（2013）顺庆民初字第1186号
裁判日期: 2013-11-25
公开日期: 2014-07-31
案件名称
周智与四川中虹房地产开发有限公司房层买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
南充市顺庆区人民法院
所属地区
南充市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周智,四川中虹房地产开发有限公司
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
南充市顺庆区人民法院民 事 判 决 书（2013）顺庆民初字第1186号原告周智。委托代理人兰盈凤（特别授权），四川皓宇律师事务所律师。被告四川中虹房地产开发有限公司。法定代表人蒋志祥，董事长。委托代理人熊海生，四川挺立律师事务所律师。原告周智诉被告四川中虹房地产开发有限公司房层买卖合同纠纷一案，本院于2013年4月1日立案受理后，依法由审判员雷春华担任审判长，与人民陪审员阳宁强、罗平组成合议庭，于2013年5月15日公开开庭进行了审理。原告周智的委托代理人兰盈凤，被告四川中虹房地产开发有限公司的委托代理人熊海生出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周智诉称，2011年2月17日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同中约定：由原告购买被告开发的“滨江首座”房屋一套，套内面积78.76平方米，每平方米单价5138.43元，总价款404703元；2011年10月30日前交付房屋；被告应当在2012年1月30日前取得该房屋所在楼栋的权属证明，以使原告能在房屋交付后180日内取得房屋所有权证书。合同签订后，原告按约支付了全部购房款，被告将房屋交付给原告。但到了合同约定的办理初始登记时间，被告却无法按时办理，更不能办理转移登记手续。被告的行为已构成违约，原告据此多次找被告协商未果。故起诉，请求判令：1、依法确认被告构成合同违约；2、被告从2012年1月31日起按每日202.35元向原告支付逾期办理初始登记违约金至被告实际取得该房屋所在楼栋权属证明之日止；3、被告从2012年1月31日起按每日202.35元向原告支付逾期办理转移登记违约金至原告实际取得该房屋所有权证书之日止；4、本案诉讼费由被告承担。原告为支持其请求，向本院提供了以下证据：1、原告身份证复印件、企业详细信息复印件，用以证明原、被告主体资格。2、《商品房买卖合同》复印件、购房款（不动产）发票复印件，用以证明：①、原、被告已签订了《商品房买卖合同》且合同已生效；②、合同中已明确约定被告应当在2012年1月30日前取得房屋所在楼栋的权属证明、原告应当在2012年4月27日前取得房屋所有权证书；③、原告已依照合同约定履行了全部付款义务。3、初始登记申请表复印件、房屋登记簿复印件、竣工验收备案书复印件，用以证明被告初始登记申请时间为2012年5月31日，房屋初始登记实为2012年6月26日。4、南充市房地产交易与权属管理中心关于初始登记和交易过户的通知及办理转移登记的通知、关于南房中心初登（2012）18号文件的情况说明，用以证明南充市房地产交易与权属管理中心所印发的关于初始登记和交易过户的通知及办理转移登记的通知时间应为2012年6月18日。被告对以上证据的质证意见为，1、原告身份由法院核实，工商登记属实；2、商品房买卖属实，原告出示发票是付的首付款；3、初始登记审批表存在问题，时间不真实，且登记表是内部的事，与购房户无关。被告四川中虹房地产开发有限公司辩称，初始登记是行政机关的行政管理行为，不是约束买卖合同双方的，在合同约定期限内，若相关部门未审批，产权证无法办理那是房屋管理部门的事，被告根本无法左右，则与被告无关；初始登记完成后，已通知原告办理转移登记，但原告未向被告提交相关文件资料，致使未能办理转移登记，责任在原告，被告不存在违约，请求驳回原告的诉讼请求。被告为支持其请求，向本院提供了以下证据：1、南充市房地产交易与权属管理中心关于初始登记和交易过户的通知及办理转移登记的通知，用以证明讼争房屋已于2012年1月18日审查终结，准予登记并可以办理产权转移登记，时间在合同约定期限内，被告不存在违约。2、南充市房地产交易与权属管理中心印发的办理转移登记的条件，用以证明办理转移登记所需资料规定由原告提供而非被告，房屋所有权证书应由原告自行办理。3、业主物业专有部位验收交接单及入伙确认书、商品房买卖合同，用以证明被告已于2011年10月30日前将讼争房屋进行了交付，接房时间由购房户自行决定，原告已于2012年1月9日接收房屋，房屋产权转移办理期限应为2012年7月9日，而被告早已于2012年1月18日进行了初始登记并可以办理转移登记。4、分户图领取表复印件，用以证明原告是2013年2月才到被告处领取的分户图。原告对以上证据的质证意见为，对两份文件的真实性无异议，但证明内容与原告方证据有出入，南充市房地产交易与权属管理中心档案显示时间为2012年6月18日，该中心已出具书面说明，证明应以房屋登记簿载明的时间为准；被告应提供规划登记簿等，仅通知不能证明其目的；逾期交房属实；分户图领取表系复印件，但可印证原告所提供证据2012年5月31日以后才能办理初始登记；其它证据与本案无关，不予质证。经审理查明，2011年2月17日，原告周智与被告四川中虹房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的“滨江首座”房屋一套，套内面积78.76平方米，每平方米单价5138.43元，总价款404703元；被告应当在2012年1月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因被告的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，自被告应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之五的违约金；如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书的，自被告应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之五的违约金，若被告已办理完毕该商品房所在楼栋的初始登记，因原告的原因未能如期办理产权转移登记的，由原告自行承担责任。合同签订后，原告按约支付了全部购房款，被告于2012年1月9日将房屋交付给原告。2012年5月31日，被告向南充市房管部门申请初始登记，南充市房地产交易与权属管理中心于2012年6月26日为被告办理了初始登记。原告遂以被告逾期办理初始登记及产权转移登记已构成违约，要求其支付违约金为由诉来本院。审理中，原告未提供初始登记及转移登记违约给其造成了实际经济损失的证据；也未提供其已经向权属登记机关或被告提交办理产权转移登记的文件的证据。本院认为，原、被告于2011年2月17日签订的《商品房买卖合同》，系双方平等协商自愿达成，且不违反法律禁止性规定，应合法有效。双方在合同中明确约定，被告应于2012年1月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明即完成初始登记，而被告于2012年6月26日才办理完初始登记，被告的行为虽已构成违约，但初始登记是一种行政管理行为，初始登记的目的，仅仅是为了保证买受人能即时取得房屋所有权证书，而双方在合同中已经就迟延转移登记约定了违约金，审理中，原告也未提供证据证明初始登记违约给其造成了实际的经济损失，故对于原告要求被告支付初始登记违约金的诉讼请求，本院不予支持。双方在合同中明确约定，如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书的，被告应当向原告支付转移登记违约金；案涉商品房于2012年1月9日交付，原告应当取得房屋所有权证书时间为2012年7月9日，而被告于2012年6月26日已办理完初始登记，初始登记完成后，按规定即可由原告提交相关资料办理案涉商品房的转移登记，审理中，原告未提供其已经向权属登记机关或被告提交办理转移登记的文件的证据，故案涉商品房未能在初始登记完成以后及时办理产权转移登记手续的责任在原告，对于原告主张初始登记完成以后的转移登记违约金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，判决如下：驳回原告周智的其他诉讼请求。本案受理费2506元，由原告周智负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。审 判 长 雷春华人民陪审员 罗 平人民陪审员 阳宁胜二０一三年十一月二十五日书 记 员 张佳佳 来源：百度搜索“”