（2013）东民商初字第1055号

裁判日期: 2013-11-25

公开日期: 2014-10-13

案件名称

张家口百货纺织品总公司与董春海、第三人严飞房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

张家口市桥东区人民法院

所属地区

张家口市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张家口百货纺织品总公司,董春海,严飞

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第二百二十四条第一款，第二百二十六条，第二百三十六条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条

全文

河北省张家口市桥东区人民法院民事判决书（2013）东民商初字第1055号原告（反诉被告）张家口百货纺织品总公司，住所地张家口市桥东区。法定代表人陈和平，该公司总经理。委托代理人王家贵，河北震河律师事务所律师。被告董春海（反诉原告），男，1972年4月出生，汉族，现住张家口市桥西区。第三人严飞，男，1982年7月出生，汉族，现住张家口市桥东区。被告董春海、第三人严飞的委托代理人许哲，北京市中允律师事务所律师。原告（反诉被告）张家口百货纺织品总公司（以下简称百货公司）与被告（反诉原告）董春海、第三严飞房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，于2012年6月1日作出（2012）东商初字第869号民事判决书，被告（反诉原告）董春海不服，向张家口市中级人民法院提起上诉。张家口市中级人民法院经过审理，裁定撤销原判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。审理过程中，被告（反诉原告）董春海提出反诉，本院予以受理，与本诉合并进行了审理。原告（反诉被告）百货公司的委托代理人王家贵、被告（反诉原告）董春海、第三人严飞及董春海和严飞的委托代理人许哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）百货公司诉称：2009年6月18日，我公司与董春海签订租赁合同，董春海从我公司租赁了办公楼二、三、四层、二楼南北两侧大厅、一层过厅、茶炉设施及水房小院，年租金400000元，缴纳方式为一次性交付上打。协议签订后，我公司按约定履行了义务，但董春海至今尚欠我公司租金500000元。其中2010年8月15日至2011年8月14日差100000元，2011年8月15日至2012年8月15日差400000元。另外我公司为董春海垫付采暖费122517.02元、水费24082.97元，董春海至今未付。目前，董春海仍然占有房屋。为维护我公司合法权益，请求法院判令董春海给付租赁期内的租赁费500000元；给付租赁合同到期之日2012年8月15日之后的占有使用费；给付水费24082.97元，采暖费122517.02元。原告（反诉被告）百货公司为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：1、2009年6月18日租赁合同一份。部分内容：“甲方（百货公司）位于张家口市桥东区工业街副83号的临街办公楼二、三、四层、二楼南北两侧大厅、一层过厅、茶炉设施及水房小院，其中办公楼共计房间91间，建筑面积约2500平米由乙方（董春海）租赁。二、租赁时间从2009年8月15日至2011年8月14日，为期两年。三、租赁费标准为每年度400000元。交费方式为每年度趸交上打。签订本合同10日内，乙方一次性交足第一年租赁费40万元，第二年度交纳时间为2010年7月31日前。乙方每拖延一天，按应交款项的万分之五交甲方滞纳金。逾期一个月，视乙方违约。乙方应承担违约责任。甲方有权终止合同，收回乙方租赁场所。四、政府拆迁及其他第三方补偿时，甲方退还乙方已交租金的剩余部分，涉及拆迁的一次性停业停产综合补助费，由乙方与第三方协商解决，与甲方无关。六、1、合同期内，乙方不得将所租场所整体转租他人。合同期满，若没有其他变化，乙方可在现租金标准的基础上续租一年。3、乙方所租房屋的门、窗、玻璃、室内灯管灯架、水、电、暖等设施的坏损，由乙方自费自理负责修缮。4、乙方如需改造所租房屋，在征得甲方同意前提下可自费装修。