（2013）东中法民一终字第1655号
裁判日期: 2013-11-25
公开日期: 2014-02-17
案件名称
东莞市伟城物业管理有限公司与李伟、东莞市常平房地产开发实业公司、江西亚华建筑工程有限公司、卢翟景因商品房预约合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省东莞市中级人民法院
所属地区
广东省东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
东莞市伟城物业管理有限公司,李伟,东莞市常平房地产开发实业公司,江西亚华建筑工程有限公司东莞分公司,江西亚华建筑工程有限公司,卢翟景
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第五条，第四条；《商品房销售管理办法》：第十六条第一款；《中华人民共和国担保法》：第八十九条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释：第一百一十五条；《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见：第一百八十条
全文
广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）东中法民一终字第1655号上诉人（原审被告）：东莞市伟城物业管理有限公司。住所地：东莞市南城区新城区**幢*号铺。法定代表人：卢翟景，该公司总经理。委托代理人：庾国斌，广东章禹律师事务所律师。委托代理人：张冠勋，广东章禹律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李伟，男，汉族，1980年9月出生。委托代理人：阳小青，广东旗峰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：东莞市常平房地产开发实业公司。住所地：东莞市常平镇河东路*号。法定代表人：黎清志，该公司总经理。委托代理人：吴清海，该公司员工。被上诉人（原审被告）：江西亚华建筑工程有限公司东莞分公司。住所地：广东省东莞市东坑镇寮边头桃源**号。法定代表人：朱石金，该公司经理。委托代理人：李惠江，广东名成律师事务所律师。委托代理人：张保华，广东名成律师事务所辅助人员。被上诉人（原审被告）：江西亚华建筑工程有限公司。住所地：江西省修水县义宁镇修江路**号。法定代表人：吴笑云，该公司总经理。委托代理人：李惠江，广东名成律师事务所律师。委托代理人：张保华，广东名成律师事务所辅助人员。原审被告：卢翟景，男，汉族，1951年12月出生。上诉人东莞市伟城物业管理有限公司（以下简称伟城物业公司）与被上诉人李伟、东莞市常平房地产开发实业公司（以下简称常平房地产公司）、江西亚华建筑工程有限公司东莞分公司（以下简称亚华东莞分公司）、江西亚华建筑工程有限公司（以下简称亚华公司）及原审被告卢翟景因商品房预约合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2012）东三法民一初字第4231号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。2012年6月6日，李伟向原审法院起诉，请求判令：1、解除李伟与常平房地产公司、伟城物业公司签署的《认购书》。2、常平房地产公司等退还李伟购房款75219元、装修款5810元、契税及维修基金9481元、律师费及印花税942元及按银行同期逾期还贷利率支付上述款项利息，从2011年5月2日起至实际清偿之日止，现暂计至起诉日为6016元。一审庭审中，李伟增加诉讼请求要求伟城物业公司、常平房地产公司、亚华东莞分公司、亚华公司承担定金责任。原审法院经审理查明，东莞市常平镇木棆村明珠广场的土地使用权证号为东府国用（1995）字第特217号，商品房预售许可证号为10东莞商房预证字第00156号。伟城物业公司挂靠常平房地产公司对案涉的房地产项目进行开发，后亚华公司参与合作开发。