（2013）虹民三（民）初字第1064号

裁判日期: 2013-11-25

公开日期: 2014-03-15

案件名称

上海市虹口区民防办公室与上海廉宇物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市虹口区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

上海市虹口区民防办公室,上海廉宇物业管理有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十六条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条

全文

上海市虹口区人民法院民事判决书（2013）虹民三（民）初字第1064号原告上海市虹口区民防办公室。法定代表人宣一洲。委托代理人邬华良，上海市李国机律师事务所律师。委托代理人黎阳，上海市李国机律师事务所律师。被告上海廉宇物业管理有限公司。法定代表人吴幼宇。委托代理人赵铁树。委托代理人许德学，上海市华夏律师事务所律师。原告上海市虹口区民防办公室与被告上海廉宇物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人邬华良、黎阳到庭参加诉讼。被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告上海市虹口区民防办公室诉称：原、被告于2003年3月31日签订《房屋租赁合同》，约定原告将合法拥有的位于上海市四川北路XXX-XXX号的民防商厦整体租赁给被告，租赁范围包括地下民工程、车库及地上一至二层，租赁期限自2003年6月1日起至规划同意续建止，租金每年120万元。合同还约定，被告应爱护使用租赁房屋，不得进行违法活动，否则原告有权单方面提前终止合同，任何一方如需终止合同，必须提前2个月通知对方。2012年3月，原告发现被告在地下民防工程擅自施工，改变原有结构，损坏“三防”设备设施，造成对地下民防工程的严重破坏。原告多次要求被告整改，并于2012年10月9日向被告发出《关于恢复民防工程结构和“三防”设备设施的通知》，但被告拒绝执行。2012年11月16日，原告以《律师函》形式通知被告于2013年1月31日终止租赁合同，要求被告做好清算和交接手续，被告没有回应。另外，上海市虹口区城市规划管理局（以下简称区规划局）已向上海市虹口区人民政府办公室（以下简称区府办）申请将民防商厦用地调整为广场绿地，建绿前维持二层建筑现状不予加建，实施短期招租，该申请已获相关领导批示同意。原告认为，规划部门调整规划，民防商厦停止续建，租赁合同的截止时间处于不确定状态。被告破坏民防工程结构和“三防”设备设施，又拒不恢复，原告有权解除合同。故要求判令：1、解除《房屋租赁合同》；2、被告恢复地下车用电梯及配套升降机停车装置，恢复地下民防工程密闭通道、密闭门、防护密闭门、民防工程西墙防爆波活门及南侧临空墙后，将地下民防工程交还原告。审理中，原告表示，因租赁房屋涉及众多转租商户，合同解除后原告自行解决与转租商户的腾退清场问题，另外，鉴于法院认为被告在租赁房屋中可能有装修投入，现被告未到庭应诉说明装修情况，故本案中原告只要求处理解除《房屋租赁合同》，其余诉请暂不要求在本案中处理，原告另案诉讼。原告撤回了第2条诉讼请求。被告上海廉宇物业管理有限公司辩称：2002年6月13日，原告和上海中廉实业有限公司（以下简称中廉公司）签订了民防商厦（在建工程）转让协议和补充协议，约定原告将民防商厦产权转让给中廉公司，由中廉公司负责续建。因续建审批需要一段时间，故由原、被告签订房屋租赁合同，原告将民防商厦暂时出租给被告至规划同意续建为止，租赁合同是转让合同的变相履行。中廉公司一直在等待续建手续审批通过，原告从未告知过四川北路整体规划，民防商厦停止续建可能拆除的情况，被告不清楚此情况是否属实。原告已向商户发出告知书，告知其决定终止与被告的租赁合同，收回房产，与被告租赁合同已到期或将到期的商户，不要再续签合同，愿意继续租赁的，可与原告继续租赁。被告认为，原、被告的租赁合同尚未到期，具备继续履行的条件，被告正常支付租金，原告单方解除合同，没有依据，故不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2002年6月13日，原告与案外人中廉公司签订《四川北路民防商厦（在建工程）转让协议》，约定：原告将民防商厦（在建工程）的房地产产权转让给中廉公司，双方商定民防商厦工程项目在原告已建两层的基础上，由中廉公司出资并负责续建至六层（由规划重新审批，具体面积、层数、高度等均以规划许可为准）。同日，双方又签订了《四川北路民防商厦（在建工程）转让补充协议》，对转让款、使用费的支付及垫付土地出让金作出了约定。2002年7月，中廉公司向上海地铁建设有限公司提交《关于四川北路民防商厦续建申请》。此后因规划原因，民防商厦续建工程未能进行，除中廉公司支付了原告10万定金外，转让协议和补充协议未实际履行。2003年3月10日，区规划局向区府办提交《关于四川北路“民防商厦”建筑处理意见的请示》称，按照新一轮四川北路城市设计的规划要求，民防商厦从建筑景观、空间形态、环境布局上与四川北路新一轮改造的城市空间形态相矛盾，应按四川北路总体规划予以调整，拟将该建筑用地调整恢复为城市绿化及广场用地，建议该绿地广场的实施在2005年底完成，明确民防商厦在2005年实施建绿前维持二层建筑现状不予加建，实施短期招租。2003年3月17日，区府办抄告区规划局，区领导批示同意规划局意见。2003年3月27日，中廉公司出具授权书，称中廉公司和原告同意先由中廉公司租赁民防商厦，其全权委托被告操作实施。