合同期满乙方不得毁坏和拆除所装修改造物，并影响甲方正常使用，否则甲方有权需要乙方恢复房屋本来面目或赔偿。5、合同期内乙方所租场所内的水电费用自理，每月按国家电价、水价标准和实用数量交纳水电费与甲方。冬季采暖费按采暖面积由乙方直接交给物业或甲方。6、乙方进入后，应自觉做好防火、防盗等安全保卫工作，自行自费配置消防器材。7、乙方应自觉自费办理财产保险，乙方不入保险发生火灾、水灾、管道爆裂等意外事故造成所存放及经营的物品遭受损失，乙方责任自负，甲方无赔偿责任。”2、2009年7月9日租赁合同一份。部分内容：“甲方（百货公司）与乙方（董春海）房屋的租赁时间从2009年8月15日至2012年8月14日止，为期三年。备注：本合同只作为乙方与第三方洽谈租赁时使用，甲、乙双方的权利义务以2009年6月18日签订的租赁合同为准。”3、董春海欠暖气费、水费明细两份。旨在证明董春海欠暖气费、水费的情况。4、百货公司交暖气费发票44张、水费发票12张。该部分发票包括百货公司所应交的费用以及董春海、严飞应交的费用，董春海、严飞应交的数额以起诉状为准。被告（反诉原告）董春海辩（诉）称：百货公司以我个人为被告起诉，诉讼主体不适格。因为2009年我与其他八人拟成立合伙制网吧，共同委托我与百货公司签订租赁合同，场地租赁后经工商注册成立了“张家口市大世界网吧”，故该房屋租赁合同纠纷的诉讼主体应该是大世界网吧而不是我个人。关于百货公司索要租金的问题，并非我无故不交租金，我租赁该房屋的目的是开网吧和宾馆，我不得不投入大量资金进行装修并安装消防楼梯，但一切装修完毕生意开始走上正轨后没多久，百货公司就在网吧和宾馆门口贴出“市场关闭、要求众商户限期搬迁”的通知，由此导致网吧和宾馆的客源急剧下降。百货公司的这种行为显然给租赁合同的履行制造了障碍，我多次提出异议，但百货公司置之不理，故我拒付租金。关于水费，百货公司所收取水费的依据是其独自给我加装的水表，没有经过自来水公司的专业调剂及鉴定，出现了与实际用水量严重不符的情况，我多次要求更换或鉴定都未果，故对此不认可。对于采暖费，2010年至2012年租赁房屋内的供暖温度一直不达标，经热力公司检测证实，暖气不达标的原因是二次管网不符合要求，这种情况下我拒付采暖费合情合理，百货公司擅自垫付采暖费，应当由其自己承担。同时，百货公司在租赁合同履行14个月左右时在办公楼及所有商铺门口贴出限期搬迁通知，导致网吧、宾馆生意急速下滑。虽然没有明确终止合同，但该行为导致我们无法经营，客观上造成了合同无法履行的结果。另外在合同履行过程中我遭受的损失主要有：屋顶漏雨造成电脑浸泡损毁，安装消防楼梯费用，百货公司收取严飞13000元楼梯占地费，由于供暖温度不达标造成的巨额电费损失，暖气管道崩裂造成的损失，由于电容量不够而支出的增容费用。故要求百货公司赔偿各项损失200000元及双倍保证金。被告（反诉原告）董春海为支持其抗辩主张和其反诉请求，向本院提交了如下证据：1、董春海和严飞于2009年7月20日签订的租赁合同一份。2009年12月21日收条一张。照片三张。旨在证明其将从百货公司租赁的房屋部分转租给了严飞，房屋实际上是分两部分使用，并且百货公司对严飞的快捷宾馆和我的大世界网吧是分别收取暖气费的。2、2009年5月2日股东合作协议书一份；2011年12月25日说明一份；2012年6月26日授权委托书一份；张家口市桥东大世界网吧个人独资企业营业执照复印件一份；2011年5月10日协议书一份。旨在证明其租赁房屋是受大世界网吧其他八个合伙人委托办理的，责任应当由大世界网吧九个合伙人承担，其作为诉讼主体不适格。3、百货公司于2010年10月19日和2011年1月25日在批发市场张贴的拆迁通知两份；旨在证明百货公司在市场门口张贴拆迁通知，导致网吧和宾馆生意受影响，相当于变相解除合同。4、宾馆电费清单21张。旨在证明因为暖气不达标，必须开空调，致使电费比夏天的还要高出100000多元。5、2012年9月4日邮政储蓄银行证明一份。旨在证明由于暖气管道崩裂导致楼下银行、宾馆、网吧被浸泡，损失惨重。损失应当由百货公司承担。6、大世界网吧营业曲线图一份，新七天快旅馆税种统计表4张。旨在证明百货公司张贴通知后，网吧、宾馆营业额下降。7、董春海与王合于2009年7月10日签订的装饰工程合同书一份。证明大世界网吧应消防队的要求投资50000元安装了消防楼梯。8、张家口市市政公用热力有限责任公司于2012年9月2日出具的证明一份。