（2013）昌民初字第11489号
裁判日期: 2013-11-25
公开日期: 2015-06-26
案件名称
冯媛与北京久长房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市昌平区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
冯媛,北京久长房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条，第二百五十三条
全文
北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2013）昌民初字第11489号原告冯媛，女，1952年6月2日出生。委托代理人问小牛，北京市大成律师事务所律师。被告北京久长房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区小汤山镇南路6号。法定代表人王进喜，其他不详。原告冯媛与被告北京久长房地产开发有限公司（以下简称“久长房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告冯媛的委托代理人问小牛到庭参加了诉讼，被告久长房地产公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告冯媛诉称：原、被告双方于2009年6月7日签订了《北京市商品房预售合同》，约定由原告购买被告所开发的北京市昌平区小汤山镇xx#楼xx层xx号商品房。合同签订后，原告如期全额支付了购房款，而被告始终未能完全如约履行合同项下相关义务。被告的违约行为主要集中于：1、逾期办理房屋初始登记；2、逾期开通市政基础设施和其他设施。原告认为，合同内容合法有效，一经签订即构成对原、被告双方均具有约束力的法律文件，双方均应严格予以遵守、履行。本案中，原告已全面履行了合同项下义务，而被告始终未能完全履行义务。被告的行为已构成严重违约，除应承担违约责任外，还应尽早继续履行合同项下未完成的各项义务。故原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付逾期办理房屋初始登记违约金199814元（暂计算至2013年3月31日，最终数额要求计算至房屋初始登记实际办理完毕日止）。同时判令被告继续尽早履行办理房屋初始登记义务；2、被告向原告支付逾期开通市政基础设施和其他设施违约金3141元（以2011-2013年度物业管理费为基数计算，最终数额要求计算至市政基础设施和其他设施实际全部开通日止）。同时判令被告继续尽早履行有线电视线敷设到户、确保温泉设施具备使用条件、安装紧急呼叫及门禁系统之义务；3、被告承担本案全部诉讼费用。被告久长房地产公司未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。庭审中，原告提交《商品房预售合同》复印件证明原、被告间存在房屋买卖合同法律关系，提交《结算确认单》复印件证明原告已全额支付购房款，提交《物业费、垃圾消纳费收据》证明原告2011-2013年度已交纳／应交纳物业管理费数额。经本院向北京市昌平区住房和城乡建设委员会（以下简称昌平建委）核实，原告提交的《商品房预售合同》复印件的合同编号、出卖人、买受人、预售许可证号、项目名称、房屋坐落、打印日期等简单内容在昌平建委备案。原告提交的《商品房预售合同》、《结算确认单》、《物业费、垃圾消纳费收据》上均有被告的盖章，故本院确认《商品房预售合同》、《结算确认单》、《物业费、垃圾消纳费收据》的真实性、合法性、关联性。本院根据上述认证查明：原告（买受人）与被告（出卖人）于2009年6月17日签订《商品房预售合同》，约定由原告购买被告开发的位于北京市昌平区小汤山镇xx#楼xx层xx号房屋，房屋总价为2420321元。出卖人应当在2010年3月30日前向买受人交付该商品房。合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款。关于原告主张的逾期办理房屋初始登记违约金，双方在《商品房预售合同》第二十一条约定：出卖人应当在2010年12月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，出卖人按逾期时间，每日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。截至目前，被告仍未办理房屋初始登记。关于原告主张的逾期开通市政基础设施和其他设施违约金，双方在《商品房预售合同》第十二条约定：上水、下水于2010年3月30日达到可以使用的条件；市政双路供电（过渡性供电）于2010年3月30日达到可以使用条件；有线电视线于2010年3月30日交付，敷设到户。如果在约定期限内未达到条件，出卖人同意在未达到期间内每项减20%的物业管理费。温泉设施在房屋交付之日起120日具备使用条件，如果在约定期限内未达到条件，出卖人同意在未达到期间内每项减10%的物业管理费。合同附件六装饰和设备标准的约定中第四条第11项安防系统：周界报警系统、闭路电视监控系统、出入口监控系统、巡更系统、可视对讲系统、紧急呼叫及门禁系统、彩色可视对讲机（安防系统部分功能需等小区全部交付时方能完全实现）。上述事实，有《商品房预售合同》及附件、《结算确认单》、收据和原告当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：原、被告签订的《商品房预售合同》、《结算确认单》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于第一项诉讼请求，原告要求被告支付逾期办理房屋初始登记违约金，根据合同约定，被告并未在合理期限内履行相应的义务，故被告应当按照合同约定支付原告相应的违约金。但因双方在合同中明确约定“并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付”，现被告并未取得权属证明，支付该项违约金的条件尚未成就，故本院无法支持。关于原告要求被告尽早办理初始登记义务，因涉案房屋尚不具备办理产权登记条件，故本院无法支持。关于第二项诉讼请求，原告以温泉设施、有线电视等市政基础设施和其他设施不具备使用条件为由要求被告支付逾期开通设施违约金，因温泉设施和有线电视等确未达到符合市政要求的使用条件，故被告应当赔偿原告该部分物业费。关于具体数额，本院酌定为3100元。关于原告要求被告尽早履行合同约定，办理房屋初始登记、确保温泉设施具备使用条件、安装紧急呼叫及门禁系统的诉讼请求，本院认为被告作为房地产开发公司，鉴于目前尚不具备相应条件，故本院暂不予支持。待条件允许的情况下，被告应积极履行合同义务，避免双方损失的进一步扩大。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告北京久长房地产开发有限公司于本判决生效后七日内给付原告冯媛二○一一年度至二○一三年度逾期开通设施物业费损失三千一百元。二、驳回原告冯媛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千一百七十三元，由被告北京久长房地产开发有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。之规定，判决如下：代理审判员 张 俊二〇一三年十一月二十五日书 记 员 程建民 搜索“”