告郑传湘与被告众联公司之间所签订的房地产合作开发协议合法有效，本院予以采信；证据4（2008）咸证字第1392号公证书，可证明潭惠小区综合楼1单元402号商品房销售及分摊建筑面积的事实，本院予以采信；证据5（2012）咸民三终字第00004号民事判决书，系咸宁市中级人民法院已经发生法律效力的二审民事判决，该判决再次确认了原告郑传湘与被告众联公司之间所签订的房地产合作开发协议合法有效，且原告郑传湘需承担按其分得房屋面积的分户房产土地契税4798.65元，本院予以采信。被告众联公司提交的证据3合作建房协议，该协议已由咸宁市中级人民法院（2009）咸民三终字第81号民事判决书确认其效力，本院予以采信；证据4房屋分层分户平面图，该图纸并未加盖测量部门公章，本院不予采信；证据5（2012）咸民三终字第00004号民事判决书与原告郑传湘提交的证据5属同一证据，本院予以采信。经审理查明：2005年4月5日，被告安居公司与咸宁市咸安区温泉街道办事处泉塘村民委员会（以下简称泉塘村）签订了一份“潭惠小区”综合市场工程项目协议书，协议约定被告安居公司根据泉塘村要求，同意泉塘村在被告安居公司开发的“潭惠小区”建设综合市场壹栋，并以被告安居公司的名义开发。泉塘村取得该项目建设后，于2005年10月25日与原告郑传湘签订了一份房地产合作开发合同，就该项目建设的合作开发事宜达成一致，合同约定泉塘村负责提供土地和办理土地证、规划许可证等义务，原告郑传湘负责开发、建设等义务，并约定了利益分配，其中合同第三条第1项中约定泉塘村享有一楼门面除供原告郑传湘所用的楼梯通道外的房产，第2项中约定原告郑传湘享有一楼所有楼梯通道及二楼（包括二楼）以上所有房产。合同签订后，原告郑传湘和泉塘村依合同约定对该项目工程分别进行了前期投资工作。2006年9月19日，原告郑传湘与被告众联公司在签订了一份房地产合作开发协议，就“潭惠花苑”小区泉塘社区综合楼定向开发合作事宜达成一致，协议约定了项目工程概况、双方责任和利益分配，其中协议第四条第1项中约定原告郑传湘享有二楼（1轴至8轴、1／OA轴至L轴）、三楼（1轴至10轴、1／OA轴至L轴）坐北朝南房产约720㎡、车库2个约20㎡、一楼楼梯通道1个约55㎡（见附图），第五条约定被告众联公司享有除原告郑传湘和泉塘村所有房产以外的其余房产，第七条约定本协议生效后，双方同时享有原告郑传湘与泉塘村所签订的房地产合作开发合同之权利与义务，并由被告众联公司承担该合同约定的原告郑传湘所有的权利和义务及其费用开支，双方办理分户房产证、土地证均以被告安居公司名义，费用和手续（包括办证所需要的票据）均由各方按各自的房产证面积自行承担和负责。2006年11月6日，“潭惠花苑”小区泉塘社区综合楼项目工程办理了《建设工程规划许可代理证》，建设单位为被告安居公司，建设项目名称泉塘村四组综合楼，建设位置为银泉大道侧潭惠小区商业街入口处。2006年11月29日，被告众联公司将该工程承包给咸宁市宏鑫建筑工程有限公司施工。2007年7月3日，被告安居公司、泉塘村、被告众联公司三方就“潭惠花苑”小区泉塘社区综合楼项目工程签订了一份合作建房协议，其中协议第二条约定被告安居公司同意泉塘村和被告众联公司共同建设综合市场楼，具体的产权分配由泉塘村同众联公司协商解决，被告安居公司协助办理，第十二条约定被告安居公司应协助泉塘村、被告众联公司办理房屋分户的房产证、土地证，办证各项费用由泉塘村、被告众联公司按各自分配的面积各自承担。原告郑传湘也在该协议上签了字。协议签订后，各方根据协议约定对该工程进行了合作开发，该工程于2009年验收合格正式交付使用。同时查明：2009年8月25日，咸宁市中级人民法院作出（2009）咸民三终字第81号民事判决书，认定原、被告及泉塘村四方当事人合作开发潭惠小区综合市场楼并不为法律和行政法规所禁止，是有效合同，各方应按合同（协议）履行各自义务。2005年4月5日被告安居公司与泉塘村签订的“潭惠小区”综合市场工程项目协议书是四方当事人参与合作开发房地产的前提条件，2005年10月25日泉塘村与原告郑传湘签订的房地产合作开发合同是四方当事人合作开发房地产的基础，2006年9月19日原告郑传湘与被告众联公司依据前两份合同（协议）签订的房地产合作开发协议是完成前期准备工作和四方当事人最终签订合作建房协议的依据，四份合同环环相扣，无前份合同，便不能产生后一合同。