（2013）巴州民初字第2897号
裁判日期: 2013-11-25
公开日期: 2014-10-09
案件名称
苏文才与伏莉琼房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
巴中市巴州区人民法院
所属地区
巴中市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
苏文才,伏莉琼
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第三十八条；《城市房地产转让管理规定（2001年修正）》：第六条；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条
全文
巴中市巴州区人民法院民 事 判 决 书（2013）巴州民初字第2897号原告苏文才，男，生于1965年，汉族，初中文化，农民，住巴中市巴州区。委托（特别授权）代理人冯春华（系原告之妻），女，生于1966年，汉族，小学文化，农民，住巴中市巴州区。委托代理人苏国友，四川宏坤律师事务所律师。被告伏莉琼，女，生于1972年，汉族，初中文化，住巴中市巴州区。委托代理人何家永，四川九朝律师事务所律师。原告苏文才与被告伏莉琼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月28日立案受理。依法由审判员万明适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏文才的委托代人冯春华、苏国友，被告伏莉琼及其委托代理人何家永到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告苏文才诉称，2013年9月原告经人介绍有意购被告购买的巴中市东方房地产开放有限公司开放建设的某小区3幢1单元4层7号二手房，建筑面积111㎡，总价款50万元。双方在商谈中，被告称出售房屋系框架结构，房产两证齐全，无产权争议，双方于同年同月5日签订《诚意（定）金收取协议》，原告向被告交购房定金5万元。原告交款后，要求被告出示房屋产权两证签订购房合同，被告却不能出示两证，原告即提出异议，要求退还购房定金5万元，被告拒绝发生争议，派出所调解无果。现要求解除定金收取协议，退还购房定金5万元。被告伏莉琼答辩，1、本案案由应当是担保合同中的合同纠纷。2、原告买房时在被告屋中看了很多次，不是框架原告清楚；被告说的两证齐全不是原告说的情况，被告说好了办证时直接办给原告；该房不存在产权争议；不是原告说的没有两证；原被告在9月5日签的协议，报警的时间是10月20日，没有当即要求被告返还定金。事实是最初原告要求买房，后原告因要求被告少钱，还说要分期付款，被告不同意才要求退定金的。综上我们不会退还原告的定金，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理査明：2007年11月15日，被告伏莉琼与其前夫马某某购买位于巴中市东方房地产开放有限公司开发建设的某小区3幢1单元4层7号住房一套，其备案合同约定建筑面积109.74㎡，房价款144817.00元。2013年5月16日，伏莉琼向本院起诉要求与马某某离婚，2013年7月23日，本院以（2013）巴州民初字第1820号民事调解书，确认伏莉琼与马某某自愿离婚；由伏莉琼给付马某某房屋份额折价款15万元后，该房屋归伏莉琼所有。该房至今未办理房屋产权两证。经人介绍，2013年9月，原告苏文才有意购买涉诉的房屋。2013年9月5日，以伏莉琼为甲方，苏文才为乙方签订《诚意（定）金收取协议》，约定，乙方自愿购甲方位于某小区3幢1单元4层1号住房，面积约为111㎡，总房价50万元。双方达成如下定金条款：一、乙方于2013年9月5日向甲方交纳定金5万元；约定在甲方将房一切手续办理后（时间为两个月），交纳余下房款45万元；双方签订购房协议，所交纳的定金自动转为房款。二、2、在约定期限内，乙方未按（一）条款前来办理购房手续视为乙方违约，该协议自动终止，乙方所交纳的定金不予退还，甲方有权将乙方原订房另行销售他人。协议签订当天，原告给付被告购房定金5万元，被告伏莉琼给原告出具了收条。签订协议的同日，被告伏莉琼与巴中市东方房地产开放有限公司就涉诉房屋签订了《变更协议》，约定到房管部门办理备案登记信息等。原告交纳定金后，认为被告出售的房屋至今无房屋产权两证，反悔购买被告的房屋，要求被告退还定金5万元；被告认为原告当时知道房屋无产权两证，同意到开发商变更房屋买卖备案合同，原告反悔目的要求少价及分期付款，未得到同意，系原告违约，定金不应退还。上述事实，有原被告的陈述、《诚意（定）金收取协议》、《变更协议》、收条、房屋买卖合同、证人证言、电话记录、身份证明及庭审笔录等证据佐证。本案事实清楚，证据充分。足以认定。本院认为，房屋买卖合同是出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。购房者签订预约合同可以防止其他买家抢购自己中意的房屋，又能暂缓付款，以冷静思考或筹措资金；出卖人签订预约合同可以锁定购��者，有利于按计划售房。定金合同是当事人为约定一方向对方给付定金作为债权的担保而签订的合同。定金合同亦是主合同的从合同。本案被告伏莉琼将涉诉房屋对外出售，原告苏文才有意购房，双方签订《诚意（定）金收取协议》约定了购房款、定金及签订正式购房合同的协议的期限。原被告虽名义上签订是定金协议，但实际上是房屋销售预约合同。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款（六）项、《城市房地产转让管理规定》第六条第一款（六）项均规定未经依法登记领取权属证书的房地产不得转让。本案被告伏莉琼将其所有的涉诉房屋对外出售，但该房屋至今原告未取得房屋产权两证，原告依据双方签订《诚意（定）金收取协议》交纳定金后，在约定签订房屋买卖协议之前，原告要求被告提供房屋产权两证，被告至今不能提供房屋产权两���，提出更改涉诉房屋的原房屋买卖合同的备案合同，并与开发商达成房屋备案登记信息的协议。更改房屋买卖合同的备案登记信息，实际是规避房屋两次交易应向国家交纳税费，损害了国家的利益，故原被告签订《诚意（定）金收取协议》无效，被告应当退还原告交纳的定金。综上，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款（六）项、《城市房地产转让管理规定》第六条第一款（六）项、《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款（四）项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款（二）、第五十八条之规定，判决如下：一、原告苏文才与被告伏莉琼于2013年9月5日签订《诚意（定）金收取协议》无效。被告伏莉琼在本判决生效后十内退还原告苏文才定金5万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人���共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1000元，由被告伏莉琼负担。如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。审判员 万明二〇一三年十一月二十五日书记员 张丹 来自：