2011年5月2日，李伟与常平房地产公司、伟城物业公司签订《葵花里认购书》一份，约定李伟购买位于东莞市常平镇木棆村明珠广场第3幢1单元1215号房；总金额为288891元，付款方式为签订该认购书时缴付10000元购房定金，此购房定金在签署《商品房买卖合同》时计入李伟的首期房款，该认购书签订后于2011年6月1日前付清总楼款的30%即88891元并签订《商品房买卖合同》，剩余楼款200000元，由李伟通过银行按揭方式予以支付。该认购书同时约定，李伟付清首期或全款，与常平房地产公司、伟城物业公司签订《商品房买卖合同》后，该认购书自动失效。伟城物业公司对该认购书盖章予以确认。李伟于2011年5月2日交付购房定金10000元，同年5月21日交付购房首期楼款65219元，伟城物业公司和亚华公司共同出具两张收款收据予以确认。2011年5月21日李伟支付装修款5810元、契税7447元、物业维修基金2034元，亚华东莞分公司出具收款收据予以确认。同日，李伟向广东常正律师事务所支付律师费933元、印花税9元。一审庭审中，双方均确认案涉商品房至庭审之日止尚未交付。李伟主张案涉商品房的交付标准与《商品房买卖合同》附件三约定的不一致，应按样板房装修标准。李伟确认在起诉前没有向伟城物业公司、常平房地产公司、亚华东莞分公司、亚华公司及卢翟景发出解除合同通知书，主张以起诉的形式通知解除合同。李伟主张因上述四公司及卢翟景至起诉之日仍未交付案涉商品房，遂于2012年6月6日提起诉讼。原审法院于2012年6月12日向常平房地产公司送达了包括起诉状副本在内的应诉材料。以上事实，有李伟提交的《葵花里认购书》、收款收据，常平房地产公司提交的《常平镇明珠广场第三幢住宅楼开发协议书》、《东莞市常平房地产开发实业公司合作开发合同书》以及一审庭审笔录等附卷为证。原审法院认为，李伟购买的是预售商品房，故本案案由为商品房预售合同纠纷。本案争议焦点有五个：一、李伟与常平房地产公司之间的《葵花里认购书》能否解除；二、常平房地产公司是否应退回购房款并赔偿律师费、印花税及利息；三、定金责任的承担；四、伟城物业公司、卢翟景、亚华东莞分公司、亚华公司的法律责任问题；五、装修款、维修基金、契税的退还及利息问题。关于焦点一：李伟与常平房地产公司之间签订的《葵花里认购书》是双方真实意思的表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，并且双方已部分实际履行，故该认购书是合法有效之合同。李伟向常平房地产公司购买案涉商品房，并于2011年5月2日支付定金10000元，5月21日支付购房款65219元，则常平房地产公司应当在合理期限内将符合双方约定的商品房交付给李伟使用，但常平房地产公司没有尽到该义务，而且至庭审之日仍未能交付，亦未提供证据证明存在不可抗力等可延期交付的情形。李伟在起诉状中诉求解除《葵花里认购书》，原审法院将包括起诉状副本在内的应诉材料送达常平房地产公司后，则常平房地产公司得知李伟解除《葵花里认购书》的意思表示，李伟主张以起诉形式通知常平房地产公司解除《葵花里认购书》理由充分，原审法院予以认可。因此，常平房地产公司应自收到应诉材料之日起60天内履行退还全部已付购房款的义务，常平房地产公司于2012年6月12日收到应诉材料，则应于2012年8月13日前履行义务，但因常平房地产公司尚未交付案涉商品房，故李伟无需向常平房地产公司交还案涉商品房。关于焦点二：常平房地产公司是否应退回购房款并赔偿律师费、印花税及利息。首先，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”常平房地产公司应当在合理期限内向李伟退还其全部已付的购房款75219元，但因常平房地产公司尚未交付案涉商品房，故李伟无须向常平房地产公司交还案涉商品房。其次，关于律师费、印花税的问题。李伟为了履行商品房买卖合同向广东常正律师事务所支付律师费933元、印花税9元，现因案涉合同被依法解除，该费用是李伟因解除合同造成的经济损失，故李伟要求常平房地产公司赔偿律师费933元、印花税9元的诉求，事实清楚、证据充分，原审法院予以支持。关于律师费、印花税等的利息问题，在李伟未能举证证明其损失情况及赔偿低于造成的损失的情况下主张利息，于法无据，原审法院不予支持。关于焦点三：《葵花里认购书》是双方真实意思的表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效之合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。