（2013）镜民二初字第01076号
裁判日期: 2013-11-25
公开日期: 2015-01-14
案件名称
安徽伟星物业管理有限公司与陈忠丽物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
芜湖市镜湖区人民法院
所属地区
芜湖市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第七十五条第一款，第七十八条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
安徽省芜湖市镜湖区人民法院民 事 判 决 书（2013）镜民二初字第01076号原告：安徽伟星物业管理有限公司，住所地安徽省芜湖市。法定代表人：郑福华，总经理。委托代理人：支敏，该公司职工。委托代理人：张丽，安徽银佳律师事务所律师。被告：陈忠丽，女，1965年5月8日出生。原告安徽伟星物业管理有限公司与被告陈忠丽物业服务合同纠纷一案，本院于2013年8月29日立案受理。依法由审判员秦山成适用简易程序独任审判，于2013年10月30日公开开庭进行了审理。原告安徽伟星物业管理有限公司（以下简称伟星物业公司）的委托代理支敏，被告陈忠丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伟星物业公司诉称：原告系物业管理服务企业，被告系芜湖市香樟城市花园业主。2011年8月18日和2012年7月28日，芜湖市香樟城市花园业主委员会代表全体业主分别与原告协商一致，签订《物业管理服务合同书》和《伟星·香樟城市花园物业服务合同》各一份，约定由原告为香樟城市花园小区提供物业管理服务，物业服务期限均为一年，起止期限分别为2011年8月1日起到2012年7月31日止、2012年8月1日起至2013年7月31日止，同时对物业管理的收费标准、缴费时间、缴费周期和违约责任等内容进行了约定。合同签订后，原告一直按约定履行物业管理的各项义务，但被告却未按约定如期缴纳物业管理费用，拖欠2011年7月至2013年7月的物业费至今未缴纳。期间，原告多次通知被告补缴费用并委托律师书面催缴，被告均置若罔闻，原告故诉请：1、判令被告立即支付拖欠的2011年7月1日至2013年7月31日的物业管理费2429.3元；2、判令被告按合同约定标准支付至实际给付之日止的违约金。被告陈忠丽辩称：1、芜湖市芜价经费（2009）132号文将“业委会成立后住宅小区的综合服务费”纳入，实行市场调节价，即物业服务费由政府指导价格，对于芜湖市香樟小区的综合服务费不能超出0.68元／平方米／月，且不能将汽车占道费、场地出租费纳入物业费补贴。原告与香樟小区业委会所签订的物业服务合同约定物业综合服务费0.82元／平方米／月，再加上物业公司收取的汽车占道费、场地出租费，物业公司实际收费为0.92元／平方米／月，超出政府指导价35%。因此香樟小区业委会代表业主与原告签订的物业服务合同违反答辩人等部分人的意愿，属无效民事行为。该合同对答辩人也是显失公平的，答辩人有权申请撤销该合同；2、答辩人抵制物业公司违规收费，不存在违约，故不承担违约金。综上所述，请求法庭驳回原告的诉讼请求。经审理查明：被告系芜湖市香樟城市花园房屋（建筑面积119.93平方米）所有权人。2009年9月11日，原告与芜湖市香樟城市花园业主委员会签订物业服务合同一份，约定：一、原告为芜湖市香樟城市花园住宅和商业用房提供物业管理服务，并负责向业主和物业使用人收取物业服务费用，多层住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米0.58元计收；二、物业管理服务费每半年收取一次，时间段为1月至6月、7月至12月，由原告分别在4月和10月向业主预收，业主或物业使用人应在每期收款月底前（含月底）履行交缴纳义务。业主逾期缴纳物业管理费的，原告可从逾期之日起按应缴费用的每月千分之三加收滞纳金；三、委托管理期限为一年，自2009年9月11日起至2010年10月31日止等内容。2010年10月31日，原告与芜湖市香樟城市花园业主委员会签订补充协议一份，约定将上述合同服务期限延至芜湖市香樟城市花园业主委员会换届成立且重新签订物业管理服务合同时止。2011年8月18日，原告与芜湖市香樟城市花园业主委员会续签物业服务合同一份，约定多层住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米0.82元计收，每半年收取一次物业管理费，业主无故逾期拖欠物业管理费的，原告可从逾期之日按应缴费用每日万分之二加收违约金，委托期限为一年，自2011年8月1日起至2012年7月31日。2012年7月28日，原告与芜湖市香樟城市花园业主委员会再次签订物业服务合同一份，约定物业管理费每6个月或12个月预收一次，缴纳费用时间为每6个月或12个月的第1个月上旬，逾期缴纳物业管理费的违约金计算方法为每日千分之三，委托期限自2012年8月1日起至2013年7月31日，其他事项同2011年8月18日物业服务合同的约定。因被告自2011年7月1日起至今未缴纳物业服务费，经原告催要未果，遂成讼。上述事实，有原、被告提交的入住登记表、物业服务合同及补充协议、物业管理费通知函、物业费发票以及双方当事人陈述在卷予以证实，本院予以确认。本院认为：原告伟星物业公司与芜湖市香樟城市花园业主委员会签订的物业服务合同系双方真实意思表示，合法有效。被告作为芜湖市香樟城市花园业主委员会的业主，应按芜湖市香樟城市花园业主委员会与原告伟星物业公司签订的物业管理服务合同约定的标准缴纳物业管理费用，逾期缴纳的，应按合同约定承担违约金或滞纳金，故本院认定被告应缴纳物业管理费及违约金分段计算如下：1、2011年7月1日至2011年7月31日的物业管理费69元（119.93平方米×0.58元／平方米／月×1月），该部分费用的违约金自2012年1月1日起按月千分之三即日万分之一计算；2、2011年8月1日至2012年1月31日的物业管理费590元（119.93平方米×0.82元／平方米／月×6月），该部分费用的违约金应自2012年2月1日起按日万分之二计算；3、2012年2月1日至2012年7月31日的物业管理费590元（计算方式同第2项，下同），该部分费用的违约金自2013年8月1日起按日万分之二计算；4、2012年8月1日至2013年1月31日的物业管理费590元，该部分费用的违约金自2012年8月11日起算，原告按日千分之三标准主张过高，本院酌定为日万分之三标准；5、2013年2月1日至7月31日的物业管理费为590元，该部分费用的违约金自2013年2月11日按日万分之三标准计算，上述物业管理费合计2429元（69元＋590元＋590元＋590元＋590元）。被告辩称物业管理费收费标准过高，未提交证据证实，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十五条第一款、第七十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告陈忠丽于本判决生效之日起三日内支付原告安徽伟星物业管理有限公司物业管理费2429元并向原告安徽伟星物业管理有限公司支付至实际给付之日止的违约金（其中69元自2012年1月1日起按日万分之一标准计算，其中两笔590元分别自2012年2月1日、2012年8月1日起按日万分之二标准计算，另外两笔590元分别自2012年8月11日、2013年2月11日起按日万分之三标准计算）。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告陈忠丽负担（案件受理费原告已预交，被告于支付上述款项时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员 秦山成二〇一三年十一月二十五日书记员 陈静秀附相关法条：《中华人民共和国物权法》第七十五条第一款业主可以设立业主大会，选举业主委员会。第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自已提出的主张，有责任提供证据。 搜索“”