（2013）亳民一终字第00668号
裁判日期: 2013-11-25
公开日期: 2017-11-21
案件名称
楚立英、孙玉国与孙玉江房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省亳州市中级人民法院
所属地区
安徽省亳州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
楚立英,孙玉国,孙玉江
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
文书内容安徽省亳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）亳民一终字第00668号上诉人（原审原告）：楚立英，女，1957年12月1日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区，委托代理人：杨涛，安徽亳乐律师事务所律师。上诉人（原审被告）：孙玉国，男，1962年3月6日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区，委托代理人：师松岭，安徽董志军律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙玉江，男，1960年2月23日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区，上诉人楚立英、孙玉国因与被上诉人孙玉江房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省亳州市谯城区人民法院（2012）谯民一初字第01837号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年9月11日公开开庭审理了本案。上诉人楚立英的委托代理人杨涛，上诉人孙玉国及其委托代理人师松岭，被上诉人孙玉江到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审法院审理查明：楚立英与孙玉江于1980年结婚，系夫妻关系。孙玉江与孙玉国系同胞兄弟关系。1995年农历9月14日，孙玉江夫妻以65000元的价格购买贾守振坐落于亳州市××中心街××号的房屋一处，并与贾守振签订了房屋买卖契约。1998年大寺镇开路，孙玉江将该房进行了翻建，建有楼房8间(一、二层各4间)、东屋5间、平房2间。1999年孙玉江因犯罪被判刑，2001年出狱。孙玉江出狱后全家先后在陕西××及新疆工作生活多年。2002年农历9月12日(公历2002年10月17日)，在楚立英不知情的情况下，孙玉江与孙玉国同中人王凤信、王广海签订房屋买卖契约，孙玉江以80000元的价格将上述房屋卖给孙玉国，其中孙玉国支付给孙玉江现金40000元，其余40000元用作抵偿孙玉江欠孙玉国的40000元账。孙玉江一直告知楚立英房屋是租赁给孙玉国。2011年春节后，楚立英知道孙玉江与孙玉国签订房屋买卖契约后，向孙玉国要求返还房屋时，孙玉国主张其购买了该房屋不予返还，双方发生纠纷。另查明，孙玉江与孙玉国签订房屋买卖契约后，未办理房屋产权过户登记。诉讼中，楚立英对第一项请求中的依法撤销合同，予以放弃。原审法院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。本案所争议的房产原本为楚立英、孙玉江夫妻共同财产，孙玉江在楚立英不知情的情况下，擅自处分夫妻共同财产，已对原告楚立英的合法财产权形成了侵害，孙玉江在主观上存在过错；孙玉国系孙玉江的弟弟，明知其所购买的房产是属于楚立英、孙玉江夫妻共同财产，孙玉国在未确认其嫂子楚立英知道并同意孙玉江处分夫妻共同财产的情况下，就与孙玉江签订房屋买卖契约，孙玉国在主观上也存在过错，其行为也侵害了楚立英的合法财产权，孙玉国作为购买房屋一方，不存在第三者善意购买的法定情形，对自身行为所产生的相关损失，也应自负一部分责任。孙玉江与孙玉国所签订的房屋买卖契约因侵害了楚立英的合法财产权，该契约不具有合法性，应属无效，因孙玉江与孙玉国签订房屋买卖契约后，未办理房屋产权过户登记，故双方当事人依据该合同取得的财产，应当予以返还。孙玉国应将房屋返还给原告楚立英、被告孙玉江。孙玉江应将购房款80000元返还给孙玉国。因双方所买卖的房屋目前价值与签约时的价值存在着增值的实际情况，为维护本案双方当事人的合法权益，鉴于孙玉国在购买房屋后一直使用管理着房屋，从中已获得实际占有使用该房屋的相应收益，孙玉江除应返还给孙玉国购房款本金80000元外，还应比照同期中国农业银行同期同类贷款月利率按本金80000元，给付孙玉国自2002年农历9月12日(公历2002年10月17日)起至本判决生效之日止的利息作为对孙玉国损失的补偿较为合理。