李伟依约支付了定金10000元，则常平房地产公司应在合理期限内将符合《葵花里认购书》约定的商品房交付给李伟使用，但常平房地产公司没有依约向李伟交付案涉商品房，且至庭审之日仍未交付。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”在本案中，双方均明确约定了定金的支付，故在常平房地产公司无法继续履行合同时，李伟要求常平房地产公司承担定金责任10000元，合理合法，原审法院予以支持。关于焦点四：伟城物业公司、卢翟景、亚华东莞分公司、亚华公司的法律责任问题。案涉房地产项目是伟城物业公司挂靠常平房地产公司进行开发的，后亚华公司加入共同合作开发并与伟城物业公司共同收取购房款定金，即伟城物业公司是案涉房地产项目的实际开发商，常平房地产公司是被挂靠方，亚华公司与伟城物业公司是共同的开发商，则上述三公司均应就商品房买卖合同共同对李伟承担法律责任。李伟没有证据证明亚华东莞分公司应承担《葵花里认购书》约定的义务，且案涉房地产项目的开发商是亚华公司而并非亚华东莞分公司，故原审法院对李伟关于亚华东莞分公司退还购房款，并赔偿律师费及支付利息的诉讼请求不予支持。其次，卢翟景的法律责任问题。卢翟景是伟城物业公司的法定代表人，其签订《商品房买卖合同》是代表伟城物业公司从事经营活动。《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定：“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”卢翟景签订合同的民事责任由伟城物业公司承担。《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款规定：“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”第六十五条第三款规定：“委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。”卢翟景作为常平房地产公司的委托代理人与李伟签订《商品房买卖合同》，其民事责任由被代理人常平房地产公司承担，且李伟未举证证明卢翟景在签订《商品房买卖合同》过程中存在违约行为或过错，亦未举证证明卢翟景存在《中华人民共和国民法通则》第六十五条第三款规定的情形，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条规定，李伟应承担举证不能的不利后果。李伟诉求卢翟景承担法律责任没有事实和法律依据，原审法院不予支持。关于焦点五：装修款、维修基金、契税的退还及利息问题。首先，亚华东莞分公司收取装修款、契税、维修基金附随于商品房买卖合同，商品房买卖合同被解除，且案涉商品房尚未交付给李伟，契税、维修基金亦未缴交到相关单位，故应将装修款、契税、维修基金退还给李伟。因上述款项的收款收据由亚华东莞分公司出具的，收款收据上只加盖了亚华东莞分公司财务章，且李伟没有举证证明其与亚华东莞分公司之间就收取装修费、契税、维修基金问题得到常平房地产公司、伟城物业公司认可，在常平房地产公司、伟城物业公司对装修款、契税、维修基金的退还责任予以否认的情况下，李伟诉求常平房地产公司、伟城物业公司承担退还装修款、契税、维修基金的责任证据不足、理由不充分，原审法院不予支持。装修款、契税、维修基金的收款收据是由亚华东莞分公司出具，但因亚华东莞分公司是亚华公司的分公司，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“……分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，故亚华公司、亚华东莞分公司应共同承担向李伟退还装修款、契税、维修基金的法律责任。虽亚华公司、亚华东莞分公司辩称该装修款由李伟缴纳进入东莞市日明实业投资有限公司帐户，但亚华东莞分公司认可东莞市日明实业投资有限公司的收款行为并出具由亚华东莞分公司盖章的收据，且李伟作为买受人是在亚华东莞分公司的指定下进行缴款，至于东莞市日明实业投资有限公司与亚华公司、亚华东莞分公司的关系作为买受人的李伟是无法知晓的，故对亚华公司、亚华东莞分公司的辩解，原审法院不予采信。