（2013）闸民三（民）初字第1850号

裁判日期: 2013-11-25

公开日期: 2014-10-19

案件名称

原告曹XX、姚XX与被告上海市闸北区XX投资发展中心共有纠纷一审民事判决书

法院

上海市闸北区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

曹ＸＸ,姚ＸＸ,上海市闸北区ＸＸ投资发展中心,孙ＸＸ,上海ＸＸ工贸合作公司

案由

共有纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第五条，第六条

全文

上海市闸北区人民法院民事判决书（2013）闸民三（民）初字第1850号原告曹XX，女，19XX年X月X日出生，汉族，住上海市闸北区长安路*室。原告姚XX，男，19XX年X月X日出生，汉族，住上海市闸北区长安路*室。原告共同委托代理人张X，上海市XX律师事务所律师。原告共同委托代理人陈X，上海市XX律师事务所律师。被告上海市闸北区XX投资发展中心，住所地上海市闸北区大统路*室。法人代表人杨X，职务总经理。委托代理人施X，上海市XX律师事务所律师。第三人孙XX，男，19XX年X月X日出生、汉族，户籍地上海市闸北区永兴路*室。第三人上海XX工贸合作公司，住所地上海市秣陵路50号X室。法定代表人孙XX，职务经理。原告曹XX、姚XX与被告上海市闸北区XX投资发展中心共有纠纷一案，本院于20XX年X月X日立案受理后，由审判员魏思奇独任审判，依法追加孙XX、上海XX工贸合作公司（以下简称XX公司）作为第三人到庭参加诉讼。本院分别于2013年9月10日、10月24日公开开庭进行了审理。原告曹XX、姚XX及其共同委托代理人张X、陈X，被告上海市闸北区XX投资发展中心的委托代理人施X，第三人孙XX暨第三人XX公司的法定代表人到庭参加诉讼。简易程序审理期限届满后，经各方当事人自愿协商，同意延长简易程序适用期间，一致选择在期限届满后仍适用简易程序进行审理。本案现已审理终结。原告曹XX、姚XX共同诉称，两原告系夫妻，曹XX系本市闸北区云楼旅社的业主。本市闸北区长安路X号（以下简称系争房屋）原系闸北区XX局所有的闲置幼儿园，由被告负责经营管理。2001年6月7日，姚XX以云楼旅社的名义与第三人XX公司签订合同，约定XX公司将系争房屋交由原告经营旅社，时间从2001年9月1日起至2006年7月30日。另约定，原告须以上海XX工贸合作公司招待所（以下简称XX招待所）的名称申请工商登记并承担一切费用，经营期间发生的债权债务、法律纠纷等均由云楼旅社自行处理，与XX公司无关。原告进驻系争房屋后，重新进行了设计、装修以及改建，并添置了开设旅馆必需的床铺、桌椅、空调、电视等设施设备，经营中产生的费用、支出、税收等均由原告承担，获取的收益亦由原告享有，与第三人无关。合同到期后，原告与第三人按原来约定条件续签至2007年8月30日，第三人孙XX在协议第十条注明：本协议如需修改，以XX局合同为准。实际上，XX公司与被告于2006年8月26日已续约，租期约定至2007年12月31日。2007年9月底，系争房屋所处的地块因政府土地储备开始动迁。同年11月15日，原告从系争房屋迁出交由动迁组作为办公室。被告并向原告承诺，如果动迁款发放后会对原告进行补偿。目前，被告已实际获得动迁款，故诉请判令被告向原告支付动迁补偿款人民币120万元（以下币种均为人民币）。被告上海市闸北区XX投资发展中心辩称，原、被告之间没有直接的合同关系，2001年6月26日被告和第三人XX公司订立了租赁协议，将系争房屋出租给XX公司为期5年，后续约至2007年8月31日。双方明确约定XX公司不可转租，但此前XX公司已经与原告签订了一份明为承包实为转租的协议，被告直至2007年底时才得知这个情况，并发出过解除合同函。2007年9月底系争房屋列入拆迁范围，但直到2012年6月才正式实使，被告承诺过给原告一部分拆迁款让原告配合拆迁，原告才将系争房屋返还给被告。目前涉及XX招待所的拆迁款总共为95万元，其中装修费269195元、歇业补偿费239600元、搭建费用19690元、搬家补贴7188元、其他补偿304327元，这些钱款应直接补偿给实际经营者或投资者的，而原告主张的120万元并没有法律依据，故不同意原告的诉讼请求。第三人孙XX、XX公司共同述称，根据相关拆迁条例，只有系争房屋的承租人才有资格取得动迁款，XX公司与被告签定的是房屋租赁合同，与原告签定的是承包经营合同，所以承租人应该是XX公司，原、被告没有直接的合同关系。XX招待所是由XX公司负责申办营业执照以及年检事宜，负责人是孙XX，并实际交由原告内部经营。XX招待所开业的装修、搭建、设施等都是原告投入，第三人每月向原告收取1万元费用。2007年系争房屋被纳入拆迁范围，但因为要召开奥运会就暂缓拆迁，所以第三人又与原告签定协议，每月收取3000元费用。而此时第三人与被告已经没有协议，也不再向被告支付租金。目前，系争房屋内仍然有第三人两间办公室和仓库。被告所称的95万元拆迁补偿费用根本没有经过第三人的认可，即使被告向原告作过承诺，也是侵权了第三人的合法权益。因为第三人是实际承租人，被告应该先向第三人进行拆迁补偿，再由第三人与原告协商补偿事宜，故不同意原告的诉讼请求。经审理查明，两原告系夫妻，以曹XX名义申办了上海市闸北区云楼旅社个体工商户营业执照。2001年6月7日，第三人XX公司（甲方）与云楼旅社（乙方）签订《承包协议》，约定：甲方将位于系争房屋的XX招待所（暂定名）交由乙方承包经营，期限自2001年9月1日至2006年7月30日，承包费每年12万元；乙方承包经营期间对系争房屋进行装修、购置物品、申领证照等一切费用均由乙方自理；承包经营期间发生的债权债务、法律纠纷，概由乙方处理，与甲方无关。