经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(三)》第十一条之规定，判决：一、被告孙玉国于本判决生效之日起十日内，返还原告楚立英、被告孙玉江亳州市谯城区大寺中心街31号的房屋。二、原告楚立英、被告孙玉江于本判决生效之日起十日内，返还被告孙玉国购房款80000元并同时支付给孙玉国自2002年农历9月12日(公历2002年10月17日)起至返还购房款之日止的利息(按本金80000元，月利率按照中国农业银行同期同类贷款月利率计算)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费160元，由被告孙玉国负担80元、被告孙玉江负担80元。宣判后，楚立英、孙玉国不服，均向本院提起上诉。楚立英上诉称：孙玉江与孙玉国之间的购买合同系两人恶意串通，上诉人楚立英并不知情，上诉人楚立英也未收孙玉国的钱。而孙玉江与孙玉国均明知处置的是孙玉江和楚立英的夫妻共同财产其恶意处分已对上诉人楚立英的合法权益造成了侵害，两人均存在过错。作为合同被确认无效后，承担的是缔约过失责任，本案上诉人不是缔约合同的当事人，也不存过错，因此不应承担返还80000元购房款的义务。孙玉国答辩称：楚立英对房屋出售的事实是明知的，孙玉江与孙玉国签订的合同有效，应驳回楚立英一审诉讼请求。孙玉江答辩称：对楚立英的上诉意见无异议。孙玉国上诉称：一、楚立英对出卖房屋的事实是明知的，孙玉江签订合同的行为系一种代理行为。楚立英全家因各种原因导致无法在家继续居住，2001年楚立英就有出卖房屋的意向。孙玉江与孙玉国签订合同时，中人就询问楚立英是否知情，而孙玉江告知楚立英是知情的。房屋出卖后，楚立英多次回来，并在集镇上租房居住做生意多年，在此期间，孙玉国对房屋部分拆除、平地、焊棚等，楚立英完全知情，亦未干涉过。以上均能证明楚立英是知情的。孙玉江获得的售房价款肯定是用于家庭生活，楚立英也不可能不知道钱的来源，也不可能不知道欠上诉人的钱是如何偿还的。二、孙玉国与孙玉江签订的买卖合同是双方真实意思表示且没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。三、楚立英不得以不知道为由对抗善意第三人。上诉人完全有理由相信孙玉江有代表夫妻关系签订合同出卖房屋的权利，房屋的价格亦完全按照当时的市场价格所给付，孙玉国已取得房屋的所有权。四、一审法院在确认合同无效后，被上诉人所应承担的缔约过失赔偿责任方面不当。孙玉国购买孙玉江房屋时是按当时的市场价购买，孙玉江在返还房屋价款时应按照现在该房屋的市场价值返还，被上诉人还应赔偿孙玉国装修、修缮费用及搬迁所需费用等。五、一审法院在部分证据效力认定方面存在错误。如果认定孙玉江与孙玉国之间的买卖合同无效，则孙玉江与贾守振因是贾守振一个人签字出卖且房屋没有变更产权登记，也应是无效合同。大寺村委会书记楚立安是楚立英哥哥，大寺村委会的证明隐匿了楚立英和孙亳光先后在大寺街居住的事实且与孙玉江自认的2007左右在大寺居住的事实相矛盾，亦无法证明楚立英对出卖房屋不知情。孙亳光的证言系个人证言无法印证，而上诉人所举证据能相互印证。六、一审法院遗漏了鉴定费8000元的负担问题。上诉人对楚立英所举证据“分家协议”形成时间及“孙玉国”的签名处指纹是否为本人所为进行鉴定，鉴定结论已表明该份证据不具有真实性，而一审法院不仅对被上诉人故意提供虚假证据的行为没有追究，亦未明确鉴定费应由谁来负担。综上，请求二审法院撤销原判，改判驳回楚立英一审诉讼请求，鉴定费8000元由楚立英承担，一、二审诉讼费由楚立英负担。楚立英答辩称：一、合同的有效以夫妻双方的一致书面同意为前提，夫或妻一方如没有书面同意，以事后追认同意。楚立英对孙玉江和孙玉国签订买卖合同并不知情。1999年孙玉江因犯罪判刑，农历2000年11月6日楚立英与孙玉江之子孙亳光结婚时，因一起重伤案件涉及孙亳光，在孙亳光结婚当天楚立英及其家人在当天搬到陕西定边。2001年孙玉江出狱后亦到定边居住，由于夫妻感情不好，2002年孙玉江回亳州出售房屋时楚立英并不知情。2003年我们夫妻二人和儿子孙亳光去了新疆，2005年孙亳光回到亳州，2006年我们夫妻回到亳州，因孙玉江、孙亳光与邻居均有纠纷就没有回家居住，孙玉江说是将房子租给孙玉国做生意。一年租金8000元，已付2年半的租金20000元。楚立英考虑到实际情况也同意了，2007年在离家1公里的小学旁做生意。2008年楚立英夫妻又到杭州打工，直至2011年农历正月初七，方知孙玉江、孙玉国签订了虚假合同。二、孙玉国、孙玉江签订的房屋买卖合同纠纷违反法律的强制性规定，应为无效合同。孙玉江没有单独处分房屋的权利，其行为属无权处分行为。