关于装修款、契税、维修基金的利息问题。李伟诉求装修款的利息，并无不当；但是由于案涉《葵花里认购书》在2012年6月12日解除，亚华东莞分公司、亚华公司即开始有返还上述款项的义务，李伟诉求从2011年5月2日起计算上述款项的利息不合理，故宜从该合同解除之日起即2012年6月12日起计算。上述相应的利息，应由亚华东莞分公司、亚华公司支付。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条的规定，判决：一、确认李伟与东莞市常平房地产开发实业公司之间就位于东莞市常平镇木棆村明珠广场第3幢1单元1215号房达成的《葵花里认购书》于2012年6月12日解除。二、限东莞市常平房地产开发实业公司、东莞市伟城物业管理有限公司、江西亚华建筑工程有限公司于判决发生法律效力之日起五日内向李伟退还购房款75219元，并赔偿律师费933元、印花税9元。三、限东莞市常平房地产开发实业公司、东莞市伟城物业管理有限公司、江西亚华建筑工程有限公司于判决发生法律效力之日起五日内承担双倍返还定金的责任，向李伟支付10000元。四、限江西亚华建筑工程有限公司、江西亚华建筑工程有限公司东莞分公司于判决发生法律效力之日起五日内向李伟退还装修款5810元、契税7447元、维修基金2034元及支付利息（以15291元为本金，从2012年6月12日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际清偿之日止）。五、驳回李伟的其他诉讼请求。本案一审案件受理费2024元，由李伟负担24元，东莞市常平房地产开发实业公司、东莞市伟城物业管理有限公司、江西亚华建筑工程有限公司东莞分公司、江西亚华建筑工程有限公司负担2000元。一审宣判后，伟城物业公司不服，向本院提起上诉称：（一）原审判决认定，律师费及印花税是李伟为了履行商品房买卖合同而向广东常正律师事务所支付的款项，因案涉合同被依法解除，故判令伟城物业公司等向李伟赔偿。伟城物业公司认为，上述判决明显有失公平。既然认购书已经解除，则签约律师费及按揭律师费均不会发生，李伟应当向广东常正律师事务所要求退还律师费用。（二）原审判决认定事实有误。原审判决认为，常平房地产公司应当承担定金责任10000元。但是，在伟城物业公司与李伟签订了合同的情况下，不存在双倍返还定金的问题。综上，伟城物业公司请求撤销原审判决第二项中律师费933元、印花税9元的判决内容，并撤销原审判决第三项。李伟答辩称：李伟支付的律师费、印花税均属于李伟为购买案涉房产支出的费用，应当由伟城物业公司承担。案涉认购书应当认定为商品房买卖合同。即使认购书不能认定为买卖合同，其后没有签订商品房买卖合同的责任也在于伟城物业公司等，故伟城物业公司等应当按定金罚则承担责任。常平房地产公司、亚华公司、亚华东莞分公司、卢翟景表示认同伟城物业公司的上诉请求。本院经审理，查明如下事实：1、经核实李伟一审提交的证据，对于向广东常正律师事务所支付的费用，李伟与收款单位没有签订书面合同，且收款单位仅向李伟出具收据。落款日期为2011年5月21日的收款收据显示，广东常正律师事务所收取了李伟合同律师费500元、按揭律师费433元、印花税9元。在认购案涉房屋过程中，李伟与常平房地产公司、伟城物业公司、卢翟景、亚华公司及亚华东莞分公司均未约定后者在违约时需赔偿李伟因解除合同而产生的律师费、印花税等损失。2、二审诉讼期间，伟城物业公司、常平房地产公司、亚华公司仍表示可以与李伟签订商品房买卖合同，但交房期限难以确定。3、本案二审审理过程中，预交了二审案件受理费的当事人伟城物业公司表示，如其胜诉，同意败诉方当事人直接向其支付本案二审诉讼费用，不再向本院申请退费。原审查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，从李伟与常平房地产公司、伟城物业公司订立的《葵花里认购书》的内容可知，买卖双方另行签订商品房买卖合同是该认购书约定的重要内容。按照该认购书的约定，双方于2011年6月1日前订立商品房买卖合同，并且李伟支付的购房款达到30%的情况下，李伟支付的定金10000元才转化为首期购房款中的一部分，因此，该定金虽约定为“购房定金”，但并不是担保将来订立的商品房买卖合同的履行，而仅具有担保订立商品房买卖合同的性质。