协议落款处，原告姚XX作为云楼旅社的代表签字盖章。同年6月26日，被告（甲方）与第三人XX公司（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定：甲方同意将系争房屋（产权属于甲方上级闸北区XX局）租赁给乙方用作车站旅社等，租期自2001年9月1日起至2006年8月31日，每年租金11万元；租赁期内如涉及动迁，在服从规划动迁的前提下，按有关规定分别对甲乙方进行补偿。同年11月26日，XX招待所作为XX公司的分支机构登记设立，负责人为孙XX，地址为长安路900号。XX招待所开业之初，由原告对系争房屋进行了装修、翻建并购置了相关设施设备。租期届满后，被告与XX公司于2006年8月26日续签《房屋租赁合同》、约定租期延长至2007年12月31日，如因市政动迁、规划用房等，双方同意立即解除合同，XX公司应立即搬离系争房屋，被告及动迁单位均不作任何补偿和赔偿。同年11月8日，原告姚XX代表云楼旅社与XX公司再次签订《承包协议》，载明：承包期限至2007年8月30日，承包费调整为每年15万元；若涉及动迁，在双方无条件服从动迁的前提下，按动迁法有关规定办理双方补偿；协议如需修改，以XX局合同为主。期间，原告对XX招待所再次进行了装修。2007年底，系争房屋被列入闸北区土地储备范围。被告于2007年12月18日以XX公司擅自转租为由发出“解除函”：要求解除双方订立的《房屋租赁合同》，由XX公司归还系争房屋。之后，XX公司再未支付任何费用给被告，并按每月3000元向原告收取费用。2011年7月4日，原告曹XX向上海市公安局闸北区分局天目西路派出所出具承诺：自愿放弃XX招待所2011年度上海市公安局特种行业许可证验证。2012年7月8日，拆迁部门与闸北区XX局签订《上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议》，约定：系争房屋房地产市场总价为13352893元，补偿停产、停业损失239600元，按基地口径增加评估价10%（1335289.30元），装修费269195元，搬家费7188元，总计15204165.30元。拆迁部门并于7月4日向闸北区XX局出具证明：贵局在系争房屋开设XX旅社，在补偿协议中已考虑到诸多因素，旅社装修费269195元、旅社歇业补偿239600元、违章未见证面积129690元、搬家补贴7188元、其他304327元，共计95万元。同月15日，两原告向拆迁部门作出承诺：搬离系争房屋，房间遗弃物由拆迁部门予以处理。以上事实，由原告提供的房屋租赁协议、承包协议二份、收条、调解书、物品清单及购置发票、征询函、装修合同及收据、歇业证明，被告提供的房屋租赁协议二份、解除函、XX招待所营业执照、动迁协议及说明、搬离证明，第三人提供的消防检查意见书、环保部门的审批意见、产权证明、协议书，以及各方当事人的陈述等证据予以佐证。审理中，第三人提供了2008年4月19日由XX公司（甲方）与姚XX代表的云楼旅社（乙方）签订的《协议书》（复印件），约定：承包经营合同至2007年8月30日结束；在XX招待所营业执照有限期内，如果继续营业，收入归乙方，每月底乙方交三千元给甲方；拆迁补偿事宜由甲方全权负责（商谈及分配）。第三人并申请证人徐永义、张慧到庭作证，以证明上述协议的真实性。原告认为，因该份协议缺失原件，对真实性不予认可；而两位证人均与第三人有利害关系，对其证言的真实性亦不认可。本院认为，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。按照本市房屋拆迁管理的有关规定，拆迁非居住房屋的，被拆迁人可以获得设备搬迁和安装费用、无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用、因拆迁造成停产、停业的损失补偿等。其中，设备搬迁和安置费用、无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用，应归设备所有人；因拆迁造成停产、停业的损失补偿归遭受实际损失的经营人。根据各方当事人提供的证据及陈述，本院认定XX招待所的设备、装修、翻建等均由两原告购置添附，拆迁部门亦确认XX招待所可获的拆迁补偿费用为95万元，故其中涉及的“装修费、未见证面积补偿、搬家补贴”应归原告所有，而“歇业和其他补偿”则须依房屋承租、执照申领、实际经营等状况予以酌定。现第三人认为，根据“2008年4月19日《协议书》”的约定，原告无权直接向被告要求拆迁补偿。本院认为，即便该份协议真实存在，由于第三人至今未能与被告就拆迁补偿事宜达成一致，且未及时主张相关权益，故原告有权诉请获得其应有的补偿利益，对于第三人的抗辩意见，本院难以采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第六条之规定，判决如下：一、被告上海市闸北区XX投资发展中心应自本判决生效之日起十日内给付原告曹XX、姚XX拆迁补偿安置款共计750000元；二、驳回原告曹XX、姚XX的其他诉讼请求。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15600元减半收取7800元，由原告曹XX、姚XX负担2150元，由被告上海市闸北区XX投资发展中心负担5650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员　　魏思奇二〇一三年十一月二十五日书　记　员　　葛　颖附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。百度搜索“”