孙玉国与孙玉江签订的合同效力起始状态应为效力待定状态。楚立英对该合同不进行追认，则合同为无效合同。三、孙玉国不是善意第三人。第一，孙玉国与孙玉江签订的房屋买卖合同的目的是为了隐匿财产进行虚假交易，其双方目的均为恶意。第二、双方并未支付合理价款。第三、诉争房产并未依法变更登记，根本不发生无权效力。四、关于鉴定费用问题。一审法院对该份鉴定结论的认定为“鉴定结论的内容无法确认协议内容的真实性，对其证据效力不予认定”，既然对鉴定结论的证据效力不予认定，当然由提出鉴定申请的一方承担鉴定费用。综上，请求二审法院驳回孙玉国的上诉请求。孙玉江答辩称：涉案房屋是我与楚立英于1994年左右购买贾守振的。2001年出狱后，由于与楚立英、孙亳光矛盾突出，便与孙玉国联系，并给孙玉国写了一份遗嘱，为避免万一离婚楚立英得到房子，我们兄弟就合写了一份虚假的房屋买卖合同，如我们夫妻和好，孙玉国再将房产还给我们，并说好同中人交付2万元房款，该款以后充当租金，我们并说好对楚立英母子说房子是租给孙玉国的，我们谈定后，找到中人，同着中人孙玉国给付我2万元。协议签订后，我回到定边。2003年我们全家到了新疆。2005年3月，孙亳光回到亳州，因与其他人有纠纷就没回家居住，后来我与楚立英也未回家居住，后来我和楚立英就到杭州打工，也未回家居住。我也一直没有对楚立英说与孙玉国签订协议的事。2011年农历正月初七，楚立英向孙玉国要房子时，孙玉国便不想还房子了，否认当初讲的事实，我才将事实真相告诉楚立英。另外，原购买贾守振的房屋，因集镇开发，已将原贾守振房屋拆除，又重新翻建，是将翻建后的房屋卖给孙玉国，当时翻建房屋的造价大约是12万元。本院二审经审理查明：楚立英与孙玉江于1980年结婚，系夫妻关系，孙玉江与孙玉国系同胞兄弟关系。1995年农历9月14日，孙玉江与贾守振签订了房屋买卖契约，以65000元的价格购买了贾守振坐落于亳州市××中心街××号的房屋。1998年大寺镇开路，孙玉江将该房进行翻建时，将原址的部分售于他人，在剩余地址上建楼房8间（一、二层各4间）、东屋5间、平房2间。1999年孙玉江因犯罪被判刑，2001年出狱后全家先后在陕西定边及新疆工作生活。2002年农历9月12日，孙玉江与孙玉国同中人王凤信、王广海签订房屋买卖契约，约定房款80000元，孙玉国支付40000元现金，其余40000元用于抵偿孙玉江欠孙玉国的40000元欠款。孙玉国在购买该处房屋后，入住并做了地坪等，2007年楚立英曾在大寺街上租房做生意，2011年3月，楚立英诉至谯城区人民法院要求宣告孙玉江、孙玉国签订的房屋买卖合同纠纷无效并要求孙玉国返还房屋。本院认为：综合上诉人的上诉请求和被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点为：一、孙玉国与孙玉江签订的合同是否有效？二、孙玉国是否应当返还房屋？三、鉴定费8000元应如何负担？（一）2002年农历9月12日，孙玉江与孙玉国同中人王凤信、王广海签订房屋买卖契约，系双方真实意思表示，故认定孙玉江、孙玉国之间的房屋买卖契约有效，但难以认定楚立英对双方间的房屋买卖契约是知晓的。（二）孙玉江、楚立英在购买贾守振的房屋后，对房屋进行了翻建，也取得了宅基地使用权，因此，孙玉江、楚立英对翻建后的房屋有所有权。依据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力，未经登记，不发生法律效力……”，本案中，孙玉江和孙玉国签订房屋买卖契约后，并未办理物权变更手续，因此，涉案房产的无权并未转移。因此，楚立英、孙玉江仍拥有所有权。现共同共有人楚立英不知晓孙玉江出卖房屋，现要求返还，故孙玉国不能依据契约取得所有权，房屋应返还给共同共有人楚立英及孙玉江。而基于夫妻共同债务，楚立英应共同承担返还房款和承担违约责任的义务。原审判决孙玉江、楚立英返还80000元购房款并按照中国农业银行同期同类贷款月利率承担违约责任并无不当。（三）关于鉴定费用。诉讼中当事人均有义务提交真实合法的证据，现本案一审中楚立英提交的“分家协议”经鉴定，鉴定意见为检材中“孙玉国”签名字迹处的指印是否为孙玉国本人按印难以提供鉴定意见，形成时间在署期之后，即楚立英提交的该份证据不具有真实性，因此，鉴定费用应由楚立英负担。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，案经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费160元，鉴定费8000元由楚立英负担，二审案件受理费1960元，由楚立英负担160元，孙玉国负担1800元。本判决为终审判决。审 判 长 赵 亮审 判 员 苏维丽代理审判员 陈 芹二〇一三年十一月二十五日书 记 员 赵昱昱 更多数据：搜索“”来源：