（2013）一中民一终字第1306号
裁判日期: 2013-11-25
公开日期: 2014-12-15
案件名称
天津劝业场（集团）股份有限公司诉天津市房产总公司房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
天津劝业场（集团）股份有限公司,天津市房产总公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2013）一中民一终字第1306号上诉人（原审原告）天津劝业场（集团）股份有限公司，住所地天津市和平区。法定代表人回金普，董事长。委托代理人徐农行，该公司办公室副主任。委托代理人孔金荣，天津尚志思源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）天津市房产总公司，住所地天津市和平区。法定代表人姚雨生，经理。委托代理人赵静，天津市和平区劝业场房管站干部。委托代理人梁刚，天津泰达律师事务所律师。上诉人天津劝业场（集团）股份有限公司（以下简称劝业场公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2012）和民二初字第1025号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人劝业场公司委托代理人徐农行、孔金荣、被上诉人天津市房产总公司（以下简称房产总公司）委托代理人赵静、梁刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审人民法院审理查明，原告经营的劝业场商场位于天津市和平区和平路290号，该商场由两栋楼房组成，两栋楼房分别于不同时期建造（该两栋以下简称劝业老厦和劝业新厦），现为外部相邻，内部连通。其中劝业老厦共计8层，全部为公产房屋，系被告管理的公有非住宅房屋，劝业老厦大部分由原告承租（计租面积16546平方米）。劝业新厦由地下部分一层、地上部分十层组成，共计11层，其中负一层至地上四层为公产房屋，系被告管理的公有非住宅房屋，由原告承租大部分面积（计租面积共计19023.5平方米），另有其他单位承租部分房屋；劝业新厦地上五层至十层房屋全部为原告享有所有权的房屋。2009年7月6日，原告与案外人天津市喜安意建筑技术开发应用有限公司（以下简称喜安意公司）签订天津市小型建设工程施工合同，约定喜安意公司对劝业场老厦一层顶板、梁加固工程进行施工，承包方式为包工包料，工程造价为193045元。案外人喜安意公司施工后，原告于2009年7月31日向其支付了193045元工程款。2010年8月24日，原告与案外人天津市南洋建筑工程公司（以下简称南洋公司）签订天津市建设工程施工合同，约定南洋公司对天津劝业场新厦屋面防水工程进行施工，工程内容为找平面、铺SBS油毡二遍，承包方式为包工包料，工程价款为439229元。案外人南洋公司施工后，原告分三次向南洋公司支付了工程款，分别为2010年8月27日支付263537.4元、2010年11月9日支付153730.15元、2012年1月13日支付21961.45元，共计439229元。2010年8月26日，原告与案外人南洋公司签订天津市建设工程施工合同，约定南洋公司对天津劝业场新厦屋顶重新贴瓷砖工程进行施工，工程内容为拆除旧瓷砖及清理重新铺瓷砖，承包方式为包工包料，工程价款为427542元。案外人南洋公司施工后，原告分三次向南洋公司支付了工程款，分别为2010年8月26日支付256525.2元、2010年11月8日支付149639.7元、2012年1月13日支付21377.1元，共计427542元。2011年7月12日，原告与案外人喜安意公司签订天津市小型建设工程施工合同，约定喜安意公司对劝业场老厦六、七层钢筋砼梁板补强及墙柱拆改加固工程进行施工，承包方式为包工包料，工程造价为401378元。案外人喜安意公司施工后，原告于2012年1月向其支付了401378元工程款。2012年3月30日，原告与案外人南洋公司签订天津市小型建设工程施工合同，约定南洋公司对天津劝业场老厦屋面防水工程进行施工，承包方式为包工包料，工程价款为292783元。案外人南洋公司施工后，原告于2012年7月17日向其支付292783元工程款。上述五项工程均为原告自行委托施工单位进行施工，原告均未向被告提出要求被告进行维修的申请，也未与被告就维修事宜进行协商。2012年4月5日，原告委托案外人北京华建联造价工程师事务所第四分所对劝业场天外阁、天外天工程作出工程预算书，经预算工程造价为364219元。该工程目前未实际施工。原审人民法院认为，当事人的合法权益受法律保护。在案件审理过程中，原、被告所争议的焦点问题系原告所主张维修费用及其他相关费用是否应由被告承担。对于原告所主张的在2009年至2012年期间维修劝业老厦及劝业新厦所进行的五项工程，原告提交了与施工单位分别签订的五份建设工程施工合同、原告支付工程款凭证以及工程款发票为证，上述证据经法庭质证，故对于原告进行上述五项工程的真实性以及支付工程款的真实性予以确认，那么对于被告是否应当承担原告所支付上述五项工程款下面分别论述之。对于2012年3月30日原告与案外人南洋公司签订的天津劝业场老厦屋面防水工程的天津市小型建设工程施工合同，劝业老厦属于公有非住宅房屋，被告为公产管理人，原告为公产承租人。在公产房屋正常使用过程中，出现漏雨情况，公产管理人应负有修缮的义务。劝业老厦始建于1937年，至今已经年代久远，同时在庭审中被告自认自2000后未由被告对劝业老厦进行修缮，常理推断正常情况下屋顶难免会出现漏雨，而从原告的证人肖培连所述以及提供的照片也可以对此进行印证。对于劝业老厦屋顶漏雨的问题应属于被告的修缮范围，现原告作为承租人自行进行了防水维修工程，因此而发生并支付的292783元应由被告承担。