旨在证明新七天宾馆管网老化造成部分房间供热温度不达标。9、照片8张。旨在证明百货公司提供的房屋不合格，屋顶漏水泡了网吧。第三人严飞辩称：与董春海的答辩意见一致。第三人严飞未提交证据。原告（反诉被告）百货公司针对反诉辩称：董春海反诉的事实和理由不能成立，我们在诉讼中没有解除合同这一项，也就不存在反诉所称的由于合同解除所产生的问题。在三年租赁期限内，我们并没有通知过董春海解除合同，收回房屋。贴出拆迁通知影响网吧生意也是不成立的。另外董春海不缴纳租金、水费、暖气热，属于违约。对于董春海陈述的损失，其中部分是严飞的损失，与我公司无关。对于供暖问题，不是由我公司供暖，是热力公司集中供暖。对于暖气管道崩裂造成的损失，租赁合同约定了应由董春海自己修理，与我公司没有关系。对于电容的问题，租赁合同也约定应由董春海自己承担。经组织原告（反诉被告）百货公司、被告（反诉原告）董春海、第三人严飞对上述证据当庭质证。对于百货公司提交的证据，董春海对第1、2项证据质证无异议。严飞质证不认可；对第3、4项证据，董春海和严飞质证称百货公司收取水费的依据是其独立加装的水表，没有经过自来水公司专业调试及鉴定，数额与实际用水量不符，且不能区分该数额水费哪些是大世界网吧的，哪些是宾馆的，故对水费不予认可；对于暖气费，2010年至2011年供热温度一直不达标，热力公司证实是管网老化所致，故该费用应当由百货公司自己承担。对于董春海提供的证据，百货公司对第1项证据质证无异议，但收条仅表明缴纳暖气费的行为，不能证明其证明目的；对第2项证据的质证称与租赁合同没有关系，合伙事宜及授权是大世界网吧内部事情，与其无关；对第3项证据质证称通知是贴在院内而不是门口，拆迁通知也不是变相解除合同；对第4项证据质证称属于第三人严飞旅馆的电费，董春海无权提出，且与其无关；对第5项证据质证称合同约定暖气管损坏应当由董春海自己负责；对第6项证据质证称经营营业额与其无关，张贴通知符合合同约定；对第7项证据质证称费用应由谁承担合同有约定。对第8项证据质证称该证明属于热力公司推卸责任，而且证明写的是部分房间不达标，部分是多少也不清楚，起不到证明目的。对第9项证据质证称照片看不出什么地方漏水，反映不出证明目的。严飞对董春海提交的证据质证称与己无关。根据原告（反诉被告）百货公司和被告（反诉原告）董春海、第三人严飞的质证意见，本院对上述证据作如下认定：对于百货公司的4项证据，其中第1、2项董春海无异议，予以确认并采信。第3、4项董春海、严飞认为水费依据是百货公司自己装的水表，数额与实际用水量不符，但其并未提供实际用水量的证据，故在无相反证据的情况下，对水费数额予以确认并采信；对于暖气费，董春海、严飞对数额未提出异议，认为温度不达标，责任应当由百货公司承担，故在无相反证据的情况下，对所欠暖气费的数额予以确认。对第3、4项证据的证明目的予以采信。对于董春海提交的9项证据，对其中第1项证据予以确认，但收条仅能证明交暖气费的行为，对其证明目的不予采信。第2项证据，属于大世界网吧对内部事物的处理，签订合同时董春海并没有表明受大世界网吧或其合伙人的委托办理租赁事宜，故对该项证据的证明目的不予采信。董春海作为被告主体适格。第3项证据，对百货公司张贴通知的行为予以确认。第4项证据仅能证明冬季支出的电费，无法证明由于供暖不达标造成的实际电费损失，其证明目的不予采信。第5项证据仅能证明宾馆曾发生暖气管道崩裂的事实，其他内容与本案无关，管道崩裂所涉及的维修事宜根据合同约定应由董春海承担。第6项证据在无其他证据佐证的情况下，无法证实网吧和宾馆营业额下滑与百货公司张贴通知存在必然联系，不予采信。第7项证据仅能证明安装消防楼梯的行为及花费，且根据合同约定，安装消防设施应由董春海自己承担。第8项证据属于供热部门对供热管网的状态及温度不达标的原因出具的证明，在无相反证据足以推翻其证明力的情况下，予以确认并采信。对于第9项证据，照片不能表明具体是何处受损以及损失的金额，无法证明其证明目的，不予采信。经审理查明：2009年6月18日，百货公司与董春海签订租赁合同，董春海租赁了百货公司的办公楼二、三、四层、二楼南北两侧大厅、一层过厅、茶炉设施及水房小院，约2500平方米，约定年租金400000元，期限自2009年8月15日至2011年8月14日。之后双方又于2008年7月9日补充合同约定租赁期限自2009年8月15日至2012年8月14日，为期三年。