2007年7月3日，四方当事人签订合作建房协议时，三方当事人均未对原告郑传湘的主体资格提出异议，也未要求其退出合作，更未对原来的利益分配进行变更达成新的协议，仍按2006年10月25日泉塘村与原告郑传湘、2006年9月19日被告众联公司与原告郑传湘签订的合同（协议）执行。该判决还确认，2006年9月19日被告众联公司与原告郑传湘所签订的房地产合作开发协议有效，是双方民事主体的合并，而非合同权利义务的转让，且协议已实际履行完毕。2012年3月7日，咸宁市中级人民法院作出（2012）鄂咸宁中民三终字第00004号民事判决书，再次确认被告众联公司与原告郑传湘于2006年9月19日所签订房地产合作开发协议合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务，原告郑传湘需承担分户房产土地证契税4798.65元。还查明：被告众联公司以被告安居公司名义销售的“潭惠花苑”小区泉塘社区综合楼商品房单价约为1785.66元／㎡。根据实测数据计算，其中一单元第1-3层被住户分摊的楼梯间面积为69.72㎡，未计入本单元商业部分用房产权面积内。本院认为：原、被告及泉塘村四方当事人合作开发房地产所先后订立的四份合同（协议）效力已经咸宁市中级人民法院生效民事判决确认为有效合同，各方应按合同（协议）履行各自义务。四方当事人于2007年7月3日签订合作建房协议后至今，未对利益分配变更达成新的协议，故仍应按2006年10月25日泉塘村与原告郑传湘、2006年9月19日被告众联公司与原告郑传湘签订的合同（协议）执行。本案中，被告众联公司以被告安居公司名义在销售“潭惠花苑”小区泉塘社区综合楼商品房过程中，在未征得原告郑传湘同意的情况下，将房地产合作开发协议约定应分配给原告郑传湘所有的69.72㎡楼梯间面积一并销售给他人，其行为违反了协议约定，故对原告郑传湘要求被告众联公司赔偿违约损失的诉讼请求本院予以支持，但原告郑传湘主张经济损失280000元过高，本院根据被告众联公司销售房产获得利益予以调整为124496.22元（商品房单价1785.66元／㎡×69.72㎡）。对原告郑传湘要求被告众联公司、安居公司交付其实际分得房产的房屋产权证和土地使用权证的诉讼请求，因“潭惠花苑”小区泉塘社区综合楼工程是以被告安居公司名义开发，原告郑传湘与被告众联公司签订的房地产合作开发协议第七条中约定双方办理分户房产证、土地证均以被告安居公司名义，费用和手续均由双方按各自的房产证面积自行承担和负责，四方当事人签订的合作建房协议第十二条中也约定被告安居公司应协助泉塘村、被告众联公司办理房屋分户的房产证、土地证（出让土地）办证各项费用由泉塘村、被告众联公司按各自分配的面积各自承担，故该综合楼的办证义务人应为被告安居公司，被告安居公司应按原告郑传湘与被告众联公司签订的房地产合作开发协议中约定的利益分配协助原告郑传湘办理相关房屋产权证和土地使用权证手续，办证费用由原告郑传湘按分配面积承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定判决如下：一、被告众联公司于本判决生效之日起三日内赔偿因其违约给原告郑传湘造成的经济损失124496.22元。二、被告安居公司于本判决生效之日起十五日内协助原告郑传湘办理“潭惠花苑”小区泉塘社区综合楼应分得房产的房屋产权证和土地使用权证手续，具体位置和面积按2006年9月19日原告郑传湘与被告众联公司签订的房地产合作开发协议约定的利益分配及实际测量为准，办证费用由原告郑传湘按分配面积承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。款汇户名：咸宁市咸安区人民法院；开户行：交通银行咸宁分行；账号：423437100018010004851；汇款用途：×××的标的款。本案案件受理费5600元，由原告郑传湘负担3080元，由被告众联公司负担2520元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院；开户行：中国农业银行咸宁温泉支行；帐号：17×××89-222。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 彭亚华审 判 员 韩贤水人民陪审员 刘 磊二〇一三年十一月二十五日书 记 员 刘 欣 来自：