在2011年6月1日前，虽然双方未订立商品房买卖合同，但李伟支付了65219元用于购房案涉房屋，且该款项超过了认购书约定的购房款总数的20%。由于买卖双方约定的定金仅为10000元，故该65219元应作为李伟支付的购房款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”对照本案，虽然出卖人已收取李伟部分购房款，根据认购书的约定买受人应支付的价款及出卖人应交付的标的物也明确具体，但认购书并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，欠缺对“交付使用条件及日期”、“面积差异的处理方式”等商品房买卖合同的必备条款，因此，案涉认购书的性质仍为预约合同。结合李伟一审的诉讼请求，本案案由应为商品房预约合同纠纷，故原审法院将本案案由确定为商品房预售合同纠纷不当。在买卖双方未能依认购书的约定订立商品房买卖合同的情况下，原审法院认为常平房地产公司应当在合理期限内将符合《葵花里认购书》约定的商品房交付给李伟使用，显然不当。本院对原审判决的不当之处一并予以纠正。《葵花里认购书》载明了双方当事人的姓名、名称，并且对标的物、价款及支付方式等有明确约定。从内容来看，双方约定交易的标的物合法，交易行为未违反法律、行政法规的强制性规定，故本院认定该认购书已成立且合法有效。根据伟城物业公司的上诉和李伟的答辩，本案二审的争议焦点是：一、买卖双方未能依《葵花里认购书》的约定订立商品房买卖合同，是哪一方的原因造成的，亦即，包括伟城物业公司在内的出卖人是否应承担双倍返还定金的责任。二、伟城物业公司等是否需赔偿李伟因解除合同而产生的律师费933元、印花税9元。以下分述本院的理由。首先，案涉认购书约定买卖双方应于2011年6月1日前订立商品房买卖合同，但各方当事人均确认，至本案二审诉讼期间仍未能订立商品房买卖合同。在订立认购书后，另行订立商品房买卖合同，对于双方当事人而言均为义务，则双方当事人均应积极履行。从李伟一审提供的证据来看，李伟自订立认购书后至2011年6月1日前，除定金外，还交付了认购书约定的购房首期款的大部分，预交了装修款、契税、物业维修基金等，有与出卖人订立商品房买卖合同的诚意及积极行为。而在诉讼期间，常平房地产公司、伟城物业公司、亚华公司既未能证明己方已积极履行义务，为订立商品房买卖合同作了充分的准备，也不能举证证明因李伟的违约行为导致买卖双方未能订立商品房买卖合同；虽然常平房地产公司、伟城物业公司、亚华公司二审仍愿意与李伟订立商品房买卖合同，但又表示无法确定交房日期，这表明出卖人一方至今仍没有做好订立商品房买卖合同的准备。因此，本院认定买卖双方未能订立商品房买卖合同，并非李伟违约造成的。由于买卖双方签署《葵花里认购书》至今两年多仍未订立商品房买卖合同，根据交易习惯，大大超出了商品房预约合同中买受人对于订立本约合同期限的合理期待；且即使买卖双方现在订立商品房买卖合同，出卖人仍无法确定具体的房屋交付日期，故不具有履行的可能。因此，本案买卖双方未能订立商品房买卖合同的原因在于出卖人一方，常平房地产公司、伟城物业公司在履行《葵花里认购书》过程中有违诚实信用原则，已构成违约。在此情况下，李伟有权解除合同。原审判决确认《葵花里认购书》已解除是恰当的，本院予以维持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”《葵花里认购书》约定了定金，伟城物业公司、亚华公司也已实际收取了李伟的定金，则本案应适用定金罚则。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”据上述法律、司法解释，出卖人伟城物业公司等应当按李伟支付的数额双倍返还定金。如上所述，李伟支付的购房款为65219元，其此前支付的定金10000元，依认购书的约定，在双方订立商品房买卖合同前该10000元定金尚未转化为购房款。因此，原审判决第二项判令伟城物业公司等退还李伟购房款75219元不当。伟城物业公司等应当退还李伟的购房款应为65219元，但伟城物业公司等应向李伟承担双倍返还定金的责任，共计应向李伟支付20000元。虽然本案各方当事人均未对此提起上诉，本院对此仍依法予以纠正。伟城物业公司上诉请求撤销原审判决有关定金责任的内容，本院不予支持。