2003年3月31日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，言明甲乙双方于2002年6月签订了四川北路民防商厦（在建工程）的转让协议，因规划原因，该工程暂时未能续建，现双方经友好协商达成一致意见，先由乙方租赁该商厦，为明确双方的权利义务签订本合同。合同约定：甲方同意将其合法拥有的位于上海市四川北路XXX-XXX号的民防商厦（在建工程）出租给乙方，租赁期限自2003年6月1日起至规划同意续建止；租赁范围为地下人防（包括车库）及地上一至二层；租金每年120万元，分四次付清，于每季度末支付；乙方经甲方同意可在租期内进行装修和添置设备，租赁期满后，乙方可将自行添置的可拆动产部分带走，属于甲方的设备乙方应完好地归还甲方；乙方应按时支付房租，并爱护使用所租赁的房屋；乙方保证遵守房屋的物业管理制度，不得在所租赁的房屋内进行违法乱纪活动，否则甲方有权单方面提前终止本合同；甲乙双方中任何一方不得在租期内无故中止本合同（除不可抗力因素外），如需终止本合同，必须提前二个月通知对方；甲方同意乙方转租。合同签订后，原告向被告交付了租赁场地，被告将商厦地上一至二层、地下民防工程、地下车库原有结构进行了改动分割，将分割后的场地对外出租给多家商户从事经营活动。2012年7月，原告向上海市民防办公室（以下简称市民防办）提交了《虹口区民防办公室关于“上海民防商厦”民防工程被毁坏的情况报告》称，区民防工程管理所在对地下空间安全例行检查中，发现该地下工程承租单位未经报批，擅自将民防工程改建为教育培训场所，并严重毁坏工程结构和设施，请求市民防办进一步查实处理。2012年8月，上海市民防监督管理处向原告发出《民防行政违法案件函告单》，称该监督管理处对上海民防商厦地下公用民防工程进行安全例行检查，检查发现，该民防工程主体结构、防护设备设施遭严重破坏，影响了该民防工程的整体防护效能，具体情况如下：1、该民防工程主要出入口处的密闭通道、防护密闭门、密闭门被拆除，南侧临空墙被拆除；2、该民防工程主要出入口处安装了一部电梯，导致西侧墙上与进风机房相通的一扇防爆波活门被拆除，南侧临空墙一块约3平方米的墙体遭切割；3、原汽车库垂直电梯被拆除，改建为应急人员疏散通道，并切割了该处一块约5平方米的墙体，同时，拆除了工程内双层机械停车库，机械停车设备不知去向。要求原告及时调查处理，并督促当事人进行整改，恢复原样，确保该民防工程的整体防护功能。2012年10月9日，上海市虹口区民防工程管理所向被告发出《关于恢复民防工程结构和“三防”设备设施的通知》称，经查，发现被告使用的民防商厦民防工程结构和“三防”设备设施已被损坏，违反《上海市民防工程建设和使用管理办法》第二十七条第四项任何单位或个人不得“故意损坏民防设施”的规定，要求被告即日起对已被损坏的民防工程结构和“三防”设备设施恢复原状。被告没有回应。2012年11月16日，原告向被告发出《律师函》，告知原告决定于2013年1月31日终止租赁合同，要求被告做好结算、交接手续。2013年1月16日，原告再次向被告发出《律师函》，要求被告协商办理交接手续、费用结算和善后事宜。被告收到上述两份《律师函》，但未回复。被告租金正常支付，没有拖欠。另查明，2005年2月，上海市虹口区房屋土地管理局发出《关于虹口民防商厦使用的函》称，关于四川北路XXX号虹口区民防商厦，规划局已于1999年1月4日核发地下工程和地面工程（二层，高8米）的建设工程规划许可证，且竣工后一直使用至今，由于区府对此商厦的下一步建设尚未定论，故产权证尚未办理，为不影响该商厦的正常使用，现通知原告，虹口区民防商厦产权归原告所有，该建筑为商业用房，同意使用。上述事实，有原告提供的《建设用地许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《关于四川北路“民防商厦”建筑处理意见的请示》、区府办抄告单、《房屋租赁合同》、《关于虹口民防商厦使用的函》、《关于“上海民防商厦”民防工程被毁坏的情况报告》、《民防行政违法案件函告单》、《关于恢复民防工程结构和“三防”设备设施的通知》、律师函、租金收据，被告提供的《四川北路民防商厦（在建工程）转让协议》、《四川北路民防商厦（在建工程）转让补充协议》、定金收据、《关于四川北路民防商厦续建申请》、授权书、《房屋租赁合同》、租金支付凭证、告知书及双方当事人的陈述等证据为证。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效，双方应依约履行。根据合同约定，被告经原告同意可对租赁房屋进行装修，但被告应爱护使用租赁房屋。现被告在对租赁房屋进行转租装修时，擅自将地下民防工程结构毁坏，原告要求其恢复，其至今不予恢复，原告要求解除与被告的《房屋租赁合同》，于法有据。原告于2012年11月16日向被告发出解除合同通知函，提前两个月通知被告于2013年1月31日终止租赁合同，符合双方的合同约定和法律的规定，被告已收到解除合同通知函，故合同于2013年1月31日解除。对合同解除后的相关问题的处理，因原告表示不要求在本案中处理，故本案不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（五）项、第九十六条第一款、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：原告上海市虹口区民防办公室与被告上海廉宇物业管理有限公司于2003年3月31日签订的《房屋租赁合同》于2013年1月31日解除。本案受理费100元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审　判　长　郑　　　煌人民陪审员　唐　尚　德人民陪审员　王　国　华二〇一三年十一月二十五日书　记　员　芮永祺张吉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……二、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。关注公众号“”