协议签订后，董春海于2009年7月20日与严飞签订租赁合同，将所租赁房屋中的约2000平方米转租给了严飞，约定租赁期间自2009年7月20日至2012年7月19日，为期三年。百货公司与董春海在补充合同中备注“本合同作为乙方与第三方洽谈租赁时使用”，表明百货公司同意董春海转租。合同履行过程中，董春海拖欠2010年8月15日至2011年8月14日租金100000元，拖欠2011年8月15日至2012年8月15日租金400000元，共计500000元。另外百货公司为董春海垫付采暖费122517.02元、水费31883.2元（截止2012年4月），诉讼中百货公司主张水费24082.97元。另查明，宾馆部分房间冬季供热温度不达标。百货公司曾于2010年10月19日和2011年1月25日两次在批发市场张贴拆迁通知。目前网吧和宾馆在所租赁房屋内仍正常经营。本院认为：原告（反诉被告）百货公司根据租赁合同约定将租赁房屋交予被告（反诉原告）董春海使用，履行合同合同义务，但董春海未按合同约定期限交纳租金并拖欠水费、采暖费，属于违约，应当承担违约责任。故对百货公司要求董春海给付拖欠租赁费、水费、采暖费的诉讼请求予以支持。对于采暖费的数额，因宾馆供暖管网老化致使部分房间供暖温度不达标，百货公司在供暖不达标的情况擅自垫付了全部供暖费用，存在一定的过错，故百货公司作为出租方和供暖设施的产权方对此应承担一定的责任，但证据仅证明部分房间不达标，达标与不达标的比例无法查清，依据公平原则，百货公司和董春海对采暖费各承担一半为宜，即董春海应承担采暖费122517.02÷2=61258.51元。对于百货公司提出的要求董春海给付合同到期日2012年8月14日之后的占有使用费的诉讼请求，由于事实上合同到期后百货公司未收回房屋，董春海仍然占有使用租赁房屋，在百货公司未明确表示收回房屋的情况下，应视为不定期租赁，董春海应当支付租赁费，故对百货公司的该诉讼请求予以支持。对于董春海提出的应与严飞分别计算租赁费、水费、采暖费的抗辩主张，由于本案租赁合同的相对方是百货公司和董春海，百货公司与严飞并无直接的合同关系，根据合同相对性原则，百货公司要求董春海承担合同责任符合法律规定，故对董春海的该抗辩主张不予支持。董春海与严飞之间的租赁合同纠纷可以另行通过协商或诉讼途径解决。对于董春海反诉要求百货公司赔偿经济损失200000元及双倍保证金的诉讼请求，由于原租赁合同已经到期且双方目前为不定期租赁关系，不存在由于百货公司擅自解除合同需赔偿双倍保证金的问题；对于损失中所包括的安装消防楼梯的损失，由于租赁合同明确约定消防设备由董春海自己负责，故与百货公司无关；对于漏雨造成的损失，无证据予以证明，不予支持；对于暖气不达标造成巨额电费支出，董春海提交的证据不足以证明，且关于暖气不达标的责任承担已经做出分配；对于管道崩裂造成的损失，无证据予以证明，不予支持；对于电容增容支出的费用，属于正常经营的需要，不属于损失；故对董春海的反诉的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告董春海于本判决生效后十日内一次性给付原告张家口百货纺织品总公司租赁费500000元（2012年8月14日之前所欠租赁费）。二、被告董春海于本判决生效后十日内一次性给付原告张家口百货纺织品总公司水费24082.97元、采暖费61258.51元。三、被告董春海于本判决生效后十日内一次性给付原告张家口百货纺织品总公司租赁费500000元（自2012年8月15日至2013年11月25日产生的租赁费）。四、第三人严飞不承担责任。五、驳回反诉原告董春海的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14568元，由被告董春海负担，反诉案件受理费2150元，由反诉原告董春海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。审　判　长　　李　成审　判　员　　殷跃进代理审判员　　王凯隆二〇一三年十一月二十五日书　记　员　　乔瑞乐附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十四条：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。第二百三十六条：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。来自：