（2013）酒肃法民一初字第860号

裁判日期: 2013-11-25

公开日期: 2014-05-16

案件名称

王吉春与彭海房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

酒泉市肃州区人民法院

所属地区

酒泉市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王吉春,彭海

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）：第十九条；《中华人民共和国物权法》：第九十七条；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第三十八条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条

全文

甘肃省酒泉市肃州区人民法院民事判决书（2013）酒肃法民一初字第860号原告王吉春，男，生于1971年3月6日。委托代理人任彩霞，女，生于1973年1月15日。委托代理人王晋双，肃州区城关法律服务所法律工作者。被告彭海，男，生于1972年12月11日。委托代理人梁万国，甘肃政剑律师事务所律师。原告王吉春与被告彭海房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王吉春委托代理人、被告彭海及其委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告经陈晶晶介绍，购买了被告彭海位于酒泉市肃州区民主街5号楼112号房屋一套，价格330000。2013年3月15日，原、被告签订了《房屋买卖合同》，约定“原告于2013年3月15日付定金5000元；被告将房屋的产权证及土地使用权证的原件交陈晶晶，双方选择贷款支付房款，原告于2013年3月20日前付给被告首付款95000元；双方在配合陈晶晶将产权手续过户后，由陈晶晶将房屋首付支付被告彭海；贷款办理完毕后被告彭海移交房屋”。合同同时约定违约金为总房价的13%。合同签订后，原告积极履行合同，于2013年3月15日给陈晶晶交纳定金5000元、3月17日给陈晶晶交纳现金95000元、6月19日给被告交现金20000元。后原告多次要求被告办理该房的产权过户手续，被告以各种理由推诿。故起诉要求依法判令被告继续履行房屋买卖协议；支付违约金21450元，利息7500元，并承担涉诉费用。被告辩称，原告要求继续履行合同的理由不能成立。原、被告间签订的房屋买卖协议，因被告之妻没有参与，夫妻共同财产的处分只有被告一人签署姓名，合同效力处于待定状态。被告在签订合同时，房屋的所有权人为酒泉市供销社，所有权尚未变更为被告，被告对房屋不享有物权。此情况在签订合同时，原告及陈晶晶方均知情。由于合同效力待定，原告主张的违约金及利息不予认可。审理查明，2013年3月，原告通过中介拟购买被告位于酒泉市肃州区民主街5号楼1-1-2号房屋一套。3月15日，中介方陈晶晶作为甲方，被告彭海作为乙方（卖家），原告王吉春作为丙方（买家），三方签订《房屋买卖（居间）协议》，约定被告将上述房屋（建筑面积83.87平方米）以330000元卖于原告。房屋价款内包括地下室、太阳能热水器及家具。合同对付款方式约定“经三方协商，由丙方（原告）于2013年3月15日通过甲方（陈晶晶）付给乙方（被告）预交购房定金伍仟元整，乙方随即将该房屋的《房屋所有权证》的原件及《土地使用权证》原件交给甲方。丙方于2013年3月20日之前向乙方首付95000元；2013年3月25日前将贷款100000元付给甲方，乙、丙双方配合甲方办理产权过户手续后，甲方随即将代收的首付房款支付给乙方，过户所产生的各项税费由双方依据相关收费部门的收费标准，按规定及时交纳。剩余房款由丙方以办理贷款的方式一次性支付给乙方……”。违约责任约定“若中途乙、丙双方有一方违约，应由违约方向甲方赔付违约金和中介服务费，违约金按协议中签订房屋总价值的13%计算；中介服务费按协议中签订房屋总价值的1%计算，并由违约方合并交纳。甲方按违约金的50%返还给守约方”。合同签订后，原告依约将定金5000元交陈晶晶，3月17日，原告向陈晶晶交购房款95000元，6月19日，原告向被告交纳购房款20000元，陈晶晶及被告均向原告出具了收款收据及收条。因被告未依约将出售房屋的房屋所有权证及土地使用权证交于陈晶晶，致使原告将剩余的购房款至今未向被告或陈晶晶交纳，为此双方发生纷争。2013年10月，原告来院起诉，要求被告彭海继续履行双方签订的房屋买卖协议、支付违约金21450元，利息7500元。原告起诉时，将中介方陈晶晶同时作为被告进行了起诉。因陈晶晶现无具体居住地址，无法对其进行送达。2013年10月22日，原告撤回对陈晶晶的起诉，陈晶晶所收取原告的款项均向被告进行了转付，被告对此没有提出异议。同时查明，被告出卖的房屋原为酒泉市供销合作联社所有，被告为该社职工。2006年10月10日，双方签订房屋出售协议书，原告作为该房屋的原住户以50000元购买了该房屋。2013年4月11日取得了该房屋的《房屋所有权证》。该证在共有情况一栏中载明为“单独所有”，被告彭海之妻闫玉生未作为共有人进行登记。还查明，被告彭海与闫玉生于1999年6月14日登记结婚。2000年1月24日婚生一子。以上事实，有《房屋买卖（居间）协议》、房屋出售协议书、酒房权证酒泉市字第私82458-1号房屋所有权证、户口簿、结婚证及双方陈述等证据所证实。本院认为，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第十九条规定“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属权证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产”。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之一以上的按份共有人或者全体共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“共有的房地产未经其他共有人书面同意的不得转让。”被告彭海虽通过中介方与原告签订了房屋买卖协议，但对该房屋的处分未征得其妻的书面同意而擅自进行处分，其与原告签订的房屋买卖协议属无效。原告主张的违约金因合同无效，其主张没有依据，被告收取原告的现金120000元，应承担占有期间的银行利息。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十八条之规定，判决如下：一、解除原告王吉春与被告彭海签订的《房屋买卖（居间）协议》。二、被告彭海返还原告王吉春购房款120000元。三、被告彭海承担原告王吉春利息损失7776元（120000元×0.81‰×8个月）。四、驳回原告其他诉讼请求。以上（二）、（三）项合计金额127776元，限被告彭海于判决生效后10日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费520元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于甘肃省酒泉市中级人民法院。审判员　康　毅二〇一三年十一月二十五日书记员　陈嘉奕关注公众号“”