对于原告与案外人喜安意公司分别签订的劝业场老厦一层顶板、梁加固工程和劝业场老厦六、七层钢筋砼梁板补强及墙柱拆改加固工程，上述两项工程均发生在劝业老厦，原告自述因劝业老厦始建年度久远，不能达到目前房屋荷载标准，遂对一层和六、七层进行了补强加固。原告在进行该两项工程前未向被告就相关问题进行报修，被告也未对该问题进行检测。对于劝业老厦是否需要进行上述补强加固，原告应提供房屋安全鉴定相关单位对劝业老厦原荷载的鉴定以及是否需要进行该修缮的论证提供证据证明其修缮行为的必要性。在案件审理过程中，法庭多次释明原告应对此进行举证，并给予其举证的机会，但原告始终未能提供确凿证据予以证明，原告应承担举证不能的法律责任。故对原告要求被告承担劝业场老厦一层顶板、梁加固工程款193045元和劝业场老厦六、七层钢筋砼梁板补强及墙柱拆改加固工程款401378元的诉讼请求，不予支持。对于原告与案外人南洋公司分别签订的天津劝业场新厦屋面防水工程和天津劝业场新厦屋顶重新贴瓷砖工程，上述两项工程均发生在劝业新厦，劝业新厦的产权由两部分组成，负一层至4层为被告管理的公产房屋，由被告承租；五至十层为原告享有所有权的私产房屋。原告进行的上述两项工程属于对建筑物共有部位的维修，根据物权法对建筑物区分所有权的相关规定，原告对上述共有部位进行维修应与公产部位管理人的被告协商，并征得其同意。现原告未征得被告同意情况下自行维修，因此产生的维修费用原告要求被告按照建筑面积进行分摊不符合法律规定，故对原告要求被告承担天津劝业场新厦屋面防水工程款439229元和天津劝业场新厦屋顶重新贴瓷砖工程款427542元的诉讼请求，不予支持。对于原告要求被告承担维修劝业场老厦天外阁、天外天工程款364219元的诉讼请求，该工程目前仅有工程预算，并未实际施工，该工程款尚未实际发生，原告要求被告承担没有事实和法律依据，不予支持。对于原告要求被告承担原告支付上述五项工程款的已付款利息的诉讼请求，同上所述，被告应承担的维修费用为原告维修劝业老厦屋顶防水工程的292783元，相应的，被告也应支付原告该项已付款利息。根据原告提交的工程款发票显示，该项维修费用原告支付时间为2012年7月17日，故被告应向原告支付自2012年7月17日至实际给付292783元工程款之日的利息，利率按中国人民银行发布的同期贷款利率计算。对于原告要求被告承担其对维修工程进行管理所支付人工费93272元的诉讼请求，根据原告自述管理人员为该公司物业部人员，为管理工程物业部员工进行了加班，要求被告按照天津市最低工资标准支付人工费。在案件审理过程中，原告既没有提供证据证明存在上述员工加班的事实，也没有提供证据证明实际支付了其主张的人工费，应承担举证不能的法律后果，故对原告的该项诉讼请求，不予支持。原审人民法院判决：一、本判决生效后十五日内，被告天津市房产总公司向原告天津劝业场（集团）股份有限公司支付维修费用292783元；二、本判决生效后十五日内，被告天津市房产总公司向原告天津劝业场（集团）股份有限公司支付自2012年7月17日至实际给付292783元工程款之日的利息，利率按中国人民银行发布的同期贷款利率计算；三、原告天津劝业场（集团）股份有限公司其他诉讼请求予以驳回。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼受理费21480元，由原告天津劝业场（集团）股份有限公司负担18087元，由被告天津市房产总公司负担3393元（本判决生效后十五日内直接给付原告天津劝业场（集团）股份有限公司）。原审法院判决后，上诉人劝业场公司不服，向本院提起上诉。请求：一、依法维持原审判决第一、二项判决，撤销第三项并依法改判被上诉人向上诉人支付维修费用1045144元及相应的利息；二、本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。理由为，原审判决认定上诉人对劝业场老厦一楼和六、七楼加固补强没有必要性错误，劝业场老厦已超过设计基准期26年之久，上诉人已提供充分的证据证明加固的必要性。上诉人对新厦共有部位的维修不属于重大修缮，原审判决依据《中华人民共和国物权法》第76条的规定驳回上诉人的诉讼请求适用法律错误。被上诉人同意原审判决。经本院审理查明，原审人民法院认定事实无误，本院予以确认。案经调解未果。本院认为，关于劝业场老厦的维修加固的必要性及维修费用是否应由被上诉人承担。法律规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。上诉人在对劝业场老厦进行维修加固时，既未向被上诉人报修，又未对劝业场老厦结构的安全性进行鉴定，上诉人不能证明劝业块场老厦房屋结构存在安全隐患，上诉人自行加固劝业场老厦后要求被上诉人承担维修费用没有事实和法律依据，本院不予支持。关于劝业场新厦的维修费用承担问题。上诉人维修的部位属于上诉人与被上诉人同为业主的劝业场新厦的共有部分，其进行维修前，应与被上诉人协商以确定维修方案及费用承担，上诉人未与被上诉人协商即擅自进行维修，现其主张该部分费用由上诉人与被上诉人共同承担没有法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求依据不足，本院依法不予支持。原审人民法院判决并无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费14206元，由上诉人天津劝业场（集团）股份有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱菊玲代理审判员 尹 来代理审判员 姚 琦二０一三年十一月二十五日书 记 员 刘洪雨附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注公众号“”