其次，前已论及案涉定金为订约定金，即是对订立商品房买卖合同的担保。本案中，未能订立商品房买卖合同是出卖人一方违约造成的，故收受定金的伟城物业公司等应向李伟承担双倍返还定金的责任。在认购书中，并无违约责任的其他约定。本案中，虽然李伟已向案外人支付了律师费、印花税，但李伟诉请赔偿的律师费、印花税在《葵花里认购书》中并无相应的约定。从《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定可以看出，只有约定的违约金低于造成的损失的，当事人才可以请求人民法院予以增加。本案中，没有证据表明李伟依据该认购书的约定适用定金罚则所得的赔偿低于其解除该合同造成的损失。因此，在伟城物业公司等已就未能订立商品房买卖合同承担定金责任的情况下，作为买受人的李伟请求出卖人另行赔偿损失，既无合同依据，也不符合相应的法律规定，本院不予支持。原审判决对律师费、印花税的处理有误，本院予以纠正。伟城物业公司对该部分的上诉理由充分，本院予以支持。综上所述，伟城物业公司对律师费、印花税的上诉有理，本院予以支持；对定金的上诉理由不充分，本院不予支持。原审法院确定的案由及判决理由均欠妥，认定事实及适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第180条，以及上述法律、司法解释的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第三人民法院（2012）东三法民一初字第4231号民事判决第一、四项。二、撤销广东省东莞市第三人民法院（2012）东三法民一初字第4231号民事判决第五项。三、变更广东省东莞市第三人民法院（2012）东三法民一初字第4231号民事判决第二项为：限东莞市常平房地产开发实业公司、东莞市伟城物业管理有限公司、江西亚华建筑工程有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向李伟退还购房款65219元。四、变更广东省东莞市第三人民法院（2012）东三法民一初字第4231号民事判决第三项为：限东莞市常平房地产开发实业公司、东莞市伟城物业管理有限公司、江西亚华建筑工程有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内承担双倍返还定金的责任，共应向李伟支付20000元。五、驳回李伟的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费2024元，由李伟负担44元，东莞市常平房地产开发实业公司、东莞市伟城物业管理有限公司、江西亚华建筑工程有限公司东莞分公司、江西亚华建筑工程有限公司负担1980元。本案二审案件受理费74元，由李伟负担24元，东莞市伟城物业管理有限公司负担50元。因东莞市伟城物业管理有限公司同意败诉方当事人直接向其支付本案二审诉讼费用，不再向本院申请退费，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条及《最高人民法院关于适用﹤诉讼费用缴纳办法﹥的通知》（法发（2007）16号）的规定，本院予以准许。本判决为终审判决。审 判 长 彭书红审 判 员 黎淑娴代理审判员 钟满福二〇一三年十一月二十五日书 记 员 冯文娟附相关法律法规条文（节选）：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……《诉讼费用交纳办法》第二十九条诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》180.第二审人民法院依照民事诉讼法第一百五十一条的规定，对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查时，如果发现在上诉请求以外原判确有错误的，也应予以纠正。《最高人民法院关于适用﹤诉讼费用缴纳办法﹥的通知》（法发（2007）16号）对原告胜诉的案件，诉讼费用由被告负担，人民法院应当将预收的诉讼费用退还原告，再由人民法院直接向被告收取，但原告自愿承担或者同意被告直接向其支付的除外。第6页，共20页 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